Mietminderung – So können Mieter ihre Miete mindern

Mietminderung bei eingeschränkter Wohnqualität

Ist die Wohnqualität eingeschränkt, besteht Anspruch auf Mietminderung.

Ist die Wohnqualität eingeschränkt, besteht Anspruch auf Mietminderung.

Trautes Heim, Glück allein. Für viele Menschen sind die eigenen vier Wände ihr Rückzugsort, wo sie sich entspannen und sich wohlfühlen möchten. Doch so mancher Umstand kann die Qualität des Wohnens beeinträchtigen: Schimmel in den Wänden, Ungeziefer im Keller und schallender Lärm nachts um drei sind nur einige Beispiele.

Aber wenn ein Mieter die eigene Wohnung nicht mehr uneingeschränkt genießen kann, muss er dann trotzdem noch die volle Miete bezahlen?

Wann Mietern eine Mietminderung zusteht, wie das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Mietminderung regelt und wie Mieter bei einer Mietminderung vorgehen sollten, verrät Ihnen dieser Ratgeber.

Das Wichtigste zur Mietminderung

  • Mieter haben Anspruch auf Mietminderung, wenn die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung durch einen Mangel oder aufgrund einer fehlenden Eigenschaft eingeschränkt ist.
  • Das Recht auf Mietminderung tritt automatisch ein, wenn die Mängel in der Wohnung festgestellt werden.
  • Damit Mieter eine Mietminderung beanspruchen können, müssen sie bei ihrem Vermieter eine Mängelanzeige einreichen.


Wichtige Themen rund um die Mietminderung
Mietminderung bei Lärm

Was bedeutet Mietminderung?

Mietminderungen können in zwei verschiedenen Fällen in Kraft treten:

  • In der Wohnung tritt ein genereller Mangel auf, die die Nutzung einschränkt.
  • Die Wohnung weist bestimmte Eigenschaften nicht auf, die laut Mietvertrag zugesichert wurden.

In beiden Fällen besteht vonseiten des Mieters Anspruch auf eine Mietminderung, sprich eine Kürzung der zu zahlenden Miete. Diesen Anspruch kann er einseitig ohne die Zustimmung des Vermieters geltend machen. Das bedeutet, dass er ab dem Zeitpunkt, ab dem er seinem Vermieter den Mangel angezeigt hat, seine Mietzahlungen kürzen kann. Die Höhe der Mietminderung kann er eigenmächtig bestimmen, um des lieben Friedens willen sollte er hier jedoch nicht übers Ziel hinausschießen.

Eine Mietminderung ist allerdings nur dann berechtigt, wenn der entsprechenden Mangel nicht selbst vom Mieter verursacht wurde und der Vermieter nicht seiner Verpflichtung nachgekommen ist, diesen zu beheben. Dafür muss ihm eine angemessene Zeit zur Beseitigung des Problems eingeräumt werden.

Die Mietminderung kann so lange bestehen, wie die Einschränkung der Wohnungsnutzung andauert. Sobald der Mangelzustand behoben ist, muss der Mieter die Mietzahlung wieder in vollem Umfang entrichten.

Mietrecht: Die Mietminderung im BGB ist in § 536 geregelt.

Mietrecht: Die Mietminderung in BGB ist im § 536 geregelt.

Erfolgt die Kürzung der Zahlung von der Gesamtmiete und nicht nur von der Nettokaltmiete, muss die Mietminderung in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt und diese vom Vermieter entsprechend aufgestellt werden.

Andernfalls kann es passieren, dass die Mieter im Falle einer Nachzahlung für die Betriebskosten einen Teil ihrer Mietminderung zurückzahlen müssen – was natürlich nicht rechtmäßig ist.

Vermieter, die Probleme bei der Abrechnung vermeiden möchten, sollten deshalb die Mietminderung ausschließlich auf die Nettokaltmiete anrechnen.

Die mietrechtliche Regelung zur Mietminderung findet sich im § 536 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Um wie viel die Miete im Falle einer Mietminderung gekürzt werden kann, richtet sich nach der Schwere und der Dauer des Mangels. Wer wissen möchte, wie hoch eine Mietminderung in seiner individuellen Situation ausfallen kann, sollte sich vom Mieterverein oder von einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Außerdem kann er sich an früheren Urteilen zur Mietminderung von deutschen Gerichten orientieren: Eine fehlende Einbauküche, die laut Mietvertrag in der Wohnung hätte vorhanden sein müssen, rechtfertigte z. B. laut dem Landesgericht Dresden eine Mietminderung von 20 Prozent (Urteil von 2001).

Mietern wiederum, deren Wohnung nach einem Brand mit unbekannter Ursache völlig unbewohnbar war, erließ das Landesgericht Frankfurt/Main die Miete um 100 Prozent (Urteil von 1996).

Derartige Urteile lassen sich in Mietminderungstabellen finden. Wer sich daran orientiert, sollte jedoch bedenken, dass jede Situation individuell eingeschätzt werden muss und die Urteile deshalb lediglich Richtwerte für die Höhe einer Mietminderung darstellen können.

Kann eine Mietminderung nachträglich geltend gemacht werden?

Eine nachträgliche Mietminderung ist möglich, wenn der Mangel beim Einzug nicht bemerkt wurde.

Eine nachträgliche Mietminderung ist möglich, wenn der Mangel beim Einzug nicht bemerkt wurde.

Folgendes Fallbeispiel: Angenommen ein Mieter stellt einen Mangel in der Wohnung fest, teilt diesen jedoch nicht umgehend dem Vermieter mit. Möglicherweise weil er versuchen möchte, das Problem selbst zu beseitigen, oder um abzuschätzen, wie gravierend der Mangel tatsächlich ist.

Nach einem Monat muss er feststellen, dass die Lebensqualität in der Wohnung erheblich beeinträchtigt wird, und zeigt die Situation doch beim Vermieter an.

Kann er nun eine Mietminderung auch rückwirkend geltend machen für den Monat, in dem er selbst schon von dem Mangel wusste, der Vermieter jedoch nicht?

Prinzipiell ist eine nachträgliche Mietminderung nicht möglich. Denn obwohl das Mietminderungsrecht in dem Zeitpunkt einsetzt, in dem der Mieter das Problem in der Wohnung bemerkt, kann die tatsächliche Mietminderung erst erfolgen, wenn der Vermieter in Kenntnis gesetzt wird.

Eine Ausnahme zu dieser Regelung besteht, wenn der Mangel bereits zum Zeitpunkt des Einzugs bestand, der Mieter aber erst später davon Kenntnis nimmt.

Hat er den Mangel aufgrund eigener Fahrlässigkeit nicht früher wahrgenommen, besteht kein Anspruch auf Mietminderung.

Gründe für Mietminderung: Wann ist es möglich, die Miete zu mindern?

Damit eine Mietminderung berechtigt ist, muss der Nutzen der Wohnung aufgrund von Mängeln eingeschränkt sein. Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung dem Zustand entspricht, der im Mietvertrag festgelegt ist.

Wird die Wohnqualität durch das Selbstverschulden des Mieters oder aufgrund unerheblicher Mängel eingeschränkt, ist eine Mietminderung nicht berechtigt. Gleiches gilt für Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko gehören sowie für sozial übliche oder ortsübliche Gegebenheiten. Unter letzteren werden Umstände bezeichnet, die der Lage der Wohnung zuzuschreiben sind. Diese Einschränkungen, z. B. die Lage neben einem Kindergarten und der damit verbundene Lärm, nimmt der Mieter wissentlich in Kauf, wenn er sich für diese Wohnung entscheidet. Daher kann für solche Gegebenheiten keine Mietminderung geltend gemacht werden.

Inwieweit Mängel als unerheblich gelten, ist nicht immer eindeutig zu beurteilen. Demzufolge kann es schwierig sein einzuschätzen, wann ein Umstand eine Mietminderung billigt: Mäuse, die sich in großer Zahl im Keller eingenistet haben, berechtigen natürlich eine Mietminderung. Was aber, wenn nur eine einzelne Maus im Keller gesichtet wird? Dieser Fall ist eher zum allgemeinen Lebensrisiko zu zählen, denn bei aller Sorgfalt kann nicht immer vermieden werden, dass sich ein solches Tierchen in den Keller einschleicht. Erst wenn das Erscheinen von Mäusen als Plage wahrgenommen wird, ist eine Mietminderung berechtigt.

Ebenso besteht kein Anspruch auf Mietminderung, weil eine Renovierung in der Nachbarwohnung für Lärm sorgt oder weil regelmäßig Flugzeuge aufgrund des nahegelegenend Flughafens über das Haus hinwegfliegen. Diese Fälle zählen unter sozial übliche und ortsübliche Gegebenheiten.

Im Folgenden führen wir die häufigsten Mietminderungsgründe auf:

Mietminderung wegen Lärmbelästigung

Lärmbelästigung durch Hundegebell ist ein häufiger Grund für eine Mietminderung.

Lärmbelästigung durch Hundegebell ist ein häufiger Grund für eine Mietminderung.


Mietminderung wegen Lärmbelästigung erfolgt u. a. bei:

  • Baulärm durch eine benachbarte Baustelle
  • Nachbarn, die lautstark streiten oder Musik hören
  • bellenden Hunden
  • Störung der Nachtruhe
  • schlechter Schallisolierung
  • Lärm durch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Wohnhaus

Mietminderung wegen Feuchtigkeit

Feuchtigkeit und Schimmelbildung kann u. a. in folgenden Fällen eine Mietminderung berechtigen:

  • feuchter Keller
  • undichtes Dach oder Fenster führt zu Eindringen von Regenwasser
  • Schimmelbildung durch Neubaufeuchtigkeit
  • Schimmelbildung durch Wärmebrücken
  • Schimmelbildung an den Möbeln durch feuchte Wände

Mietminderung wegen Strom-, Warmwasser- oder Heizungsausfalls

Wer in der dunklen, kalten Wohnung sitzt, kann in vielen Fällen Mietminderung beanspruchen. Einige Beispiele:

  • Ausfall der Heizung im Schlaf- oder Kinderzimmer
  • Ausfall der Heizung in der gesamten Wohnung
  • Ausfall des Warmwassers im Badezimmer
  • Ausfall des Warmwassers in der gesamten Wohnung
  • Ausfall der Stromversorgung in der gesamten Wohnung
  • Defekt am Lichtschalter

Mietminderung wegen fehlender Eigenschaften der Wohnung

Entspricht eine Wohnung nicht den Vorgaben, die im Mietvertrag angegeben sind, besteht ebenfalls ein Anspruch auf Mietminderung. Dies kann z. B. der Fall sein bei:

  • fehlender Einbauküche
  • zu geringer Quadratmeterzahl
  • fehlenden oder defekten Geräte, die vertraglich bereitgestellt werden müssen
  • fehlendem Stellplatz für Fahrzeuge
  • fehlendem Kellerabteil
  • fehlenden Türen in der Wohnung

So können Mieter die Mietminderung ankündigen

Wer eine Mietminderung beanspruchen möchte, sollte seinen Mietvertrag aufmerksam durchlesen.

Wer eine Mietminderung beanspruchen möchte, sollte seinen Mietvertrag aufmerksam durchlesen.

Angenommen ein Mieter fordert die Mietminderung, weil die Küche wegen Defekten nicht nutzbar ist, obwohl sie gemäß vertraglicher Vereinbarung Bestandteil der Wohnungsausstattung ist.

Dann sollte er zunächst seinen Mietvertrag aufmerksam durchlesen, ob die Defekte dort nicht bereits Erwähnung finden und der Vermieter möglicherweise eine Reparatur in naher Zukunft ankündigt.

Ist dies nicht der Fall, sollte er den Vertrag hinsichtlich Klauseln zu Kleinreparaturen überprüfen. Oftmals legt der Mietvertrag fest, dass Schäden, deren Beseitigung einen festgelegten Kostenrahmen nicht übersteigen, vom Mieter selbst zu beheben sind. Nur wenn der besagte Defekt der Küchengeräte nicht unter diese Klausel fällt, ist die Mietminderungsrecht berechtigt.

Um die Mietminderung geltend zu machen, muss ein Mieter seinen Anspruch nicht erst beim Vermieter oder bei einem Gericht beantragen, da das Mietminderungsrecht automatisch eintritt, sobald die Mängel festgestellt werden.

Er sollte aber eine Mängelanzeige bei seinem Vermieter machen, nur dann ist er zur Mietminderung berechtigt. Diese ist in schriftlicher Form zuzustellen. Wichtig ist hierbei, dem Vermieter ausreichend Zeit einzuräumen, um das Problem zu beheben, bevor die Mietzahlung gekürzt wird. Zudem kann es hilfreich sein, das Problem mittels Fotos zu dokumentieren.

Neben Auflistung der Mängel sollte das Schreiben auch die Mietminderung ankündigen und begründen. Für die Ankündigung einer Mietminderung existiert kein Formular, sie kann also formlos gestellt werden. Im Folgenden finden Sie ein Muster, wie ein solches Schreiben aussehen kann.

Vorlage – Ankündigung einer Mietminderung

[Absender: Name + Adresse]

[Empfänger: Name + Adresse]

[Ort, Datum]

Mängelanzeige – Mietminderung für die Wohnung/das Haus (Adresse, Stockwerk, eventuell genaue Lage wie Vorder-oder Hinterhaus, rechts/ links/ Mitte)

Sehr geehrte(r) Frau / Herr […],

hiermit weise ich Sie auf folgende Mängel in oben beschriebener Wohnung/in oben beschriebenem Haus hin:

[Auflistung der Mängel mit möglichst genauen Informationen: was, wo]

Diese Mängel bestehen seit [Datum oder Zeitraum].

Ich möchte Sie bitten, die oben beschriebenen Mängel zeitnah und spätestens bis zum […] zu beheben. Dabei berufe ich mich auf § 536 BGB, der den Vermieter zur Instandhaltung des Mietobjekts verpflichtet.

Da die Gebrauchstauglichkeit der betreffenden Wohnung/des betreffenden Hauses gemäß Vertragsvereinbarung in nicht unerheblichem Maße eingeschränkt ist, besteht ein Anspruch auf Mietminderung. Ich werde deshalb die Miete um den monatlichen Betrag von [… Euro] (das sind […]% der Gesamtmiete) kürzen, bis die Mängel behoben wurden.

Für die Mietminderung bitte ich um Ihr Verständnis.

Um Ihnen die Situation zu veranschaulichen, lege ich Ihnen zu Dokumentationszwecken folgende Bilder oder Protokolle bei.

Ich stehe für eine Terminabsprache bezüglich der Beseitigung der Mängel zur Verfügung. Sie erreichen mich unter folgenden Kontaktdaten: […]

Mit freundlichen Grüßen
[…]

Muster für die Mietminderung kostenlos zum Download

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6 Gedanken zu „Mietminderung – So können Mieter ihre Miete mindern

  1. Nada F.

    Bitte um Infos ;
    welche Mietminderungen rechtskräftig sind??

    ASBEST von 10-25 % bei beschädigten ca.100 Asbesthaltigen Bodenplatten
    und KMF 100 % in der Küche
    bin seit 1999 in der Wohnung, seit 1991 im Haus

    Es ist sehr vewierend,
    haben Sie die Antwort ???

    Antworten
    1. Mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Nada,

      ob eine Mietminderung rechtskräftig, muss immer im Einzelfall entschieden werden. Dies kann nur ein Richter tun.

      Ihr Team von Mietrecht.com

      Antworten
  2. Jaskowiak

    wieviel Mietminderung ist angebracht?
    Ich wohne seit ca 3Jahren in der Wohnung, letztes Jahr haben wir einen neuen Hauseigentümer bekommen.
    der über die Mängel mehrfach informiert wurde.

    1.Aussenrollo Wohnzimmer lässt sich nicht mehr hochziehen
    2.Aussenrollo Schlafzimmer Gurtwickler kaputt, hält den Gurt nicht mehr
    3.Aussenrollo Küche Gurtwickler Klämmt
    4.Schlafzimmer feuchtigkeit an einer aussenwand
    5.Wohnzimmer Thermostatstift klemmt, Heizung lässt sich nicht regulieren
    6.Eingangstüre wurde eingetreten, lässt sich nicht mehr richtig schließen (war schon beim Einzug)

    Mit freundlichen Grüßen

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Jaskowiak,

      eine pauschale Aussage ist hier nicht möglich, da die Höhe vom Einzelfall abhängig ist. Gängige Mietminderungstabellen können einen Überblick zu möglichen Quoten bieten. Am besten lassen Sie sich bei einem Mieterverein oder von einem Anwalt bezüglich der Minderungsquote beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  3. Marc G.

    Hallo,

    wir bewohnen seit Juni diesen Jahres eine Doppelhaushälfte eines sanierten Altbaus. Das Baujahr kann ich nicht nennen. Wir mussten nun feststellen, dass der Keller (es handelt sich um insgesamt 6 Kellerräume) extrem feucht ist (gemessene Luftfeuchtigkeit lag bei über 75%). Es dauerte nicht lange, da haben dort gelagerte Textilien, Möbel, Kartons und Regale aus Holz bzw. aus Metall mit Holzboden Schimmel angesetzt. Grund für die Feuchtigkeit soll laut Aussage des Vermieters die intensiven Malerarbeiten im Kellerbereich gewesen sein. Daraufhin wurde durch den Vermieter ein Luftentfeuchter zur Verfügung gestellt, der das Problem zwar kurzfristig in den Griff bekam, jedoch stieg die Luftfeuchtigkeit innerhalb kürzester Zeit wieder bis auf über 75%. Bei Besichtigung des Hauses stand der Keller voll mit Arbeitsmaterialien und Baugeräten, sodass dort keinerlei Feuchtigkeit für uns ersichtlich oder feststellbar war. Laut unserem Mietvertrag wird uns folgender Mietraum zur Verfügung gestellt: 5 Zimmer, Küche, Bad, Gäste-WC … sowie Kellerraum!!! Der Zustand des Kellerraumes (etwa feucht, nass, nur teilweise nutzbar) ist hier nicht explizit aufgeführt. Uns ist durchaus bewusst, dass man in einem Altbau nicht einen vollständig trockenen Keller erwarten kann. Das war auch eine Antwort des Vermieters. Es sei ja schließlich auch nur ein Abstellraum. Wenn der Zustand des Kellerraumes jedoch im Mietvertrag nicht genau beschrieben wurde kann ich doch davon ausgehen, dass dieser auch nutzbar ist. Unter den jetzigen Verhältnissen ist er jedenfalls nicht. Man kann dort nichts abstellen, was nicht innerhalb von wenigen Tagane mit Schimmel befallen ist. Was kann ich und was genau muss unser Vermietern nun tun?

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Marc G.,

      gehört der Kellerraum zum Mietvertrag und kann nicht vertragsgemäß genutzt werden, muss der Vermieter in der Regel für eine solche Nutzung sorgen. Tut er dies nicht oder nicht ausreichend, kann eine Mietminderung möglich sein. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Mieterverein zu wenden. Dieser kann Sie bezüglich der Vorgehensweise und auch der möglichen Höhe einer Minderung beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten

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