Mietminderung: Wenn der Balkon nicht nutzbar ist

Wie hoch kann die Mietkürzung ausfallen?

Ist der Balkon nicht nutzbar, kann eine Mietminderung einsetzten. Wie Sie dabei am besten vorgehen, erfahren Sie im folgenden Ratgeber.
Ist der Balkon nicht nutzbar, kann eine Mietminderung einsetzten. Wie Sie dabei am besten vorgehen, erfahren Sie im folgenden Ratgeber.

Für viele ist ein Balkon ein wichtiges Entscheidungskriterium beim Bezug einer neuen Wohnung. Besonders in der Stadt kann er ein kleines Idyll der Entspannung oder eine kleine, grüne Oase sein. Zudem wird ein Balkon als wertsteigerndes Element einer Wohnung angesehen. Umso größer ist die Enttäuschung, wenn der Balkon nicht mehr genutzt werden kann oder seine Nutzbarkeit erheblich beispielsweise durch Bauarbeiten eingeschränkt ist.

Das ist unter anderem der Fall, wenn dieser aufgrund baulicher Maßnahmen oder im Zuge von Modernisierungen verschmutzt oder vollkommen verhangen wird. Es kann aber auch immer wieder vorkommen, dass der Mieter seinen Balkon nicht nutzen kann, weil er sich durch den rauchenden Nachbarn oder durch Lärm von der Straße beziehungsweise von nebenan belästigt fühlt.

Doch ist, wenn der Balkon nicht nutzbar ist, eine Mietminderung überhaupt möglich? Wie hoch kann und darf eine Mietminderung beim Thema Balkon sein? Was kann zu einer Minderung berechtigen?

So hoch fällt eine Mietminderung wegen einem nicht nutzbaren Balkon aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • Behinderung der Licht- und Luftzufuhr: Bis zu 15 %
  • Bauliche Mängel: Bis zu 30 %

Was gilt es, bei der Mietminderung grundsätzlich zu beachten?

Zunächst sei darauf hingewiesen, dass eine Minderung kraft des Gesetzes eintritt, d. h. automatisch mit dem Auftreten des Mangels. Sie muss weder beim Vermieter noch beim Gericht beantragt werden. Eine Kürzung erfolgt dann durch den Mieter selbst. Eine Mangelanzeige beim Vermieter ist verpflichtend, um die Miete kürzen zu können.

Was besagt das Mietrecht zum Thema Balkon?
Was besagt das Mietrecht zum Thema Balkon?

Damit wird dem Vermieter zudem die Chance eingeräumt, den Mangel zu beseitigen. Dafür kann auch eine Frist festgelegt werden. Solange der Mangel besteht, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu kürzen. Die Minderungsquote ist von vielen Faktoren abhängig. Jeder Mieter kann sich dabei an den inoffiziellen Minderungstabellen sowie an den vergangenen Entscheidungen aus der Rechtsprechung orientieren. Dies sind jedoch nur Richtwerte, die individuell anzupassen sind.

Ein Mangel an einer Mietsache muss den Gebrauchswert erheblich beeinträchtigen, um eine Minderung zu rechtfertigen. Dabei sind die Regelungen, die der Vermieter und der Mieter im Vertrag festgelegt haben, maßgeblich. Abweichungen, die den Mieter negativ betreffen, sind hier anzuzeigen.

Dennoch ist nicht alles ein Grund, um die Miete zu mindern. Unerhebliche Beeinträchtigungen, kurzfristige Ausfälle von Strom oder Warmwasser sowie eine einmalige Lärmbelästigung sowie orts- und sozialübliche Faktoren (wie ein Kindergarten hinter dem Haus) berechtigen den Mieter nicht, die Miete zu kürzen.

Allgemeines: Das Mietrecht zum Balkon

Generell gilt zunächst einmal, dass der Balkon zur Mietsache gehört. Dennoch untersteht er einem besonderen Nutzungsrecht und es existieren einige Regelungen, die speziell für diesen Bereich festgelegt wurden. In einigen Fällen gibt es Extra-Vorschriften in den jeweiligen Hausordnungen, die unter Umständen, den Gebrauch des Balkons einschränken.

Außerdem besagt das Mietrecht, dass andere Mieter durch die Nutzung des Balkons nur unerheblich beeinträchtigt werden dürfen. Derartige Beeinträchtigungen müssen gegenseitig akzeptiert werden. Dies betrifft Aspekte wie Lärm oder Geruchsbelästigung.

Ähnlich wie bei der Mietminderung bei Lärmbelästigung kann auch in Bezug auf den Balkon das sogenannte Lebensrisiko, in einem Mehrfamilienhaus zu leben, angeführt werden. In einem solchen Haus bekommt jeder zwangsläufig etwas vom Leben der anderen Mietparteien mit. Damit sollte eine gegenseitige Rücksichtnahme einhergehen. Dabei gilt wie im „normalen“ Innenraum der Wohnung das Recht auf eine freie Entfaltung der eigenen Persönlichkeit.

Das Mietrecht zum Thema Rauchen auf dem Balkon

Beim Thema Rauchen auf dem Balkon ist das Mietrecht eindeutig. In der Regel ist eine Mietminderung nicht gerechtfertigt.
Beim Thema Rauchen auf dem Balkon ist das Mietrecht eindeutig. In der Regel ist eine Mietminderung nicht gerechtfertigt.

Dahingehend wurde in der Vergangenheit auch immer wieder vor Gericht entschieden, wenn es um das Thema Tabakrauch ging. Ein Mieter hat bezüglich eines rauchenden Nachbars keinen gesonderten mietrechtlichen Schutz. Damit ist das Rauchen auf dem Balkon laut Mietrecht nicht zu untersagen. Andere Mietparteien müssen dies hinnehmen. In den Urteilen fand sich immer wieder die Begründung der gesellschaftlichen Akzeptanz des Rauchens und der Punkt, den Balkon als „Ort im Freien“ zu betrachten.

Das Mitrecht zum Grillen auf dem Balkkon

Beim Grillen auf dem Nachbarbalkon sieht das schon ein wenig anders aus. Es ist nicht mit dem Kochen im Innenraum der Wohnung gleichzusetzen.

Das heißt, meist sind Sonderregelungen getroffen worden. Diese finden Sie in der Hausordnung oder im Mietvertrag selbst. Daneben sind beim Thema Grillen auch die verschiedenen gesetzlichen Grundlagen zu betrachten, da die Bundesländer und Städte sowie Gemeinden meistens eigene Vorschriften diesbezüglich festgesetzt haben.

Andere Faktoren, die insbesondere für die Nutzung des Balkons gelten

Das Wäschetrocknen ist in der Regel auf dem Balkon möglich, auch dann, wenn im Vertrag das Wäschetrocknen in der Wohnung untersagt ist. Der Balkon gehört nicht zum Innenbereich. Selbst wenn die Hausordnung das Trocknen auf dem Balkon untersagt, können kleinere Wäschestücke aufgehängt werden. Das Aufstellen eines Wäscheständers ist genauso zulässig wie das Anbringen einer Wäscheleine. Bauliche Maßnahmen, die die Gesamtansicht des Gebäudes sowie die Bausubstanz selbst beeinträchtigen sind nur unter Absprache mit dem Vermieter zulässig.

Derartige Veränderungen betreffen auch oftmals den Sichtschutz am Balkon. Das Mietrecht ist dabei in vielen Fällen auf Seiten des Vermieters.

Gravierende Veränderungen, die den Balkon durch eine Seitenverglasung oder Ähnliches in eine Loggia verwandeln, sind in aller Regel nicht zulässig. Bei derartigen Maßnahmen geht es immer um die Fragen, inwiefern eine ästhetische Beeinträchtigung des Hausanblicks vorliegt und inwiefern die Veränderung in die Bausubstanz eingreift.

In Bezug auf den Sichtschutz auf dem Balkon ist laut Mietrecht eine Änderung mit dem Vermieter abzuklären.
In Bezug auf den Sichtschutz auf dem Balkon ist laut Mietrecht eine Änderung mit dem Vermieter abzuklären.

Dazu zählen im Übrigen auch das Anbringen von Markisen sowie Katzennetzen oder das Aufhängen von Plakaten an den Balkon.

Ähnliches gilt übrigens auch für die Bepflanzung auf „Balkonien“. Neben einer guten Befestigung von Blumenkästen sollte ein Mieter auch darauf achten, dass die Pflanzen den Balkon nicht überwuchern und damit eine massive Verschmutzung anderer Bereiche verursacht. Gleiches ist bei dem Gießwasser zu berücksichtigen. Dies darf die Fassade oder andere Gebäudeteile nicht verschmutzen oder durch die Feuchtigkeit sogar beschädigen. Gleiches gilt im Übrigen für Rankgewächse. Generell ist jedoch zu beachten, dass abgefallene Blüten oder Gießwasser in einem bestimmten Maße zu akzeptieren sind.

Letztlich gibt es viele Umstände, die Sie als Mieter bei der Benutzung nerven, aber die Sie hinnehmen müssen. Bei einer solchen Einschätzung ist immer in Betracht zu ziehen, wie erheblich und dadurch permanent die Beeinträchtigung oder der Schaden ist. Zudem ist es wichtig darauf zu achten, welche Situation bei der Vertragsunterzeichnung vorherrschend war. Konnten Sie also wissen, dass eine bestimmte Geruchs- oder Lärmbelästigung durch eine benachbarte Gaststätte vorherrschen würde?

Dennoch gibt es auch eindeutige Regelungen und Urteile, die die Mietminderung beim Balkon thematisiert haben.

Ihr Balkon ist undicht?

Eine Mietminderung ist in der Regel bei normalen Mengen von Regenwasser auf dem Balkon nicht gerechtfertigt.

Ist der Balkon undicht, sind meist bauliche Maßnahmen erforderlich. Dabei gibt es einiges zu beachten.
Ist der Balkon undicht, sind meist bauliche Maßnahmen erforderlich. Dabei gibt es einiges zu beachten.

Für die Säuberung der Abflusssiebe und anderer Einrichtungen ist zudem der Mieter verantwortlich.

Doch ist der Balkon undicht, ist dies vor allem eine Beeinträchtigung für den unter Ihnen lebenden Nachbarn. In einem solchen Falle sind dann bauliche Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, die der Vermieter einleiten muss. Das kann aber zur völligen Unbenutzbarkeit des Balkons seitens des Mieters führen und bedeutet Schmutz und eine hohe Lärmbelästigung für alle Parteien.

Eine Mietminderung bei einer Balkonsanierung, inklusiven dem mit den Bauarbeiten verbundenen Lärm, ist möglich. Wie bei jeder Art von Minderung spielen mehrere Faktoren eine Rolle.

  • Wie lange dauert die Sanierung?
  • Wie hoch ist die Lärmbelästigung?
  • Wie ist es mit dem Schmutz und Dreck, der bei den Bauarbeiten entsteht?
  • Befindet sich vor dem Balkon ein Baugerüst?
  • Können Sie als Mieter überhaupt Lüften oder kommt genügend Licht durch die übrigen Fenster in die Wohnung?

Daneben kann ein undichter Balkon wie undichte Fenster oder ein Heizungsausfall zur erhöhten Feuchtigkeit in der Wohnung führen. Dies verursacht unter Umständen einen Schimmelbefall.

Höhe der Mietminderung

Im Zusammenhang mit der Unbenutzbarkeit des Balkons wurden sehr unterschiedliche Urteile bezüglich der Höhe der Minderung gefällt, die Sie in einer Mietminderungstabelle nachlesen können.

Zum einen gab es den Fall, dass eine Mietminderung nicht als gerechtfertigt angesehen wurde, da die Sanierung in den Herbst- und Wintermonaten vollzogen wurde, in denen der Balkon sowieso weniger genutzt wird. Die Miete durfte nicht gekürzt werden.

Zum anderen galt eine Minderungsquote von 15 % im Zuge der Einrüstung des Gebäudes und eine durch Planen bedingte Behinderung der Licht- und Luftzufuhr als gerechtfertigt.

Muster: Mietminderung bei nicht benutzbarem Balkon

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Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem nicht benutzbarem Balkon. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren.

Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Mietminderung nicht nutzbarer Balkon (.doc)
Mietminderung nicht nutzbarer Balkon (.pdf)

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