Mit der Mietminderungstabelle die Höhe der Minderung festlegen

Wie können Mietminderungstabellen bei der Mietkürzung helfen?

Wenn Sie die Miete kürzen, kann eine Tabelle helfen, die die verschiedenen Urteile der letzten Jahre auflistet.
Wenn Sie die Miete kürzen, kann eine Tabelle helfen, die die verschiedenen Urteile der letzten Jahre auflistet.

Am Thema Mietminderung entzünden sich immer wieder große Diskussionen und Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, die dann auch vor Gericht landen. Dabei ist vor allem die Frage nach der Minderungsquote der Stein des Anstoßes.

Doch eine angemessene Mietminderung festzulegen, ist gar nicht so einfach. Denn viele Faktoren spielen eine Rolle und der Mieter muss sich dabei eigentlich ein wenig raus nehmen aus der Situation, in die er so stark involviert ist. Denn die Beurteilung des Falls erfordert eine Distanz, die kaum ein Mieter einnehmen kann. Doch die verschiedenen Mietminderungstabellen sollen da für Abhilfe sorgen.

Direkt zur Mietminderungstabelle!

Die Mietminderung nach deutschem Mietrecht

Sie finden eine mögliche Höhe der Mietminderung in einer Tabelle - einer sogenannten Mietminderungstabelle.
Sie finden eine mögliche Höhe der Mietminderung in einer Tabelle – einer sogenannten Mietminderungstabelle.

Die Mietminderung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Darin ist der Grundsatz enthalten, dass nur derjenige die volle Miete bezahlen muss, dessen Wohnung einen vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Sie können alle Regelungen zur Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln im § 536 BGB finden.

Neben der Minderungsquote gibt auch die Ursache des Mangels immer wieder Anlass zum Streit zwischen dem Vermieter und Mieter. Dabei liegt die Beweislast zunächst beim Vermieter. Dieser muss nachweisen, dass die Ursachen für den Mangel nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammen.

Gelingt dies, muss dann der Mieter beweisen, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat.

Was ist bei der Minderung der Miete zu beachten? Und welche Faktoren sind dabei zu berücksichtigen?

  • Eine Minderung ist bei einem Mangel oder Schaden in der Mietwohnung gerechtfertigt.
  • Ein Mangel bemisst sich nach der vertragsgemäßen Vereinbarung, die zwischen dem Mieter und Vermieter getroffen wurde.
  • Der Mangel besteht immer dann, wenn der Ist-Zustand der Wohnung von dem Soll-Zustand abweicht. Und dies zu Ungunsten des Mieters.
  • Ein Schaden oder Mangel an der Mietsache muss den Gebrauchswert dieser einschränken, damit eine Mietminderung zutrifft.
  • Die Miete wird kraft des Gesetzes gemindert. Das bedeutet, Sie als Mieter müssen dies weder beim Vermieter noch bei einem Gericht beantragen. Die Miete ist bei einem Mangel automatisch gemindert.
  • Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Wohnung in dem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
  • Die Miete zu kürzen, liegt im Ermessen des Mieters. Als Orientierungshilfe dient eine Mietminderungstabelle.
  • Der Mangel sollte beim Vermieter angezeigt werden. Diese Mangelanzeige markiert den Zeitpunkt, ab dem eine Minderung anzusetzen ist. Wird der Mangel verschwiegen und entstehen dadurch Folgeschäden, kann der Vermieter unter Umständen vom Mieter einen Schadensersatz fordern.
  • Dem Vermieter sollte zur Beseitigung des Schadens oder Fehlers eine Frist eingeräumt werden. Dem Vermieter steht das sogenannte Abhilferecht zu. Die Miete kann bis zur vollständigen Behebung seitens des Mieters gemindert werden. Es existiert auch das Selbstabhilferecht des Mieters, denn in einigen Situationen ist zur Vermeidung von bestandsgefährdenden Schäden der Mietsache eine sofortige Abhilfe notwendig.
  • Die Miete kann unter bestimmten Voraussetzungen auch rückwirkend gekürzt werden.
  • Eine Alternative zur Mietminderung ist die Zahlung der Miete unter Vorbehalt.

Was ist eine Mietminderungstabelle?

Es gibt in Deutschland eine Vielzahl an Mietminderungstabellen.
Es gibt in Deutschland eine Vielzahl an Mietminderungstabellen.

Eine Mietminderungstabelle dient der Orientierung. Letztlich entscheidet der Einzelfall über die Höhe der Mietkürzung.

Es gibt verschiedene Mietminderungstabellen, auf die Sie als Mieter zurückgreifen können, wenn Sie in Ihrer Wohnung einen Mangel feststellen.

Aber warum gibt es so viele Auflistungen? Und warum sind keine gesetzlichen und vor allem einheitlichen Bestimmungen existent?

Darstellungen in der Mietminderungstabelle

Die Berechnung der Mietminderung erfolgt prozentual. Der Ausgangswert dabei ist die Bruttomiete, d. h. die Grundmiete zusammen mit den Nebenkosten beziehungsweise mit den Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten.

Eine Mietminderungstabelle listet mögliche Wohnungsmängel auf, die eine Mietminderung rechtfertigen könnten oder die zumindest bei einem Gericht einmal beurteilt wurden.

Neben der Minderungsquote und den verschiedenen Mängeln sind die vergangenen Urteile aufgelistet, die eine derartige Minderungsquote für gerechtfertigt hielten.

Wichtig! Eine Mietminderungstabelle ist nie vollständig und zeigt oft nur einen Ausschnitt aus den vergangenen Entscheidungen der Rechtsprechung.

Eine Mietminderungsabelle soll dem Mieter lediglich als Richtlinie dienen für den eigenen, individuellen Fall. Sie enthält jedoch keine Maßgaben, die unumstößlich sind oder die eins-zu-eins umzusetzen sind. Die Quote für eine Mietminderung in einer Tabelle beruht auf einer Vielzahl an Urteilen aus der Rechtsprechung.

Diese Urteile können sehr unterschiedlich sein beziehungsweise sich sogar widersprechen. Im Falle einer Gerichtsverhandlung wird dem Einzelfall entsprechend geurteilt. Dabei kann bei den sehr vielfältigen Mängeln keine Schablone angesetzt werden.

Faktoren bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung

Viele unterschiedliche Faktoren spielen eine Rolle.

  1. Was steht im Mietvertrag? Was haben Sie als Mieter mit dem Vermieter abgesprochen und vereinbart?
  2. Welche Art von Mangel besteht in Ihrer Mietwohnung? Ist der Schaden selbst verursacht? War eine Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der Wohnung bei der Vertragsunterzeichnung bereits abzusehen?
  3. Wie sieht es mit der Erheblichkeit der Einschränkung aus? Ist der Mangel einmalig und von kurzer Dauer? Gehört die Störung womöglich zum ortsüblichen oder sozialüblichen Umfeld?
  4. Inwiefern wird der Gebrauch der Mietsache beeinflusst? Wie einschränkend und belastend ist der Mangel tatsächlich?
  5. Beruht die Mangelanzeige auf ein Fehlverhalten eines Nachbarn? Geht es über die übliche Toleranz von Umständen in einem Mehrfamilienhaus hinaus?

Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH)

Eine Minderungstabelle orientiert sich oft an Urteilen des Bundesgerichtshofs.
Eine Minderungstabelle orientiert sich oft an Urteilen des Bundesgerichtshofs.

Neben den verschiedenen Einzelurteilen in der Vergangenheit gab es auch immer wieder Urteile durch den Bundesgerichtshof (BGH), die zumeist in Grundsatzdiskussionen eine Entscheidung begründet haben.

Abweichung der Wohnfläche

Dies trifft unter anderem bei einer Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10 Prozent zu. Hier hat der BGH entscheiden, dass eine Wohnfläche, die tatsächlich geringer ist als im Mietvertrag ausgewiesen, ein Mietminderungsgrund ist.

Der Umfang der Abweichung entspricht der Höhe der Minderung. Dabei ist die Mindestabweichung auf 10 Prozent festgelegt. Alles, was darunter liegt, muss im Zweifelsfall vom Mieter hingenommen werden.

Wichtig! Der Vermieter muss die Wohnfläche entsprechend des Vertrags ausdrücklich zugesichert haben.

Beispiel: Fehlen bei der Wohnfläche 15m² trifft eine Mietminderung zu und der Mieter kann die Miete um 15 Prozent kürzen.

Diese Regelung trifft vor allem bei dem sogenannten preisfreien Wohnraum zu. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass eine Abweichung um mehr als 10 Prozent unabhängig von einer etwaigen eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts eine Mietminderung rechtfertigt. Eine geringere Abweichung begründet nur dann eine Mietminderung, wenn die Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist.

Bei dem sogenannten preisgebundenen Wohnraum ist sogar jede Abweichung der Wohnfläche von der vertraglichen Vereinbarung ein erheblicher Mangel, der zu einer Mietminderung berechtigt.

Wichtig! Eine zu kleine Wohnung berechtigt den Mieter, auch rückwirkend die Miete vom Vermieter einzufordern. Dabei ist die Verjährungsfrist von drei Jahren zu beachten.

Stromsperre

Ein anderer Fall, in dem der BGH ein grundsätzliches Urteil getroffen hat, ist die Unterbrechung der Stromversorgung durch die Stromsperre.

Die Mieter haben demnach kein Recht auf Mietminderung bei der Sperre durch den Versorger und der Entfernung der Stromzähler aufgrund eines Zahlungsverzugs durch den Mieter. Dies gilt dann, wenn der Mieter als Vertragspartner mit dem Stromlieferanten in Rückstand gekommen ist.

Wichtiges zur Mietminderungstabelle

Eine genaue Mietkürzung in einer Tabelle für Ihren persönlichen Fall finden Sie nicht.
Eine genaue Mietkürzung in einer Tabelle für Ihren persönlichen Fall finden Sie nicht.

Eine konkrete Mietkürzung in einer Tabelle finden Sie nicht. Denn dies wäre insofern auch wenig sinnvoll, da der Mangel, der kurz dargestellt wird, keinerlei Aussagen über die konkrete Beeinträchtigung und Belastung durch den Mangel seitens des Mieters macht.

Der Einzelfall bestimmt die Mietminderung, nicht die Mietminderung in einer Liste, die durch den Verfasser oder Herausgeber gefiltert und zusammengestellt wurde!

Die Miete zu kürzen, anhand einer Tabelle, kann zudem weitreichende Folgen für den Mieter haben.

Denn wenn Sie als Mieter die Minderungsquote als zu hoch angesetzt haben oder die Minderung doch unbegründet ist, müssen Sie nicht nur die ausstehende Miete zurückzahlen. Es kann sein, dass der Vermieter Ihnen fristlos kündigt. In diesem Fall wird die Minderung als Zahlungsrückstand gewertet und sobald der Betrag zwei volle Monatsmieten übersteigt, kann der Vermieter das Recht auf eine fristlose Kündigung geltend machen.

Vorsicht! Nicht jede Minderung lässt sich auf die gesamte Monatsmiete rechnen, insbesondere dann, wenn der Mangel nur ein paar Tage oder Wochen besteht. Dabei ist es wichtig, die Mietminderung entsprechend der Mietminderungstabelle anteilig auszurechnen.

Wie bereits erwähnt, existieren mehrere Mietminderungstabellen. Die sogenannte DAWR Mietminderungstabelle ist beispielsweise eine Auflistung von über 300 Einträgen zum Thema Mietminderungsgründe, inklusive der jeweiligen Minderungsquote, und wohl eine der bekanntesten.

Diese Mietminderungstabelle wird vom Deutschen Anwaltsregister herausgegeben und listet über 100 Kategorien, nach denen eine Minderung berechtigt ist.

Die Hamburger Tabelle

Die Hamburger Tabelle ist eine Mietminderungstabelle, die vom Hamburger Landgericht erstellt wurde. Sie ist in vielen Belangen der Mietminderung zu einer Richtlinie auch für andere Gerichte geworden und orientiert sich nicht an der Rechtsprechung einzelner Gerichte.

Dabei wird der Wohnwert mit dem Mietzins in ein Verhältnis gesetzt, um die Quote zu ermitteln.

Damit können Sie feststellen, wie der einzelne Wohnwert von Räumen durch einen etwaigen Mangel herabgesetzt wird. Der Wohnwert ist hier als die Gebrauchstauglichkeit einzelner Räumlichkeiten zu verstehen.

Dabei ist zu beachten, dass der Minderwert für die komplette Wohnung von der tatsächlichen Beeinträchtigung durch den Mangel abhängt.

Die Hamburger Tabelle ist nur bedingt auf verschiedene Wohnungen übertragbar. Eine Gesamtbetrachtung ist trotz allem unabdingbar.

Die Wohnwerte der Räume nach der Hamburger Mietminderungstabelle:

  • Wohnzimmer: 28 Prozent
  • Arbeitszimmer: 20 Prozent
  • Schlafzimmer: 12 Prozent
  • Küche: 10 Prozent
  • Bad: 10 Prozent
  • Abstellraum: 7 Prozent
  • Gäste-WC: 3 Prozent
  • Balkon: 10 Prozent

Dabei wird nun der Mangel auf den Wert des jeweiligen Raums übertragen. Also wie viel bezahlt man von der Miete theoretisch für das Wohnzimmer (zum Beispiel) und wie hoch ist die Mietminderung für diesen Raum?

Mietminderungstabelle: Kleine Übersicht

Im Folgenden haben wir für Sie eine kleine Übersicht zusammengestellt. Dort sind die häufigsten Mietmängel aufgeführt und mit welcher Minderungsquote ungefähr zu rechnen ist.

Aber Obacht: Die Angaben beruhen auf einzelnen Gerichtsurteilen und müssen nicht Ihrer eigenen, individuellen Situation entsprechen. Sie sind eine Orientierungshilfe und müssen den Gegebenheiten angepasst werden.

Mietminderungstabelle: Wasserschaden

MangelHöheUrteil
Wassereinbruch - während eines Monats uneingeschränkte Nutzung der gewerblichen Räume nicht möglich40%LG München I, Urteil vom 13.11.1985 - 15 S 11147/85
Wasserschäden an Wohnzimmerdecke und an Wänden mit optischer Beeinträchtigung25% AG Aachen, Urteil vom 05.04.1973 - 15 C 417/71, WM 1974, S. 44
Durchfeuchtung der Fensterfront und Teile der Decke im Wohn- und Schlafzimmer durch eindringende Feuchtigkeit über das Dach25%Mietminderung VG Berlin GE 1984, 183
Tropfwasser von der Zimmerdecke mit Durchfeuchtung des Teppichs50% / 30%AG Leverkusen WuM 1980,163 / AG Kiel: WuM 1980, 235
sichtbare Wasserflecken in der Wohnung2 %LG Hannover WuM 1994, 463

Anmerkung: Liegt die Minderung der Gebrauchstauglichkeit in einem Bereich von unter 3 Prozent ist das meistens auf eine unerhebliche Beeinträchtigung zurückzuführen und eine Mietminderung eher ausgeschlossen.

Mietminderungstabelle: Schimmel

MangelHöheUrteil
Schimmel und Feuchtigkeit in der Küche20%LG Karlsruhe, Urteil vom 14.07.1998 - 8 O 208/98
Feuchtigkeit und Schimmelbefall von 8 Zimmern in einem Einfamilienhaus aufgrund undichter Fenster20%AG Hamburg, Urteil vom 09.01.1979 - 42 C 634/76, WM 1979, 103
erhebliche Feuchtigkeitsbildung nach Fenstermodernisierung ohne Hinweis auf geändertes Raumklima durch den Vermieter42%LG Lübeck, Urteil vom 09.01.1990 - 14, 60/89
Feuchtigkeit und Schimmelpilzbefall infolge von Rissen in der Wand30%LG Hamburg ZMR 2004, 41
erhebliche Durchfeuchtung von Küche, Wohn- und Schlafzimmer, modriger Geruch und Schimmelpilzbefall80%LG Berlin GE 1991, 625

Anmerkung: Bei der Mietminderung bezüglich Schimmel bietet die vorliegende Mietminderungstabelle nur eine kurze Übersicht. Es existiert eine Vielzahl von Urteilen zum Mietmangel Schimmelbefall.

Mietminderungstabelle: Heizung

MangelHöheUrteil
Heizverlust von 60%10 bis 15%OLG Düsseldorf WuM 1984, 54
Thermostatventile sind fehlerhaft8%LG Berlin ZMR 2003, 487
Heizungsausfall im Sommer (13° bis 17,5°C Außentemperatur)50%AG Waldbröl WuM 1981, 8
unzureichende Beheizung mit einer Raumtemperatur von 15°C25%AG Berlin-Neukölln, Az. 10 C 557/84

Mietminderungstabelle: Baulärm

MangelHöhe Urteil
Baulärm durch Sanierungsmaßnahmen im Nebenhaus20%AG Köln, Urteil vom 26.10.1982 - 212 C 210/82
Lärm und Staub durch Abriss sowie Neubau auf einem Nachbargrundstück6%AG Hamburg ZMR 2003, 746
Großbaustelle, zum Teil nachts12%LG Frankfurt ZMR 2007, 699
Stemmarbeiten im Gebäude10%KG Berlin NZM 2000, 40
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5 thoughts on “Mit der Mietminderungstabelle die Höhe der Minderung festlegen

  1. neslon r.

    heizung 4-5 mal defekt immer im winter und dies seid 6-7 jahren!stadt weis bescheid,dass die heizung zu alt und es gibt keine ersatzteile mehr!! heute wieder!wieviel prozent kann ich miete mindern?bitte um antwort!danke.

    Antworten
    1. Mietrecht.com

      Hallo nelson r.,

      eine pauschale Aussage ist nicht möglich, da es sich immer um Einzelfallentscheidungen handelt. Sie können eine Mietminderungstabelle als Orientierung nutzen. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir, dass Sie sich an einen Mieterverein wenden und mit diesem die Minderungsrate besprechen.

      Ihr Team von Mietrecht.com

      Antworten
  2. Kienemann

    Wir haben seit Mitte Juli ein Baugerüst an unserem haus, für einfache Malerarbeiten, erst stand es wochenlang vor unserem Schlafzimmer Fenster, wodurch wir bei den heißen Temperaturen nicht unbeaufsichtigt lüften konnten (erhöhte Einbruchgefahr) jetzt steht es seit einigen Wochen auf der anderen Seite des Hauses an unserem Balkon und direkt vorm Badezimmerfenster, wodurch des weiteren erhöhte Einbruchgefahr besteht. Es werden nur ein paar Balken gestrichen, was eigtl in einer Woche abgeschlossen ist.

    Antworten
  3. Ute L.

    Am 11.04.2019 mußte ich einen Notfall melden: aus dem Heizungsverteiler trat Wasser aus. Habe seitdem keine Heizung. Wieviel % kann ich die Miete mindern?

    Antworten
    1. Mietrecht.com

      Hallo Ute L.,

      eine pauschale Aussage zur Minderungshöhe ist nicht möglich, da diese vom Einzelfall abhängt. Eine Minderungstabelle kann Ihnen einen Überblick zu möglichen Quoten bieten oder Sie lassen Sich diesbezüglich bei einem Mieterverein beraten. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.

      Ihr Team von Mietrecht.com

      Antworten

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