Mindestmietdauer: Wie ist das rechtlich geregelt?

Hat ein Mietvertrag immer eine Mindestlaufzeit?

Ein Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit kann zulässig sein.
Ein Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit kann zulässig sein.

Die Traumwohnung ist gefunden und jetzt muss nur noch der Mietvertrag unterschrieben werden. Beim Durchlesen fällt dann plötzlich eine Klausel ins Auge, die eine Mindestmietdauer festlegt. Einige Mieter sind dann verunsichert und wissen nicht, wie sie damit umgehen sollen.

Ist eine Mindestmietdauer rechtlich zulässig oder ist solch ein Mietvertrag ungültig? Was Mieter bei derartigen Klauseln beachten sollten, wie die rechtliche Grundlage bei diesem Thema aussieht und wie eine Mindestmietdauer als Formulierung gestaltet sein sollte, betrachtet der folgenden Ratgeber zum Thema näher.

Mietvertrag mit Mindestmietdauer: Was ist erlaubt?

Im Mietrecht ist eine Mindestmietdauer unter bestimmten Umständen möglich.
Im Mietrecht ist eine Mindestmietdauer unter bestimmten Umständen möglich.

Dass eine Mindestlaufzeit in einem Mietvertrag festgehalten ist, kann verschiedene Gründe haben. Doch kann im Mietrecht eine Mindestlaufzeit überhaupt festgelegt werden oder gibt es hier bestimmte Einschränkungen?

Grundsätzlich ist eine Festlegung einer Mindestmietdauer im Mietvertrag durchaus möglich. Hier gelten die Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bezüglich der Vertragsfreiheit. So kann ein Grund für eine Mindestlaufzeit sein, dass sich Vermieter absichern und verhindern möchten, dass Mieter nach wenigen Monaten oder sogar Wochen wieder ausziehen. Zum anderen kann eine solche Mindestmietdauer auch in einem Zeitmietvertrag begründet liegen.

Allerdings muss ein Mietvertrag mit Mindestlaufzeit auch bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit dieser auch wirksam ist. Liegen diese nicht vor, ist ein Mietvertrag mit Mindestmietdauer nicht zulässig.

Besonders wichtig ist, dass eine Vereinbarung bezüglich einer Mindestdauer von einem Mietvertrag einvernehmlich getroffen wird. Denn hierbei handelt es sich in der Regel um sogenannte Kündigungsausschlussklauseln, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter gelten müssen. Dies ist als Formulierung auch so im Mietvertrag festzuhalten.

Bei einem Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB ist die Mindestmietdauer für die Wohnung oder das Haus bereits vertraglich eindeutig festgelegt und beinhaltet in der Regel auch den beidseitigen Verzicht auf eine Kündigung während dieses bestimmten Zeitraums. Ein Zeitmietvertrag endet in der Regel mit dem vertraglich vereinbarten Datum.

Auch bei einem unbefristeten Vertrag kann eine solche Klausel Anwendung finden. Jedoch ist es hier ebenfalls notwendig, dass beide Vertragsparteien auf ihr Kündigungsrecht innerhalb des bestimmten Zeitraums verzichten. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen also erklären, dass eine Kündigung im vertraglich vereinbarten Zeitraum nicht erfolgt.

Allerdings kann es auch Gründe geben, warum Mieter oder Vermieter einen Mietvertrag mit Mindestmietdauer vorzeitig kündigen wollen.

Mindestmietdauer: Ist eine Kündigung dennoch möglich?

Wohnung kündigen: Trotz Mindestmietdauer kann das ein Option sein.
Wohnung kündigen: Trotz Mindestmietdauer kann das ein Option sein.

Ist für ein Haus oder eine Wohnung eine Mindestmietdauer per Kündigungsausschlussklausel festgelegt, kann eine ordentliche fristgerechte Kündigung von keiner Mietvertragspartei ausgesprochen werden. Auch ein Rücktritt von einem erst kürzlich geschlossenen Mietvertrag ist rechtlich nicht vorgesehen. Ein Rücktrittsrecht gibt es hier nicht.

Das Recht eine außerordentliche Kündigung auszusprechen bleibt von solchen Klauseln im Mietvertrag jedoch unberührt. Liegen also außerordentliche Gründe vor, kann auch vor Ablauf der Mindestmietdauer gekündigt werden.

In § 543 Abs.1 BGB ist dies wie folgt definiert:

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.”

Zahlt ein Mieter beispielsweise während der Mindestvertragslaufzeit die Miete nicht oder immer verspätet, kann das einen Kündigungsgrund für Vermieter darstellen. Auf der anderen Seite können Mängel an der Mietsache, die bei Vertragsabschluss nicht erkennbar waren oder erst später entstanden sind, eine Kündigung seitens der Mieter begründen.

Weitere Gründe einen Mietvertrag mit Mindestdauer vorzeitig kündigen zu können, sind zum Beispiel eine neue Arbeitsstelle oder Familienzuwachs.

Allerdings handelt es sich dann auch jeweils um Einzelfallentscheidungen, die die jeweiligen Umstände mit betrachten. Gleiches gilt, wenn vor Ablauf der Mindestmietdauer ein Nachmieter gefunden wird. Vermieter müssen diesen nicht akzeptieren, denn sie können frei entscheiden, wen sie als Vertragspartner haben möchten. Im Zweifel sollte hier eine Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht erfolgen.

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12 thoughts on “Mindestmietdauer: Wie ist das rechtlich geregelt?

  1. mario

    mängel in wohnug Badewanne nicht nutzbar nach Verstopfung dertiollette Eingangstür fällt aus der angel Heizungen funktionieren nicht kann mann deswegen kündigen zeitmietsvertrag

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo mario,
      ein Zeitmietvertrag kann in Ausnahmefällen außerordentlich gekündigt werden. Lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein beraten, ob die vorliegenden Gründe dafür ausreichen. Eine rechtliche Beratung bieten wir nicht an.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  2. Sandra

    Ich wohne seit drei Monaten in einer Mietwohnung. Mein jetziger Vermieter verkauft die Wohnung nun und die Käufer wollen gerne Eigenbedarf ankündigen. Nun steht in meinem Mietvertrag, dass die ordentliche Kündigung erst nach einem Jahr ausgesprochen werden kann. Würde das bedeuten auch die neuen Eigentümer dürfen erst dann Eigenbedarf anmelden, oder gelten hier die drei Monate?! Würde nur gerne wissen wie viel Zeit mir bleibt was neues zu finden.
    Danke und viele Grüße!

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Sandra,
      die neuen Eigentümer übernehmen den bestehenden Mietvertrag und sind an die Regelungen in diesem gebunden. Wurde hier für beide Seiten vereinbart, dass eine Kündigung erst ab einem bestimmten Zeitpunkt möglich ist, denn muss dies in der Regle auch eingehalten werden. Lassen Sie den Mietvertrag am besten auch einmal von einem Mieterverein prüfen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  3. Julia

    Ich wohne seit 1.1.2019 in einer kleinen Mietwohnung. Nun kommt es durch private Änderungen dazu, das ich wohl wieder ausziehen muss. Neuer Lebensgefährt mit Kind, dadurch wird die jetzige Wohnung zu klein.
    Der Vetrag ist aber bis 30.1.2022 ausgelegt.
    Was nun?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Julia,
      eine ordentliche Kündigung ist bei einem befristeten Mietvertrag in der Regel nicht möglich. Reden Sie am besten zunächst mit dem Vermieter und klären Sie, ob ein Aufhebungsvertrag in Frage kommt. Lassen Sie sich zudem bei einem Mieterverein bezüglich weitere Möglichkeiten beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  4. Mag

    In meinem Vertrag steht nur:
    “1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.12.2019 mit einer Mindestmietdauer von 2 Jahren danach auf unbestimmte Zeit.

    2. Die Kündigungsfrist richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen und hat in jedem Fall schriftlich zu erfolgen.“

    Ist das in diesem Fall gültig oder entfällt die Klausel, weil nicht verankert ist, dass es beidseitig ist?

    Antworten
  5. Sabrina

    Ich wohne seit 01.07.2018 in einer Mietwohnung, die als neu saniert galt. Es gibt immer wieder im Winter kein warmes Wasser, die Heizung ist nicht manuell regelbar, weshalb es in meiner Wohnung regelmäßig zu Temperaturen um die 30 Grad kommt. Mir wurden ein Waschkeller, Fenster im Treppenhaus und eine manuelle Heizungsregulierung in der Wohnung schon bei Einzug und auch immer wieder zwischendurch zugesagt. Bis heute ist nichts in diese Richtung passiert. Ich habe fast alle Vorfälle schriftlich angemahnt, es kam auch immer mehr oder weniger zeitnah der Hausmeister (innerhalb on 1-14 Tagen) und hat sich dem Problem wohl angenommen. Nichtsdestotrotz hat offensichtlich nichts zu einer Verbesserung geführt. Ich kann aufgrund der Hitze kaum schlafen, habe vertrocknete Schleimhäute, das Laminat geht auseinander und meine Möbel platzen. Es gibt auch ein außerordentliches Kalkaufkommen, weshalb ich schon den Duschkopf ersetzen musste, weil man mir die Schuld dafür gegeben hat, aber der Kalk bildet sich im Waschbecken ab und auch in anderen wohnung in der Region hatte ich solche Probleme nicht.

    Kann ich nun außerordentlich kündigen? Wenn ja, mit welcher Frist und muss ich einen Nachmieter suchen?

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  6. Janina

    Guten Tag, wir haben eine Mindestmietdauer von 24 Monaten. Nun sind 12 Monate vorbei und wir haben gekündigt, da wir ab dem 01.03.20 in eine andere Wohnung ziehen wüssen, da meine Schwiegermutter pflegebedürftig ist und sie kaum Pflegegeld bekommt, um eine Pflegerin oder das Pflegeheim zu bezahlen. Seit 3 Wochen geht diese ‘Verkürzung des Mietverhältnisses’ schon bei der Vonovia durch und wir wissen immer noch nichts. Ich rufe schon 2 mal die Woche dort an, weil es wirklich dringend ist und eigentlich ein wichtiger Grund ist. Ich kriege als Antwort nur, dass wir eine Mindestmietdauer von 24 Monaten haben…. Die Kündigungsbestätigung kam schon an für den 30.10.20. Was kann ich noch dagegen tun? Sie sagen mir nur diese eine Sache oder auch, dass es zu 99,9% abgelehnt werden kann, da man ja auch mit den öffentlichen Verkehrsmitteln fahren kann…

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Janina,

      in diesem Fall empfehlen wir Ihnen sich ausführlich bei einem Mieterverein rechtlich beraten zu lassen. In der Regel müssen sich Mieter an die Mindestmietdauer halten, wenn der Vermieter nicht bereit ist, einen früheren Kündigungszeitpunkt zu akzeptieren. Eine rechtliche Beratung können wir nicht anbieten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  7. Philip

    Moin,
    Ist es rechtlich zulässig, wenn der Vermieter bei mir eine mindestmietdauer vermerkt und bei meinem Nachbarn nicht? (im gleichen Gebäude) also quasi bei einer Wohnung nicht?

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Philip,

      wir können nicht beurteilen, um was für einen Mietvertrag es sich bei Ihrem Nachbarn handelt. Grundsätzlich kann ein Vermieter entscheiden, ob er eine Mindestmietdauer festlegt oder nicht. Haben Sie rechtliche Fragen dazu, empfehlen wir eine Beratung bei einem Mieterverein. Wir bieten eine solche nicht an.

      Ihr Team von mietrecht.com

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