Mindestmietdauer: Wie ist das rechtlich geregelt?

Von Dörte L.

Letzte Aktualisierung am: 29. November 2023

Geschätzte Lesezeit: 4 Minuten

Hat ein Mietvertrag immer eine Mindestlaufzeit?

Ein Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit kann zulässig sein.
Ein Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit kann zulässig sein.

Die Traumwohnung ist gefunden und jetzt muss nur noch der Mietvertrag unterschrieben werden. Beim Durchlesen fällt dann plötzlich eine Klausel ins Auge, die eine Mindestmietdauer festlegt. Einige Mieter sind dann verunsichert und wissen nicht, wie sie damit umgehen sollen.

Ist eine Mindestmietdauer rechtlich zulässig oder ist solch ein Mietvertrag ungültig? Was Mieter bei derartigen Klauseln beachten sollten, wie die rechtliche Grundlage bei diesem Thema aussieht und wie eine Mindestmietdauer als Formulierung gestaltet sein sollte, betrachtet der folgenden Ratgeber zum Thema näher.

Das Wichtigste zur Mindestmietdauer

Kann eine Mindestmietdauer im Mietvertrag vorgegeben sein?

Vermieter können im Mietvertrag eine Mindestlaufzeit für das Mietverhältnis bestimmen.

Ist eine Kündigung innerhalb der Mindestlaufzeit möglich?

In der Regel wird eine ordentliche Kündigung vom Mietvertrag in diesem Zeitraum ausgeschlossen. Müssen Mieter dennoch ausziehen, müssen sie das immer mit dem Vermieter klären. Außerordentliche Kündigungen sind jedoch möglich, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Wie lange kann eine Mindestmietdauer sein?

Eine rechtliche Regelung, wie lange eine Mindestlaufzeit sein darf oder muss, gibt es nicht. Durchschnittlich liegt die Dauer jedoch zwischen einem und zwei Jahren. Gibt es hier Probleme ist Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht ratsam.

Mietvertrag mit Mindestmietdauer: Was ist erlaubt?

Im Mietrecht ist eine Mindestmietdauer unter bestimmten Umständen möglich.
Im Mietrecht ist eine Mindestmietdauer unter bestimmten Umständen möglich.

Dass eine Mindestlaufzeit in einem Mietvertrag festgehalten ist, kann verschiedene Gründe haben. Doch kann im Mietrecht eine Mindestlaufzeit überhaupt festgelegt werden oder gibt es hier bestimmte Einschränkungen?

Grundsätzlich ist eine Festlegung einer Mindestmietdauer im Mietvertrag durchaus möglich. Hier gelten die Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bezüglich der Vertragsfreiheit. So kann ein Grund für eine Mindestlaufzeit sein, dass sich Vermieter absichern und verhindern möchten, dass Mieter nach wenigen Monaten oder sogar Wochen wieder ausziehen. Zum anderen kann eine solche Mindestmietdauer auch in einem Zeitmietvertrag begründet liegen.

Allerdings muss ein Mietvertrag mit Mindestlaufzeit auch bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit dieser auch wirksam ist. Liegen diese nicht vor, ist ein Mietvertrag mit Mindestmietdauer nicht zulässig.

Besonders wichtig ist, dass eine Vereinbarung bezüglich einer Mindestdauer von einem Mietvertrag einvernehmlich getroffen wird. Denn hierbei handelt es sich in der Regel um sogenannte Kündigungsausschlussklauseln, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter gelten müssen. Dies ist als Formulierung auch so im Mietvertrag festzuhalten.

Bei einem Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB ist die Mindestmietdauer für die Wohnung oder das Haus bereits vertraglich eindeutig festgelegt und beinhaltet in der Regel auch den beidseitigen Verzicht auf eine Kündigung während dieses bestimmten Zeitraums. Ein Zeitmietvertrag endet in der Regel mit dem vertraglich vereinbarten Datum.

Auch bei einem unbefristeten Vertrag kann eine solche Klausel Anwendung finden. Jedoch ist es hier ebenfalls notwendig, dass beide Vertragsparteien auf ihr Kündigungsrecht innerhalb des bestimmten Zeitraums verzichten. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen also erklären, dass eine Kündigung im vertraglich vereinbarten Zeitraum nicht erfolgt.

Allerdings kann es auch Gründe geben, warum Mieter oder Vermieter einen Mietvertrag mit Mindestmietdauer vorzeitig kündigen wollen.

Mindestmietdauer: Ist eine Kündigung dennoch möglich?

Wohnung kündigen: Trotz Mindestmietdauer kann das ein Option sein.
Wohnung kündigen: Trotz Mindestmietdauer kann das ein Option sein.

Ist für ein Haus oder eine Wohnung eine Mindestmietdauer per Kündigungsausschlussklausel festgelegt, kann eine ordentliche fristgerechte Kündigung von keiner Mietvertragspartei ausgesprochen werden. Auch ein Rücktritt von einem erst kürzlich geschlossenen Mietvertrag ist rechtlich nicht vorgesehen. Ein Rücktrittsrecht gibt es hier nicht.

Das Recht eine außerordentliche Kündigung auszusprechen bleibt von solchen Klauseln im Mietvertrag jedoch unberührt. Liegen also außerordentliche Gründe vor, kann auch vor Ablauf der Mindestmietdauer gekündigt werden.

In § 543 Abs.1 BGB ist dies wie folgt definiert:

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

Zahlt ein Mieter beispielsweise während der Mindestvertragslaufzeit die Miete nicht oder immer verspätet, kann das einen Kündigungsgrund für Vermieter darstellen. Auf der anderen Seite können Mängel an der Mietsache, die bei Vertragsabschluss nicht erkennbar waren oder erst später entstanden sind, eine Kündigung seitens der Mieter begründen.

Weitere Gründe einen Mietvertrag mit Mindestdauer vorzeitig kündigen zu können, sind zum Beispiel eine neue Arbeitsstelle oder Familienzuwachs.

Allerdings handelt es sich dann auch jeweils um Einzelfallentscheidungen, die die jeweiligen Umstände mit betrachten. Gleiches gilt, wenn vor Ablauf der Mindestmietdauer ein Nachmieter gefunden wird. Vermieter müssen diesen nicht akzeptieren, denn sie können frei entscheiden, wen sie als Vertragspartner haben möchten. Im Zweifel sollte hier eine Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht erfolgen.

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Mindestmietdauer: Wie ist das rechtlich geregelt?
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Über den Autor

Dörte
Dörte L.

Dörte schreibt seit 2016 für mietrecht.com. Nach dem Studium an der Universität Potsdam hat sie im Bereich der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gearbeitet und kann die dort gesammelten Erfahrungen in der Redaktionsarbeit einbringen. Neben Ratgebern verfasst sie auch News zu wichtigen mietrechtlichen Themen.

44 Gedanken über “Mindestmietdauer: Wie ist das rechtlich geregelt?

  1. Lisa V

    Ich habe einen Mietvetrag mit 5 Jähriger Mietdauer..Nach einem Jahr möchte jetzt der Vermieter das Haus Verkaufen weil er keine neue Heizung ersetzten möchte..Dies muss er nach Überprüfung der Heizung..Kann mann mir Kündigen?

  2. Silke

    Ich hab auch mal eine Frage zur Mindestmietdauer.
    Mein Sohn ist zum 01.01.2022 in seine 1. eigene Wohnung gezogen. Die Mietmindestdauer lt. Vertrag betragen 2 Jahre. Da er sich zum Zeitpunkt des Einzugs im 2. Lehrjahr befand & 18 Jahre jung war, bin ich als Bürgin im Vertrag mit aufgenommen worden. Alles schön & gut.
    Er bezahlt seine Miete regelmäßig. Nur ist ja alles teurer geworden & somit bleibt vom Azubilohn ja nicht viel übrig. Die Wohnung wurde uns von einem Hausverwalter gezeigt & der Mietvertrag wurde in der Wohnung, die mein Sohn bezogen hat, unterschrieben. Fällt das schon unter „Haustürgeschäft“ & kann man das als früheren Kündigungsgrund angeben.
    Lieben Dank schon im Voraus

  3. Steffen

    Hallo, wir sind am 08.09. eingezogen und am nächsten Tag der Obermieter mit Absicht, den ganzen Tag durch die Wohnung trampelt. Als ich ihn zur Rede stellte, hat er mich übelst beleidigt. Er kann machen was er will und er wohnt schon länger hier.
    Ich habe einen Mietvertrag von mindestens 1 Jahr. Muss ich das unter diesen Umständen einhalten?

  4. Claudia

    Frage: Ich schaue mir am Montag eine Wohnung an diese soll aber eine Mindestmietzeit von 3 Jahren haben. Nun zu meiner Frage was ist nach den 3 Jahren muss ich da wieder ausziehen oder geht es dann unbefristet weiter? Ich habe einen Sohn der im rollstuhl sitzt und es ist nicht einfach eine Wohnung zu bekommen

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