Mietrecht 2018 – Infos zum Mietvertrag, Kündigungsfristen, Betriebskosten uvm!

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Aktuelles Mietrecht - Verständlich erklärt!

Aktuelles Mietrecht – Verständlich erklärt!

Was ist ein Mietvertrag?

Was gehört laut Mietrecht in den Mietvertrag?

Was gehört laut Mietrecht in den Mietvertrag?

Der Mietvertrag ist laut Mietrecht ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen zwei Parteien: dem Vermieter und dem Mieter. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, dem Mieter ein bestimmtes Objekt (die Mietsache) zum Gebrauch zu überlassen.

Der Mieter wiederum verpflichtet sich dazu, als Gegenleistung den vereinbarten Mietzins an den Vermieter zu zahlen.

Neben der Höhe des Mietzinses, welcher auch im Mietrecht häufig vereinfacht als „Miete“ bezeichnet wird, regelt der Mietvertrag die Kündigungsfrist, die Kaution, Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter sowie weitere spezifische Klauseln wie etwa die Möglichkeit zum Mietkauf.

Überlässt ein Eigentümer eine Sache jemand anderem unentgeltlich zum Gebrauch, besteht zwischen ihnen kein Mietverhältnis. Stattdessen wird hier von einem Leihvertrag gesprochen.

Mietverträge können nicht willkürlich formuliert werden, sondern müssen sich an die bestehenden Regelungen im Mietrecht halten. Das Mietrecht in Deutschland bezieht sich in erster Linie auf die Immobiliarmiete. Darunter wird die Vermietung von Wohnräumen, Grundstücken und Geschäftsräumen verstanden.

Das Mietrecht im BGB

Das Mietrecht findet sich im BGB in den §§ 535 bis 580a.

Das Mietrecht findet sich im BGB in den §§ 535 bis 580a.

Das deutsche Mietrecht ist in den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgehalten.

Die §§ 535 bis 548 BGB regeln die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse, die für sämtliche Mietobjekte – nicht nur Immobilien – Gültigkeit haben. Dies betrifft u. a. Punkte wie

  • die Überlassung der Mietsache gegen eine vereinbarte Nutzungsgebühr,
  • den Umgang mit Mängeln, die beim Mietobjekt vor oder während der Zeit der Überlassung auftreten,
  • die Mietminderung bei an der Mietsache auftretenden Mängeln,
  • die Entrichtung des Mietzinses,
  • die Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch,
  • die Überlassung der Mietsache zum Gebrauch an Dritte,
  • den vertragswidrigen Gebrauch des Mietobjekts,
  • die Dauer, das Ende und die Verlängerung des Mietverhältnisses sowie
  • die Rückgabe des Mietobjekts an den Eigentümer.

Das Mietrecht zur Vermietung von Wohnräumen ist in den §§ 549 bis 577a BGB festgelegt, die §§ 578 bis 580a BGB betreffen Mietverhältnisse über andere Mietsachen. Dies beinhaltet auch das Mietrecht für die Nutzung von Geschäftsräumen.

Der schiere Umfang der Vorschriften und Regelungen im Mietrecht macht es erforderlich, sehr differenzierte und spezifische Mietverträge zu unterscheiden. Darunter fallen Untermietverträge, Zeitmietverträge, Pachtverträge, Verträge zur Gewerbevermietung etc.

Miete einer Eigentumswohnung – Das soziale Mietrecht begünstigt die Mieter

Ein Großteil der Deutschen wohnt in Mietwohnungen oder Mietshäusern. Daher wird der Wohnraummiete im Mietrecht besonders viel Aufmerksamkeit geschenkt.

Das deutsche Mietrecht beinhaltet Mieterschutz.

Das deutsche Mietrecht beinhaltet Mieterschutz.

Das deutsche Mietrecht stärkt in erster Linie die Rechte des Mieters, indem es Gesetze zum Mieterschutz festlegt. Diese betreffen u. a. die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten durch den Vermieter sowie das Recht des Mieters, einer Kündigung zu widersprechen. Außerdem kann durch die sogenannte Sozialklausel in Härtefällen entschieden werden, dass der Mieter das Wohnverhältnis fortsetzen kann, obwohl die Kündigung durch den Vermieter rechtmäßig erfolgte. Dies ist allerdings nur bei unbefristeten Mietverhältnissen möglich.

Die Sozialklausel ist im Mietrecht im § 574 des BGB verankert.

Untermiete – Kann ein Vermieter sie nach Mietrecht generell untersagen?

Bei einem Untermietvertrag stellt der Mieter die gemietete Wohnung seinerseits zur Miete zur Verfügung. Nach dem Mietrecht muss er dazu die Genehmigung des Vermieters, also des tatsächlichen Eigentümers, einholen.

Das Untermietverhältnis besteht nur zwischen dem Mieter und seinem Untermieter und wird häufig zwischen Bewohnern einer Wohngemeinschaft geschlossen, von denen nur einer im Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer steht. Aber auch wenn jemand längere Zeit abwesend ist und seine Mieträume nicht leer stehen lassen möchte, kommt es vor, dass er die Mietwohnung vorübergehend einem Untermieter überlässt.

Obwohl in vielen Mietverträgen die Möglichkeit der Untervermietung versagt wird, sind solche Klauseln gemäß dem Mietrecht nicht zulässig. Nur wenn wichtige Gründe gegen die Untervermietung sprechen, darf der Vermieter diese untersagen.

Betreutes Wohnen – Was sagt das Mietrecht?

Betreutes Wohnen ist im Mietrecht nicht gesondert geregelt.

Betreutes Wohnen ist im Mietrecht nicht gesondert geregelt.

Im betreuten Wohnen werden Menschen unterstützt, die auf spezielle Hilfe aufgrund ihrer Lebenssituation angewiesen sind. Dies kann alte, psychisch kranke oder körperlich behinderte Menschen betreffen, aber auch Obdachlose oder Jugendliche.

Das betreute Wohnen wird im Mietrecht nicht gesondert betrachtet. Ein Vertrag über betreutes Wohnen spaltet sich gewissermaßen in zwei Verträge auf: den Vertrag über die Betreuungsleistungen und den Mietvertrag.

Dieser unterliegt den gleichen gesetzlichen Bestimmungen wie Mietverträge für „normale“ Wohnverhältnisse.

Das Mietrecht zur Pacht

Wird ein Pachtvertrag zwischen zwei Parteien geschlossen, hat der Pächter nicht nur das Recht auf den Gebrauch der Mietsache, sondern auch auf „den Genuss der Früchte“. Dies findet vor allem in der Landwirtschaft und in der Gastronomie Anwendung, aber auch ganze Unternehmen können in einer Unternehmenspacht gegen Entgelt einem Pächter zur Nutzung überlassen werden.

Die Vorschriften für Pachtverhältnisse finden sich in den §§ 581 bis 597 im BGB.

Was sagt das Mietrecht zum Maklervertrag?

Ein Maklervertrag regelt die Vereinbarung zwischen einem Auftraggeber und einem Makler, der autorisiert wurde, einen Vertrag an den Auftraggeber zu vermitteln. Dabei gibt es verschiedene Arten von Verträgen, die regeln, welche Befugnisse ein Makler hat, wann ihm eine Maklerprovision zusteht, inwieweit der Auftraggeber selbst bei der Vertragsfindung aktiv werden kann etc.

In Deutschland sind Makler vor allem durch das Vermitteln von Grundstücken und Mietverträgen bekannt. Trotzdem findet der Maklervertrag im eigentlichen Mietrecht wenig Bedeutung. Dies liegt vor allem daran, dass die Vorschriften zum Maklervertrag in der Gesetzgebung sehr lückenhaft beschrieben werden und sie sich in konkreten Fällen nur bedingt anwenden lassen.

Die gesetzlichen Regelungen zum Maklervertrag sind im BGB unter der veralteten Bezeichnung „Mäklervertrag“ in den §§ 652 bis 656 verankert.

Das Mietrecht zur Hausordnung – Was darf die Hausverwaltung vorschreiben?

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Mieter.

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Mieter.

Die Hausordnung wird häufig dem Mietvertrag beigelegt. Sie ist jedoch keine eigene Klausel des Vertrages in dem Sinne, dass sie die Pflichten oder Rechte des Mieters festlegt. Viel mehr dient die Hausordnung dazu, vertraglich vereinbarte Punkte zu regeln.

Wenn ein Mieter sich bspw. im Vertrag dazu verpflichtet, Lärmbelästigung zu vermeiden, kann in der Hausordnung näher definiert werden, was als Ruhestörung zu verstehen ist und zu welchen Zeiten die Nachtruhe einzuhalten ist.

Die Hausordnung gilt in der Regel für alle Mieter innerhalb eines Wohnobjekts. Dies beugt Nachbarschaftsstreit vor, wenn sich alle an die gleichen Regeln zu halten haben – vorausgesetzt, sie befolgen diese Regeln auch tatsächlich.

Es ist gemäß Mietrecht aber auch möglich, dass mit einem einzelnen Mieter eine individuelle Vereinbarung getroffen wird, die von der Hausordnung abweicht. So kann z. B. ein Nachbar von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Hundehaltung bekommen, obwohl die Hausordnung ein generelles Haustierverbot vorschreibt.

Widersprechen sich Mietvertrag und Hausordnung in einem Sachverhalt, gilt stets die Vereinbarung, die im Vertrag geschlossen wurde. Eine Hausordnung, die nach Unterzeichnung des Mietvertrags aufgestellt wird, kann die vertraglich vereinbarten Pflichten und Rechte des Mieters nicht aufheben.

Ansonsten gilt jedoch: Wer gegen die Hausordnung verstößt, verstößt gegen den Mietvertrag und riskiert damit eine Abmahnung oder bei wiederholten Verstößen auch eine Kündigung.

In der Hausordnung können u. a. folgende Punkte geregelt werden:

  • Ruhezeiten
  • Sicherheit im Wohnobjekt
  • Nutzung von zum Wohnhaus zugehörigen Hof- und Gartenflächen
  • Reinigung des Wohnobjekts
  • Anbringung von Parabolantennen
  • Tierhaltung

Das Mietrecht und die Miete – Welche Kosten sind im Mietvertrag geregelt?

Oft zahlt der Mieter neben der Kaltmiete auch Mietnebenkosten.

Oft zahlt der Mieter neben der Kaltmiete auch Mietnebenkosten.

Für die Nutzung der Wohnung hat der Mieter dem Eigentümer ein Entgelt in Form der Miete zu zahlen. Aus welchen Kosten sich diese zusammensetzt, wird im Vertrag geregelt.

Häufig wird eine Zahlung der Mietnebenkosten vereinbart. Dabei handelt es sich um laufende Kosten, die dem Eigentümer durch den Besitz des vermieteten Wohnobjekts und durch dessen Bewirtschaftung entstehen.

Diese sogenannten Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung festgelegt und decken u. a. die Grundsteuer, die Kosten für die Wasser- und Warmwasserversorgung, die Kosten für die Müllbeseitigung und die Heizkosten.

Anstatt all diese Kostenpunkte einzeln aufzustellen, einigen sich Mieter und Vermieter auf die Vorauszahlung eines monatlichen Pauschalbetrags, um die Nebenkosten abzudecken. Das Mietrecht verpflichtet den Vermieter dazu, eine jährliche Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung für den Mieter aufzustellen. Darin ist auch die Heizkostenabrechnung enthalten.

Das sagt das Mietrecht zur Kündigung von Mietverträgen

Ein Mietvertrag kann von beiden Parteien gekündigt werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass das Mietverhältnis nicht zeitlich befristet ist.

Wurde stattdessen ein sogenannter Zeitmietvertrag abgeschlossen, bei dem zwischen Mieter und Vermieter eine feste Vertragslaufzeit vereinbart wurde, kann dieser gemäß Mietrecht von keiner der beiden Parteien ordentlich gekündigt werden.

Bei Zeitmietverträgen gilt gemäß Mietrecht eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses: Das bedeutet, dass ein bestehender Mietvertrag nach Ablauf der Vertragsdauer auf unbestimmte Zeit verlängert wird, wenn

  • der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und
  • der Vermieter ihn nicht zur Zurückgabe der Mietsache auffordert.

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Die Kündigungsfrist wird häufig im Mietvertrag vereinbart.

Die Kündigungsfrist wird häufig im Mietvertrag vereinbart.

Soll das Mietverhältnis durch den Vermieter in Form einer ordentlichen Kündigung beendet werden, muss ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der Mietvereinbarung bestehen. Dies besagt das Gesetz zum Mieterschutz. Die Gründe für das berechtigte Interesse hat der Vermieter dem Mieter schriftlich in einem Kündigungsschreiben mitzuteilen. Eine Kündigung per Fax, E-Mail oder mündlicher Absprache ist unwirksam.

Als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses versteht das Mietrecht vor allem:

  • eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter, sofern er diese selbst verschuldet hat,
  • die Anmeldung von Eigenbedarf durch den Vermieter für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (Eigenbedarfskündigung) und
  • erhebliche Nachteile für den Vermieter, die durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen, sofern dieses eine angemessen wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert. (Verwertungskündigung)

Die Verwertungskündigung ist z. B. gültig, wenn ein sanierungsbedürftiges Gebäude abgerissen werden soll, um an seiner Stelle einen Neubau zu errichten. Nicht zulässig ist dagegen laut Mietrecht eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung.

Wenn Sie von Ihrem Vermieter eine Verwertungskündigung erhalten, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen, ob die Kündigungsgründe wirksam sind oder nicht.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter richtet sich nach der Zeit, die das bestehende Mietverhältnis zum Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung besteht. Bei einer Vertragsdauer von bis zu 5 Jahren sieht das Mietrecht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vor. Besteht das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, gilt eine Frist von 6 Monaten und nach 8 Jahren sogar eine Frist von 9 Monaten.

Gemäß Mietrecht kann eine längere Kündigungsfrist für den Vermieter im Vertrag vereinbart werden, keinesfalls jedoch eine kürzere.

Verweigert ein Mieter trotz ordentlicher Kündigung den Umzug in eine andere Wohnung, kann der Eigentümer eine Räumungsklage erheben. Gibt ein Gericht dieser statt, kann der Mieter zur Zwangsräumung verurteilt werden.

Die ordentliche Kündigung durch den Mieter

Mieter müssen laut Mietrecht keinen Grund zur Kündigung angeben.

Mieter müssen laut Mietrecht keinen Grund zur Kündigung angeben.

Geht die ordentliche Kündigung vom Mieter aus, muss dieser keine Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses angeben.

Auch die Kündigungsfrist ist für den Mieter im Mietrecht anders geregelt: Nach § 573 im BGB beträgt diese unabhängig von der Länge des bestehenden Mietverhältnisses drei Monate. Es ist jedoch möglich, eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter im Vertrag festzulegen.

Wie der Vermieter muss auch der Mieter die ordentliche Kündigung in schriftlicher Form einreichen.

Das Mietrecht gestattet keinen einseitigen Widerruf der Mieterkündigung. Das heißt, einmal gekündigt, kann ein Mieter es sich nicht anders überlegen und die Kündigung alleine rückgängig machen. Dazu muss er sich mit dem Vermieter einigen, dass die Kündigung aufgehoben wird.

Die außerordentliche fristlose Kündigung vom Mietvertrag

Neben der ordentlichen Kündigung ist auch die außerordentliche fristlose Kündigung einer Mietwohnung möglich. Gemäß Mietrecht kann diese von beiden Parteien vorgelegt werden, allerdings müssen wichtige Gründe bestehen, weshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann(§ 543 BGB).

Solche Gründe bestehen generell, wenn die Rechte des Mieters bzw. Vermieters durch den jeweils anderen erheblich verletzt werden. Dies ist z. B. der Fall wenn

  • der Vermieter die Wohnung nicht rechtzeitig für den Mieter zur Verfügung stellt,
  • der Mieter die Wohnung mutwillig oder fahrlässig erheblich beschädigt,
  • der Mieter die Wohnung unbefugt einem Dritten zum Gebrauch überlässt oder
  • der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung des Mietzinses im Verzug ist.
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