Wann darf eine Mietminderung erfolgen?

Von Monique L.

Letzte Aktualisierung am: 7. Oktober 2023

Geschätzte Lesezeit: 4 Minuten

Zu welchem Zeitpunkt dürfen Sie die Miete mindern?

Bei der Mietminderung ist das Wann der Kürzung auf jeden Fall zu berücksichtigen.
Bei der Mietminderung ist das Wann der Kürzung auf jeden Fall zu berücksichtigen.

Ruhestörungen, Baustaub, Schimmel an der Decke oder eine veraltete Heizungsanlage, die gerade in den kalten Monaten immer ihren Geist aufgibt: Die Gründe für eine Mietminderung können sehr vielfältig sein. Doch die Mietminderung hat so ihre Tücken.

Im Folgenden sind ein paar Tipps für Sie zusammengestellt, die Ihnen dabei helfen sollen, zu entscheiden, wann eine Mietminderung in Kraft tritt und ab wann Sie die Mietminderung unbedingt in Betracht ziehen sollten.

Das Wichtigste zu ab wann eine Mietminderung möglich ist

Ab wann dürfen Mieter die Miete mindern?

Stellen Mieter einen erheblichen Mangel an der Mietsache fest, der eine vertragsgemäße Nutzung verhindert, ist eine Mietminderung gemäß BGB automatisch angedacht.

Wann kann keine Mietminderung beansprucht werden?

Handelt es sich um unerhebliche Mängel oder wurde der Schaden vom Mieter verursacht, ist eine Minderung der Miete in der Regel nicht möglich.

Was muss vor einer Minderung unbedingt geschehen?

Bevor Mieter die Miete mindern, müssen sie den Mangel dem Vermieter mitteilen Hier zu ist eine Mängelanzeige notwendig.


Viele fragen sich: „Ab wann kann ich die Miete mindern?“

Mietminderung: Ab wann können Mieter die Mietzahlung kürzen? Der Zeitpunkt ist im § 536 BGB geregelt.
Mietminderung: Ab wann können Mieter die Mietzahlung kürzen? Der Zeitpunkt ist im § 536 BGB geregelt.

Das Mietrecht besagt ganz eindeutig, dass die Mietminderung genau dann einsetzt, wenn der Mangel oder der Schaden in Erscheinung tritt. Das bedeutet, sobald dem Mieter ein Mangel auffällt, setzt die Mietminderung kraft Gesetzes ein. § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) steht hier im Mittelpunkt.

Wenn der Vermieter dann über den Mangel informiert wurde, kann der Mieter seine Zahlungen kürzen. Der Mieter muss eine Minderung weder beim Gericht noch beim Vermieter beantragen.

Doch nicht immer ist es so eindeutig und es gibt viele Punkte, auf die Sie achten sollten, wenn Sie sich auf die Mietminderung berufen wollen, um Ihre Miete vorübergehend zu kürzen.

Das Bestehen eines Mangels berechtigt zur Mietminderung

In jedem Falle sollten für eine Mietminderung Mängel bestehen, die die Nutzung der Wohnung einschränken.

Anders: Der Sollzustand des Mietobjekts, so wie er im Mietvertrag vereinbart wurde, entspricht nicht dem Ist-Zustand.

Der Zustand der Mietsache muss laut Mietrecht vertragsmäßig sein und der Vermieter hat dafür Sorge zu leisten. Auch wenn durch höhere Gewalt, wie ein Stromausfall oder ein zeitweiser Ausfall der Heizung, ein Mangel auftritt, haftet der Vermieter.

Wichtig! Das Mietminderungsrecht ist ein Gewährleistungsrecht.

Wann ist eine Mietminderung ausgeschlossen?

Die sogenannten unerheblichen Mängel sowie ein Selbstverschulden durch den Mieter berechtigen nicht zur Minderung.

Zum einen müssen unerhebliche Mängel akzeptiert werden. Sie sind meist kurzfristiger Natur oder gehören zum allgemeinen Lebens- sowie Mieterrisiko.

Ab wann eine Mietminderung erfolgt, hängt zunächst davon ab, ob ein erheblicher Mangel vorliegt.
Ab wann eine Mietminderung erfolgt, hängt zunächst davon ab, ob ein erheblicher Mangel vorliegt.

Gründe

Im Folgenden haben wir für Sie ein paar Ursachen zusammengestellt, ab wann eine Mietminderung ausgeschlossen ist.

  • Das ist unter anderem der Fall, wenn trotz regelmäßiger Wartungen die Warmwasserversorgung ausfällt. Ähnlich sieht es mit verschiedenen Aspekten der Lärmbelästigung aus.
  • Unterschiedliche Urteile der Rechtsprechung zeigen, dass Flug- oder Straßenlärm in der Regel nicht gegen den Vermieter geltend gemacht werden können, vor allem dann nicht, wenn der Mangel bei Besichtigung der Wohnung oder bei Vertragsunterzeichnung bereits bestand.
  • Der Bundesgerichtshof hat zudem bezüglich einer Tagesmutterbetreuung von fünf Kindern entschieden, dass der Kinderlärm ein Ausdruck der kindlichen Entfaltung und damit sozial angemessen und zumutbar ist. Hier spielen auch orts- sowie sozialübliche Gegebenheiten eine Rolle. Das Persönlichkeitsrecht eines jeden Bewohners ist hier zu achten sowie die Grenzen der persönlichen Entfaltung.

  • Daneben muss der Mieter für selbstverschuldete Schäden aufkommen. Er haftet zudem auch für die Handlungen seiner Familienangehöriger sowie seiner Besucher.

Wichtig! Die Frage, ab wann die Mietminderung greift, lässt sich relativ schnell beantworten: Ab dem Zeitpunkt, wenn das Problem auftritt. Grundlegende Voraussetzung dafür ist die sofortige Anzeige des Mangels beim Vermieter.

Besonderheit: Mängel anzeigen

Bei der Frage "Wann kann ich die Miete mindern?" ist die Mangelanzeige zu beachten.
Bei der Frage „Wann kann ich die Miete mindern?“ ist die Mangelanzeige zu beachten.

Dem Vermieter muss ausreichend Zeit eingeräumt werden, um den Mangel zu beheben. Dies erfolgt im Zuge der Mangelanzeige.

Wenn dies unmittelbar geschieht, entfällt das Recht auf Mietminderung seitens des Mieters. Erst wenn die Grenze zur Erheblichkeit zeitlich und qualitativ überschritten ist, kann die Mietminderung wieder greifen.

Dabei ist zu bedenken, dass in der Mietminderungsanzeige der Mieter noch nicht die Höhe der Minderung mitteilen muss.

Wann entfällt die Anzeigepflicht?

Der Mangel ist dem Vermieter bereits bekannt oder dieser kann die Einschränkung selbst nicht beheben (wie eine Baustelle auf der Straße).

Wichtig! Eine Mietminderung über einen bereits zurückliegenden Zeitraum ist möglich – und zwar genau dann, wenn der Vermieter einen Mangel oder Schaden bewusst verschwiegen hat.

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Über den Autor

Autor
Monique L.

Monique gehört seit 2019 zum Redaktionsteam von mietrecht.com. Als Redakteurin schreibt sie Ratgeber zu Themen wie Mietminderung, Kündigung und Mieterrechten. Sie hat einen Abschluss in Wirtschaftswissenschaften.

11 Gedanken über “Wann darf eine Mietminderung erfolgen?

  1. D Brandt

    Sehr geehrtes Team von Mietrecht.com,
    im Januar/Februar 2021 fiel bei mir die Heizung 19 Tage komplett aus. Dies hatte ich brieflich, mit der Bitte um eine anteilige Rückzahlung der Miete, im Mai 2021, dem Vermieter geschrieben. Es gab keine Antwort!
    Falls die 3-jährige Verjährungsdauer hier greift, hätte ich ja noch Anspruch oder (§ 195 BGB oder 536a) ?
    Nun habe ich unter folgender Formel (16 Tage : 31 x 0,6 x Miete im Januar und 3 Tage : 28 x 0,6 x Miete) , die Rückzahlung errechnet. Ist diese Formel gültig und greift die Verjährung noch nicht (da die briefliche Bitte ja im Mai dem Vermieter geschickt wurde) ?
    Herzlichen Dank im Voraus,
    D. Brandt

  2. Simone R

    Ich bin am 1.08 in einer neuen Wohnung gezogen. Und eine Woche später habe ich ein Wasserschaden gehabt. Die Wand in Schlafzimmer ist von oben bis unten nass, nebenan ist das Bad. Diese Wand ist auch triefennass und schimmelt bereits. Kann ich die Miete mindern, am 1.9 obwohl am 30.08 jemand kommt und das reparieren möchte? ich konnte den ganzen Monat die Wohnung kaum benutzen, da ich Asthma habe. Und fast 3 Wochen läuft das Wasser, von der Nachbars Wohnung in meiner

  3. Sven G

    Frage
    Mein ober Mieter ist ein Messi und Alkoholiker
    und er uriniert und Kack in seine Wohnung überall hin.
    ich habe immer wieder das Problem das diese Flüssigkeit durch die Decke meiner Wohnung kommt.
    kann ich da Mietminderung machen?

  4. Sylwia A

    Hallo, meine Mietminderung wurde vorsorglich zurueckgewiesen, da die Maengelanzeige sich noch in der Bearbeitung befindet. Paralell dazu wurde an mich ein Mahnschreiben versendet, weil die in der uebermittelten Anzeige vorgeschlagene Kostenminderung noch nicht beruecksichtigt wurde – die Sachlage befindet sich weiterhin in der Bearbeitung. Gibt es eine gesetzliche Pflicht fuer die Dauer der Bearbeitung einer Mietmaengelanzeige? Gibt es Recht eine Mietminderung ohne Begruendung zurueckzuweisen? Die Maengel wurden von dem Vermieter kommuniziert und gemaess der Gerichtsentscheidungen sollte die Mietminderung zustehen. Mit freundlichen Gruessen

  5. Apelt

    Ich habe eine Wohnung mit Fußbodenheizung und in jeder Wohnung ist eine separate Heizanlage. Die Heizanlage in der Anzeige steht Wartung und seit das da steht wird die Wohnung kaum Warm und Boden ist kalt also kommt uns vor das in Paar Räumen die Bodenheizung nicht geht, habe mehrmals dem Vermieter angeschrieben bis heute noch keine Reaktion kann ich eine Mietminderung nun machen und in Wessen höhe?

  6. Michael P.

    Hallo,

    wie sieht es aus, wenn ein anderer Mieter ein starker Raucher ist und dieser in meinem Fall unter mir wohnt. Er alle 3 Stunden unter meinem Balkon steht und raucht. Auch in der Nacht. Ich kann kein Fenster auf lassen, ohne das dieser „Gestank“ von Rauch in meine Wohnung zieht. Ich habe den Vermieter darauf mehrfach angesprochen. Als Antwort kam nur, das es die Privatsphäre des Mieters ist, und er nichts tun kann. Was ist mit meiner Privatsphäre? Ich kann somit mein Balkon nicht wirklich nutzen. Dazu kommt noch eine starke Geruchsbelästigung von diesem Mieter durch extreme Kleintierhaltung (Meerschweinchen). Und nicht nur eins. Kann ich in diesem Fall auch eine Mietminderung in Betracht ziehen? Wenn ja, wie hoch darf diese dann sein? Ich wäre für Hilfe sehr dankbar, da dieses Problem schon seit fast 1,5 Jahren besteht.

  7. Momo

    Hallo, gilt eine Mietminderung bei Baustellen Lärm und Sanieringsarbeiten im Wohnobjekt? Der Mieter kann aufgrund des lärmes seine Arbeit nicht 100% nachgehen und hat dadurch Nachteile beim Lohn.
    In welcher Höhe dürfte die Mietminderung angesetzt werden?

    Danke im voraus

  8. George K

    Seit ein Monat können wir nicht die Dusche nutzen weil sie defekt ist. Wäsche waschen ist auch unmöglich. Trifft es ein mietminderung Antrag? Der Vermieter bezahlt alle Schäden, aber wir müssen immer zu Freunden und Bekannten gehen zum Duschen und unsere Wäsche zu waschen.

  9. Klaus R.

    Muss der Mieter die Miete sofort mindern, oder kann er sie später mit der Kaution fordern, weil die Beseitigung vergessen und Minderung riesig wuchs.

    1. mietrecht.com

      Hallo Klaus R.,

      die Minderung beginnt in der Regel ab dem Datum, an dem der Mieter den Mangel gemeldet hat und umfasst den Zeitraum, in dem der Mangel besteht. Hat er die Minderung über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht, obwohl der Mangel weiter bestand, verwirkt er den Anspruch. In der Regel ist dies nach sechs Monaten bereits der Fall, wenn Mieter die Minderung nicht vornehmen. Lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein ausführlich beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

  10. Thorsten J.

    Sehr geerhte Damen und Herren.Wir wurden von der „Deutschen Wohnen“vor einigen Jahren übernommen.Nun werden z.b.überhöhte Betriebskostenabrechnungen dafür benutzt ,um de Mieten in die Höhe zu treiben.Dadurch müssen wir nun monatl.30 Euro mehr Miete zahlen.Monatelang funktionierte die Warmwasservetsorgung nicht,sodass ich nun ,da mal wieder das Warmwasser morgens zum Duschen fehlte ,das erste Mal nach all den Jahren, 10 Prozent für einen Monat die Miete minderte.Es gab keine Rückfragen und anscheinend wurde die Minderung aktzeptiert.Wobei die Deutsche Wohnen nicht transparent und Kundenfreundlich agiert,denn sonst hätten diese sich doch mal gemeldet.Unsere Betriebskostenabrechnung war auch zu hoch, wie unser Anwalt feststellte.Diese Jahr werde ich wieder überprüfen lassen ,ob die Abrechnung stimmt.Hierzu möchte ich aber diesmal einen Fachanwalt,welcher wirklich Interesse hat zu helfen und den Irrsinn, der viel zu hohen Mieten sowie der Mietsklaverei,entgegen zu wirken.Mit freundlichen Grüssen Thorsten J.

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