Eigenbedarfskündigung – Wenn die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt wird

Die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter

Eigenbedarfskündigung: Wie erfolgt die Kündigung einer Wohnung bei Eigenbedarf?

Eigenbedarfskündigung: Wie erfolgt die Kündigung einer Wohnung bei Eigenbedarf?


Das Mietrecht in Deutschland beinhaltet Mieterschutz. Das bedeutet, dass das Recht vorrangig den Mietern Vorteile bringt statt den Vermietern. Ein solcher Vorteil besteht darin, dass Mieter keinerlei Gründe angeben müssen, wenn sie den Mietvertrag kündigen möchten.

Für einen Vermieter hingegen gestaltet sich die Kündigung des Mietvertrags schwieriger. Dazu muss er dem Mieter schriftlich begründen, dass er ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der Mietvereinbarung hat, z. B. wenn die Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter erfolgt.

Doch wie sollten Wohnungseigentümer bei einer Eigenbedarfskündigung vorgehen? Können Mieter Widerspruch gegen eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf einreichen? Welche Kündigungsfrist besteht bei Eigenbedarf? Das und noch mehr verrät Ihnen dieser Ratgeber.

Das Wichtigste zur Eigenbedarfskündigung

  • Der Eigenbedarf darf in erster Linie nur für den Vermieter selbst oder nahe Verwandte angemeldet werden.
  • Bei einer Eigenbedarfskündigung sind die üblichen Kündigungszeiten einzuhalten.
  • Mieter haben die Möglichkeit, bis zwei Monate vor dem Auszugstermin Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen.

Wann darf der Vermieter einem Mieter kündigen wegen Eigenbedarf?

Bei der Kündigung auf Eigenbedarf handelt es sich um einen der möglichen Fälle, in denen ein Vermieter eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags vorlegen darf. Denn Eigenbedarf begründet ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der Mietvereinbarung.

Neben der Eigenbedarfskündigung ist ein solches Interesse auch begründet, wenn

  • der Mieter durch eigenes Verschulden seinen Pflichten gemäß Mietvertrag in erheblichem Maße nicht nachgekommen ist oder
  • wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen, weil dieses eine angemessen wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert.

Nur wenn einer dieser Fälle eintritt, ist es Vermietern möglich, eine ordentliche Vertragskündigung auszusprechen.

Hinweis: Dies betrifft nicht die außerordentliche fristlose Kündigung einer Wohnung. Diese kann auch aus anderen Gründen erfolgen, wenn es einem der beiden Vertragspartner nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen (§ 543 BGB). Ein solcher Grund ist z. B., dass ein Mieter die Wohnung mutwillig in erheblichem Maße beschädigt.
Die fristlose Kündigung vom Mietvertrag kann auch aus anderen Gründen als der Eigenbedarfskündigung erfolgen.

Die fristlose Kündigung vom Mietvertrag kann auch aus anderen Gründen als der Eigenbedarfskündigung erfolgen.

Soll eine Kündigung vom Mietvertrag wegen Eigenbedarf erfolgen, bedeutet das, dass der Eigentümer die Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen nutzen möchte.

Darunter werden in erster Linie nahe Verwandte verstanden wie:

  • Kinder und Stiefkinder
  • Eltern
  • Geschwister
  • Enkel
  • Großeltern
  • Nichten und Neffen

Aber auch für andere Verwandte kann unter Umständen Eigenbedarf geltend gemacht werden. Ob dieser berechtigt ist, hängt vor allem davon ab, wie eng die persönliche Beziehung zum Wohnungseigentümer ist.

Ob die Eigenbedarfskündigung in einem solchen Fall gültig ist, wird von einem Gericht für Mietrecht entschieden.

Gleiches gilt, wenn der Eigenbedarf für Personen außerhalb der Verwandtschaft angemeldet werden soll. Dies betrifft zum Beispiel:

  • Ehe- oder Lebenspartner
  • Schwiegereltern
  • Haushaltshilfen oder Pflegepersonal
  • Patenkinder
Auch hier muss im Einzelfall entschieden werden, ob der Anspruch dieser Personen auf die Wohnung eine Eigenbedarfskündigung an den Mieter berechtigt.

Was müssen Vermieter beachten, wenn sie Eigenbedarf anmelden?

Die Eigenbedarfskündigung ist die häufigste Form der ordentlichen Vertragskündigung durch den Vermieter.

Mieter, die sich stets pflichtgemäß verhalten, niemals Konflikte verursachen und stets pünktlich ihre Miete bezahlen, empfinden die Eigenbedarfskündigung häufig als Ungerechtigkeit. Warum sollten sie die Wohnung räumen müssen, obwohl sie sich laut Mietvertrag nie etwas zuschulden haben kommen lassen?

Eine Eigenbedarfskündigung führt oft zum Rechtsstreit.

Eine Eigenbedarfskündigung führt oft zum Rechtsstreit.

Die Gegenperspektive des Vermieters wiederum sieht so aus: Wenn er eine Wohnung benötigt (für sich selbst oder für seine Angehörigen), warum sollte er dann nicht die nutzen dürfen, die ihm ohnehin gehört? Aufgrund dieser verschiedenen Sichtweisen führt eine Eigenbedarfskündigung oft zu Rechtsstreitigkeiten. Deshalb ist es wichtig, dass Eigentümer einer Mietwohnung bei Eigenbedarf bestimmte Formalia einhalten und Voraussetzungen erfüllen.

Nur dann ist die Eigenbedarfskündigung wirksam.

Wie muss die Eigenbedarfskündigung erfolgen?

Folgende Voraussetzung müssen erfüllt werden, damit das Mietrecht den Eigenbedarf anerkennt und die Eigenbedarfskündigung wirksam wird:

  • Das Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf muss per Post zugestellt werden. Eine Zustellung per E-Mail oder Fax ist nicht zulässig.
  • Es muss bei der Eigenbedarfskündigung konkret benannt werden, für wen der Eigenbedarf gilt. (z. B. für den Vermieter selbst, für die Tochter und ihren Lebensgefährten etc.)
  • Sollte der Vermieter mehrere Wohnungen besitzen, muss nachvollziehbar begründet werden, warum die Eigenbedarfskündigung genau für diese Wohnung erfolgt.
  • Ebenfalls muss begründet werden, warum die Eigenbedarfskündigung genau zu diesem Zeitpunkt erteilt wird.
  • Die Kündigungsfrist muss eingehalten werden.
  • Soll für eine Eigentumswohnung Eigenbedarf angemeldet werden, muss die Sperrzeit (wenn vorhanden) abgelaufen sein.
Die Sperrzeit gilt, wenn ein Mietshaus in eine Eigentumswohnanlage umgewandelt wird. Der neue Eigentümer kann dann frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit dem Erwerb eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Wie lange die Sperrzeit dauert, ist ortsabhängig und kann bei der Stadt oder dem Mieterverein erfragt werden.

Welche Kündigungsfristen gelten bei Eigenbedarf?

Bei Eigenbedarf gilt die gleiche Kündigungsfrist wie bei allen anderen Gründen, aus denen ein Vermieter die ordentliche Vertragskündigung erteilt.

Diese richtet sich nach der Dauer des bestehenden Wohnverhältnisses:

Dauer des MietverhältnissesKündigungsfrist für den Vermieter
weniger als 5 Jahre3 Monate
zwischen 5 und 8 Jahren6 Monate
länger als 8 Jahre9 Monate

Wann können Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen

Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, können bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Widerspruch einlegen. Dieser hat Aussicht auf Erfolg, wenn die Vertragskündigung aus irgendeinem Grund nicht rechtmäßig ist.

Dies ist der Fall, wenn

  • der Vermieter eine der oben aufgeführten Formalien nicht eingehalten hat.
  • ein Fall von unzumutbarer Härte vorliegt, sodass dem Mieter ein Auszug nicht zugemutet werden kann (z. B. bei älteren oder kranken Menschen).
  • die Wohnung für den vom Vermieter angegeben Zweck ungeeignet ist (z. B. wenn die gehbehinderte Großmutter in eine Wohnung im 5. Stock ohne Aufzug einziehen soll).
  • der Vermieter keine natürliche Person ist, sondern eine juristische Person, eine Aktiengesellschaft oder eine GmbH. Solche Vermieter können keine Eigenbedarfskündigung erteilen.
  • die Wohnung in Zukunft ausschließlich zu Gewerbezwecken statt als Wohnraum genutzt werden soll. Die Eigenbedarfskündigung ist allerdings zulässig, wenn ein Teil der Wohnung z. B. zum Büro umfunktioniert wird.
  • nur eine vage Absicht des Vermieters (oder seiner Angehörigen) besteht, die Wohnung zu beziehen, und der Umzug nicht ernsthaft geplant ist.
Liegt ein Fall von unzumutbarer Härte vor, ist die Eigenbedarfskündigung ungültig.

Liegt ein Fall von unzumutbarer Härte vor, ist die Eigenbedarfskündigung ungültig.

Wer gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen möchte, sollte sich vom Mieterverein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen. Alternativ kann auch versucht werden, eine gütliche Einigung zu erzielen, um einen teuren Rechtsstreit zu vermeiden.

So kann z. B. über die Zahlung einer Abfindung geredet werden oder der Vermieter bietet an, sich an den Umzugskosten zu beteiligen, wenn der Mieter die Eigenbedarfskündigung annimmt.

Hat der Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung vor Gericht keinen Erfolg und weigert sich der Mieter trotzdem auszuziehen, kann der Vermieter eine Räumungsklage bei Eigenbedarf einreichen. Wird dieser vom Gericht stattgegeben, wird die Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher zwangsvollstreckt.

Dies ist die einzige legale Möglichkeit für den Vermieter, den Auszug und die Eigenbedarfskündigung durchzusetzen, da er sich durch eine eigenmächtige Räumung strafbar macht. Der Mieter kann in diesem Fall Schadensersatz fordern.

An welcher Stelle regelt das Mietrecht die Kündigung bei Eigenbedarf?

Die Eigenbedarfskündigung ist im BGB im § 573 festgelegt. § 574 regelt den Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Ein Muster

Im Folgenden stellen wir Ihnen ein Muster zum Schreiben einer Eigenbedarfskündigung zur Verfügung:

[Absender: Name + Adresse]
[Empfänger: Name + Adresse]

[Ort, Datum]

Eigenbedarfskündigung für die Wohnung / das Haus (Adresse, Stockwerk, eventuell genaue Lage wie Vorder-oder Hinterhaus, rechts / links / Mitte)

Sehr geehrte(r) Frau / Herr […],

leider sehe ich mich gezwungen, das bestehende Mietverhältnis mit Ihnen über die oben beschriebene Wohnung / das oben beschriebene Haus wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Die Mietvereinbarung wird unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum [Datum] beendet.

Die Eigenbedarfskündigung erfolgt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 des BGB.

Die betreffende Wohnung soll zukünftig folgendermaßen genutzt werden:
[Verwendungszweck konkret benennen. Dies schließt die Nennung der Personen ein, für die der Eigenbedarf angemeldet wird.]

Leider besitze ich keine weitere Wohnung, die alternativ zu diesem Zweck genutzt werden könnte.

Gemäß § 574 des BGB können Sie Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. Dieser muss gemäß § 574b Abs. 1 des BGB bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zum [Datum] in schriftlicher Form vorliegen. Bitte legen Sie in diesem Schreiben ausführlich die Gründe für den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung dar.

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 des BGB widerspreche ich bereits hiermit.

Die Rückgabe der Wohnung in vertragsgerechtem Zustand hat spätestens bis zum [Datum] zu erfolgen. Bei verspäteter Rückgabe werde ich gemäß § 546a des BGB die Zahlung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses als Entschädigung einfordern und behalte mir das Recht vor, weitere Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

Ich stehe für eine Terminabsprache bezüglich der Wohnungsübergabe zur Verfügung. Sie erreichen mich unter folgenden Kontaktdaten: […]

Mit freundlichen Grüßen
[…]

Muster für die Eigenbedarfskündigung kostenlos zum Download

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