Mietminderung bei einem Gewerbe – Wenn in gewerblichen Räumen ein Mangel auftritt

Von Monique L.

Letzte Aktualisierung am: 4. April 2024

Geschätzte Lesezeit: 4 Minuten

Mietminderung auch bei einer gewerblich genutzten Immobilie?

Mietminderung: Auch die gewerbliche Miete kann aufgrund eines erheblichen Mangels entsprechend gemindert werden.
Mietminderung: Auch die gewerbliche Miete kann aufgrund eines erheblichen Mangels entsprechend gemindert werden.

Eine Mietminderung setzt immer dann ein, wenn ein erheblicher Mangel besteht, der die Gebrauchstauglichkeit einschränkt. Dabei ist entscheidend, was Mieter und Vermieter im Vertrag vereinbart haben. Die Minderung tritt kraft Gesetzes – § 536 Bürgerliches Gesetzbuch – ein.

Die Minderung gilt nicht nur für den privaten Wohnraum, sondern auch für gewerblich genutzte Mietsache. Doch hinsichtlich des Gewerbemietrechts ist einiges zu beachten.

Im folgenden Ratgeber finden Sie die wichtigsten Informationen zur Mietminderung bei einem Gewerbe und Sie erfahren, welche Besonderheiten zu beachten sind. Daneben finden Sie eine Mietminderungstabelle diesbezüglich sowie ein Musterschreiben, um den Vermieter über den Mangel, der zur Minderung berechtigt, und über die Höhe der Mietminderung zu informieren.

Das Wichtigste zur Mietminderung im Gewerbe

Ist eine Mietminderung auch im Gewerbe möglich?

Auch im Gewerbe kann bei erheblichen Sachmängeln eine Mietminderung erfolgen. Die Nutzung der Mietsache muss also in einem erheblichen Maß eingeschränkt sein.

Wann ist im Gewerbe noch eine Mietminderung eine Option?

Fehlt an der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft, kann unter Umständen ebenfalls die Miete gemindert werden. Die Zusicherung muss im Gewerbemietvertrag enthalten sein.

Wann ist eine Mietminderung im Gewerbe nicht möglich?

War beispielsweise der Mangel vor dem Vertragsabschluss bekannt oder haben Mieter den Mangel außer grober Fahrlässigkeit nicht erkannt, ist eine Minderung der Miete im Gewerbe keine Option. Gleiches gilt, wenn der Schaden durch den Mieter verschuldet wurde.

Voraussetzungen für die gewerbliche Mietminderung

Grundsätzlich ist eine Mietminderung bei einem Gewerbe nur bei oder nach der Überlassung der gewerblichen Räume möglich. Da Sie vorher keine Miete zahlen, kann auch keine Miete gemindert werden.

Damit eine Mietminderung für gewerbliche Räume gerechtfertigt ist, muss grundlegend ein Sachmangel bestehen. Dieser muss den Gebrauch auf erhebliche Weise einschränken. Das können unter anderem ein Heizungs- oder Stromausfall sein sowie Feuchtigkeitsschäden, die unter Umständen eine Schimmelbildung begünstigen.

Bezüglich der Mietminderung bei einem Gewerbe ist der Wasserschaden ein sehr häufiger Sachmangel.
Bezüglich der Mietminderung bei einem Gewerbe ist der Wasserschaden ein sehr häufiger Sachmangel.

Es handelt sich ebenso um einen Sachmangel, wenn der Vermieter trotz einer Konkurrenzschutzverpflichtung an einen Konkurrenten vermietet. Ein Leerstand in einem Einkaufszentrum wird nicht als Sachmangel verstanden, der zur Mietminderung bei gewerblich genutzten Räumen führt.

Daneben kann auch ein Rechtsmangel zur Mietminderung führen. Davon wird gesprochen, wenn Räumlichkeiten nicht zu gewerblichen Zwecken vermietet werden dürfen und dies auf den Vermieter zurückzuführen ist.

Wichtig! Sichert der Vermieter dem Mieter eine bestimmte Eigenschaft zu und fehlt diese, kann eine Mietminderung bei einem Gewerbe gerechtfertigt sein. Dabei ist jedoch maßgeblich, dass Inhalt und Umfang der Zusicherung erkennbar sind, also bestenfalls im Mietvertrag auftauchen.

Wann ist eine Mietminderung bei einem Gewerbe eher ausgeschlossen?

Hat der Mieter bei Vertragsschluss von dem Mangel gewusst und dennoch unterschrieben, kann dieser nicht plötzlich, die Miete rückwirkend mindern. Das Recht auf Minderung besteht nur dann weiterhin, wenn Sie sich dies vorbehalten haben.

Sollten Sie aufgrund grober Fahrlässigkeit den Mangel nicht erkannt haben, ist eine Mietminderung der gewerblichen Miete nicht zulässig. Gleiches gilt übrigens im Falle des Selbstverschuldens durch den Mieter.

Beachten Sie als Mieter von Gewerberäumen, dass Sie zur Mängelanzeige verpflichtet sind. Diese hat unverzüglich zu erfolgen. Damit räumen Sie dem Vermieter die Möglichkeit ein, Abhilfe zu schaffen.

Können Klauseln eine Mietminderung ausschließen?

Eine Kleinreparaturklausel kann auch beim gewerblichen Mietvertrag enthalten sein, die den Mieter für bestimmte Bagatellschäden in die Pflicht nimmt. Ebenso können regelmäßige Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen.

Doch eine Klausel im Mietvertrag, die das Minderungsrecht einschränkt oder gar ausschließt, ist nicht zulässig.

Alternativen zur Mietminderung bei einem Gewerbe

Grundsätzlich hat der Mieter während der Vertragslaufzeit Anspruch auf die Beseitigung von Mängeln. Sollte sich der Vermieter weigern, kann eine Klage sinnvoll sein.

Die Höhe der Mietminderung beim Gewerbe sollte auf jeden Fall dem Mangel entsprechen.
Die Höhe der Mietminderung beim Gewerbe sollte auf jeden Fall dem Mangel entsprechen.

In einem solchen Fall haben Sie auch das Recht auf Selbstabhilfe und anschließend einen Aufwendungsersatzanspruch. Generell kann ein Schadensersatzanspruch bestehen.

Eine Mietminderung bei einem Gewerbe wegen Schimmel muss nicht immer der sinnvollste Weg sein.

Besteht zum Beispiel ein Mangel aufgrund von Feuchtigkeits- oder Wasserschäden und wird dieser nicht vom Vermieter zeitnah beseitigt, kann sich Schimmel bilden. Ein Befall am Mobiliar beziehungsweise an der Einrichtung kann einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Da es sich um den persönlichen Besitz des Mieters handelt, ist eine allgemeine Mietminderung in diesem Falle nicht unbedingt zielführend.

Daneben haben Sie als Mieter die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung sowie das Zurückbehaltungsrecht. Beim Letzteren ist jedoch darauf zu achten, dass Sie die Miete, die Sie einbehalten haben, nach der Mangelbeseitigung zurückzahlen müssen.

Tabelle zur Mietminderung bei einem Gewerbe

Im Folgenden finden Sie ein paar Beispiele, an denen Sie sich bezüglich der Minderungsquote orientieren können. In jedem Falle sollte die Höhe der Mietminderung auch beim Gewerbe angemessen sein.

MangelHöheUrteil
Feuchtigkeitsschaden im Lagerraum eines Getränkehandels20%LG Berlin Urteil vom 10.01.1992, Az. 64 S 167/91
Feuchtigkeit und Schimmel in einer Gaststätte15%AG Altenburg Urteil vom 31.08.2000, Az. 1 C 1058/98
Feuchtigkeit in den Kellerräumen einer Zahnarztpraxis30%KG Berlin Urteil vom 05.07.2010, Az. 12 U 172/09
Feuchtigkeit, Stockflecken und Schimmel in einer Anwaltskanzlei50%OG Köln Urteil vom 11.12.2001, Az. 22 U 301/00

Gewerbe-Mietminderung anhand eines Musters

mietminderung-gewerbe-vorschau

Nachfolgend finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem Gewerbe. Dies ist jedoch nur ein Beispiel und soll Ihnen lediglich zur Orientierung dienen. Die individuelle Anpassung ist in jedem Falle zwingend erforderlich.

Mietminderung bei einem Gewerbe (.doc)
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Über den Autor

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Monique L.

Monique gehört seit 2019 zum Redaktionsteam von mietrecht.com. Als Redakteurin schreibt sie Ratgeber zu Themen wie Mietminderung, Kündigung und Mieterrechten. Sie hat einen Abschluss in Wirtschaftswissenschaften.

7 Gedanken über “Mietminderung bei einem Gewerbe – Wenn in gewerblichen Räumen ein Mangel auftritt

  1. Timon

    Vielen Dank für diesen Beitrag zum Thema Gewerbe. ich möchte ein Büro mieten. Interessant, das eine Kleinreparaturklausel auch beim gewerblichen Mietvertrag enthalten sein kann, die den Mieter für bestimmte Bagatellschäden in die Pflicht nimmt.

  2. Melanie L

    Wie ist es mit einer Mietminderung, oder fristlosen Kündigung bei einem Gewerblichen Objekt, wenn der Brandschutz erhebliche Mängel aufweist? Die Brandschutztore funktionieren nicht und sind das letzte Mal 2014 geprüft worden. Die Feuerlöscher sind nicht geprüft, die Beschilderung fehlt, oder ist fehlerhaft für die Feuerlöscher. Es gibt keine Notbeleuchtung und die Notausgangsschilder sind falsch, oder teilweise nicht angebracht. Wie ist da die rechtliche Grundlage?

    Vielen Dank!

  3. Sina R

    Ich bin in einem Ärztehaus Mieterin. Nun müsen für Umbauarbeiten in der Etage über mir Rohre neu verlegt werdern. Dafür werden nun über die nächsten zwei Wochen bei mir die Decken aufgemacht und Kernbohrungen getätigt (als Nachtbaustelle). Wie die Praxis morgens dann aussehen wird, who knows. Es wird eine Mietminderung geben, aber wieviel ist da angebracht?

  4. Mario S

    Interessant, dass es momentan eine Klausel im Mietvertrag, die das Minderungsrecht einschränkt oder ausschließt, nicht zulässig ist. Ich führe ein Kleingewerbe und möchte dafür eine Immobilie mieten. Um die passende Gewerbeimmobilien zu mieten, werde ich mich an den richtigen Ansprechpartner wenden.

  5. dieter k

    ich bin mitglied in einem kanuverein und habe eine tgesunterkunft (EIGENTUM ) auf dem gelände befindet s ich ein bootshaus .. mit gemeinschaftsräumen.die gemeinschaftsräume sind aus meiner sicht kaum noch zu nutzen ,da der große raum erhebliche fußboden mängel aufweißt und zudem auch der ofen stark defekt ist.dieser raum hat ca48 m2 der anscließende raum (ca 10 m2) ist garnicht mehr zu nutzen,da der fußboen einen totalschaden durch schimmelbefall und geruchsbelästigung ausfällt .mit der vereinsleitung wurde in den letzten jahren -vergeblich -auf diese mängel hingewiesen ! meine frage :was kann man da tun

  6. Wasserschaden Meister

    Das Beispiel mit dem Wasserschaden ist sehr gut, zwar ist das jetzt nicht der Standardfall, aber zeigt deutlich, was im Extremfall los ist.

  7. ludwig

    Hallo, man könnte Ihre Internetseite noch mit folgendem Thema der Mietminderung dienen:

    Vermieter vermietet „BÜRO“, jedoch ist kein Telefonanschluss oder Internet möglich da er keine Leitung verlegen hat lassen. Ich habe zum Beispiel ein Büro gemietet und versuche seit dem vergeblich den vermieter zu bewegen eine Leitung verlegen zu lassen (7000€) damit der Provider (Telekom) überhaupt einen Telefon und Internet anschluss schalten kann. Daher kann ich als Computerfachmann das Büro nicht nutzen. Für meine Arbeiten ist ein Internetschluss für z.b. Fernwartungne essentiell und Voraussetzung.

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