Mietminderung bei einem Gewerbe – Wenn in gewerblichen Räumen ein Mangel auftritt

Mietminderung auch bei einer gewerblich genutzten Immobilie?

Mietminderung: Auch die gewerbliche Miete kann aufgrund eines erheblichen Mangels entsprechend gemindert werden.
Mietminderung: Auch die gewerbliche Miete kann aufgrund eines erheblichen Mangels entsprechend gemindert werden.

Eine Mietminderung setzt immer dann ein, wenn ein erheblicher Mangel besteht, der die Gebrauchstauglichkeit einschränkt. Dabei ist entscheidend, was Mieter und Vermieter im Vertrag vereinbart haben. Die Minderung tritt kraft Gesetzes – § 536 Bürgerliches Gesetzbuch – ein.

Die Minderung gilt nicht nur für den privaten Wohnraum, sondern auch für gewerblich genutzte Mietsache. Doch hinsichtlich des Gewerbemietrechts ist einiges zu beachten.

Im folgenden Ratgeber finden Sie die wichtigsten Informationen zur Mietminderung bei einem Gewerbe und Sie erfahren, welche Besonderheiten zu beachten sind. Daneben finden Sie eine Mietminderungstabelle diesbezüglich sowie ein Musterschreiben, um den Vermieter über den Mangel, der zur Minderung berechtigt, und über die Höhe der Mietminderung zu informieren.

Voraussetzungen für die gewerbliche Mietminderung

Grundsätzlich ist eine Mietminderung bei einem Gewerbe nur bei oder nach der Überlassung der gewerblichen Räume möglich. Da Sie vorher keine Miete zahlen, kann auch keine Miete gemindert werden.

Damit eine Mietminderung für gewerbliche Räume gerechtfertigt ist, muss grundlegend ein Sachmangel bestehen. Dieser muss den Gebrauch auf erhebliche Weise einschränken. Das können unter anderem ein Heizungs- oder Stromausfall sein sowie Feuchtigkeitsschäden, die unter Umständen eine Schimmelbildung begünstigen.

Bezüglich der Mietminderung bei einem Gewerbe ist der Wasserschaden ein sehr häufiger Sachmangel.
Bezüglich der Mietminderung bei einem Gewerbe ist der Wasserschaden ein sehr häufiger Sachmangel.

Es handelt sich ebenso um einen Sachmangel, wenn der Vermieter trotz einer Konkurrenzschutzverpflichtung an einen Konkurrenten vermietet. Ein Leerstand in einem Einkaufszentrum wird nicht als Sachmangel verstanden, der zur Mietminderung bei gewerblich genutzten Räumen führt.

Daneben kann auch ein Rechtsmangel zur Mietminderung führen. Davon wird gesprochen, wenn Räumlichkeiten nicht zu gewerblichen Zwecken vermietet werden dürfen und dies auf den Vermieter zurückzuführen ist.

Wichtig! Sichert der Vermieter dem Mieter eine bestimmte Eigenschaft zu und fehlt diese, kann eine Mietminderung bei einem Gewerbe gerechtfertigt sein. Dabei ist jedoch maßgeblich, dass Inhalt und Umfang der Zusicherung erkennbar sind, also bestenfalls im Mietvertrag auftauchen.

Wann ist eine Mietminderung bei einem Gewerbe eher ausgeschlossen?

Hat der Mieter bei Vertragsschluss von dem Mangel gewusst und dennoch unterschrieben, kann dieser nicht plötzlich, die Miete rückwirkend mindern. Das Recht auf Minderung besteht nur dann weiterhin, wenn Sie sich dies vorbehalten haben.

Sollten Sie aufgrund grober Fahrlässigkeit den Mangel nicht erkannt haben, ist eine Mietminderung der gewerblichen Miete nicht zulässig. Gleiches gilt übrigens im Falle des Selbstverschuldens durch den Mieter.

Beachten Sie als Mieter von Gewerberäumen, dass Sie zur Mängelanzeige verpflichtet sind. Diese hat unverzüglich zu erfolgen. Damit räumen Sie dem Vermieter die Möglichkeit ein, Abhilfe zu schaffen.

Können Klauseln eine Mietminderung ausschließen?

Eine Kleinreparaturklausel kann auch beim gewerblichen Mietvertrag enthalten sein, die den Mieter für bestimmte Bagatellschäden in die Pflicht nimmt. Ebenso können regelmäßige Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen.

Doch eine Klausel im Mietvertrag, die das Minderungsrecht einschränkt oder gar ausschließt, ist nicht zulässig.

Alternativen zur Mietminderung bei einem Gewerbe

Grundsätzlich hat der Mieter während der Vertragslaufzeit Anspruch auf die Beseitigung von Mängeln. Sollte sich der Vermieter weigern, kann eine Klage sinnvoll sein.

Die Höhe der Mietminderung beim Gewerbe sollte auf jeden Fall dem Mangel entsprechen.
Die Höhe der Mietminderung beim Gewerbe sollte auf jeden Fall dem Mangel entsprechen.

In einem solchen Fall haben Sie auch das Recht auf Selbstabhilfe und anschließend einen Aufwendungsersatzanspruch. Generell kann ein Schadensersatzanspruch bestehen.

Eine Mietminderung bei einem Gewerbe wegen Schimmel muss nicht immer der sinnvollste Weg sein.

Besteht zum Beispiel ein Mangel aufgrund von Feuchtigkeits- oder Wasserschäden und wird dieser nicht vom Vermieter zeitnah beseitigt, kann sich Schimmel bilden. Ein Befall am Mobiliar beziehungsweise an der Einrichtung kann einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Da es sich um den persönlichen Besitz des Mieters handelt, ist eine allgemeine Mietminderung in diesem Falle nicht unbedingt zielführend.

Daneben haben Sie als Mieter die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung sowie das Zurückbehaltungsrecht. Beim Letzteren ist jedoch darauf zu achten, dass Sie die Miete, die Sie einbehalten haben, nach der Mangelbeseitigung zurückzahlen müssen.

Tabelle zur Mietminderung bei einem Gewerbe

Im Folgenden finden Sie ein paar Beispiele, an denen Sie sich bezüglich der Minderungsquote orientieren können. In jedem Falle sollte die Höhe der Mietminderung auch beim Gewerbe angemessen sein.

MangelHöheUrteil
Feuchtigkeitsschaden im Lagerraum eines Getränkehandels 20%LG Berlin Urteil vom 10.01.1992, Az. 64 S 167/91
Feuchtigkeit und Schimmel in einer Gaststätte15%AG Altenburg Urteil vom 31.08.2000, Az. 1 C 1058/98
Feuchtigkeit in den Kellerräumen einer Zahnarztpraxis30%KG Berlin Urteil vom 05.07.2010, Az. 12 U 172/09
Feuchtigkeit, Stockflecken und Schimmel in einer Anwaltskanzlei50%OG Köln Urteil vom 11.12.2001, Az. 22 U 301/00

Gewerbe-Mietminderung anhand eines Musters

mietminderung-gewerbe-vorschau

Nachfolgend finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem Gewerbe. Dies ist jedoch nur ein Beispiel und soll Ihnen lediglich zur Orientierung dienen. Die individuelle Anpassung ist in jedem Falle zwingend erforderlich.

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