Mietminderung: Wenn ein Gerüst monatelang vor dem Fenster steht

Gerüst vorm Haus – Ist eine Mietminderung möglich?

Ein Baugerüst begründet eine Mietminderung nur dann, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt.
Ein Baugerüst begründet eine Mietminderung nur dann, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt.

Im Zuge von Sanierungsarbeiten oder einfach beim Auftragen einer neuen Fassadenfarbe wird ein Baugerüst aufgestellt. Unschön, klar, aber solange das nur ein paar Tage steht, ist dagegen nichts einzuwenden.

Doch was ist, wenn das Gerüst bereits seit mehreren Wochen oder Monaten die Sicht versperrt und das Lüften in einigen Räumen unmöglich macht?

Viele denken, dass in solchen Situationen nichts zu machen ist. Doch in einigen Fällen ist eine Mietminderung bei einem Baugerüst durchaus legitim.

Wie Sie dabei richtig vorgehen können? Und worauf Sie achten sollten, erfahren Sie im nachstehenden Ratgeber.

So hoch fällt eine Mietminderung bei einem Gerüst aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedliche Minderungsquoten entstehen!

  • Baugerüst verdunkelt die Küche und Speisekammer: keine Mietminderung
  • Plastikfolie bei der Fassadeneinrüstung verdunkelt die Wohnung: bis zu 15 %
  • Gerüst vor einer Dachgeschosswohnung sowie Dacharbeiten: bis zu 50 %

Wann ist eine Mietminderung bei einem Gerüst zulässig?

Wie erwähnt, kann ein Gerüst eine Mietminderung rechtfertigen. Doch es stellt sich die Frage, unter welchen Umständen dies geschieht. Dabei muss grundlegend geklärt werden, was eine Mietminderung überhaupt ist.

Mietminderung - Gerüst: Wenn die Fassade eingerüstet ist, kann ein Mietnachlass begründet sein.
Mietminderung – Gerüst: Wenn die Fassade eingerüstet ist, kann ein Mietnachlass begründet sein.

Gemäß dem § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist eine Mietminderung nur dann gerechtfertigt, wenn ein Mangel in der Mietwohnung besteht, der das Wohnen im erheblichen Maße beeinträchtigt. Dabei geht es um die sogenannte „Gebrauchstauglichkeit“. Das meint, dass der Ist-Zustand grundlegend vom Soll-Zustand abweicht. Dieser wurde im Mietvertrag festgehalten und unter Zustimmung beider Mietparteien beschlossen.

Dies gilt im Übrigen sowohl für einen Schaden, der während der Mietdauer entsteht als auch für einen Mangel, der bereits bei der Überlassung der Wohnung bestand. Für den Zeitraum, in dem diese Beeinträchtigung anhält, haben Sie als Mieter das Recht, die Miete zu kürzen.

Vergessen Sie jedoch nicht, den Mangel anzuzeigen. Bei einer Mietminderung – durch ein Gerüst bedingt – entfällt dies meist, da eine Mängelanzeige nicht erfolgen muss, wenn der Vermieter Kenntnis von der Einschränkung hat.

Grundsätzlich müssen Sie sich demnach fragen, ob ein Baugerüst eine Mietminderung aufgrund erheblicher Einschränkungen rechtfertigt oder nicht.

Was ist auschlaggebend?

Entscheidend ist, was Sie zusammen mit dem Vermieter vereinbart und in welchem Zustand Sie die Wohnung angemietet haben. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist hier maßgebend.

Besteht das Baugerüst seit Ihrem Einzug und hat der Vermieter Ihnen einen schnellen oder zeitnahen Abbau zugesichert, sollte dies auch geschehen. Andernfalls haben Sie das Recht auf eine Mietminderung bei einem Gerüst vor dem Fenster beziehungsweise Balkon oder auf eine Zahlung der Miete unter Vorbehalt.

Allgemein sollte für eine ausreichende Belüftung und Belichtungsmöglichkeit gesorgt sein. Dies ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, findet sich aber in verschiedenen Bauordnungen der einzelnen Bundesländer.

Im Zusammenhang mit der Mietminderung bei einem Gerüst vor dem Fenster spielen auch der Ausblick und die Einblicksituation eine Rolle. In beiden Fällen kann nämlich eine Mietminderung bei einem Baugerüst gerechtfertigt sein, wenn eine bestimmte Beschaffenheit der Mietsache durch den Vermieter geschuldet wird.

Mietminderung wegen Gerüst: Wenn das Baugerüst die Sicht versperrt.
Mietminderung wegen Gerüst: Wenn das Baugerüst die Sicht versperrt.

Vor allem die Gewährung eines unversperrten Ausblicks sowie die Wahrung der Privatsphäre sind in der Regel Teil dieser vertraglichen Vereinbarungen. Gerade wenn zum Beispiel Bauarbeiter auf dem Gerüst arbeiten und Einblicke in die Wohnung bekommen, kann eine Mietminderung bei einem Baugerüst vor dem Fenster berechtigt sein.

Die Möglichkeit zur Mietminderung, wenn ein Gerüst den Balkon nicht nutzbar macht, ist ebenso gegeben. Wiederum ist der Zeitpunkt vom Vertragsschluss entscheidend, inwieweit ein Baugerüst den Wohnwert einschränkt.

Es ist also für eine Mietminderung bei einem Gerüst ausschlaggebend, was vertraglich vereinbart wurde und was der Vermieter dem Mieter schuldig ist. Außerdem muss die Einschränkung oder der Mangel erheblich sein, damit eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Übrigens gilt die objektive Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, das heißt, dass es nicht ausschlaggebend ist, ob Sie als Mieter den gesamten Tag vom Gerüst und dessen Konsequenzen für die Wohnbarkeit beeinflusst werden oder nicht.

Höhe der Mietminderung

Eine genaue Höhe für eine Mietminderung, wenn ein Gerüst Ihnen die Sicht versperrt, die Einbruchsgefahr erhöht, die Belüftung der Wohnung einschränkt oder nicht genügend Licht rein lässt, ist gesetzlich nicht festgelegt. Im Folgenden haben wir Ihnen eine kleine Mietminderungstabelle zusammengestellt, die verschiedene Urteile aufzeigt, die eine Mietminderung zugesprochen wurde. Die Übersicht soll jedoch lediglich zur Orientierung dienen und es ist dringend davon abzuraten, die Minderungsquoten zu übernehmen, ohne die eigene Situation genauestens zu beleuchten.

Mangel Höhe Urteil
Gerüst vor Dachgeschosswohnung, inkl. Dacharbeiten50 %BGH Urteil vom 12.12.2012, Az. VIII ZR 181/12
Baugerüst - Verdunkelung der Küche und Speisekammer0 %LG Berlin Urteil vom 05.10.2006, Az. 63 S 194/06
Einrüstung mit Plastikfolie - Verdunkelung der Wohnung15 %AG Mainz Urteil vom 28.11.1996, Az 10 C 49/96
Einrüstung - wenig Licht und Beeinträchtigung der Lüftung5 %LG Berlin Urteil vom 12.04.1994, Az. 63 S 439/93
Gerüst und Bauarbeiten am Haus20 %AG Wiesbaden Urteil vom 25.06.2012, Az. 93 C 2696/11

Wann ist die Mietminderung bei einem Gerüst nicht gerechtfertigt

Wussten Sie bei Abschluss vom Mietvertrag über das Gerüst Bescheid, ist eine Minderung unwahrscheinlich.
Wussten Sie bei Abschluss vom Mietvertrag über das Gerüst Bescheid, ist eine Minderung unwahrscheinlich.

Wie gezeigt, ist eine Mietminderung bei einem Baugerüst vor dem Balkon oder Fenster möglich. Doch auch bei einer erheblichen Einschränkung kann es sein, dass die Minderung nicht in Kraft tritt. Es existieren demnach Ausschlussgründe.

Zum einen ist eine Mietminderung bei einem Gerüst dann ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Vertragsschluss von dem Mangel, der Einrüstung, wusste. Das zählt übrigens auch, wenn der Vermieter Sie über anstehende bauliche Maßnahmen informiert hat.

Unterschreiben Sie als Mieter trotz Kenntnis darüber den Mietvertrag, können Sie in der Regel keine Minderung erwirken.

Gleiches gilt, wenn Sie grob fahrlässig agieren. Dies geht aus dem § 536b BGB hervor:

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat […]

Grobe Fahrlässigkeit ist natürlich ein relativ weit gefasster Begriff. Dieser zielt jedoch darauf ab, dass naheliegende Überlegungen durch den Mieter nicht angestellt oder Sachverhalte nicht erkannt wurden, die hätten einleuchten müssen. Beispielsweise wenn Sie einen Mietvertrag für eine Wohnung unterschreiben, die sich nicht besichtigen.

In der Rechtsprechung hat in der Vergangenheit sogar eine gewisse Vorhersagbarkeit der Situation ausgereicht, damit die Minderung als nicht gerechtfertigt galt.

Wichtig! Sind Sie sich wegen einer Mietminderung, wenn ein Gerüst vor Ihrer Wohnung steht, unsicher, ist es ratsam, wenn Sie sich bei Vertragsschluss das Recht auf eine Minderung vorbehalten. Dann dürfen Sie rein rechtlich auch die Miete kürzen, wenn Sie Kenntnis vom Mangel hatten.

Energetische Sanierung – Mietminderung ausgeschlossen

Sollte ein Baugerüst vor dem Haus für energetische Baumaßnahmen an der Fassade oder am Dach aufgestellt werden, ist grundsätzlich laut § 536 Abs. 1a BGB eine Mietminderung ausgeschlossen. Dies gilt jedoch lediglich für einen Zeitraum von drei Monaten. Sollte danach immer noch ein Gerüst Ihre Sicht versperren, dürfen Sie die Miete kürzen.

Wichtig! Um eine energetische Sanierung handelt es sich nur, wenn Maßnahmen ergriffen werden, um die Endenergie, die der Verbraucher nutzt, einzusparen.

Doch nicht immer ist der Fall so einfach und eindeutig. Neben einer Sanierung, die durch Dämmung oder andere Maßnahmen den Energieverbrauch reduzieren soll, werden meist auch Instandsetzungen vorgenommen. Das spart in der Regel nicht nur Geld sondern auch Zeit.

Mietminderung wegen Baugerüst: Im Zweifelsfall muss entscheidet das Gericht.
Mietminderung wegen Baugerüst: Im Zweifelsfall muss entscheidet das Gericht.

Bloße Erhaltungsmaßnahmen rechtfertigen nämlich keine Mietminderung, wenn ein Gerüst vor die Fassade aufgestellt wurde.

Was im Zweifelsfall zu einer Mietminderung durch ein Gerüst führt, muss in vielen Fällen ein Gericht beurteilen. Was zu welchem Anteil zu einer Beeinträchtigung führt, wird dann auf Grundlage des § 287 der Zivilprozessordnung zur Schadensermittlung entschieden.

Noch komplizierter wird es, wenn eine Baumaßnahme zur energetischen Sanierung auch eine Instandhaltung des Gebäudes bedeutet, da gewisse Teile erneuert werden. In der Regel wird dann von einer einheitlichen Maßnahme mit mehreren Wirkungen ausgegangen und das Minderungsrecht ist ausgeschlossen.

Vor allem hier, bietet es sich an, falls Sie unsicher in der Beurteilung der Situation sind, eine Kanzlei, die sich auf das Mietrecht spezialisiert hat, aufzusuchen.

Mietminderung bei einem Gerüst – Musterbrief

mietminderung-geruest-vorschau

Im Folgenden haben wir ein Musterschreiben für Sie erstellt, an dem Sie sich orientieren können, wenn Sie eine Mietminderung wegen eines Gerüsts in Betracht ziehen. Beachten Sie, dass dies nur ein Muster ist und der individuellen Anpassung bedarf, vor allem bezüglich der Minderungsquote.

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