Fogging: Kann eine Mietminderung erfolgen?

Was ist Fogging?

Fogging: Eine Mietminderung kann möglich sein.
Fogging: Eine Mietminderung kann möglich sein.

Wer es schon einmal erlebt hat, der vergisst des Phänomen Fogging nicht mehr so schnell. Hierbei lagern sich dunkle, meist auch schmierige Partikel auf den Wänden, Steckdosen und Einrichtungsgegenständen ab. Meist tritt es im Winter während der Heizperiode auf und ist im Sommer meist wieder vergessen.

Was es genau auslöst, ist bisher nicht bekannt. Oftmals können nur Vermutungen angestellt und versucht werden, die Auswirkungen einzudämmen. Die Wohnqualität kann in Einzelfällen durch das Fogging schon stark eingeschränkt sein. Daher ist die Frage, ob bei Fogging eine Mietminderung möglich ist, eine durchaus berechtigte. Was besagt das Mietrecht diesbezüglich?

Der nachfolgende Ratgeber befasst sich näher mit dem Thema Fogging und Mietminderung. Fragen zu den Optionen, die Mieter in einem solchen Fall haben, und auch zur Höhe einer möglichen Minderung der Miete werden ebenfalls betrachtet.

So hoch fällt eine Mietminderung wegen Fogging aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedliche Minderungsquoten entstehen!

  • Erhebliche Verfärbungen an Wänden, Decken, Einrichtung: Bis zu 14 %
  • Schwarze Verfärbungen im Wohn- und Schlafzimmer: Bis zu 16,7 %
  • Schwarzfärbungen in einigen Räumen: Bis zu 20 %
  • Rußartige, schwarzfarbene Staubablagerungen: Bis zu 40 %

Wann ist eine Mietminderung bei Fogging berechtigt?

Da bezüglich der Auslöser von Fogging nur Vermutungen angestellt werden können, fällt es Mieter verständlicherweise schwer, einzuschätzen, ob für ein solches Fogging eine Mietminderung möglich ist. Es wird angenommen, dass bauliche Maßnahmen eventuell eine Ursache sein könnten. Wurden beispielsweise Baustoffe wie Klebstoffe, Lacke oder Farben verwendet, die höhersiedende organische Verbindungen enthalten, könnten diese durch das Heizen in die Raumluft abgegeben werden.

Eine Mietminderung bei Fogging ist eine Option, wenn die Wohnqualität beeinträchtigt ist.
Eine Mietminderung bei Fogging ist eine Option, wenn die Wohnqualität beeinträchtigt ist.

Aber auch das Material des Bodenbelags sowie der Tapeten oder andere Arbeiten in den Wohnräumen könnte dazu führen, dass sich mikroskopisch kleine Teilchen und Verbindungen in der Raumluft befinden. Diese legen sich dann bei bestimmten Temperaturen auf den Oberflächen nieder. Zudem wird auch vermutet, dass Lüftungsverhalten, Luftfeuchtigkeit oder Verbrennungsvorgänge, zum Beispiel durch Kamine, Öfen oder Thermen, zu diesem Phänomen beitragen könnten.

Doch kann Fogging eine Mietminderung berechtigen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zumindest in zwei Urteilen festgestellt, dass es sich sowohl um eine optische als auch bauliche Beeinträchtigung des Wohnraums handelt (BGH WuM 2008, 476 und BGH WuM 2006, 147). Mieter können also eine Mängelanzeige anfertigen und vom Vermieter verlangen, diesen Mangel an der Mietsache zu beseitigen.

Da dies als Mangel definiert ist, können Mieter für Fogging also eine Mietminderung ansetzen. Vermieter müssen die Beseitigungskosten tragen. Lässt sich der Zustand nicht mehr ändern, kann in extremen Fällen auch eine fristlose Kündigung aufgrund einer Gesundheitsgefährdung vom Mieter ausgesprochen werden.

Allerdings hat der BGH die Beweislast den Mietern auferlegt. Sie müssen nachweisen, dass der Vermieter für das Fogging verantwortlich ist, dies jedoch auch nur dann, wenn es nicht offensichtlich ist, dass der Zustand in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt.

Wie hoch kann die Minderung ausfallen?

Ist eine Mietminderung wegen Fogging berechtigt, stellt sich dann die Frage, um wie viel die Miete gemindert werden darf. Die Höhe der Minderungsquote richtet sich dann nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls. Das Ausmaß des Mangels ist hier entscheidend.

Wie hoch eine Mietminderung wegen Fogging ausfällt, ist unterschiedlich.
Wie hoch eine Mietminderung wegen Fogging ausfällt, ist unterschiedlich.

Eine leichte Verfärbung an einer Wand kann daher beispielsweise eine Minderung von 16 Prozent begründen, wohingegen mehrere großflächig betroffene Räume eine Minderung von bis zu 40 Prozent nach sich ziehen können. Pauschale Angaben sind zum Thema Fogging und Mietminderung nicht möglich.

Sind sich Mieter nicht sicher, ob es sich um Fogging handelt und eine Minderung der Miete überhaupt eine Option ist, kann eine Beratung durch einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht für Klarheit sorgen. Zudem kann ein Gutachter im Zweifelsfall ebenfalls feststellen, wer für das Phänomen verantwortlich ist. Bezüglich der Höhe könne betroffene Mieter zudem auch eine Mietminderungstabelle zur Hilfe nehmen und sich so einen Überblick verschaffen, welcher Prozentsatz angemessen ist.

Am Ende wird es jedoch immer eine Einzelfallentscheidung sein. Mieter sollten den Mangel jedoch nicht ignorieren, sondern dem Vermieter mitteilen und um Beseitigung bitten.

Mietminderung wegen Fogging – Musterbrief

Vorschau Mietminderung wegen Fogging

Nachfolgend finden Sie ein Musterschreiben, dass Sie bei Fogging für eine Mietminderung verwenden können.
Bitte beachten Sie jedoch, dass es sich hierbei nur um ein Beispiel handelt. Das Muster sollte den jeweiligen Umständen und Fakten angepasst werden.

Download: Mietminderung bei Fogging (.doc)
Download: Mietminderung bei Fogging (.pdf)

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