Mietminderung: Wenn ein undichtes Dach einen Feuchtigkeitsschaden verursacht

Ist eine Mietminderung wegen eines undichten Dachs möglich?

Ist das Dach undicht, kann eine Mietminderung in Betracht gezogen werden.
Ist das Dach undicht, kann eine Mietminderung in Betracht gezogen werden.

Ist das Dach undicht, dringt Feuchtigkeit in das Gebäude und kann einen massiven Wasserschaden verursachen, wenn beispielsweise Wasser durch die Decke dringt. Das führt im schlimmsten Fall zur Schimmelbildung. Dies kann sich wiederum auf die Gesundheit auswirken.

Doch ist eine Mietminderung bezüglich eines undichten Daches überhaupt rechtswirksam? Worauf sollten Sie als Mieter achten, wenn Sie bemerken, dass im Mietshaus das Dach undicht ist? Antworten hierauf finden Sie im folgenden Ratgeber. Zusätzlich wird geklärt, ob eine Mietminderung auch bei einer Dachsanierung, die vom Vermieter veranlasst wird, greift.

So hoch fällt eine Mietminderung wegen einem undichten Dach aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • Feuchtigkeitsschäden aufgrund eines undichten Daches: Bis zu 2 %
  • Durchdringendes Regenwasser bei einem Flachdach: Bis zu 20 %
  • Wärmeverlust aufgrund eines undichten Daches: Bis zu 25 %
  • Feuchtigkeit in Wohn- oder Schlafzimmer aufgrund eines undichten Daches: Bis zu 25 %

Greift eine Mietminderung, wenn das Dach undicht ist?

Eine Mietminderung für ein undichtes Dach kommt eher sehr selten vor. Demnach existieren auch nicht so viele Urteile in der Rechtsprechung zu diesem Thema.

Denn in den meisten Fällen ist ein undichtes Dach eher die Ursache für einen anderen Mietminderungsgrund, zum Beispiel für einen Wasserschaden, für Schimmelbildung oder eine Durchfeuchtung der Wände in der Mietwohnung.

Aber auch ein erhöhter Wärmeverlust durch eine schlechte Dachisolierung und eine damit verbundene Erhöhung der Heizkosten kann Grund für eine Mietreduktion sein.

Grundlegend: Wann ist eine Mietminderung gemäß Mietrecht gerechtfertigt?

Eine Mietminderung für ein undichtes Dach hat vor Gericht eher selten Bestand.
Eine Mietminderung für ein undichtes Dach hat vor Gericht eher selten Bestand.

Um zu verstehen, warum ein undichtes Dach eine Mietminderung nicht zwangsläufig bedingt, muss ein Blick auf die allgemeine Bedeutung der Mietkürzung geworfen werden.

Denn eine Minderung liegt nur dann vor, wenn ein erheblicher Rechts- oder Sachmangel besteht, der den Gebrauch der Wohnung entscheidend beeinträchtigt. Dies ist wiederum dann der Fall, wenn der Ist-Zustand maßgeblich von dem im Mietvertrag vereinbarten Soll-Zustand abweicht.

Laut § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die Miete nur entsprechend des Ausmaßes der Beeinträchtigung durch den Mieter zu mindern.

Um den Mangel beheben zu können, bedarf es einer Anzeige beim Vermieter. Diesem sollte eine Frist zur Beseitigung eingeräumt werden.

Mietminderung: Wenn ein undichtes Dach Schäden in der Wohnung verursacht

Wie bereits erwähnt, kann ein undichtes Dach zwar keine Mietminderung direkt bedingen, aber ursächlich für andere Mietminderungsgründe sein.

In der folgenden Tabelle finden Sie dazu eine Übersicht. In einer solchen Mietminderungstabelle finden sich verschiedene Urteile der letzten Jahre. Sie sollten lediglich der Orientierung dienen, denn eine Mietminderung ist immer individuell anzupassen.

MangelHöheUrteil
Wärmeverlust aufgrund einer mangelnden Dachisolierung (in Dachgeschosswohnungen ist ein Wärmeverlust von 20% normal, darüber hinaus ein Mangel)25%LG Frankfurt WuM 1987, 119
Durchfeuchtungsschäden aufgrund eines undichten Dachs2%LG Hannover, Urteil vom 15.04.1994, Az. 9 S 211/93
eindringende Feuchtigkeit in Wohn- und Schlafzimmer durch das Dach25%Mietminderung VG Berlin GE 1984, 183
Regenwasser dringt durch Dachhaut eines Flachdachs ein20%OLG Düsseldorf DWW 2001, 270

Mietminderung bei einer Dachsanierung

Eine Mietminderung bei einer Dachsanierung ist möglich.
Eine Mietminderung bei einer Dachsanierung ist möglich.

Grundsätzlich ist die Dachsanierung bei den Baumaßnahmen einzuordnen, die unter Umständen eine Mietminderung legitimieren können. Es ist jedoch entscheidend, ob es sich bei dem Vorhaben um eine Renovierung durch den Vermieter handelt, welche die Gebäudeteile wieder instand setzt oder eine Sanierung vorliegt, die eher einen baulich-technischen Zweck verfolgt und der Modernisierung dient. Eine weitere Möglichkeit sind die Baumaßnahmen am Dach im Zuge einer energetischen Sanierung erfolgen, die der Vermieter veranlasst hat.

In diesem besonderen Fall ist nämlich das Recht des Mieters bezüglich der Mietminderung eingeschränkt. Gemäß § 536 Abs. 1a BGB ist diese für drei Monate ausgeschlossen.

Eine Mietminderung für ein undichtes Dach kann sich unter Umständen auch aus diesen Bauarbeiten ergeben. Dabei begründet jedoch wiederum das undichte Dach selbst weniger eine Mietkürzung als vielmehr der Umstand von Lärm, Dreck und eindringendes Wasser.

Muster: Mietminderung bei einem undichtem Dach

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Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem undichtem Dach. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Download: Mietminderung undichtes Dach (.doc)
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