Mietminderung: Wenn ein undichtes Dach einen Feuchtigkeitsschaden verursacht

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 12. September 2020

Ist eine Mietminderung wegen eines undichten Dachs möglich?

Ist das Dach undicht, kann eine Mietminderung in Betracht gezogen werden.
Ist das Dach undicht, kann eine Mietminderung in Betracht gezogen werden.

Ist das Dach undicht, dringt Feuchtigkeit in das Gebäude und kann einen massiven Wasserschaden verursachen, wenn beispielsweise Wasser durch die Decke dringt. Das führt im schlimmsten Fall zur Schimmelbildung. Dies kann sich wiederum auf die Gesundheit auswirken.

Doch ist eine Mietminderung bezüglich eines undichten Daches überhaupt rechtswirksam? Worauf sollten Sie als Mieter achten, wenn Sie bemerken, dass im Mietshaus das Dach undicht ist? Antworten hierauf finden Sie im folgenden Ratgeber. Zusätzlich wird geklärt, ob eine Mietminderung auch bei einer Dachsanierung, die vom Vermieter veranlasst wird, greift.

Das Wichtigste zur Mietminderung für ein undichte Dach

Ist eine Mietminderung bei einem undichten Dach eine Option?

Beeinträchtigt ein undichtes Dacht die Nutzung der Mietsache oder führen Folgeschäden zu einer solchen Beeinträchtigung, ist eine Mietminderung durch den Mieter möglich.

Wie sollten Mieter eine Minderung anmelden?

Für eine Minderung der Miete muss ein erheblicher Mangel vorliegen. Diesen müssen Mieter über eine Mängelanzeige dem Vermieter immer mitteilen. Ohne eine solche kann eine Mietminderung nicht erfolgen.

Wie hoch darf die Minderung ausfallen?

Je nach Schwere der Beeinträchtigung, fallen die Minderungsquoten unterschiedlich hoch aus. Hier finden Sie einige Beispiele für mögliche Minderungsquoten.

So hoch fällt eine Mietminderung wegen einem undichten Dach aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • Feuchtigkeitsschäden aufgrund eines undichten Daches: Bis zu 2 %
  • Durchdringendes Regenwasser bei einem Flachdach: Bis zu 20 %
  • Wärmeverlust aufgrund eines undichten Daches: Bis zu 25 %
  • Feuchtigkeit in Wohn- oder Schlafzimmer aufgrund eines undichten Daches: Bis zu 25 %

Greift eine Mietminderung, wenn das Dach undicht ist?

Eine Mietminderung für ein undichtes Dach kommt eher sehr selten vor. Demnach existieren auch nicht so viele Urteile in der Rechtsprechung zu diesem Thema.

Denn in den meisten Fällen ist ein undichtes Dach eher die Ursache für einen anderen Mietminderungsgrund, zum Beispiel für einen Wasserschaden, für Schimmelbildung oder eine Durchfeuchtung der Wände in der Mietwohnung.

Aber auch ein erhöhter Wärmeverlust durch eine schlechte Dachisolierung und eine damit verbundene Erhöhung der Heizkosten kann Grund für eine Mietreduktion sein.

Grundlegend: Wann ist eine Mietminderung gemäß Mietrecht gerechtfertigt?

Eine Mietminderung für ein undichtes Dach hat vor Gericht eher selten Bestand.
Eine Mietminderung für ein undichtes Dach hat vor Gericht eher selten Bestand.

Um zu verstehen, warum ein undichtes Dach eine Mietminderung nicht zwangsläufig bedingt, muss ein Blick auf die allgemeine Bedeutung der Mietkürzung geworfen werden.

Denn eine Minderung liegt nur dann vor, wenn ein erheblicher Rechts- oder Sachmangel besteht, der den Gebrauch der Wohnung entscheidend beeinträchtigt. Dies ist wiederum dann der Fall, wenn der Ist-Zustand maßgeblich von dem im Mietvertrag vereinbarten Soll-Zustand abweicht.

Laut § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die Miete nur entsprechend des Ausmaßes der Beeinträchtigung durch den Mieter zu mindern.

Um den Mangel beheben zu können, bedarf es einer Anzeige beim Vermieter. Diesem sollte eine Frist zur Beseitigung eingeräumt werden.

Mietminderung: Wenn ein undichtes Dach Schäden in der Wohnung verursacht

Wie bereits erwähnt, kann ein undichtes Dach zwar keine Mietminderung direkt bedingen, aber ursächlich für andere Mietminderungsgründe sein.

In der folgenden Tabelle finden Sie dazu eine Übersicht. In einer solchen Mietminderungstabelle finden sich verschiedene Urteile der letzten Jahre. Sie sollten lediglich der Orientierung dienen, denn eine Mietminderung ist immer individuell anzupassen.

MangelHöheUrteil
Wärmeverlust aufgrund einer mangelnden Dachisolierung (in Dachgeschosswohnungen ist ein Wärmeverlust von 20% normal, darüber hinaus ein Mangel)25%LG Frankfurt WuM 1987, 119
Durchfeuchtungsschäden aufgrund eines undichten Dachs2%LG Hannover, Urteil vom 15.04.1994, Az. 9 S 211/93
eindringende Feuchtigkeit in Wohn- und Schlafzimmer durch das Dach25%Mietminderung VG Berlin GE 1984, 183
Regenwasser dringt durch Dachhaut eines Flachdachs ein20%OLG Düsseldorf DWW 2001, 270

Mietminderung bei einer Dachsanierung

Eine Mietminderung bei einer Dachsanierung ist möglich.
Eine Mietminderung bei einer Dachsanierung ist möglich.

Grundsätzlich ist die Dachsanierung bei den Baumaßnahmen einzuordnen, die unter Umständen eine Mietminderung legitimieren können. Es ist jedoch entscheidend, ob es sich bei dem Vorhaben um eine Renovierung durch den Vermieter handelt, welche die Gebäudeteile wieder instand setzt oder eine Sanierung vorliegt, die eher einen baulich-technischen Zweck verfolgt und der Modernisierung dient. Eine weitere Möglichkeit sind die Baumaßnahmen am Dach im Zuge einer energetischen Sanierung erfolgen, die der Vermieter veranlasst hat.

In diesem besonderen Fall ist nämlich das Recht des Mieters bezüglich der Mietminderung eingeschränkt. Gemäß § 536 Abs. 1a BGB ist diese für drei Monate ausgeschlossen.

Eine Mietminderung für ein undichtes Dach kann sich unter Umständen auch aus diesen Bauarbeiten ergeben. Dabei begründet jedoch wiederum das undichte Dach selbst weniger eine Mietkürzung als vielmehr der Umstand von Lärm, Dreck und eindringendes Wasser.

Muster: Mietminderung bei einem undichtem Dach

vorschau-mietminderung-bei-undichtem-dach

Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem undichtem Dach. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

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5 thoughts on “Mietminderung: Wenn ein undichtes Dach einen Feuchtigkeitsschaden verursacht

  1. Antonia W.

    Gut, dass Sie erwähnen, dass eine mangelnde Abdichtung selten Grund ist für eine Mietminderung, sondern die Resultate eines undichten Daches (Schimmel, schlechte Isolierung). Unsere Mieterin beklagte sich über sehr hohe Heiz-Rechnungen. Wir haben einen Fachmann die Abdichtung des Daches prüfen lassen. So wurde tatsächlich ein Schaden entdeckt. Wir sind sehr froh, es behoben zu haben. Sie hat eine kleine Entschädigung erhalten. Es hätte noch schlimmer kommen können.

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  2. J H

    Ich weiß es zu schätzen, wie erklärt wurde, dass Undichtigkeiten in einem Dach Auswirkungen auf die Gesundheit haben können. Gestern bemerkte ich ein Leck in meinem Dach, und ich glaube, dass sich Schimmelpilze zu entwickeln beginnen. Ich werde versuchen, einen Dachdecker zu finden, der mir helfen kann, mein Dach zu reparieren.

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  3. Birte M

    Gut zu wissen, dass wenn das undichte Dach die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt eine Mietminderung möglich ist. Ich frage mich, ob mein Vermieter demnach auch berechtigt ist die Kosten für eine Dachsanierung auf uns Mieter umzuwälzen. Immerhin ist es ja eine notwendige Arbeit.

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  4. Sabine L.

    Wieviel Mindert man die Miete wenn das Dachso stark undicht ist, das bereits eine ganze Wand nass ist und sich der Schimmel massiv ausbreitet. Eine Beseitung dieses Schimmels jedoch nicht möglich ist, da bei jedem neuen Regen erneut wasser kommt wie ein kleiner Bach.

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  5. Anna

    Ich finde es mehr als angebracht, aufgrund von Feuchtigkeit eine Mietminderung von bis zu 25 % anzusetzen. Mein alter Vermieter hatte sich nicht um mein Anliegen gekümmert. Es schimmelte schon in der Wohnung, da das Dach undicht war. Nun wurde das Haus verkauft. Die neue Vermieterin hat sofort einen Dachdecker beauftragt. Der Schimmel wurde auch behandelt. Sonst wäre ich ausgezogen. Es ist jedoch nicht leicht, in Düsseldorf eine neue Wohnung zu finden.

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