Immobilie kaufen: Diese Punkte sollten Sie im Auge haben

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 27. Januar 2021

Ein Immobilienkauf kann mit einige Stolpersteinen aufwarten

Immobilie kaufen: Ob neu oder alt, Sie müssen vorab klären, was Sie sich leisten können.
Immobilie kaufen: Ob neu oder alt, Sie müssen vorab klären, was Sie sich leisten können.

Der Kauf einer Immobilie kann eine Option zum Mieten darstellen. Es kann durchaus sein, dass die Raten der Finanzierung inklusive der Nebenkosten niedriger liegen als die Mietkosten für ein Haus oder eine Wohnung. Dennoch sollten Sie einiges wissen und beachten, bevor Sie bei einer Immobilie einen Kauf in Betracht ziehen. Wie sieht das Haus oder die Wohnung aus, die Sie kaufen wollen? In welcher Umgebung liegt sie und wie ist es dort um die Infrastruktur bestellt? Welche Kosten kommen insgesamt auf Sie zu? Bei einem Immobilienkauf spielen die Nebenkosten ebenso eine Rolle wie der Kaufpreis.

Worauf Sie unbedingt achten sollten, wenn Sie eine Immobilie oder Wohnung kaufen wollen, wie ein solcher Kauf abläuft und welche Unterlagen in diesem Zusammen wichtig sind, erläutern wir in folgendem Ratgeber.

Klicken Sie hier zum Download der kostenlosen Checkliste für die Besichtigung von Immobilien!

Das Wichtigste zum Thema „Immobilie kaufen“

Was ist bei einem Immobilienkauf zu beachten?

Von der Suche, über die Besichtigung bis hin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags gibt es beim Immobilienkauf einiges zu beachten. Die Checkliste hier, bietet eine Übersicht zu den wichtigsten Punkten bei einer Besichtigung.

Ist Eigenkapital beim Immobilienkauf wichtig?

Ja, in der Regel erhalten Kaufinteressenten keine Finanzierungen, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist. Das kann bei der Entscheidung zwischen einem Haus zu mieten und einer Immobilie zu kaufen, eine wichtige Rolle spielen.

Was zählt zu den Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie?

Neben dem Kaufpreis sind die Maklercourtage, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbssteuer die gängigsten Nebenkosen, wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Immobilienkauf: Was Sie vorab beachten sollten

Möchten Sie eine Immobilie kaufen, von privat, einem Makler oder eine Baufirma, sollten Sie zuallererst immer prüfen, wie Ihre finanzielle Lage aussieht. Wie viel Eigenkapital haben Sie und welche Voraussetzungen müssen Sie für eine Finanzierung erfüllen? In diesem Zusammenhang sollten Sie auch klären, ob Sie sich langfristig an einen Ort binden möchten. Eine Immobilie zu kaufen, bedeutet eben auch Verantwortung zu übernehmen und zu tragen. Das gilt natürlich auch, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie oder Ferienimmobilie kaufen wollen.

Beim Immobilienkauf ist der Ablauf in der Regel immer ähnlich gestaltet. Auf die Suche, folgt eine Besichtigung und dann die Kaufabwicklung.
Beim Immobilienkauf ist der Ablauf in der Regel immer ähnlich gestaltet. Auf die Suche, folgt eine Besichtigung und dann die Kaufabwicklung.

Welche Einnahmen stehen Ihnen zur Verfügung, um die Ausgaben bei einem Haus zu decken? Hier sollten Sie nicht nur die Finanzierung in Betracht ziehen, sondern auch die Nebenkosten, die der Unterhalt eines Hauses mit sich bringt.

Dabei sollten Sie auch prüfen, ob es für den Kauf bzw. eventuell anstehende Modernisierungen Fördermöglichkeiten wie Kredite oder Ähnliches gibt, welche Sie für die Immobilie, die Sie kaufen wollen, in Anspruch nehmen können. Eine Immobilie zu kaufen ohne Eigenkapital zu haben, ist in der Regel eher nicht möglich, da die Banken meist nicht den gesamten Kaufpreis finanzieren.

Dann spielt es auch eine Rolle, was für ein Haus oder eine Wohnung Sie erwerben möchten. Denn der Kostenunterschied zwischen Alt- und Neubau betrifft nicht nur den Kaufpreis. Ein altes Haus mag günstig erscheinen, kommen jedoch hohe Modernisierungsausgaben hinzu, kann das schon wieder anders aussehen. Verlassene oder gebrachte Immobilien zu kaufen, beinhaltet also ein Risiko was Neubauten oft nicht haben. Allerdings kann eine falsche Bauausführung auch bei neuen Häusern zu weiteren Kosten führen.

Daher ist der nächste Schritt die Suche nach einem passenden Objekt – und diese sollte immer eine Besichtigung beinhalten. Vorab ist es wichtig, so viele Informationen wie möglich aus dem Kaufexposé zu entnehmen und bereits aufgrund dieser eine Vorentscheidung zu treffen.

Ablauf vom Immobilienkauf: Auswahl und Besichtigung als nächste Schritte

Wenn Sie Immobilien kaufen, ob von privat, mit oder ohne Makler, von Immobilienfirmen oder über eine Zwangsversteigerung, das grundsätzliche Vorgehen ist immer das Gleiche. Anhand des Exposés können Sie die Vorauswahl bereits einschränken und klären, ob die Grunddaten wie Größe, Lage und Kaufpreis ihren Bedürfnissen und Möglichkeiten entsprechen.

Das Exposé sollte folgende Informationen enthalten:

  • Grundriss (Größe des Objekts und der Wohnfläche)
  • Baubeschreibung
  • Wohnflächenbeschreibung
  • Energiewert

Unterlagen die Sie vor einem Kauf benötigen, sind zum Beispiel der Auszug aus dem Grundbuch sowie aus der Flurkarte. Auch eine Übersicht zu den bereits erfolgten Sanierungen, Modernisierungen oder Renovierungen sollte vorliegen. Bei einer Eigentumswohnung sollte zudem die Teilungserklärung vorhanden sein. Diese beinhaltet alle Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft. Der nächste Schritt ist dann die Besichtigung der Immobilie, die Sie kaufen wollen.

Auch wenn Sie Immobilien von privat kaufen, muss ein Energieausweis vorhanden sein.
Auch wenn Sie Immobilien von privat kaufen, muss ein Energieausweis vorhanden sein.

Sehen Sie sich die Umgebung bei dem Termin genau an. Entspricht die Lage Ihren Anforderungen und wie sieht es mit der vorhandenen Infrastruktur aus? Sind Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen gut zu erreichen? Wie ist die Anbindung an den ÖPNV? Sind diese Punkte abgehakt, sollte das Objekt im Fokus stehen. Dabei kommt es nicht nur darauf an, wie das Gebäude an sich von außen aussieht, sondern auch wie das Grundstück beschaffen ist. Bei einer Eigentumswohnung spielt dann natürlich auch das Umfeld im Haus eine Rolle. Wie sieht der Hausflur aus? Ist das Haus von vornherein bereits laut? Wie ist der Geräuschpegel aus der Umgebung?

Im Haus oder der Wohnung, ist der Zustand dieser wichtig. Dabei können Sie dann begutachten, ob die Größe und der Grundriss für Sie in Frage kommt. Der Zustand der Fenster, Türen, Böden und Decken kann Aufschluss darüber geben, was eventuell alles zu machen ist und wie es bezüglich der energetischen Sanierung aussieht. Welche Ausstattung bereits in der Wohnung oder im Haus vorhanden ist, fehlt oder ersetz werden muss, hat dann Einfluss auf die Kosten beim Immobilienkauf. Wichtig in Bezug auf die Kosten ist auch ein Blick in den Energieausweis. Dies kann zeigen, welche Energiekosten zukünftig auf Sie zukommen können.

Nachfolgend finden Sie eine Checklist zur Immobilienkauf mit den wichtigsten Punkten bei der Besichtigung:

Laden Sie hier kostenlos die Checkliste für eine Besichtigung herunter!


Drucken Sie sich die Checkliste am besten aus und nehmen Sie diese mit zu den Besichtigungen. Sie können die Punkte dann auf dieser abhaken.


Checkliste für Besichtigungen (.pdf)

Sind Sie nach der Besichtigung unsicher, ob die Sie die Immobilie kaufen sollten, kann es ratsam sein eine weitere Besichtigung mit einem Bauchsachverständigen durchzuführen.

Kaufnebenkosten bei einer Immobilie: Gesamtkosten können höher ausfallen

Haben Sie sich entschieden, die Immobilie zu kaufen, müssen Sie neben dem Kaufpreis auch mit Kaufnebenkosten rechnen. Das sollten Sie bereits im Vorfeld einplanen. Zu diesen Nebenkosten gehören folgenden Punkte:

  • Bei Beauftragung: Maklercourtage (zwischen 3 und 7,14 % des Kaufpreises)
  • Kosten für Grundbucheintrag (1,5 und 2 % des Kaufpreises)
  • Notargebühren beim Immobilienkauf
  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich, zw. 3,5 und 6,5 %)
Neben dem Kaufpreis müssen Sie die Kaufnebenkosten bei einer Immobilie beachten.
Neben dem Kaufpreis müssen Sie die Kaufnebenkosten bei einer Immobilie beachten.

Steht der Kaufpreis, können Sie einen Termin bei der Bank vereinbaren und den Finanzierungsvertrag aufsetzen. Parallel können Sie einen Termin beim Notar vereinbaren. Ist der Darlehensvertrag dann unterschrieben, kann der Kaufvertrag unterzeichnet werden. Lesen Sie sich diesen gut durch und lassen Sie ihn gegebenenfalls prüfen. Nach Unterzeichnung müssen Sie die Kosten für Immobilienkauf überweisen. Kaufpreis, Steuer, Notarkosten sowie die Maklercourtage sollten Sie also erst überweisen, wenn die Verträge von allen Parteien gegengezeichnet wurden.

Als letztes erfolgt dann die Schlüsselübergabe für die Immobilie. Beim Kaufen einer solchen beträgt der Zeitraum zwischen Besichtigung und Übergabe in der Regel bis zu sechs Monate. Je nach den Umständen kann sich diese Zeit allerdings auch sehr individuell gestalten.

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