Betriebskosten im Mietvertrag – Alle Informationen zu den Nebenkosten

Betriebskosten als Bestandteil der Warmmiete

Betriebskosten: Was gehört dazu?

Betriebskosten: Was gehört dazu?

Im Mietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter, wie das Mietverhältnis für eine Wohnung zwischen ihnen geregelt wird: Wann hat die Wohnung zur Verfügung zu stehen? Wann kann der Vertrag gekündigt werden? Wie hoch ist die Miete?

Besonders der letzte Punkt entscheidet häufig darüber, ob sich ein Interessent für eine Wohnung entscheidet. Wer auf der Suche nach Immobilien die Anzeigen durchstöbert, stellt schnell fest, dass hier ein Unterschied gemacht werden muss, nämlich zwischen der „Kaltmiete“ und der „Warmmiete“.

Nur die letztere spiegelt die tatsächlichen Kosten wieder, die den Mieter erwarten. Denn sie enthält neben der Kaltmiete außerdem die sogenannten Betriebskosten.

Aber was bedeutet „Betriebskosten“ eigentlich? Und was ist überhaupt alles in den Betriebskosten enthalten? Dieser Ratgeber enthält alle wichtigen Informationen für Sie.

Das Wichtigste zu den Betriebskosten

  • Betriebskosten sind jene Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum an der Wohnung und deren Bewirtschaftung entstehen.
  • Mieter müssen Betriebskosten nur zahlen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.
  • Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden.


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Was sind Betriebskosten?

Welche Betriebskosten muss ein Mieter zahlen?

Welche Betriebskosten muss ein Mieter zahlen?

Die zweite Miete, was ist das? Die Betriebskosten sind unter verschiedenen Bezeichnungen bekannt. Neben „zweiter Miete“ findet sich auch häufig der Begriff „Nebenkosten“.

Die Definition von Betriebskosten ist im § 1 der Betriebskostenverordnung festgelegt. Nach diesem werden unter Betriebskosten jene Kosten verstanden, die dem Eigentümer durch das Eigentum an einem Gebäude oder einer Wohnung und die laufende Bewirtschaftung anfallen. Die Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind explizit von den Betriebskosten ausgeschlossen.

Die Betriebskosten sind grundsätzlich vom Eigentümer einer Wohnung zu tragen. Wird diese aber vermietet, kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten mit der Miete erstatten muss.

Was sagt das Mietrecht zu den Betriebskosten?

Die mietvertraglichen Vereinbarungen über Betriebskosten sind im § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Dieser legt u. a. fest, dass die Betriebskosten, die dem Vermieter durch die laufende Bewirtschaftung des Mietobjekts entstehen, auf den Mieter umgelegt werden können.

Achtung! Auch wenn es in Deutschland gängige Praxis ist, dass die Miete auch die Betriebskosten enthält, ist dies keine Selbstverständlichkeit. Das bedeutet, dass Mieter keine Betriebskosten zahlen müssen, wenn nichts Explizites im Mietvertrag zu Betriebskosten vereinbart wurde. Eine solche Klausel kann sinngemäß lauten „Der Mieter übernimmt die Zahlung der Betriebskosten.“

Es ist dabei nicht nötig sämtliche Einzelkosten aufzuzählen, der Begriff „Betriebskosten“ schließt alle umlagefähigen Nebenkosten ein.

“Umlagefähige Betriebskosten“ – Was ist das?

Die Betriebskostenverordnung legt fest, welche Betriebskosten für den Mieter gelten dürfen. Diese werden als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet. Alle Kosten, die nicht darunter fallen, sind vom Vermieter selbst zu tragen.

Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt der Kostenaufwand für

  • Instandhaltung und Instandsetzung
  • Verwaltungsarbeit
  • Leerstandskosten
  • Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen
  • Einkommenssteuer für Mieteinnahmen
  • einmalige Kosten, z. B. für Ungezieferbekämpfung und die Abfuhr von Schutt oder Gartenabfällen

Was gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten?

Aber was beinhalten nun die umlagefähigen Betriebskosten? Oder anders gefragt: Welche Betriebskosten muss der Mieter zahlen?

Zunächst einmal muss hier in warme und kalte Betriebskosten unterschieden werden.

Warme Betriebskosten – Was ist darin enthalten?

Als warme Betriebskosten werden die Heizungs- und Warmwasserkosten bezeichnet.

Als warme Betriebskosten werden die Heizungs- und Warmwasserkosten bezeichnet.

Die warmen Betriebskosten stellen die Kosten für die Beheizung und die Versorgung mit Warmwasser dar. Sie werden auch als Energiekosten bezeichnet und haben eine eigene Regelung in Form der Heizkostenverordnung.

Diese legt fest, dass die warmen Betriebskosten grundsätzlich nach Verbrauch berechnet werden sollen, um einen möglichst sparsamen Energieverbrauch zu gewährleisten.

Das bedeutet, dass die warmen Betriebskosten in der Regel nicht als Pauschale, sondern nur als Vorauszahlung gezahlt werden können. Dies gilt vor allem dann, wenn mehrere Wohnungen über eine Zentralheizung versorgt werden.

Vorauszahlung bedeutet, dass der Mieter regelmäßig einen festgelegten Vorschuss zur Deckung der warmen Betriebskosten an den Vermieter zahlt – in der Regel geschieht das gemeinsam mit der Miete. Der Vermieter verpflichtet sich gleichzeitig dazu, einmal im Jahr eine Abrechnung über die warmen Betriebskoten vorzulegen.

Je nachdem, ob die monatliche Vorauszahlung die Jahreskosten abdeckt oder nicht, kann sich eine Rückzahlung an den Mieter oder eine Nachzahlungsforderung des Vermieters ergeben. Außerdem können beide Vertragspartner fordern, dass die Vorauszahlung für den kommenden Abrechnungszeitraum dem Ergebnis angepasst und entsprechend gesenkt oder erhöht wird.

Was zählt zu den kalten Betriebskosten?

Die kalten Betriebskosten umfassen alle anderen Betriebskosten außer den Heizungs- und Warmwasserkosten. Im Gegensatz zu den warmen Betriebskosten können diese auch als Pauschale vereinbart werden.

Bei einer Zahlung als Pauschale wird wie bei einer Vorauszahlung ein monatlicher Festbetrag zur Deckung der Betriebskosten gezahlt. Allerdings erfolgt hier keine Betriebskostenabrechnung, das heißt, es wird nicht überprüft, inwieweit der gezahlte Betrag und die durch den Verbrauch tatsächlich entstandenen Betriebskosten übereinstimmen. Dementsprechend können weder Mieter noch Vermieter eine Rück- bzw. Nachzahlung fordern, wenn die realen Betriebskosten über oder unter der Gesamtpauschale liegen.

Wer sicherstellen möchte, dass nur so viel an kalten Betriebskosten gezahlt wird, wie der Mieter tatsächlich verbraucht, kann auch hier die Zahlung der Betriebskosten als Vorauszahlung vereinbaren.

Allgemeine Betriebskosten – Auflistung

Die allgemeinen Betriebskosten sind jene kalten Betriebskosten, die unter der Betriebskostenverordnung oder der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführt sind. Sie sind gemeint, wenn der Mieter im Vertrag der Zahlung von „Betriebskosten“ zustimmt.

Dazu zählen folgende Betriebskostenarten:

Die Betriebskosten für einen Aufzug sind selbst dann zu zahlen, wenn der Mieter ihn nicht nutzt.

Die Betriebskosten für einen Aufzug sind selbst dann zu zahlen, wenn der Mieter ihn nicht nutzt.

  • Grundsteuer
  • Abwassergebühr
  • Betriebskosten für einen Personen- oder Lastenaufzug
  • Betriebskosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Betriebskosten für Gebäudereinigung
  • Betriebskosten für Ungezieferbeseitigung
  • Betriebskosten für Gartenpflege
  • Betriebskosten für Beleuchtung
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Hausmeisterkosten (diese beinhalten nicht die Kosten für Reparatur- und Verwaltungsaufgaben)
  • Betriebskosten für einen gemeinschaftlichen Waschraum
  • Betriebskosten für Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss

Sonstige Betriebskosten – Auflistung

Neben den allgemeinen Betriebskosten können aber auch weitere Betriebskosten im Mietshaus anfallen. Diese sind jedoch nur auf den Mieter umlegbar, wenn sie ausdrücklich im Mietvertag aufgelistet werden. Die Zustimmung des Mieters, die Betriebskosten zu zahlen, deckt sonst nicht die sonstigen Betriebskosten.

Beispiele für sonstige Betriebskosten:

  • Wartungskosten für Haustechnik
  • Wartungskosten für Rauchmelder
  • Wartungskosten für Feuerlöscher
  • Reinigungskosten für Dachrinnen
  • Reinigungskosten von Abwasseranlagen
  • Wartungskosten für Blitzableiter
  • Beseitigungskosten von Graffiti
  • Reinigungskosten von Rollläden

Betriebskosten-Checkliste für Vermieter

Unsere Checkliste zu Betriebskosten bietet einen Überblick, was Vermieter im Bezug auf die Betriebskosten beachten müssen.

  1. Ist überhaupt eine Zahlung der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart?
  2. Ist die Betriebskostenzahlung so formuliert, dass sie alle hinreichenden Kostenpunkte abdeckt?
  3. Sind nur umlagefähige Betriebskosten vereinbart?
  4. Ist die Zahlung der Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung festgelegt?
  5. Ist der vereinbarte Betrag zur Zahlung der Betriebskosten angemessen?
  6. Wurden die richtigen Zählerstände bei der Berechnung der Betriebskosten angesetzt?
  7. Nach welchem Verteilerschlüssel erfolgt die Abrechnung: nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach Personenanzahl oder nach Wohneinheit?
  8. Ist der Verteilerschlüssel im Mietvertrag angegeben?
  9. Ist die Betriebskostenabrechnung rechnerisch korrekt?
  10. Erfolgt die Betriebskostenabrechnung fristgemäß (bis zu 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums)?
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16 thoughts on “Betriebskosten im Mietvertrag – Alle Informationen zu den Nebenkosten

  1. Ingrid T.

    Hallo, wir sind seit 19 Jahren Mieter einer 75 qm großen Wohnung. Seit 2 Jahren rechnet der Vermieter Instandhaltungskosten von 200 bzw. 140€ mit in den Betriebskosten mit ab. Ist das rechtens ?
    Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar. Mit freundlichen Grüßen I. Thomas

    Antworten
    1. Mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Ingrid,

      da eine Instandhaltung in der Regel notwendig ist, um den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten, fällt sie unter die Pflichten des Vermieters. Dieser hat entsprechend auch die Kosten zu tragen und kann diese üblicherweise nicht als Betriebskosten abrechnen.

      Wir empfehlen Ihnen, einen Anwalt für Mietrecht einzuschalten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  2. K., Gabi

    Guten Tag,
    ich wohne seit 14 Jahren in einem Mehrfamilienhaus.
    In diesem Jahr erhielt ich meine Nebenkostenabrechnung und zum erstenmal war die Grundsteuer und die Versicherung aufgeführt.
    Die Grundsteuer ist nicht im Mietvertrag vereinbart–muss ich trotzdem zahlen?
    Wie verhält es sich mit der Versicherung(Sach und-Haftpflichtversicherung im Mietvertag angegeben) nach so langer Zeit?
    Können Sie mir helfen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Gabi K.

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo K., Gabi,

      lassen Sie die Abrechnung am besten von einem Mieterverein prüfen. Dieser kann Sie aich bezüglich der Vorgehensweise beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  3. Heinz S.

    Der Abrechnungszeitraum ist überschritten. Meine Betriebskosten sind unterteilt nach Heizkosten und Nebenkosten. Situation: Bei Heizkosten ergibt sich ein Guthaben für den Mieter, bei den Nebenkosten eine Nachzahlung. Frage: muss ich das Guthaben erstatten ohne die Nachzahlung gegenrechnen zu können oder kann ich den Differenzbetrag (also Guthaben – Nachzahlung) abrechnen?
    Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    Antworten
  4. Jasmin

    Wie sieht es den bei Wohnungen aus wo keine wasseruhr dran ist .und erst nach dem Jahr und Verbrauch auf die wohnpartei(Leute die in der Wohnung fest wohnen) aufgeteilt.
    Problem ist wir haben ein neuen Mieter der hat 5 Kinder die Regelmässig da sind alle zwei Woche Und ferien Zeit er verbraucht viel mehr zählt aber weniger da im Mietvertrag mur eine Person ist.

    Antworten
  5. Ch. Buhr

    Das Treppenhaus in dem ich wohne ( 7 Familien) bekommt einen neuen Anstrich, seit ca. 4 Tagen (eine Person arbeitet) benutzt ständig das Treppenhaus Licht, obwohl es taghell ist. Wenn es dunkel wird, ist es natürlich normal.
    Nur, müssen wir Mieter für die Mehrkosten aufkommen?
    Würde mich über eine Antwort freuen
    Vielen Dank

    Antworten
  6. Jura

    Hallo liebes Mietrecht-Team,

    folgendes Anliegen:
    Mietwohnung seit 01.09.18

    lt. Vertrag gilt folgendes:

    §4 Monatliche Miete:
    – Wohnung derzeit netto: 680,-
    – Stellplatz derzeit: 20,-
    – KOSTEN DER KALTWASSERVERSORGUNG sowie Betriebskosten, monatliche Vorauszahlung derzeit: 100,-
    = Gesamtzahlung derzeit monatlich: 800,-

    §5 Betriebskosten:
    Der Mieter trägt zusätzlich zur Miete die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung.
    Insbesondere folgende Betriebskosten werden umgelegt SOFERN SIE ANFALLEN:
    Grundsteuer, Ungezieferbekämfung, Hauswart, WASSERVERSORGUNG, Legionellenprüfung, Gartenpflege, Gemeinschafts-Antennenanlage, Entwässerung, Oberflächenwasserabgabe, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit…… (hier werden noch viele weitere Sachen aufgeführt).

    Mein Problem ist jedoch folgendes:
    Nach Einzug erhielt ich vom Wasserversorger eine Rechnung über 15€ (Wasser-/Abwassergebühr).
    Als ich meinen Vermieter darauf aufmerksam machte, hieß es darauf, dass im Mietvertrag auch kein Wasser mit enthalten sei. Als ich meinte, dass es ja wortwörtlich im Vertrag drin stehe (siehe oben § 4 “…KOSTEN DER KALTWASSERVERSORGUNG…”) wurde auf die Formulierung ” sofern sie anfallen” im §5 verwiesen.

    Jetzt frage ich mich nun, ob denn mein Vermieter von mir die Kaltwasserversorgung mit abkassiert (in den 100,- Betriebskosten) oder nicht.
    PS: Im Wohnungsübergabe-Protokoll wurde eine Kalt-Wasser Zählernummer incl. des Zählerstands festgehalten.

    Ich danke euch herzlichst für eine Rückmeldung im Voraus!

    Gruß
    Jura

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Jura,

      in der Regel zählt die Kaltwasserversorgung mit zu den Betriebskosten, wenn der Verbrauch durch Wasseruhren bestimmt und abgelesen wird. In Ihrem Fall empfehlen wir Ihnen sich an einen Mieterverein zu wenden und die Abrechnung sowie den Mietvertrag prüfen zu lassen. Eine rechtliche Beratung können wir leider nicht anbieten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  7. Hovestaedt

    Wenn ein Mietvertrag ab den 01.03.2019 beginnt, kann der Vermieter die Nebenkosten schon vorher Verlangen also für die Instandsetzung der Wohnug?

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Hovestaedt,

      in der Regel ist alles, was vor Beginn des Mietverhältnisses an Kosten anfällt, Sache des Vermieters. Ist mit dem diesem eine anteilige Kostenübernahme vereinbart, kann das anders aussehen. In der Regel ist die Instandsetzung auch Angelegenheit des Vermieters. Im Zweifel ist dann eine rechtliche Beratung zu empfehlen, falls die Kosten umgelegt werden.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  8. Tina S.

    Ich habe seit 2015 eine neue Vermieterin somit auch einen neuen Mietvertrag bekommen. Die ganzen Jahre war die NK Abrechnung ohne Gebäudeversicherung und Haftpflicht. Was auch nicht im Mietvertrag verankert ist. Jetzt will die Vermieterin mir dies jedoch auf der NK Abrechnung 2018 in Rechnung stellen. Was kann ich tun und wie soll ich argumentieren? Als ich sie darauf aufmerksam machte, das die Gebäudeversicherung im Mietvertrag stehen muss, damit sie diese als NK berechnen kann, kam sie mit der Haftpflicht die sie mir in Rechnung stellen will.
    Man muss sich ja nicht immer klein machen, wenn man im Recht ist! LG

    Antworten
  9. David

    Hallo, ich wohne seit November in einer neuen Wohnung.
    Laut Vertrag sind 650 Euro Miete vereinbart + 120 Euro Heiz-und Warmwasser.
    sonstige Betriebskosten-Vorauszahlung (siehe folg. Ziffer 2) : 0,00 Euro.

    in Ziffer 2 sind die Betriebskosten geregelt:
    Hier steht: dass neben der Miete vom Mieter zusätzlich die anfallenden Betriebskosten zu bezahlen sind.

    Jetzt stellt sich mir die Frage, ob die Betriebskosten nun zu zahlen sind (weil ja Ziffer 2) oder eben nicht( weil ja 0,00 Euro also Vorauszahlung angegeben wurden.

    Über Hilfe würde ich mich sehr freuen.

    Antworten
  10. Greta T.

    Hallo,
    bei meinen Eltern wurde eine energetische Sanierung der Wohnanlage (neue Fenster, Dämmung u.s.w) durchgeführt, sowie die komplette Umgestaltung der Grünflächen vorgenommen worden. Die Maßnahmen dauerten über 1 Jahr und waren mit viel Lärm, Dreck und Unordnung verbunden. Meine Eltern haben jetzt eine Betriebskostenabrechnung bekommen, wo unter anderem die Pflege der Grünflächen, sowie aufgeführt sind. Müssen die Kosten von meinen Eltern getragen werden?

    LG

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Greta T.,

      Ihre Eltern sollten die Abrechnung prüfen lassen und den Sachverhalt entsprechend schildern. Wir können leider keine rechtliche Einschätzung geben, ob die Kosten umgelegt werden dürfen. Am besten wenden Sie sich an einen Mieterverein, der die Prüfung der Abrechnung durchführt.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten

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