Betriebskosten im Mietvertrag – Alle Informationen zu den Nebenkosten

Betriebskosten als Bestandteil der Warmmiete

Betriebskosten: Was gehört dazu?

Betriebskosten: Was gehört dazu?

Im Mietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter, wie das Mietverhältnis für eine Wohnung zwischen ihnen geregelt wird: Wann hat die Wohnung zur Verfügung zu stehen? Wann kann der Vertrag gekündigt werden? Wie hoch ist die Miete?

Besonders der letzte Punkt entscheidet häufig darüber, ob sich ein Interessent für eine Wohnung entscheidet. Wer auf der Suche nach Immobilien die Anzeigen durchstöbert, stellt schnell fest, dass hier ein Unterschied gemacht werden muss, nämlich zwischen der „Kaltmiete“ und der „Warmmiete“.

Nur die letztere spiegelt die tatsächlichen Kosten wieder, die den Mieter erwarten. Denn sie enthält neben der Kaltmiete außerdem die sogenannten Betriebskosten.

Aber was bedeutet „Betriebskosten“ eigentlich? Und was ist überhaupt alles in den Betriebskosten enthalten? Dieser Ratgeber enthält alle wichtigen Informationen für Sie.

Das Wichtigste zu den Betriebskosten

  • Betriebskosten sind jene Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum an der Wohnung und deren Bewirtschaftung entstehen.
  • Mieter müssen Betriebskosten nur zahlen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.
  • Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden.


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Was sind Betriebskosten?

Welche Betriebskosten muss ein Mieter zahlen?

Welche Betriebskosten muss ein Mieter zahlen?

Die zweite Miete, was ist das? Die Betriebskosten sind unter verschiedenen Bezeichnungen bekannt. Neben „zweiter Miete“ findet sich auch häufig der Begriff „Nebenkosten“.

Die Definition von Betriebskosten ist im § 1 der Betriebskostenverordnung festgelegt. Nach diesem werden unter Betriebskosten jene Kosten verstanden, die dem Eigentümer durch das Eigentum an einem Gebäude oder einer Wohnung und die laufende Bewirtschaftung anfallen. Die Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind explizit von den Betriebskosten ausgeschlossen.

Die Betriebskosten sind grundsätzlich vom Eigentümer einer Wohnung zu tragen. Wird diese aber vermietet, kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten mit der Miete erstatten muss.

Was sagt das Mietrecht zu den Betriebskosten?

Die mietvertraglichen Vereinbarungen über Betriebskosten sind im § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Dieser legt u. a. fest, dass die Betriebskosten, die dem Vermieter durch die laufende Bewirtschaftung des Mietobjekts entstehen, auf den Mieter umgelegt werden können.

Achtung! Auch wenn es in Deutschland gängige Praxis ist, dass die Miete auch die Betriebskosten enthält, ist dies keine Selbstverständlichkeit. Das bedeutet, dass Mieter keine Betriebskosten zahlen müssen, wenn nichts Explizites im Mietvertrag zu Betriebskosten vereinbart wurde. Eine solche Klausel kann sinngemäß lauten „Der Mieter übernimmt die Zahlung der Betriebskosten.“

Es ist dabei nicht nötig sämtliche Einzelkosten aufzuzählen, der Begriff „Betriebskosten“ schließt alle umlagefähigen Nebenkosten ein.

“Umlagefähige Betriebskosten“ – Was ist das?

Die Betriebskostenverordnung legt fest, welche Betriebskosten für den Mieter gelten dürfen. Diese werden als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet. Alle Kosten, die nicht darunter fallen, sind vom Vermieter selbst zu tragen.

Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt der Kostenaufwand für

  • Instandhaltung und Instandsetzung
  • Verwaltungsarbeit
  • Leerstandskosten
  • Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen
  • Einkommenssteuer für Mieteinnahmen
  • einmalige Kosten, z. B. für Ungezieferbekämpfung und die Abfuhr von Schutt oder Gartenabfällen

Was gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten?

Aber was beinhalten nun die umlagefähigen Betriebskosten? Oder anders gefragt: Welche Betriebskosten muss der Mieter zahlen?

Zunächst einmal muss hier in warme und kalte Betriebskosten unterschieden werden.

Warme Betriebskosten – Was ist darin enthalten?

Als warme Betriebskosten werden die Heizungs- und Warmwasserkosten bezeichnet.

Als warme Betriebskosten werden die Heizungs- und Warmwasserkosten bezeichnet.

Die warmen Betriebskosten stellen die Kosten für die Beheizung und die Versorgung mit Warmwasser dar. Sie werden auch als Energiekosten bezeichnet und haben eine eigene Regelung in Form der Heizkostenverordnung.

Diese legt fest, dass die warmen Betriebskosten grundsätzlich nach Verbrauch berechnet werden sollen, um einen möglichst sparsamen Energieverbrauch zu gewährleisten.

Das bedeutet, dass die warmen Betriebskosten in der Regel nicht als Pauschale, sondern nur als Vorauszahlung gezahlt werden können. Dies gilt vor allem dann, wenn mehrere Wohnungen über eine Zentralheizung versorgt werden.

Vorauszahlung bedeutet, dass der Mieter regelmäßig einen festgelegten Vorschuss zur Deckung der warmen Betriebskosten an den Vermieter zahlt – in der Regel geschieht das gemeinsam mit der Miete. Der Vermieter verpflichtet sich gleichzeitig dazu, einmal im Jahr eine Abrechnung über die warmen Betriebskoten vorzulegen.

Je nachdem, ob die monatliche Vorauszahlung die Jahreskosten abdeckt oder nicht, kann sich eine Rückzahlung an den Mieter oder eine Nachzahlungsforderung des Vermieters ergeben. Außerdem können beide Vertragspartner fordern, dass die Vorauszahlung für den kommenden Abrechnungszeitraum dem Ergebnis angepasst und entsprechend gesenkt oder erhöht wird.

Was zählt zu den kalten Betriebskosten?

Die kalten Betriebskosten umfassen alle anderen Betriebskosten außer den Heizungs- und Warmwasserkosten. Im Gegensatz zu den warmen Betriebskosten können diese auch als Pauschale vereinbart werden.

Bei einer Zahlung als Pauschale wird wie bei einer Vorauszahlung ein monatlicher Festbetrag zur Deckung der Betriebskosten gezahlt. Allerdings erfolgt hier keine Betriebskostenabrechnung, das heißt, es wird nicht überprüft, inwieweit der gezahlte Betrag und die durch den Verbrauch tatsächlich entstandenen Betriebskosten übereinstimmen. Dementsprechend können weder Mieter noch Vermieter eine Rück- bzw. Nachzahlung fordern, wenn die realen Betriebskosten über oder unter der Gesamtpauschale liegen.

Wer sicherstellen möchte, dass nur so viel an kalten Betriebskosten gezahlt wird, wie der Mieter tatsächlich verbraucht, kann auch hier die Zahlung der Betriebskosten als Vorauszahlung vereinbaren.

Allgemeine Betriebskosten – Auflistung

Die allgemeinen Betriebskosten sind jene kalten Betriebskosten, die unter der Betriebskostenverordnung oder der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführt sind. Sie sind gemeint, wenn der Mieter im Vertrag der Zahlung von „Betriebskosten“ zustimmt.

Dazu zählen folgende Betriebskostenarten:

    Die Betriebskosten für einen Aufzug sind selbst dann zu zahlen, wenn der Mieter ihn nicht nutzt.

    Die Betriebskosten für einen Aufzug sind selbst dann zu zahlen, wenn der Mieter ihn nicht nutzt.

  • Grundsteuer
  • Abwassergebühr
  • Betriebskosten für einen Personen- oder Lastenaufzug
  • Betriebskosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Betriebskosten für Gebäudereinigung
  • Betriebskosten für Ungezieferbeseitigung
  • Betriebskosten für Gartenpflege
  • Betriebskosten für Beleuchtung
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Hausmeisterkosten (diese beinhalten nicht die Kosten für Reparatur- und Verwaltungsaufgaben)
  • Betriebskosten für einen gemeinschaftlichen Waschraum
  • Betriebskosten für Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss

Sonstige Betriebskosten – Auflistung

Neben den allgemeinen Betriebskosten können aber auch weitere Betriebskosten im Mietshaus anfallen. Diese sind jedoch nur auf den Mieter umlegbar, wenn sie ausdrücklich im Mietvertag aufgelistet werden. Die Zustimmung des Mieters, die Betriebskosten zu zahlen, deckt sonst nicht die sonstigen Betriebskosten.

Beispiele für sonstige Betriebskosten:

  • Wartungskosten für Haustechnik
  • Wartungskosten für Rauchmelder
  • Wartungskosten für Feuerlöscher
  • Reinigungskosten für Dachrinnen
  • Reinigungskosten von Abwasseranlagen
  • Wartungskosten für Blitzableiter
  • Beseitigungskosten von Graffiti
  • Reinigungskosten von Rollläden

Betriebskosten-Checkliste für Vermieter

Unsere Checkliste zu Betriebskosten bietet einen Überblick, was Vermieter im Bezug auf die Betriebskosten beachten müssen.

  1. Ist überhaupt eine Zahlung der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart?
  2. Ist die Betriebskostenzahlung so formuliert, dass sie alle hinreichenden Kostenpunkte abdeckt?
  3. Sind nur umlagefähige Betriebskosten vereinbart?
  4. Ist die Zahlung der Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung festgelegt?
  5. Ist der vereinbarte Betrag zur Zahlung der Betriebskosten angemessen?
  6. Wurden die richtigen Zählerstände bei der Berechnung der Betriebskosten angesetzt?
  7. Nach welchem Verteilerschlüssel erfolgt die Abrechnung: nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach Personenanzahl oder nach Wohneinheit?
  8. Ist der Verteilerschlüssel im Mietvertrag angegeben?
  9. Ist die Betriebskostenabrechnung rechnerisch korrekt?
  10. Erfolgt die Betriebskostenabrechnung fristgemäß (bis zu 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums)?
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2 Gedanken zu „Betriebskosten im Mietvertrag – Alle Informationen zu den Nebenkosten

  1. Ingrid T.

    Hallo, wir sind seit 19 Jahren Mieter einer 75 qm großen Wohnung. Seit 2 Jahren rechnet der Vermieter Instandhaltungskosten von 200 bzw. 140€ mit in den Betriebskosten mit ab. Ist das rechtens ?
    Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar. Mit freundlichen Grüßen I. Thomas

    Antworten
    1. Mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Ingrid,

      da eine Instandhaltung in der Regel notwendig ist, um den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten, fällt sie unter die Pflichten des Vermieters. Dieser hat entsprechend auch die Kosten zu tragen und kann diese üblicherweise nicht als Betriebskosten abrechnen.

      Wir empfehlen Ihnen, einen Anwalt für Mietrecht einzuschalten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten

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