Anleitung zur Mietminderung bei fehlendem Warmwasser

Kein warmes Wasser? Ist eine Mietminderung möglich?

Laut Bundesgerichtshof können Sie die Miete kürzen, wenn kein warmes Wasser verfügbar ist.
Laut Bundesgerichtshof können Sie die Miete kürzen, wenn kein warmes Wasser verfügbar ist.

Die ständige Versorgung mit Warmwasser gehört mittlerweile zur selbstverständlichen und zu erwartenden Grundausstattung einer Wohnung.

Kein Mieter möchte auf die morgendliche, heiße Dusche oder auf ein angenehmes Bad verzichten. Zudem möchte niemand für den täglichen Abwasch das Wasser erstmal erhitzen müssen.

Ein Ausfall oder eine Unterbrechung der Warmwasserversorgung bedeutet für die meisten ein erheblicher Einschnitt in den Alltag und ein Mangel in der Wohnung.

Doch die Frage stellt sich: Rechtfertigt kein Warmwasser eine Mietminderung?

So hoch fällt eine Mietminderung wegen fehlendem Warmwasser aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • Boiler fällt aus: Bis zu 15 %
  • Fehlende Warmwasserversorgung zwischen 22 und 7 Uhr: Bis zu 7,5 %
  • Fehlende Warmwasserversorgung im Winter: Bis zu 70 %

Was sagt das Mietrecht zum Thema Warmwasser?

Eine Mietminderung basiert zunächst auf der gesetzlichen Grundlage des § 536 Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieser besagt allgemein, dass die Miete im Falle eines Mangels durch den Mieter gemindert werden kann. Dieser Mangel oder Schaden in der Wohnung sollte die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts negativ beeinflussen, um eine Mietminderung zu rechtfertigen. Es besteht in einer solchen Situation ein sogenanntes Missverhältnis zwischen dem Soll- und dem Ist-Zustand einer Mietsache.

Zur angesprochenen Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung gehört heutzutage eine konstante Versorgung mit warmem Wasser sowohl im Bad als auch in der Küche. Ein Urteil vom Bundesgerichtshof aus dem Jahr 2004 hat dies bestätigt. Die Versorgung mit warmem Wasser muss rund um die Uhr gewährleistet sein.

Eine Mietminderung, wenn nur kaltes Wasser zur Verfügung steht, ist gerechtfertigt.
Eine Mietminderung, wenn nur kaltes Wasser zur Verfügung steht, ist gerechtfertigt.

Generell spielt bei einer Mietminderung jedoch die Frage danach eine Rolle, was im Mietvertrag zwischen den beiden Parteien vereinbart wurde. Gibt es keine expliziten Ausführungen zur Warmwasserversorgung, können Sie sich im Zweifelsfall immer noch auf die Betriebskostenabrechnung berufen.

Diese beinhalten laut Betriebskostenverordnung § 2 neben den Kosten für die Heizung auch diejenigen bezüglich der Warmwasserversorgung. Unter Abs. 5 finden Sie unter anderem:

[…] die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage […]

Wenn der Mieter also diese Kosten laut Vertrag übernimmt, hat er natürlich auch das Recht, mit warmem Wasser versorgt zu werden.

Wichtig! Die Warmwasserversorgung sollte ganzjährig und vor allem ganztägig gewährleistet sein.

Laut einem Urteil vom Amtsgericht Köln ist selbst eine vertragliche Vereinbarung, die besagt, dass die Wassertemperatur nachts verringert wird, nicht wirksam; mit der Einschränkung, dass der Vertrag auf Formularklauseln fußt.

Bei dem Ausfall von Warmwasser ist demnach eine Mietminderung rechtens.

Interessanterweise gilt dies nicht nur im Falle eines vollständigen Ausbleibens vom Warmwasser, sondern auch dann, wenn eine bestimmte Temperatur nicht erreicht werden kann und wenn die Erwärmung des Wassers, beispielsweise beim Duschen, nicht innerhalb einer ganz bestimmten Zeit erfolgt.

Mietminderung bezüglich warmes Wasser

Kein warmes Wasser kann die Mietminderung begründen. Damit würden wahrscheinlich die meisten Mieter konform gehen. Doch wie sieht es aus, wenn Sie nur sporadisch auf das warme Wasser verzichten müssen oder wenn Sie beim Duschen bereits zehn Minuten vorher das Wasser anstellen müssen, da zunächst ausschließlich kaltes Wasser kommt?

Steht Ihnen nur temporär warmes Wasser zur Verfügung?

In der Rechtsprechung existieren einige Urteile bezüglich der Zeitspanne für die Erwärmung des Wassers sowie für die Temperaturgrenzwerte, die unter anderem im Bad vorherrschen müssen. Denn auch zu kaltes Wasser kann eine Mietminderung ermöglichen.

Bei einer Mietminderung bei kaltem Wasser ist auch die Zeitspanne zu beachten, bis eventuell die Warmwasserversorgung wieder funktioniert.
Bei einer Mietminderung bei kaltem Wasser ist auch die Zeitspanne zu beachten, bis eventuell die Warmwasserversorgung wieder funktioniert.

Die Temperatur des Wassers sollte ständig mindestens etwa 40 bis 50°C haben. Wenn dies über einen längeren Zeitraum nicht der Fall ist, liegt ein eindeutiger Grund zur Mietminderung vor. Dabei hat unter anderem das Berliner Landesgericht geurteilt, dass diese Temperaturen ohne nennenswerte Vorlaufzeit bereitgestellt werden müssen. Denn das Warten auf warmes Wasser sowie das Abfließen von einer großen Menge ungenutzten Wassers ist dem Mieter nicht zuzumuten.

Über die Dauer und die maximale Literzahl, die hierbei relevant sind, gibt es verschiedene Urteile. Zum einen wurden Angaben gemacht von zehn Sekunden, in den nicht mehr als fünf Liter abfließen sollten und zum anderen wurde von einem Gericht geurteilt, dass nur drei Liter Wasser ungenutzt abfließen dürfen bis eine Temperatur von 55°C erreicht sind.

Mietminderung beim Warmwasserausfall

Kein warmes Wasser in der Wohnung zu haben, ist jedoch nicht zwangsläufig und in jeder Situation ein Grund zur Mietminderung. Denn Sie sollten als Mieter auf einige Ausnahmen achten. Wenn Sie feststellen, dass Sie kein warmes Wasser in der Mietwohnung haben, ist dieser Mangel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen.

Zwar tritt die Mietminderung wegen fehlendem Warmwasser kraft des Gesetzes ein, doch eine Mietkürzung, die durch den Mieter erfolgt, sollte dem Vermieter mitgeteilt werden.

Haben Sie von Anfang an kein heißes Wasser, ist eine Mietminderung rückwirkend eher schwierig.
Haben Sie von Anfang an kein heißes Wasser, ist eine Mietminderung rückwirkend eher schwierig.

Erfolgt dieser Hinweis nicht zeitnah, kann es eventuell dazu kommen, dass die Miete aufgrund des Mangels nicht für den kompletten Zeitraum gemindert werden kann. Die Miete kann dann erst nach der Anzeige seitens des Mieters gekürzt werden. Dies ist insofern relevant, als dass dem Vermieter eine bestimmte Zeit eingeräumt werden muss, um den Mangel oder Schaden auch zu beseitigen.

Eine rückwirkende Mietminderung bei Warmwasser gestaltet sich immer schwierig. Wenn Ihnen als Mieter bei der Annahme der Mietsache bereits bekannt ist, dass die Warmwasserversorgung nicht einwandfrei funktioniert und der Vermieter eine Beseitigung eingeleitet hat oder einleiten wird, können Sie auch in diesem Falle keinen Anspruch auf Mietminderung beim Vermieter geltend machen.

Wie ist bei der Mietminderung wegen Warmwasser vorzugehen?

Doch worauf müssen Sie konkret achten bei einer Mietkürzung, wenn Sie kein Warmwasser in Ihrer Wohnung haben?

In jedem Falle gilt wie bei anderen Mietminderungsgründen auch: Es existiert keine gesetzlich festgelegte Mietminderungstabelle, die konkret alle eventuellen Ursachen und Umstände für die Mietminderung bei Warmwasser aufführt.

Bei einer beeinträchtigten oder vollkommen fehlenden Warmwasserversorgung kommt es auf die Umstände im Einzelfall an. Das Maß der sogenannten Gebrauchsbeeinträchtigung spielt auch bei der Mietminderung wegen fehlendem Warmwasser eine zentrale Rolle.

Für eine Mietminderung bei einem Warmwasserausfall sollten Sie Ihren Mietvertrag unter die Lupe nehmen.
Für eine Mietminderung bei einem Warmwasserausfall sollten Sie Ihren Mietvertrag unter die Lupe nehmen.

Dennoch gibt es ein paar Kriterien, die zur Orientierung für eine angemessene Mietminderung bei Warmwasser dienen sollen:

  • In welchem Umfang ist die Warmwasserversorgung beeinträchtigt?
  • Haben sie komplett kein warmes Wasser in Ihrer Mietwohnung oder stimmen lediglich die Temperaturen nicht?
  • Inwiefern weicht die tatsächliche Temperatur des Wassers in Ihrer Wohnung von der laut Vertrag geschuldeten Höchsttemperatur ab?

Hier nochmal zur Erinnerung: Eine Wassertemperatur von 40 bis 55°C sollte im Bad und in der Küche erreicht werden.

  • Wie lange dauert es, bis die Erwärmung des Wassers erfolgt?
  • Wie viel Liter können Sie demnach nicht nutzen?
  • Welche Räume sind von der eingeschränkten Warmwasserversorgung betroffen (Bad, Küche)?

Wichtig! Für die Mietminderung bezüglich Warmwasser ist es irrelevant, ob Sie als Mieter im fraglichen Zeitraum überhaupt das Warmwasser genutzt haben. Die Anwesenheit oder eben Abwesenheit beeinflusst weder das Bestehen der Mietminderung noch die Höhe der Mietkürzung.

Höhe der Mietminderung bei Warmwasser anhand von Beispielen

Bei Höhe der Mietminderung bei Warmwasser ist der Einzelfall entscheidend.
Bei Höhe der Mietminderung bei Warmwasser ist der Einzelfall entscheidend.

Generell sei festzuhalten, dass in den vergangenen Jahren verschiedene Gerichte bezüglich der Warmwasserversorgung geurteilt haben. Diesbezüglich bestehen verschiedene Angaben, wann eine Mietminderung bei fehlendem Warmwasser gerechtfertigt ist.

Vor allem wenn es um die Höhe geht, um die Sie Ihre Miete mindern können, finden Sie dort eine gute Orientierung. Einfache Antworten gibt es hierbei jedoch nicht, da der Einzelfall ausschlaggebend ist.

Ein paar Beispiele:

  • Bei einer nichtvorhandenen Warmwasserversorgung zwischen 22 und 7 Uhr wurde eine Mietkürzung von 7,5 % gerechtfertigt.
  • Bei dem Ausfall des Boilers im Bad konnte der Mieter die Miete um 15 % kürzen.
  • Bei dem Ausfall der Warmwasserversorgung im Winter, wobei die allgemeine Temperatur nur noch bei 15°C lag, konnte sogar um 70 % gekürzt werden.

Muster: Mietminderung bei fehlendem Warmwasser

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Im Folgenden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei fehlendem Warmwasser. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Mietminderung kein Warmwasser (.doc)
Mietminderung kein Warmwasser (.pdf)

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3 thoughts on “Anleitung zur Mietminderung bei fehlendem Warmwasser

  1. Meier

    Welche Minderung wäre denn angemessen, wenn zwar Warmwasser kommt, aber nicht, wenn in Stockwerk darunter grade geduscht wird? Dieser Ausfall wäre also nur ca. 10 MInuten pro Tag.

    Antworten
    1. Mietrecht.com

      Hallo Meier,

      eine pauschale Aussage ist hier nicht möglich. Sie können sich an den Vorgaben der Mietminderungstabelle orientieren. Darüber hinaus ist eine Beratung bei einem Mieterverein empfehlenswert, da wir keine rechtliche Beratung anbieten dürfen.

      Ihr Team von Mietrecht.com

      Antworten
  2. Brückner

    Hallo, bei mir geht nur noch Kaltes Wasser so wie bei meinem Nachbarn der mietminderung bekommt. Wie lang kann ich jetzt dem Vermieter Zeit geben bis ich auch Mietminderung verlangen kann?

    Antworten

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