Mietminderung bei Hitze in den eigenen vier Wänden

In der Wohnung wird es zu heiß – Was können Sie tun?

Ist eine Mietminderung bei Hitze in der Wohnung überhaupt möglich?
Ist eine Mietminderung bei Hitze in der Wohnung überhaupt möglich?

Steigen die Außentemperaturen im Hochsommer auf über 30°C, kann es auch in der eigenen Wohnung unerträglich werden. Selbst ein Ventilator oder das Verdunkeln sowie Schließen der Fenster bringen dann keine Abhilfe mehr. Auch im Winter kann es zu heiß sein, vor allem wenn das Thermostat defekt ist und im Schlafzimmer tropische Temperaturen herrschen, obwohl es draußen schneit.

Doch stellt dies einen erheblichen Mangel dar, welcher die im Mietvertrag vereinbarte Gebrauchstauglichkeit maßgeblich einschränkt und damit eine Mietminderung nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) begründet?

Wann ist Hitze ein Mietminderungsgrund und in welchem Umfang dürfen Sie als Mieter die Miete mindern? Erfahren Sie im nachstehenden Ratgeber, ob Hitze eine Minderung begründet oder nicht.

So hoch fällt eine Mietminderung bei Hitze aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • selbst nachts noch 25°C: Bis zu 20 %
  • in einer Arztpraxis über 26°C: Bis zu 17 %

Begründet Hitze in der Wohnung eine Mietminderung?

Eine Mietminderung bei Hitze ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen gerechtfertigt.
Eine Mietminderung bei Hitze ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen gerechtfertigt.

Der Mensch ist ein gleichwarmes Lebewesen und erzeugt durch die Energiewinnung mittels der Nahrung selbst Wärme, um die Körpertemperatur von 36 beziehungsweise 37°C zu halten. Das Schwitzen sowie das Zittern dienen der Wärmeregulation. Ist dies mit einem großen körperlichen Aufwand im Hochsommer oder im tiefsten Winter verbunden, müssen körperliche und geistige Leistungsfähigkeit zurückstecken.

Ist Ihre Wohnung also überhitzt und versucht Ihr Körper damit zurechtzukommen, bedeutet dies, dass Sie über kurz oder lang zu kaum einer anderen Tätigkeit fähig sind. Alle Arbeiten und Aufgaben fallen schwer. Reicht diese Belastung aus, um eine Mietminderung wegen Hitze zu begründen?

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass eine Mietminderung bei Hitze unter Umständen begründet sein kann. Aber eine feste Regelung diesbezüglich gibt es nicht. Gemäß Mieterverein können Sie sich an der Begrenzung der Raumtemperatur in Arbeitsräumen orientieren. Diese darf laut Landgericht Bielefeld (Az. 3 O 411/01) nicht höher als 26°C sein. Dieser Wert kann auf Wohnungen übertragen werden.

Dabei sollte die Beeinträchtigung erheblich sein, um eine Mietminderung wegen Hitze rechtfertigen zu können. Das heißt, die Dauer ist entscheidend. An wie vielen Tagen also liegen die Temperaturen im Innenbereich bei 26°C und mehr tatsächlich? Ist dies regelmäßig der Fall, notieren Sie dies und ziehen Sie im Zweifelsfall einen Zeugen heran, der diese Temperaturen bestätigen kann.

Welche Faktoren entscheiden noch über eine Mietminderung bei Hitze?

Doch nicht nur die Temperatur selbst sowie das zeitliche Ausmaß der eingeschränkten Gebrauchstaug­lichkeit sind entscheidend, ob eine Mietminderung wegen Hitze Bestand hat.
Ist die Hitze zum Beispiel auf einen baulichen Mangel zurückzuführen, liegt dies im Verantwortungsbereich des Vermieters. Die Wärmeschutzmaßnahmen an einer Wohnung müssen in jedem Falle den baurechtlichen Bestimmungen entsprechen, die zum Zeitpunkt des Baus vorlagen. Im Klartext heißt dies, es sollte eine ausreichende Dämmung des Dachs beziehungsweise des gesamten Gebäudes vorhanden sein. Andernfalls muss der Vermieter eine Sanierung veranlassen.

Hitze rechtfertigt eine Mietminderung in jedem Falle, wenn diese auf einen baulichen Mangel zurückzuführen ist.
Hitze rechtfertigt eine Mietminderung in jedem Falle, wenn diese auf einen baulichen Mangel zurückzuführen ist.

Daneben sind auch andere Maßnahmen denkbar wie das Anbringen von Markisen oder Rollläden sowie der Einbau einer Klimaanlage. Sie als Mieter haben jedoch nicht Anspruch darauf, dass zum Beispiel Jalousien angebracht werden. Was der Vermieter gegen die Hitze in den Wohnräumen unternimmt bleibt diesem überlassen.

Legen Sie selbst Hand an und montieren beispielsweise eine Markise, müssen Sie den Vermieter um Erlaubnis fragen. Denn grundsätzlich besteht laut Mietrecht ein Verbot der Durchführung von baulichen Veränderungen, die durch den Mieter am Mietobjekt vorgenommen werden. Dies gilt vor allem dann, wenn Sie sich an der Bausubstanz vergreifen. Darüber, wann dies genau der Fall ist, sind sich die Gericht bislang noch uneinige.

Fest steht nur, dass Sie den Vermieter auf jeden Fall über diese Maßnahmen informieren müssen. Das ist auch dahingehend entscheidend, dass Sie durch die Montage das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern. Unter Umständen kann Ihnen der Vermieter aufgrund dieses ästhetischen Grundes es untersagen, eine Markise anzubringen. Ebenso können mietvertragliche Vereinbarungen vorschreiben, was zulässig ist und was nicht.

Einige Gericht haben in der Vergangenheit zudem argumentiert, dass eine hochsommerliche Hitze zum allgemeinen Lebensrisiko zählt, vor allem dann, wenn keine baurechtswidrigen Aspekte vorliegen und der Vermieter auch keine besondere Klimatisierung vorgenommen hat (siehe Urteil vom OLG Frankfurt a. M. Az. 2 U 106/06)

In Einzelfällen ist eine Höchsttemperatur im Mietvertrag festgelegt. Wird diese überschritten, haben Sie als Mieter gute Chancen auf eine Mietminderung bei Hitze. Aber Obacht: Auch unter diesen Voraussetzungen sollte der Mangel erheblich sein und nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen sein, indem Sie zum Beispiel trotz massiver Hitze die Rollläden nicht schließen.

Ist das Thermostat an der Heizung defekt und haben Sie aufgrund dessen mit Hitze in den Wohnräumen zu kämpfen, ist der Vermieter für die Instandsetzung in die Pflicht zu nehmen. Haben Sie dies selbst zu verschulden, müssen Sie in der Regel für die Reparatur aufkommen. Für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, haben Sie das Recht Ihre Miete entsprechend der Beeinträchtigung zu mindern.

Sonderfall – Mietminderung wegen Hitze: Dachgeschosswohnung

Bei einer Mietminderung wegen Hitze in einer Dachgeschosswohnung ist es besonders knifflig.
Bei einer Mietminderung wegen Hitze in einer Dachgeschosswohnung ist es besonders knifflig.

Vor allem in eng bebauten Ballungsräumen kühlen Wohngebiete selbst in der Nacht nicht richtig aus. Dabei sind Wohnungen im Dachgeschoss besonders hitzeanfällig und nehmen eine gewisse Sonderstellung ein, wenn es darum geht, die Miete zu mindern aufgrund zu hoher Raumtemperaturen.

Zwar gilt, dass die Mietminderung beim Vorhandensein eines erheblichen Mangels kraft Gesetzes eintritt, aber dies ist immer dann ausgeschlossen, wenn Sie als Mieter grob fahrlässig beim Vertragsschluss oder Annahme handeln. Hierbei findet § 536b BGB Anwendung.

Dort heißt es wie folgt:

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Mit den Rechten aus §§ 536 und 536a sind das Minderungsrecht sowie der Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels gemeint.

Den Ausschluss der Rechte können Sie entgegenwirken, wenn Sie sich diese bei Annahme der Mietsache vorbehalten.

Ziehen Sie demnach in eine lichtdurchflutete Dachgeschosswohnung eines Neubaus mit Flachdach, wo sich die Hitze in der Regel immer staut, müssen Sie damit rechnen, dass sich die Räume im Sommer auf jeden Fall aufheizen. Kann der Vermieter mehr für den Hitzeschutz tun, ist eine Mietminderung wegen Hitze dennoch denkbar. Der Einzelfall entscheidet hier letztlich.

Ein allgemeines Urteil durch den Bundesgerichtshof wurde dazu noch nicht gefällt und eine gesetzliche Regelung besteht auch nicht.

Höhe der Mietminderung bei Hitze

Im folgenden Haben wir für Sie ein paar Beispiele zusammengestellt, die sich mit einer möglichen Mietminderung bei Hitze beschäftigten. Diese Auflistung sollte Ihnen nur zur Orientierung dienen. Ob eine Minderung gerechtfertigt ist, entscheidet der Einzelfall. Zudem haben Sie zur Mietminderung die Alternativen: Zurückbehaltungsrecht und Zahlung unter Vorbehalt.

Mangel Höhe Urteil
Innentemperaturen von 30°C am Tag und 25°C in der Nacht20 %AG Hamburg, Urteil vom 10.05.2006; Az. 46 C 108/04
pauschale Behauptung zur Aufheizung von Büroräumen aufgrund der Sonneneinstrahlung0 %KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012; Az. 8 U 48/11
in einem Ladengeschäft langandauernd 26°C in einem Standardsommerk.A.OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.06.1998; Az. 24 U 194/96
in einer Arztpraxis herrschen an warmen Tagen über 26°C trotz eingehaltener baurechtlicher Bestimmungen17 %OLG Rostock, Urteil vom 29.12.2000; Az. 3 U 83/98

Muster: Mietminderung bei Hitze

Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung wegen Hitze in der Wohnung. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Download: Mietminderung bei Hitze (.doc)
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