Räumungsklage: Was tun, wenn der Mieter keine Einsicht zeigt?

Fristlose Kündigung von einem Mietvertrag: Eine Räumungsklage erfolgt, wenn der Mieter uneinsichtig bleibt.
Fristlose Kündigung von einem Mietvertrag: Eine Räumungsklage erfolgt, wenn der Mieter uneinsichtig bleibt.

Eine Räumungsklage kommt in der Regel zum Einsatz, wenn es um fristlose Kündigungen geht. Liegt ein triftiger Kündigungsgrund beim Vermieter vor und der Mieter räumt die Wohnung auch nach der Erteilung der fristlosen Kündigung mit vorheriger Abmahnung nicht, dann gibt es nur noch einen Ausweg: die Räumungsklage.

Sicherlich ist dieser Schritt keine leichte Entscheidung, aber bei uneinsichtigen Mietern oftmals nicht zu vermeiden.

Was genau hinter einer solchen Räumungsklage steckt, welche Kosten entstehen können und wie das Prozedere genau abläuft, erfahren Sie hier im Ratgeber.

Was ist eine Räumungsklage?

Der Begriff der Räumungsklage bedeutet, dass von einem Mieter unter bestimmten Bedingungen verlangt werden kann, die Mietsache zu räumen. Das wird auch Zwangsräumung genannt.

Fristlose Kündigung: Die Räumungsklage droht, wenn der Mieter trotz triftigem Kündigungsgrund nicht auszieht.
Fristlose Kündigung: Die Räumungsklage droht, wenn der Mieter trotz triftigem Kündigungsgrund nicht auszieht.

Vor allem wird eine Räumungsklage vom Vermieter eingereicht, wenn ein Mieter darauf pocht, dass der vom Vermieter genannte Kündigungsgrund nicht der Wahrheit entspricht.

Wichtig ist, dass eine Räumungsklage erst dann eingereicht wird, wenn mindestens zwei Wochen nach der Kündigung vergangen sind – das ist die sogenannte Ziehfrist.

Voraussetzung für solch eine Räumung ist ein zuvor eingeholter Räumungstitel, welcher normalerweise alle Bewohner der Mietwohnung einschließen muss, die ein Besitzrecht haben. Ausgeführt wird eine Räumungsklage von einem Gerichtsvollzieher.

Lässt der Mieter den Gerichtsvollzieher nicht freiwillig in die Wohnung, hat er das Recht, Zwang anzuwenden. Das bedeutet konkret, dass er Schlösser aufbrechen kann oder den Schuldner unter Gewaltanwendung aus der Wohnung zu holen.

Für die Räumungsklage existieren zahlreiche Muster im Internet. Diese können Ihnen bei der richtigen Formulierung helfen. Um Ihnen diesen Schritt etwas zu erleichtern, haben wir im Folgenden ein Muster für Sie vorbereitet.

Muster für eine Räumungsklage (Vermieter)

 

Name des Vermieters
Adresse des Vermieters

An das
[zuständiges Gericht]
[Adresse vom Gericht]

Ort, Datum

Im Rechtsstreit
[Name und Adresse Kläger] (Klägerin)

gegen

[Name und Adresse Beklagter] (Beklagter)

auf Räumung von Wohnraum wird beantragt zu erkennen:

  • Der Beklagte hat die Wohnung [genaue Beschreibung einfügen] zu räumen und im geräumten Zustand an den Kläger zu übergeben.
  • Die Kosten des Verfahrens sind vom Beklagten zu tragen.
  • Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Es wird ein Versäumnisurteil bzw. Anerkenntnisurteil beantragt, sollte es zu dem Fall der Säumnis bzw. des Anerkenntnisses des Beklagten im schriftlichen Vorverfahren kommen.

Zur Begründung:

Der Beklagte ist der Mieter, der Kläger ist Vermieter der streitbefangenen Wohnung.

Dies ist dem am [Datum einfügen] geschlossenen Mietvertrag zu entnehmen.

[Begründung einfügen, beispielsweise erheblicher Zahlungsverzug der Miete, und diesen ausführlich darlegen.]

Der Vermieter hat dazu bereits am [Datum einfügen] eine fristlose Kündigung beim Mieter eingereicht. Damit wurde das Mietverhältnis aufgrund von [Begründung in wenigen Worten wiederholen] fristlos beendet.

Trotz fristloser Kündigung hat der Beklagte (Mieter) die Wohnung nicht geräumt oder eventuelle Mietschulden beglichen. Aus diesem Grund wird hiermit nun eine Klage eingereicht.

[Name und Unterschrift des Klägers]

Dieses Muster können Sie sich gern auch als Word-Dokument oder als PDF-Datei herunterladen:

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Achtung ist geboten bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarf des Vermieters. Hier ist es empfehlenswert, das Schreiben und die Umstände von einem Anwalt prüfen zu lassen. Nicht selten können Sie dagegen vorgehen, weil die Begründung des Vermieters unzureichend ist.

Räumungsklage: Wie sieht der Ablauf aus?

Bei einer Räumungsklage sind einige wichtige Schritte zu beachten, damit die Zwangsräumung auch rechtskräftig wird.

  1. Vermieter reicht Kündigung beim Mieter ein
  2. Reaktion des Mieters: Widerspruch gegen die Kündigung oder er ignoriert diese
  3. Nachfrist zum Auszug wird gesetzt (durch den Vermieter).
  4. Hat alles nicht geholfen, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.
  5. Gerichtskostenvorschuss muss erst einmal vom Vermieter bezahlt werden
  6. Mieter erhält Räumungsklage – zwei Optionen:
    a) Mieter antwortet nicht: Versäumnisurteil kann beantragt werden
    b) Mieter widerspricht: Gerichtsverhandlung findet statt
  7. Gericht fällt das Urteil, welches nach vier Wochen rechtskräftig wird
  8. Gerichtsvollzieher führt die Räumungsklage aus

Räumt der Mieter die Wohnung nicht in der ihm gestellten Frist, hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz, da beispielsweise eine Weitervermietung in dieser Zeit nicht möglich ist. Häufig zieht sich eine Räumungsklage im Mietrecht bis zu einem Jahr hin.

Nützlich zu wissen: Unter Umständen kann die Räumungsfrist von einem Amtsgericht auf bis zu ein Jahr verlängert werden! So ist zum Beispiel im § 721 der Zivilprozessordnung (ZOP) Folgendes festgelegt:

[…] Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an. […]

Welche Kosten kann eine Räumungsklage verursachen?

Wie viel eine Räumungsklage kostet, kann ganz unterschiedlich sein – und zwar in Abhängigkeit von der Kaltmiete pro Jahr, die im Mietvertrag verankert ist. Diese Summe bildet den Streitwert, aus welchem sich wiederum der Gerichtskostenvorschuss berechnen lässt.

Hinzu kommen die Kosten für einen Anwalt. Nach erfolgreich durchgeführter Räumungsklage kann sich der Vermieter die Kosten beim Mieter zurückholen.

Bildnachweise: istockphoto.com/ebstock, istockphoto.com/froxx

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