Räumungsklage: Was tun, wenn der Mieter keine Einsicht zeigt?

Von Monique L.

Letzte Aktualisierung am: 28. November 2023

Geschätzte Lesezeit: 4 Minuten

Fristlose Kündigung von einem Mietvertrag: Eine Räumungsklage erfolgt, wenn der Mieter uneinsichtig bleibt.
Fristlose Kündigung von einem Mietvertrag: Eine Räumungsklage erfolgt, wenn der Mieter uneinsichtig bleibt.

Eine Räumungsklage kommt in der Regel zum Einsatz, wenn es um fristlose Kündigungen geht. Liegt ein triftiger Kündigungsgrund beim Vermieter vor und der Mieter räumt die Wohnung auch nach der Erteilung der fristlosen Kündigung mit vorheriger Abmahnung nicht, dann gibt es nur noch einen Ausweg: die Räumungsklage.

Sicherlich ist dieser Schritt keine leichte Entscheidung, aber bei uneinsichtigen Mietern oftmals nicht zu vermeiden.

Was genau hinter einer solchen Räumungsklage steckt, welche Kosten entstehen können und wie das Prozedere genau abläuft, erfahren Sie hier im Ratgeber.

Das Wichtigste zur Räumungsklage im Mietrecht

Was ist unter einer Räumungsklage zu verstehen?

Die Räumungsklage ist ein juristisches Mittel, das Vermietern zur Verfügung steht, um eine Zwangsräumung durchzusetzen. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn Mieter sich nach einer fristlosen Kündigung weigern auszuziehen. Wie eine Räumungsklage abläuft, erfahren Sie hier.

Wie sieht eine Räumungsklage aus?

Was Vermieter beim Einreichen der Klage beachten sollten und wie ein solches Schreiben aussehen kann, zeig das kostenlose Muster hier.

Mit welchen Kosten ist bei einer Räumungsklage zu rechnen?

Vermieter müssen die Kosten zunächst auslegen und können diese vom Mieter zurückverlangen. Wie hoch diese ausfallen, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Mehr dazu hier.

Was ist eine Räumungsklage?

Der Begriff der Räumungsklage bedeutet, dass von einem Mieter unter bestimmten Bedingungen verlangt werden kann, die Mietsache zu räumen. Das wird auch Zwangsräumung genannt.

Fristlose Kündigung: Die Räumungsklage droht, wenn der Mieter trotz triftigem Kündigungsgrund nicht auszieht.
Fristlose Kündigung: Die Räumungsklage droht, wenn der Mieter trotz triftigem Kündigungsgrund nicht auszieht.

Vor allem wird eine Räumungsklage vom Vermieter eingereicht, wenn ein Mieter darauf pocht, dass der vom Vermieter genannte Kündigungsgrund nicht der Wahrheit entspricht.

Wichtig ist, dass eine Räumungsklage erst dann eingereicht wird, wenn mindestens zwei Wochen nach der Kündigung vergangen sind – das ist die sogenannte Ziehfrist.

Voraussetzung für solch eine Räumung ist ein zuvor eingeholter Räumungstitel, welcher normalerweise alle Bewohner der Mietwohnung einschließen muss, die ein Besitzrecht haben. Ausgeführt wird eine Räumungsklage von einem Gerichtsvollzieher.

Lässt der Mieter den Gerichtsvollzieher nicht freiwillig in die Wohnung, hat er das Recht, Zwang anzuwenden. Das bedeutet konkret, dass er Schlösser aufbrechen kann oder den Schuldner unter Gewaltanwendung aus der Wohnung zu holen.

Für die Räumungsklage existieren zahlreiche Muster im Internet. Diese können Ihnen bei der richtigen Formulierung helfen. Um Ihnen diesen Schritt etwas zu erleichtern, haben wir im Folgenden ein Muster für Sie vorbereitet.

Muster für eine Räumungsklage (Vermieter)

Name des Vermieters
Adresse des Vermieters

An das
[zuständiges Gericht]
[Adresse vom Gericht]

Ort, Datum

Im Rechtsstreit
[Name und Adresse Kläger] (Klägerin)

gegen

[Name und Adresse Beklagter] (Beklagter)

auf Räumung von Wohnraum wird beantragt zu erkennen:

  • Der Beklagte hat die Wohnung [genaue Beschreibung einfügen] zu räumen und im geräumten Zustand an den Kläger zu übergeben.
  • Die Kosten des Verfahrens sind vom Beklagten zu tragen.
  • Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Es wird ein Versäumnisurteil bzw. Anerkenntnisurteil beantragt, sollte es zu dem Fall der Säumnis bzw. des Anerkenntnisses des Beklagten im schriftlichen Vorverfahren kommen.

Zur Begründung:

Der Beklagte ist der Mieter, der Kläger ist Vermieter der streitbefangenen Wohnung.

Dies ist dem am [Datum einfügen] geschlossenen Mietvertrag zu entnehmen.

[Begründung einfügen, beispielsweise erheblicher Zahlungsverzug der Miete, und diesen ausführlich darlegen.]

Der Vermieter hat dazu bereits am [Datum einfügen] eine fristlose Kündigung beim Mieter eingereicht. Damit wurde das Mietverhältnis aufgrund von [Begründung in wenigen Worten wiederholen] fristlos beendet.

Trotz fristloser Kündigung hat der Beklagte (Mieter) die Wohnung nicht geräumt oder eventuelle Mietschulden beglichen. Aus diesem Grund wird hiermit nun eine Klage eingereicht.

[Name und Unterschrift des Klägers]

Dieses Muster können Sie sich gern auch als Word-Dokument oder als PDF-Datei herunterladen:

Jetzt das passende Muster herunterladen!

Achtung ist geboten bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarf des Vermieters. Hier ist es empfehlenswert, das Schreiben und die Umstände von einem Anwalt prüfen zu lassen. Nicht selten können Sie dagegen vorgehen, weil die Begründung des Vermieters unzureichend ist.

Räumungsklage: Wie sieht der Ablauf aus?

Bei einer Räumungsklage sind einige wichtige Schritte zu beachten, damit die Zwangsräumung auch rechtskräftig wird.

  1. Vermieter reicht Kündigung beim Mieter ein
  2. Reaktion des Mieters: Widerspruch gegen die Kündigung oder er ignoriert diese
  3. Nachfrist zum Auszug wird gesetzt (durch den Vermieter).
  4. Hat alles nicht geholfen, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.
  5. Gerichtskostenvorschuss muss erst einmal vom Vermieter bezahlt werden
  6. Mieter erhält Räumungsklage – zwei Optionen:
    a) Mieter antwortet nicht: Versäumnisurteil kann beantragt werden
    b) Mieter widerspricht: Gerichtsverhandlung findet statt
  7. Gericht fällt das Urteil, welches nach vier Wochen rechtskräftig wird
  8. Gerichtsvollzieher führt die Räumungsklage aus

Räumt der Mieter die Wohnung nicht in der ihm gestellten Frist, hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz, da beispielsweise eine Weitervermietung in dieser Zeit nicht möglich ist. Häufig zieht sich eine Räumungsklage im Mietrecht bis zu einem Jahr hin.

Nützlich zu wissen: Unter Umständen kann die Räumungsfrist von einem Amtsgericht auf bis zu ein Jahr verlängert werden! So ist zum Beispiel im § 721 der Zivilprozessordnung (ZOP) Folgendes festgelegt:

[…] Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an. […]

Welche Kosten kann eine Räumungsklage verursachen?

Wie viel eine Räumungsklage kostet, kann ganz unterschiedlich sein – und zwar in Abhängigkeit von der Kaltmiete pro Jahr, die im Mietvertrag verankert ist. Diese Summe bildet den Streitwert, aus welchem sich wiederum der Gerichtskostenvorschuss berechnen lässt.

Hinzu kommen die Kosten für einen Anwalt. Nach erfolgreich durchgeführter Räumungsklage kann sich der Vermieter die Kosten beim Mieter zurückholen.

Bildnachweise: istockphoto.com/ebstock, istockphoto.com/froxx

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Über den Autor

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Monique L.

Monique gehört seit 2019 zum Redaktionsteam von mietrecht.com. Als Redakteurin schreibt sie Ratgeber zu Themen wie Mietminderung, Kündigung und Mieterrechten. Sie hat einen Abschluss in Wirtschaftswissenschaften.

15 Gedanken über “Räumungsklage: Was tun, wenn der Mieter keine Einsicht zeigt?

  1. MW

    Hallo,

    ich habe meinem Mieter aufgrund erheblichen Mietrückstandes vor ca. einem Jahr die fristlose Kündigung erteilt und dabei direkt einer stillschweigenden Verlängerung widersprochen. Der Mieter hat die Wohnung daraufhin jedoch nicht verlassen und zahlt seither auch die Miete (bzw. das Jobcenter tut es für ihn). Gerne würde ich die Räumungsklage einreichen. Ist dies nach ca. einem Jahr noch möglich oder verfällt eine fristlose Kündigung nach einer gewissen Zeit?

  2. Ivana

    Hallo, wir sind ein verheiratetes Paar mit zwei Kindern. Wir haben eine Wohnung von 92 Quadratmetern gekauft. Ab dem 12. September 2022 wurden wir Eigentümer dieser Wohnung. Da die Wohnung vermietet war, haben wir dem Mieter, den wir wollen, eine Kündigung geschrieben einzuziehen, dass wir eine hohe Kreditrate haben und dass er uns eine um 20 % höhere Miete zahlen soll. Mit der Maßgabe, dass wir, wenn er die Wohnung innerhalb von 6 Monaten verlässt, die 20 %, die er mehr gezahlt hat, zurückerhalten und das Wir helfen ihm beim Umzug, da er alleine in der Wohnung wohnt. Da er keine Aufstockung gezahlt hat, haben wir einen Anwalt konsultiert, der ihm eine neue Kündigung geschrieben hat. Der Mieter ist seit 1997 in der Wohnung und das ist er gesetzlich auch das Bleiberecht für ein Jahr. Das wäre jetzt bis zum 30. November 2023. Was als nächstes zu tun ist. Wir haben ihm einen Brief geschickt, in dem er mir mitgeteilt hat, dass er mich nicht länger als gesetzlich erlaubt in der Wohnung bleiben darf, und haben mich gebeten, uns mitzuteilen, wann Die Wohnung wird übergeben. Er antwortete der Wohnung, dass er anrufe, um die Wohnung zu verlassen, aber dass er keine passende Wohnung gefunden habe.

  3. Noah

    Ich wurde auch aus der Wohnung geschmissen, weil der Vermieter unbedingt die Wohnung gebraucht hat. Stichwort> Anwalt Mietrecht! Hat leider nichts gebracht, musste dann umziehen. Danke!

  4. Nicole

    Kündigung wegen Eigenbedarf.
    Ich musste meiner Mieterin fristgerecht kündigen. Meine Tochter benötigt dringend eine Wohnung da sie sich von ihrem Mann getrennt hat und sich in einem Sorgerechsstreit befindet.
    Die Mieterin hat wiedersprochen weil sie den Eigenbedarf anzweifelt, obwohl sie meine Tochter kennt.
    Wir haben nochmal das Gespräch gesucht, sie ist nicht einsichtig.
    Meine Anwältin hat Räumungsklage beantragt noch in der Kündigungsfrist wegen Dringlichkeit der Sache.
    Was meint ihr? Habe so Angst das sich die Sache in die Länge zieht.

  5. Wolfi

    Hallo ich habe einen Bruder der mich nach über 44 Jahren aus dem Haus werfen will. Und das ohne haltbare Begründung. Er will mich Zwangsräumen lassen. Eine ordentliche Kündigung gab es so nicht , nur einen erpresserischen Vergleich. Eine Schande ohne gleichen.

  6. Anton S

    Eine Zwangsräumung ist keine angenehme Sache. Ich habe häufig von Wohnungsräumungen gehört. Aber von einer Zwangsräumung eher selten.

  7. Nina H

    Ich habe eine Räumung an den Mieter beantragt. Leider zeigt der Mieter bei mir keinerlei Einsicht. Daher ist es interessant, dass ich nun eine Räumungsklage einreichen sollte.

  8. M Gerd

    Hallo guten Tag,unser Vermieter ist gestorben und der Sohn hat das Haus übernommen.wir wohnen sei 11 Jahren in dem Haus zur Miete.Der Sohn will das Haus ganz schnell verkaufen .er hat uns gekündigt.Unser Mieterverein hat die Kündigung verworfen weil er kein Eigenbedarf und Gründe genannt hat.jetzt will er uns per Räumungsklage rausklagen.Wie sollen wir uns verhalten ?wir haben immer pünktlich unsere Miete gezahlt.ich freue mich auf auf viele Tipps und Antworten,LG Gerd M

  9. Astrid

    Ich wollte eigentlich wissen, ob es noch so ist, dass der Vermieter bei Räumungsklage eine andere Wohnung zur Verfügung stellen muss. Das war vor Jahren der Fall, aber ich weiss nicht, ob es noch so ist. Das wüsste ich gerne.ö

    1. Isante T-Z

      Nein.

      Ich mache auch gegen einen mieter gerade eine zwangsräumung. Dieser mieter hat mich zusammengeschlagen, als ich die säumigen Miete angefordert habe. Inzwischen schuldet er 5 mieten. In diese Lage ist er selber gekommen, da er 8 Wochen seinen vom jobcenter vermittelten Job geschwänzt hat.

    2. RK24

      @Astrid: Der Vermieter muss bei einer Räumungsklage keine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen.

  10. Joachim

    Ich freue mich, diesen Blog über Zwangsräumungen gefunden zu haben. Mein Bruder hat mir erzählt, dass er zwangsgeräumt werden soll. Ich werde diesen Blog mit ihm teilen, damit er alle Informationen über Zwangsräumungen erhält, die er braucht.

  11. Sam Li

    Jeder, der mehr zum Thema Wohnungsräumung erfahren möchte, sollte diesen Beitrag lesen! Deshalb werde ich diesen Artikel meinem Partner zeigen. Wir haben neulich darüber gesprochen.

  12. Anni N

    Mir und meinem partner steht die räumungsklage am 7.9 20 vor. Durch die räumung und der unter bringung in einer not unter kunft würde mein partner seinen arbeitsplatz verlieren.

    1. Isante T-Z

      Weswegen erfolgt denn die Räumung?

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