Untermietvertrag: Welche Punkte sind hier wichtig?

Untermietvertrag: Für WG, Zimmer, Wohnung oder Haus

Einem Untermietvertrag muss der Vermieter zustimmen.

Einem Untermietvertrag muss der Vermieter zustimmen.

Ob nun eine Mieterhöhung ins Haus steht oder der betreffende Wohn- bzw. Gewerberaum durch den Hauptmieter selbst nicht genutzt wird: Gründe, warum untervermietet werden soll, kann es viele geben. Gehen Hauptmieter ein Untermietverhältnis ein, sollte dies in der Regel durch einen Untermietvertrag nachweisbar festgehalten werden.

Kann ein Untermietvertrag für Wohnräume und für gewerblich genutzte Räume geschlossen werden? Kann auch eine Garage an Dritte mit einem Vertrag untervermietet sein? Viele Hauptmieter wissen nicht genau, wann und wie sie einen Untermietvertrag schließen können. Der folgende Ratgeber beleuchtet näher, was bei einem Untermietvertrag wichtig ist und welche rechtliche Grundlage ein solches Untermietverhältnis möglich macht.

Das Wichtigste zum Untermietvertrag

  • Bei einer Untervermietung kann für das Mietverhältnis ein gesonderter Vertrag verfasst werden. Ein Untermietvertrag beinhaltet Rechte und Pflichten der Mietparteien.
  • Der Untermietvertrag kann für Wohnräume, Gewerberäume und auch Garagen bzw. Stellplätze abgeschlossen werden.
  • Ein Untermietvertrag kann befristet und unbefristet abgeschlossen werden.

Wichtige Themen rund um den Untermietvertrag
Untermietvertrag Vorlage

Was ist eine Untervermietung?

Für ein Zimmer in einer WG kann ein Untermietvertrag geschlossen werden.

Für ein Zimmer in einer WG kann ein Untermietvertrag geschlossen werden.

Können Hauptmieter die Wohnung für eine längere Zeit nicht nutzen, möchten das Mietverhältnis allerdings nicht auflösen, können sie diese Räume Dritten zur Verfügung stellen. Auch im Fall einer Mieterhöhung kann die Nutzung eines Raumes durch andere eine Möglichkeit sein, die Miete weiterhin zahlen zu können. In beiden Fällen handelt es sich um eine Untervermietung.

Ein solches Mietverhältnis sollte immer mit einem Vertrag geschlossen werden. Dies bringt für beide Seiten Sicherheit und legt Pflichten sowie Rechte eindeutig fest. Ein Untermietvertrag kann zwischen Eltern und Kind ebenso erstellt werden wie zwischen Partnern oder Personen, die in keiner persönlichen Beziehung zu einander stehen.

Beim Verfassen von einem Untermietvertrag gibt es jedoch einiges zu beachten. Fehler passieren hier oftmals aus Unwissenheit, was meist für den Hauptmieter Konsequenzen haben kann. Wichtig zu wissen ist hier, dass der Untermietvertrag – ob möblierte Wohnung, Garage oder Gewerberäume – nur zwischen dem Hauptmieter der Räume und dem Untermieter besteht. Zwischen dem eigentlichen Vermieter und dem Untermieter entsteht keine vertragliche Beziehung.

Das heißt nicht, dass der Vermieter keinen Einfluss auf einen Untermietvertrag hat. Denn ein solcher kann nur dann abgeschlossen werden, wenn die Erlaubnis des Vermieters vorliegt. Wird ein Untermietvertrag ohne die Zustimmung durch den Vermieter geschlossen, kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung für den Hauptmietvertrag darstellen.

Nicht nur für Wohnräume kann ein Untermietvertrag geschlossen werden. Auch für Garagen, Stellplätze oder Gewerberäume ist dies möglich. Wollen bzw. können Hauptmieter diese Räume oder Flächen selbst nicht nutzen oder möchten sie einen Teil davon für Einnahmen zur Miete Dritten zur Verfügung stellen, sollte dies auch hier in Form eines Vertrages festgehalten werden.

Rechtliche Grundlage für Untermietverträge

Mieter sollten vor dem Abschluss von einem Untermietvertrag sicherstellen, dass sie einen solchen abschließen dürfen. Dies kann entweder bereits in ihrem eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter geregelt sein oder durch das Einholen der Zustimmung des Vermieters geschehen.

Einen Untermietvertrag ohne Erlaubnis zu schließen kann einen Kündigungsgrund darstellen.

Einen Untermietvertrag ohne Erlaubnis zu schließen kann einen Kündigungsgrund darstellen.

Denn rechtlich gesehen dürfen Mieter gemäß § 540 Abs. 1 S.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einen Untermietvertrag nur dann abschließen, wenn der Vermieter zustimmt. Es steht dem Vermieter dann grundsätzlich frei zu entscheiden, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht. Dies gilt in der Regel auch dann, wenn für die Ablehnung keine Gründe vorliegen. Des Weiteren muss bei einem Untermietvertrag für gewerbliche Räume oder eine Garage ebenfalls die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.

In einigen Ausnahmefällen kann ein Mieter jedoch verlangen, dass die Erlaubnis, einen Untermietvertrag abzuschließen, erteilt werden muss. Diese Ausnahmen sind in § 553 Abs. 1 S.1 BGB definiert. So muss für den Mieter ein berechtigtes Interesse bestehen, einen Untermietvertrag abschließen zu wollen. In diesem Fall kann die Erlaubnis vom Vermieter eingefordert werden.

Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen. So kann dies nur für ein Wohnraummietverhältnis verlangt werden. Auch der Untermieter darf die Räumlichkeiten nur als Wohnraum nutzen. Die Untervermietung muss zudem auf einen Teil des Wohnraums beschränkt sein, sodass die restliche Wohnung weiterhin vom Hauptmieter genutzt wird. Eine Erlaubnis für einen Untermietvertrag für die gesamte Wohnung ist also von der Ausnahmeregelung ausgeschlossen.

Der Hauptmieter muss in der Wohnung jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt haben. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil 2005 entschieden (BGH, 23. 11. 2005, Az.: VIII ZR 4/05).

Des Weiteren muss das berechtigte Interesse des Hauptmieters nach Abschluss des Hauptmietvertrags entstanden sein. Die Gründe für eine Untervermietung müssen nachvollziehbar sein. So kann beispielsweise die Erlaubnis für einen Untermietvertrag aufgrund einer Mieterhöhung verlangt werden. Auch die Verringerung der Einkünfte des Hauptmieters oder der dauerhafte Auszug eines Mitmieters können nachvollziehbare Gründe darstellen.

Wichtig zu beachten ist hier, dass eine Gewinnvermehrung durch eine Untervermietung in der Regel keinen Grund darstellt, wenn der Hauptmieter ohne den Untermietvertrag keine wirtschaftliche Verschlechterung zu erwarten hat.

Gemäß in § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter im Gegenzug zu seiner Erlaubnis verlangen, dass der Hauptmieter einer Mieterhöhung zustimmt, die mit der Nutzung durch eine weitere Person begründet werden kann.

Wann kann die Erlaubnis für einen Untermietvertrag verweigert werden?

Untermietvertrag: Ob gewerblich oder für Wohnraum, die Zustimmung muss immer vorliegen.

Untermietvertrag: Ob gewerblich oder für Wohnraum, die Zustimmung muss immer vorliegen.

Bedeutet der Untermietvertrag für die Wohnung eine Überbelegung, ist ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis laut § 553 Abs. 1 S.2 BGB ausgeschlossen. Dies trifft auch zu, wenn ein Untermietverhältnis aus anderen Gründen eine unzumutbare Belastung für den Vermieter darstellen würde.

Ist für den Vermieter zum Beispiel durch konkrete Anhaltspunkte absehbar, dass eventuelle Untermieter den Hausfrieden stören oder den Wohnraum beschädigen könnten, kann die Zustimmung ebenfalls verweigert werden. Auch das voraussehbare Ende des Hauptmietvertrags oder eine Änderung des Verwendungszwecks der Wohnung können Gründe sein, dass eine Zustimmung nicht erteilt werden muss.

Ob der Untermieter zahlungsfähig ist, hat den Vermieter jedoch nicht zu interessieren, da der Hauptmieter für das Entrichten der Miete verantwortlich ist.

Was muss in einem Untermietvertrag enthalten sein?

Liegt die Zustimmung für einen Untermietvertrag vor, kann ein solcher zwischen Hauptmieter und Untermieter aufgesetzt werden. Dabei ist es wichtig, dass gewisse Punkte genau definiert werden.

Sowohl für Wohnraum als auch für Gewerbe sollte der Untermietvertrag schriftlich festgehalten werden.

Sowohl für Wohnraum als auch für Gewerbe sollte der Untermietvertrag schriftlich festgehalten werden.

So sind Fragen wie „Soll der Untermietvertrag nur zur Zwischenmiete geschlossen werden oder unbefristet gültig sein?“ oder „Welche Kosten sind im Untermietverhältnis abgedeckt?“ beim Verfassen zu beachten.

Zwischen wem kann eigentlich ein Untermietvertrag geschlossen werden? Grundsätzlich kann dies zwischen allen geschäftsfähigen Personen geschehen. Dabei ist es egal, ob der Untermietvertrag für Garage, Büro, Zimmer oder Wohnung erstellt wird. Im Vertrag sollte selbstverständlich immer die Mietsache, um die es geht, benannt werden. Zudem sind die beteiligten Mietparteien aufzuführen und die Höhe der Mietzahlungen anzuführen.

Neben diesen üblichen Angaben sollte ein Untermietvertrag auch Kaution, Nebenkosten (Betriebskosten) und weitere Kosten miteinschließen. Denn Untermieter verursachen Kosten, die über den Hauptmieter durch die Betriebskostenabrechnung getragen werden müssen.

Folgende Punkte sollten in einem Untermietvertrag schriftlich festgehalten sein:

  • Genaue Bezeichnung der Mietsache (Wohnung, Räume, Stellplatz usw.)
  • Beim Untermietvertrag für ein möbliertes Zimmer: Auflistung aller Einrichtungsgegenstände sowie deren Zustand
  • Regelung der Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Küche, Bad usw. bzw. vorhandener Geräte (Waschmaschine, Telefon, Internet usw.)
  • Dauer des Mietverhältnisses und welche Schlüssel übergegen werden, Kündigungsfristen
  • Höhe der Mietzahlungen, Beteiligung an den Betriebskosten
  • Beteiligung an Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen
  • Kautionszahlung durch den Untermieter
  • Rechte des Untermieters auf jene beschränken, die der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter im Mietvertrag festgehalten hat
Wichtig ist hier, dass auch für einen Untermietvertrag eine gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten ist. Formulierungen im Vertrag, die einen Nachteil für den Untermieter bedeuten, sind in der Regel nicht zulässig. Die Regelungen diesbezüglich finden sich in § 573a Abs. 2 BGB. Ein ordentlicher Grund muss demnach nicht vorliegen, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist dann um weitere drei Monate.
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