Um wie viel können Sie die Miete im Einzelfall mindern?
Liegen Mängel an der Mietsache vor, wünschen sich Mieter in der Regel, dass diese beseitigt werden. Doch manchmal kann das einige Zeit in Anspruch nehmen oder der Vermieter sieht sich nicht in der Pflicht. Oft stellt sich dann die Frage, ob Mieter die Miete mindern können und wie eine solche Mietminderung zu berechnen ist.
Meist geht es auch dann darum, zu welchem Prozentsatz der Mietzins reduziert werden kann und wie dies im Mietrecht genau geregelt ist. Ob die Berechnung der Mietminderung auf der Bruttomiete basiert oder auch anders erfolgen kann und was Mieter unbedingt beachten sollten, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.
Das Wichtigste zu „Mietminderung berechnen“
Wichtig ist, dass die Minderung der Miete dem Mangel entspricht und nicht zu hoch angesetzt wird. Pauschale Vorgaben gibt es nicht, da die Minderung immer vom jeweiligen Mangel anhängig ist.
Mieter können zum einem die Mietminderungstabellen als Orientierungshilfe nutzen und sich zum anderen auch von einem Mieterverein beraten lassen.
Die Basis für die Berechnung einer Mietminderung bildet die Bruttomiete. Hier sind die Nebenkosten in begriffen. Die Miete kann nur für den Zeitraum gemindert werden, in der Mangel besteht, muss also auch entsprechend anteilig berechnet werden.
Ihr Vermieter beseitigt die Mängel nicht und will auch die Miete nicht mindern?
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Inhalt
Literatur zum Thema Mietminderung
Rechtliche Grundlagen für eine Mietminderung
Die Gründe für eine Mietminderung können vielfältig sein. Lärmt eine Baustelle im Haus, sind die Fenster kaputt, entsteht immer wieder Schimmel im Bad oder tropft die Heizung, sind Mieter in der Nutzung der Mietsache sowie oft auch in der Wohnqualität eingeschränkt.
Die rechtliche Grundlage für die Minderung der Miete findet sich in § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Hier ist für den Fall eines Mangels an der Mietsache Folgendes geregelt:
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Können Mieter die Wohnung oder das Haus nicht vertragsgerecht nutzen, haben sie das Recht, die Miete zu mindern. Der Paragraph sagt jedoch nichts darüber aus, wie die Berechnung einer solchen Minderung erfolgt.
Vor der Überarbeitung der Paragraphen gab es, um eine Minderung zu berechnen, sogar eine Formel. Diese wurde jedoch in der Praxis nicht angewandt und so aus dem Gesetz gestrichen. Auch die Mietminderungstabelle beinhaltet keinen Hinweise zur Berechnung einer Mietminderung, sondern führt nur individuelle Urteile zu den jeweiligen Situationen der betroffenen Mieter auf. Es sind letztlich immer Entscheidungen der Richter, die dann einen Prozentsatz festlegen.
Wie ist eine Mietminderung zu berechnen?
Eine Mietminderung und wie diese zu berechnen ist, sind oftmals Themen, die zu Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern führen können. Eine pauschale Aussage, wie hoch eine Mietminderung ausfällt, ist meist nicht möglich, da es sich, wie erwähnt, in der Regel eben um Einzelfallentscheidungen handelt.
Mieter und auch Vermieter können die Informationen aus einer Mietminderungstabelle und der aktuellen Rechtsprechung dennoch heranziehen, um ihre eigene Situation besser beurteilen zu können. Betroffen sollten jedoch auch immer beachten, dass es einen Idealfall oder eine Modellberechnung nicht gibt, und immer die Umstände ihres individuellen Falls eine Rolle spielen.
Nichtsdestoweniger ist es wichtig zu wissen, was bei einer Mietminderung möglich ist und was nicht. Bestimmte Grundlagen können bei jeder Mietminderung zum Berechnen herangezogen werden.
Welche Punkte sind bei der Berechnung wichtig?
Um eine Mietminderung berechnen zu können, sind zwei Berechnungsgrößen von Bedeutung. Zum einen muss die Minderungsquote (der Prozentsatz) ermittelt und zum anderen eine Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Beide Werte muss der Mieter selbst ermitteln.
Dabei hängt die Minderungsquote immer an den individuellen Umständen des jeweiligen Einzelfalls. Um die Quote zu ermitteln, können die bereits erwähnten Mietminderungstabellen herangezogen werden. Diese geben einen Überblick zu den üblichen Prozentsätzen bei bestimmten Mängeln.
Die Bemessungsgrundlage, um eine Mietminderung zu berechnen, bildet die Warmmiete. Die Bruttowarmmiete für den gesamten Wohnraum ist also der Ausgangspunkt, wenn es darum geht, von welchem Betrag die Quote abgezogen werden soll. Sind nur einzelne Räume betroffen, ist die Quote so anzusetzen, dass sie auch nur diese Minderung im Wohnwert darstellt.
Die Nebenkosten sollten bei der Mietminderung, die zu berechnen ist, nicht außer Acht gelassen werden. Der Gesamtbetrag kann bei einer längerfristigen Minderung erst nach einer Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Wird eine Nachzahlung ermittelt, muss auch diese entsprechend gemindert werden, da für die Berechnung der Nebenkosten die ungeminderten Vorauszahlungen angesetzt werden.
Die Minderungsquote
Wie bereits beschrieben, ist eine Mietminderung individuell zu berechnen. Dies trifft daher auch auf die Minderungsquote zu. Neben den Informationen aus einer Mietminderungstabelle sollten auch folgende Punkte bei der Ermittlung betrachtet werden:
- Wie schwer fällt der Mangel aus und wie lange dauert die Beeinträchtigung in der Nutzung der Mietsache?
- Wie hoch ist die Miete?
- Wie groß ist die beeinträchtigte Fläche bzw. weicht die Fläche von der vertraglich vereinbarten ab?
- Wo befindet sich die Wohnung, wenn z. B. der Fahrstuhl defekt oder das Treppenhaus nicht nutzbar ist?
- Wie alt ist das Gebäude und um welche Art von Bau handelt es sich?
- Wie sehen die äußeren Bedingungen aus? Welche Jahreszeit und welche Temperaturen liegen vor?
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Die Berechnungsgrundlage
Dass für eine Mietminderung und deren Berechnung die Bruttomiete die Basis bildet, wurde zuvor bereits beschrieben. Das heißt, die Minderung wird vom Mietzins einschließlich der Nebenkosten abgezogen.
Auch hier spielt es eine Rolle, wie lange der Mangel besteht. Ist die Heizung nur einige Tage nicht funktionstüchtig, müssen Mieter die Mietminderung so berechnen, dass diese den zeitlichen Rahmen widerspiegelt. Die Bruttomiete kann also nur für diesen gewissen Zeitraum herabgesetzt werden.
Die ermittelte Minderungsquote ist für die Dauer der Beeinträchtigung anzusetzen, nicht für den gesamten Monat, in dem die Miete, die gemindert wird, zu zahlen ist. Die Minderung muss also tageweise erfolgen.
Mietminderung berechnen: Ein Beispiel
Haben Mieter die Minderungsquote sowie die Bemessungsgrundlage ermittelt, müssen diese Werte auch angewendet werden. Da es, um eine Mietminderung zu berechnen, keine vorgeschriebene Formel mehr gibt, ist hier die Prozentrechnung zu verwenden.
Die nachfolgende Rechnung dient nur als Beispiel, um eine Berechnung zu veranschaulichen und sollte individuell auf die jeweilige Situation angepasst werden.
- Nettokaltmiete beträgt 360 Euro
- Betriebskosten (plus Heizung) liegen bei 150 Euro
- Ermittelte Minderungsquote von 15 Prozent
- Dauer der Beeinträchtigung 20 Tage
510 Euro (Warmmiete) x 15% (Minderung) x 20 (Tage) / 31 (Tage) = 49,35 Euro
Hier ist zu beachten, dass der berechnete Betrag nicht die zu zahlende Miete darstellt, sondern den Betrag, um den die Miete reduziert werden kann. In diesem Beispiel beträgt also die zu zahlende Miete 460,65 Euro.
Weiterführende Literatur zum Thema Mietminderung
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Mietminderung:
- Ropertz, Ulrich (Autor)
- Bredereck, Alexander (Autor)
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Guten Abend, sehr geehrte Damen und Herren,
Wir haben einen Mietvertrag vom 15.10.2023 unterschrieben, heute ist der 03.11.2023, und uns wurden drei Schlüssel ausgehändigt, wie im Vertrag angegeben. Allerdings passen sie nur zur Wohnung und nicht zur Eingangstür, zum Keller, Abstellraum, Müllraum und zur Terrasse, die sich auf dem Dach befindet und ebenfalls im Vertrag enthalten ist. Am 27.10.2023 um 17:00 Uhr wurde uns ein temporärer Schlüssel ausgehändigt, aber er passt nicht zur Wohnung. Es wurde nur ein Schlüssel ausgehändigt, obwohl im Vertrag, wie zuvor erwähnt, drei Schlüssel angegeben sind.
Des Weiteren gibt es ein Loch in den Rollläden der Wohnung, der Herd, den wir mieten, funktioniert nicht, und der Vertrag wurde falsch aufgesetzt, indem das Unterzeichnungsdatum falsch angegeben wurde. Die Vermieter wurden informiert, es wurden Fotos und Nachweise an den Vermieter gesendet, jedoch wurden keine Maßnahmen ergriffen.
Der Vermieter hat ein individuelles Namensschild an der Tür, er sagte, dass er sie selbst zur Verfügung stellen würde. Es sind bereits 1,5 Monate vergangen, und bis jetzt wurden uns keine Namensschilder bereitgestellt. Dadurch können wir keine Pakete empfangen. Der Vermieter sagte, dass wir die Namensschilder nicht selbst machen sollten.
Wir möchten die Miete für den aktuellen Monat reduzieren. Bitte geben Sie uns an, wie wir den korrekten Betrag für die Mietminderung berechnen können.
Mit freundlichen Grüßen,
Ekaterina K
Hallo
Seit der Wohnungsübernahme im September 2023 ist ein ekliger Gestank im Badezimmer.
Ich habe dann am gleichen Tag der Übernahme der Wohnung Fotos hingeschickt und es wurde letzte Woche einen Wasserschaden an der Decke vom Fachmann seiten’s dem Vermieter Festgestellt.
Kein Wasser das tropft, Luftfeuchtigkeit ist i.O.
Was darf ich nun Rückwirkend als Mietminderung abziehen bis die Sache repariert ist?
Mit freundlichen Grüssen
Susanne Sch.
ca 35 Wohnungen dürfen wegen Baulicher Mängel die Balkon nicht mehr betreten. Der Neubau der Balkons könnte sich auf 1 bis Jahre hinziehen. Ist eine Mietminderung von 10% der Warmmiete gerechtfertigt? Vielen Dank
Wir haben seit 4 Monaten kein Warmwasser im Bad. Ständig werden wir vertröstet. Der Boiler ist kaputt und muss erneuert werden. Wir bekamen einen kleinen Durchlauferhitzer, aus dem nur kaltes Wasser läuft. Also duschen/ Baden ist nicht möglich. Wie weit kann ich die Miete kürzen ? Es ist unerträglich, da ich zum Duschen zu meinen Kindern gehen muss.
Ich hatte 5 Tage kein warmes Wasser und keine Z
Heizung. Hinzu kommen zusätzliche Stromkosten durch Betreiben eines Ölradiators (2000 W) für diese 5 Tage + Stromkosten für Aufbereitung heißen Wassers. Meine Warmmkete bruttobeträgt 378,40 €. Wie hoch ist die Mietminderung..?
Guten Tag,bei mir ist jetzt seit fast 3 Wochen die Zirkulationspumpe defekt.Der Vermieter weis von diesem Mangel.Er antwortet weder mir noch dem Handwerker.Durch den defekt muss ich um warmes Wasser zu bekommen jedesmal mindestens 10 Liter kaltes Wasser weglaufen lassen ,ehe es warm wird.Zuvor war auch schon der Bolier defekt,so das wir 14 Tage nur kaltes Wasser hatten.Um wieviel kann ich denn jetzt meine miete kürzen?Habe nicht so richtig etwas gefunden.wäre über einen Tipp Dankbar.
Fahrstuhl geht 5Wochen nicht da ein neuer eingebaut wird.Wohne in 6 Stock.Geht da Mietminderung!
Wir haben seit 2 Wochen kein Warmwasser in unserer Wohnung ( Wohnanlage ). Trotz mehrfachen Nachfragen wird nichts unternommen. Wie hoch würde eine Mietminderung aussehen?
Inwieweit kann ich durch ständiges Klopfen eines Heizkörpers eine Mietminderung erwirken?
Hallo,
Sie können um 30 % Mindern.
Viele Grüße
Ali
Hallo,
Ich habe das Problem, dass auf Grund eines Rohrbruches der Heizungsrohre Wasser in der Küche und im Bad an den Öffnungen im Boden der Heizkörper austritt. Aktuell haben wir seit 4 Wochen die Heizungen abgestellt und im Laufe des kommenden Monats soll die Schadensbehebung stattfinden, sprich Aufbruch des Bodens entlang der Rohre (Küche, Bad, Flur). Was habe ich für mögliche Optionen einer Mietminderung?