Mietminderung berechnen: Worauf müssen Sie achten?

Um wie viel können Sie die Miete im Einzelfall mindern?

Um eine Mietminderung berechnen zu können, sollten einige Punkte beachtet werden.
Um eine Mietminderung berechnen zu können, sollten einige Punkte beachtet werden.

Liegen Mängel an der Mietsache vor, wünschen sich Mieter in der Regel, dass diese beseitigt werden. Doch manchmal kann das einige Zeit in Anspruch nehmen oder der Vermieter sieht sich nicht in der Pflicht. Oft stellt sich dann die Frage, ob Mieter die Miete mindern können und wie eine solche Mietminderung zu berechnen ist.

Meist geht es auch dann darum, zu welchem Prozentsatz der Mietzins reduziert werden kann und wie dies im Mietrecht genau geregelt ist. Ob die Berechnung der Mietminderung auf der Bruttomiete basiert oder auch anders erfolgen kann und was Mieter unbedingt beachten sollten, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.

Rechtliche Grundlagen für eine Mietminderung

Die Gründe für eine Mietminderung können vielfältig sein. Lärmt eine Baustelle im Haus, sind die Fenster kaputt, entsteht immer wieder Schimmel im Bad oder tropft die Heizung, sind Mieter in der Nutzung der Mietsache sowie oft auch in der Wohnqualität eingeschränkt.

Die rechtliche Grundlage für die Minderung der Miete findet sich in § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Hier ist für den Fall eines Mangels an der Mietsache Folgendes geregelt:

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Für die Berechnung der Mietminderung ist eine Formel gesetzlich nicht mehr festgelegt.
Für die Berechnung der Mietminderung ist eine Formel gesetzlich nicht mehr festgelegt.

Können Mieter die Wohnung oder das Haus nicht vertragsgerecht nutzen, haben sie das Recht, die Miete zu mindern. Der Paragraph sagt jedoch nichts darüber aus, wie die Berechnung einer solchen Minderung erfolgt.

Vor der Überarbeitung der Paragraphen gab es, um eine Minderung zu berechnen, sogar eine Formel. Diese wurde jedoch in der Praxis nicht angewandt und so aus dem Gesetz gestrichen. Auch die Mietminderungstabelle beinhaltet keinen Hinweise zur Berechnung einer Mietminderung, sondern führt nur individuelle Urteile zu den jeweiligen Situationen der betroffenen Mieter auf. Es sind letztlich immer Entscheidungen der Richter, die dann einen Prozentsatz festlegen.

Wie ist eine Mietminderung zu berechnen?

Eine Mietminderung und wie diese zu berechnen ist, sind oftmals Themen, die zu Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern führen können. Eine pauschale Aussage, wie hoch eine Mietminderung ausfällt, ist meist nicht möglich, da es sich, wie erwähnt, in der Regel eben um Einzelfallentscheidungen handelt.

Sind sich Mieter unsicher, wie sie einen angemessenen Prozentsatz ermitteln können, empfiehlt es sich eine Beratung bei einem örtlichen Mieterverein in Anspruch zu nehmen. Hier kann auch eine Berechnung der Mietminderung, die mehrere Mängel betrifft, vorgenommen werden.

Mieter und auch Vermieter können die Informationen aus einer Mietminderungstabelle und der aktuellen Rechtsprechung dennoch heranziehen, um ihre eigene Situation besser beurteilen zu können. Betroffen sollten jedoch auch immer beachten, dass es einen Idealfall oder eine Modellberechnung nicht gibt, und immer die Umstände ihres individuellen Falls eine Rolle spielen.

Nichtsdestoweniger ist es wichtig zu wissen, was bei einer Mietminderung möglich ist und was nicht. Bestimmte Grundlagen können bei jeder Mietminderung zum Berechnen herangezogen werden.

Welche Punkte sind bei der Berechnung wichtig?

Bei der Berechnung der Mietminderung können mehrere Mängel herangezogen werden.
Bei der Berechnung der Mietminderung können mehrere Mängel herangezogen werden.

Um eine Mietminderung berechnen zu können, sind zwei Berechnungsgrößen von Bedeutung. Zum einen muss die Minderungsquote (der Prozentsatz) ermittelt und zum anderen eine Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Beide Werte muss der Mieter selbst ermitteln.

Dabei hängt die Minderungsquote immer an den individuellen Umständen des jeweiligen Einzelfalls. Um die Quote zu ermitteln, können die bereits erwähnten Mietminderungstabellen herangezogen werden. Diese geben einen Überblick zu den üblichen Prozentsätzen bei bestimmten Mängeln.

Die Bemessungsgrundlage, um eine Mietminderung zu berechnen, bildet die Warmmiete. Die Bruttowarmmiete für den gesamten Wohnraum ist also der Ausgangspunkt, wenn es darum geht, von welchem Betrag die Quote abgezogen werden soll. Sind nur einzelne Räume betroffen, ist die Quote so anzusetzen, dass sie auch nur diese Minderung im Wohnwert darstellt.

Zudem ist auch die Dauer der Einschränkung ebenfalls von Bedeutung. Je länger der Mangel besteht, desto länger kann eine Minderung in Anspruch genommen werden.

Die Nebenkosten sollten bei der Mietminderung, die zu berechnen ist, nicht außer Acht gelassen werden. Der Gesamtbetrag kann bei einer längerfristigen Minderung erst nach einer Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Wird eine Nachzahlung ermittelt, muss auch diese entsprechend gemindert werden, da für die Berechnung der Nebenkosten die ungeminderten Vorauszahlungen angesetzt werden.

Die Minderungsquote

Wie bereits beschrieben, ist eine Mietminderung individuell zu berechnen. Dies trifft daher auch auf die Minderungsquote zu. Neben den Informationen aus einer Mietminderungstabelle sollten auch folgende Punkte bei der Ermittlung betrachtet werden:

Für die Berechnung der Mietminderung spielt die Minderungsquote eine Rolle.
Für die Berechnung der Mietminderung spielt die Minderungsquote eine Rolle.
  • Wie schwer fällt der Mangel aus und wie lange dauert die Beeinträchtigung in der Nutzung der Mietsache?
  • Wie hoch ist die Miete?
  • Wie groß ist die beeinträchtigte Fläche bzw. weicht die Fläche von der vertraglich vereinbarten ab?
  • Wo befindet sich die Wohnung, wenn z. B. der Fahrstuhl defekt oder das Treppenhaus nicht nutzbar ist?
  • Wie alt ist das Gebäude und um welche Art von Bau handelt es sich?
  • Wie sehen die äußeren Bedingungen aus? Welche Jahreszeit und welche Temperaturen liegen vor?
Allgemeingültige Aussagen in Bezug von Mängeln und deren Bedeutung für eine Mietminderung sind nicht möglich, da ein Mangel in verschiedenen Graden und Ausbreitungen auftreten kann, was wiederum Auswirkungen auf die jeweilige Beeinträchtigung in der Nutzung des Wohnraums hat.

Die Berechnungsgrundlage

Dass für eine Mietminderung und deren Berechnung die Bruttomiete die Basis bildet, wurde zuvor bereits beschrieben. Das heißt, die Minderung wird vom Mietzins einschließlich der Nebenkosten abgezogen.

Auch hier spielt es eine Rolle, wie lange der Mangel besteht. Ist die Heizung nur einige Tage nicht funktionstüchtig, müssen Mieter die Mietminderung so berechnen, dass diese den zeitlichen Rahmen widerspiegelt. Die Bruttomiete kann also nur für diesen gewissen Zeitraum herabgesetzt werden.

Mietminderung: Für die Berechnung wird die Bruttomiete als Basis verwendet.
Mietminderung: Für die Berechnung wird die Bruttomiete als Basis verwendet.

Die ermittelte Minderungsquote ist für die Dauer der Beeinträchtigung anzusetzen, nicht für den gesamten Monat, in dem die Miete, die gemindert wird, zu zahlen ist. Die Minderung muss also tageweise erfolgen.

Mietminderung berechnen: Ein Beispiel

Haben Mieter die Minderungsquote sowie die Bemessungsgrundlage ermittelt, müssen diese Werte auch angewendet werden. Da es, um eine Mietminderung zu berechnen, keine vorgeschriebene Formel mehr gibt, ist hier die Prozentrechnung zu verwenden.

Die nachfolgende Rechnung dient nur als Beispiel, um eine Berechnung zu veranschaulichen und sollte individuell auf die jeweilige Situation angepasst werden.

  • Nettokaltmiete beträgt 360 Euro
  • Betriebskosten (plus Heizung) liegen bei 150 Euro
  • Ermittelte Minderungsquote von 15 Prozent
  • Dauer der Beeinträchtigung 20 Tage
Mieter können die Mietminderung wie folgt berechnen:
510 Euro (Warmmiete) x 15% (Minderung) x 20 (Tage) / 31 (Tage) = 49,35 Euro

Hier ist zu beachten, dass der berechnete Betrag nicht die zu zahlende Miete darstellt, sondern den Betrag, um den die Miete reduziert werden kann. In diesem Beispiel beträgt also die zu zahlende Miete 460,65 Euro.

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