Können Sie die Mietminderung von der Warmmiete abziehen?

Von Dörte L.

Letzte Aktualisierung am: 20. Dezember 2023

Geschätzte Lesezeit: 3 Minuten

Mietminderung von der Warm- oder Kaltmiete abziehen?

Mietminderung: Gilt die Warmmiete oder die Kaltmiete als Grundlage für die Berechnung?
Mietminderung: Gilt die Warmmiete oder die Kaltmiete als Grundlage für die Berechnung?

Besteht in der Wohnung ein Mangel, der die Wohnqualität einschränkt, ist die Minderung der Miete dann oft ein Weg um diese Beeinträchtigung zeitweise auszugleichen. Vielen ist jedoch oft nicht klar, wie eine korrekte Berechnung aussehen muss. Wird die Mietminderung von der Warmmiete oder der Kaltmiete abgezogen? Was sagt das Mietrecht daszu?

Mieter, die sich zuvor mit dem Thema noch nie wirklich befassen mussten, wissen meist nicht von welchem Mietzins auszugehen ist. Die Frage, ob die Nebenkosten bei der Berechnung der Mietminderung mit einbezogen werden oder nicht, stellt sich meist erst, wenn es um einen konkreten Mangel geht. Was Mieter in Bezug auf die Berechnung der Mietminderung, die Warmmiete und die Kaltmiete beachten müssen und welches Urteil hier besonders wichtig ist, beleuchtet der nachfolgende Artikel näher.

Das Wichtigste zur Mietminderung von der Warmmiete

Welche Miete dient als Grundlage bei einer Minderung?

Für die Berechnung der Mietminderung ist gemäß einem Urteil des BGHs von 2005 immer die Warmmiete heranzuziehen.

Weshalb wird die Mietminderung mit der Warmmiete berechnet?

Da die vertraglich vereinbarte Nutzung der Mietsache durch einen Mangel nicht möglich ist, soll die Minderung der Miete einen Ausgleich für diesen Nutzungsausfall darstellen. In der Nutzung sind die Nebenkosten eingeschlossen, daher dient die Warmmiete als Grundlage.

Was ist zu tun, wenn Mieter eine Minderung beanspruchen wollen?

Mieter müssen Vermietern die Mängel mitteilen. Das geschieht mit Hilfe einer Mängelanzeige. Darüber hinaus ist die Minderungsquote so zu wählen, dass diese dem Mangel angemessen ist.

Gilt Kalt- oder Warmmiete als Grundlage für die Berechnung?

Defekte Heizungen, Wasserschäden oder Schimmel in der Wohnung gelten allgemein als Gründe für eine Minderung der Mietzahlungen durch den Mieter. Ob eine solche Mietminderung auf die Warmmiete oder die Kaltmiete bezogen berechnet wird, war lange Zeit in der Rechtsprechung nicht klar geregelt.

Die rechtliche Grundlage für die Veranlassung einer Mietminderung bildet neben dem Urteil des BGHs auch der § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser bestimmt, wann ein Mieter eine Mietminderung durchführen darf. Allerdings ist nicht festgelegt, von welcher Miete die Berechnung erfolgen soll.
BGH-Urteil: Eine Mietminderung wird von der Warmmiete berechnet.
BGH-Urteil: Eine Mietminderung wird von der Warmmiete berechnet.

Das regelt 2005 der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil (BGH WuM 2005, 573) eindeutig. Demnach ist die Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung die Warmmiete.

Im Allgemeinen setzt sich die Warmmiete aus der Nettomiete, also der Kaltmiete, plus der Nebenkosten zusammen. Zahlt ein Mieter beispielsweise 380 Euro an Kaltmiete und betragen die Nebenkosten 150 Euro beträgt die Warmmiete 530 Euro.

In Bezug auf eine Mietminderung bilden dann die 530 Euro die Berechnungsgrundlage. Wird nun eine Mietminderung bei dieser Warmmiete von etwa 10 % veranschlagt, beträgt der vom Mieter zu zahlende Betrag dann 477 Euro.

Warum nun die Warmmiete?

Warum wird also ein Mietminderung von der Warmmiete berechnet? Eine Mietminderung soll einen Ausgleich schaffen, wenn die vertraglich vereinbarte Nutzung einer Mietsache gar nicht oder nicht vollumfänglich erfolgen kann. Die Zahlung der Miete und der Gebrauch der Mietsache stehen üblicherweise in einem Gleichgewicht. Stört ein Mangel dieses, ist die Mietminderung dazu gedacht, dies ausgleichen bis der Mangel beseitigt ist.

Der Gebrauch der Mietsache schließt im Allgemeinen auch die Nutzung, der durch die Nebenkosten abgedeckten Angebote und Ausstattungen ein. Ohne die Zahlung der Nebenkosten wäre die Nutzung der Mietsache nur eingeschränkt oder gar nicht möglich. Daher sind diese Kosten für die Mietminderung mit einzubeziehen. Dabei ist es unerheblich, ob Mieter die Nebenkosten als Pauschale bezahlen oder nachträglich begleichen.

Die Frage
Die Frage „Mietminderung von der Warmmiete oder Kaltmiete abziehen?“ stellt sich nicht mehr.

Haben Mieter eine Nachzahlung zu leisten, kann auch diese um den veranschlagten Prozentsatz gekürzt werden. Erhalten sie hingegen eine Rückzahlung, sind die zuvor zu viel gekürzten Beträge an den Vermieter zurückzuzahlen.

Mieter sollten dem Vermieter jedoch bei der Ankündigung der Minderung mitteilen, dass die Mietminderung auf der Warmmiete berechnet wird. Kennen Vermieter die Berechnungsgrundlage, lassen sich Ansprüche leichter nachvollziehen.

Das Urteil des BGH klärt also eindeutig, dass eine Mietminderung von der Warmmiete aus berechnet werden kann. Das ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter wegweisend, da dies Rechtssicherheit schafft.
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Über den Autor

Dörte
Dörte L.

Dörte schreibt seit 2016 für mietrecht.com. Nach dem Studium an der Universität Potsdam hat sie im Bereich der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gearbeitet und kann die dort gesammelten Erfahrungen in der Redaktionsarbeit einbringen. Neben Ratgebern verfasst sie auch News zu wichtigen mietrechtlichen Themen.

3 Gedanken über “Können Sie die Mietminderung von der Warmmiete abziehen?

  1. Turgay

    Mein Vermieter weiß seit ungefähr 8 Monaten das die Balkontür defekt ist und bei einem Windstoß aufgeht.
    Es wurde angeblich paar mal versucht eine Firma zu beauftragen, leider erfolglos.letzter stand der 19.11.23. die Vermieterin schrieb das sie weil es sonntag war Montag die Firma nochmal anrufen und das sie sich dann wieder bei mir melden. Bis heute hat sie sich nicht gemeldet und leider habe ich heizkosten und eine kalte Küche in der es bei geschlossener Tür immer zieht.

    Ich habe am 05.11 eine Frist gesetzt und habe dann am 19.11 eine neue Frist gesetzt bis zum 01.12 und habe die miete um 14% gekürzt. Wie soll ich weiter vorgehen?
    Um wieviel kann ich als nächstes kürzen und wieviel geht da maximal an Prozent?

    Mit Freundlichen Grüßen

  2. Rudolf G

    ich hatte eine mietminderung wegen der Weigerung des vermieter einen durchlaiferhitzer zu ersetzen
    In der nächsten Jahresabrechnung der nebenkostenabrechning wurde die 1-malige nicht Zahlung der heizkosten durch lediglich 11 malige Anrechnung der heizkosten wieder abgezogen.
    ist das rechtens?

  3. harder

    haben seit vier tage kein wasser,können nicht duschen können nichts kochen. der vermieter weis das und macht nichts. wiefiel kann ich die miete kürzen

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