Können Sie die Mietminderung von der Warmmiete abziehen?

Mietminderung von der Warm- oder Kaltmiete abziehen?

Mietminderung: Gilt die Warmmiete oder die Kaltmiete als Grundlage für die Berechnung?
Mietminderung: Gilt die Warmmiete oder die Kaltmiete als Grundlage für die Berechnung?

Besteht in der Wohnung ein Mangel, der die Wohnqualität einschränkt, ist die Minderung der Miete dann oft ein Weg um diese Beeinträchtigung zeitweise auszugleichen. Vielen ist jedoch oft nicht klar, wie eine korrekte Berechnung aussehen muss. Wird die Mietminderung von der Warmmiete oder der Kaltmiete abgezogen? Was sagt das Mietrecht daszu?

Mieter, die sich zuvor mit dem Thema noch nie wirklich befassen mussten, wissen meist nicht von welchem Mietzins auszugehen ist. Die Frage, ob die Nebenkosten bei der Berechnung der Mietminderung mit einbezogen werden oder nicht, stellt sich meist erst, wenn es um einen konkreten Mangel geht. Was Mieter in Bezug auf die Berechnung der Mietminderung, die Warmmiete und die Kaltmiete beachten müssen und welches Urteil hier besonders wichtig ist, beleuchtet der nachfolgende Artikel näher.

Gilt Kalt- oder Warmmiete als Grundlage für die Berechnung?

Defekte Heizungen, Wasserschäden oder Schimmel in der Wohnung gelten allgemein als Gründe für eine Minderung der Mietzahlungen durch den Mieter. Ob eine solche Mietminderung auf die Warmmiete oder die Kaltmiete bezogen berechnet wird, war lange Zeit in der Rechtsprechung nicht klar geregelt.

Die rechtliche Grundlage für die Veranlassung einer Mietminderung bildet neben dem Urteil des BGHs auch der § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser bestimmt, wann ein Mieter eine Mietminderung durchführen darf. Allerdings ist nicht festgelegt, von welcher Miete die Berechnung erfolgen soll.
BGH-Urteil: Eine Mietminderung wird von der Warmmiete berechnet.
BGH-Urteil: Eine Mietminderung wird von der Warmmiete berechnet.

Das regelt 2005 der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil (BGH WuM 2005, 573) eindeutig. Demnach ist die Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung die Warmmiete.

Im Allgemeinen setzt sich die Warmmiete aus der Nettomiete, also der Kaltmiete, plus der Nebenkosten zusammen. Zahlt ein Mieter beispielsweise 380 Euro an Kaltmiete und betragen die Nebenkosten 150 Euro beträgt die Warmmiete 530 Euro.

In Bezug auf eine Mietminderung bilden dann die 530 Euro die Berechnungsgrundlage. Wird nun eine Mietminderung bei dieser Warmmiete von etwa 10 % veranschlagt, beträgt der vom Mieter zu zahlende Betrag dann 477 Euro.

Warum nun die Warmmiete?

Warum wird also ein Mietminderung von der Warmmiete berechnet? Eine Mietminderung soll einen Ausgleich schaffen, wenn die vertraglich vereinbarte Nutzung einer Mietsache gar nicht oder nicht vollumfänglich erfolgen kann. Die Zahlung der Miete und der Gebrauch der Mietsache stehen üblicherweise in einem Gleichgewicht. Stört ein Mangel dieses, ist die Mietminderung dazu gedacht, dies ausgleichen bis der Mangel beseitigt ist.

Der Gebrauch der Mietsache schließt im Allgemeinen auch die Nutzung, der durch die Nebenkosten abgedeckten Angebote und Ausstattungen ein. Ohne die Zahlung der Nebenkosten wäre die Nutzung der Mietsache nur eingeschränkt oder gar nicht möglich. Daher sind diese Kosten für die Mietminderung mit einzubeziehen. Dabei ist es unerheblich, ob Mieter die Nebenkosten als Pauschale bezahlen oder nachträglich begleichen.

Die Frage
Die Frage “Mietminderung von der Warmmiete oder Kaltmiete abziehen?” stellt sich nicht mehr.

Haben Mieter eine Nachzahlung zu leisten, kann auch diese um den veranschlagten Prozentsatz gekürzt werden. Erhalten sie hingegen eine Rückzahlung, sind die zuvor zu viel gekürzten Beträge an den Vermieter zurückzuzahlen.

Mieter sollten dem Vermieter jedoch bei der Ankündigung der Minderung mitteilen, dass die Mietminderung auf der Warmmiete berechnet wird. Kennen Vermieter die Berechnungsgrundlage, lassen sich Ansprüche leichter nachvollziehen.

Das Urteil des BGH klärt also eindeutig, dass eine Mietminderung von der Warmmiete aus berechnet werden kann. Das ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter wegweisend, da dies Rechtssicherheit schafft.
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