Mietminderung: Sie haben undichte Fenster?

Fenster undicht? Rechtfertigt das eine Mietkürzung?

Eine Mietminderung bezüglich der Fenster, die undicht sind, ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Eine Mietminderung bezüglich der Fenster, die undicht sind, ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Eine Mietminderung tritt Kraft des Gesetzes immer dann ein, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt. Das bedeutet zum einen, dass eine Mietminderung automatisch mit dem Auftreten des Mangels oder Schaden eintritt. Zum anderen ist der Mangel so definiert, dass der vertragsmäßige Gebrauch der Wohnung nicht gewährleistet ist.

Der Soll-Zustand (das, was im Vertrag zwischen dem Mieter und Vermieter vereinbart wurde) und der Ist-Zustand (die Wohnung in der aktuellen Situation mit etwaigen Mängeln und Schäden) differieren. Dabei ist auf mehrere Faktoren Acht zu geben, die die Mietminderung bei undichten Fenstern beeinflussen können.

So hoch fällt eine Mietminderung wegen undichten Fenstern aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • Mangehalfte Abdichtung der Fenster: Bis zu 20 %
  • Verottete Fensterrahmen: Bis zu 20 %
  • Fenster schließt schlecht: Bis zu 5 %

Was sagt das Mietrecht zum Thema „Undichte Fenster“?

Generell gilt auch hier wie bei allen anderen Mietminderungsgründen, dass der Mieter die Miete erst ab dem Zeitpunkt kürzen kann, wenn er den Mangel zur Kenntnis nimmt. Dann sollte im Regelfall eine Anzeige beim Vermieter erfolgen, damit dieser den Mangel oder Schaden beheben kann. Die Rechtsgrundlage hierzu bildet der § 536 im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Bei undichten Fenstern stellt sich immer die Frage, ob der Mieter bereits bei der Besichtigung darauf hätte aufmerksam (gemacht) werden können. Stellt er demnach zu diesem Zeitpunkt fest oder hätte er mit einer angemessenen Sorgfalt feststellen können, dass die Fenster undicht in der Mietwohnung sind, ist eine Mietminderung nahezu ausgeschlossen.

Die Miete ist nur dann zu kürzen, wenn die undichten Fenster sich erst im Laufe der Mietperiode einstellen oder der Vermieter bewusst diesen Mangel bei der Besichtigung verdeckt hat.

Der Bundesgerichtshof hat in Bezug auf undichte Fenster entschieden, dass Vermieter für einen angemessenen Standard sorgen müssen.
Der Bundesgerichtshof hat in Bezug auf undichte Fenster entschieden, dass Vermieter für einen angemessenen Standard sorgen müssen.

Außerdem ist eine Mietminderung wegen undichter Fenster nur dann zulässig, wenn der vereinbarte Gebrauch der Wohnung (siehe Mietvertrag) nicht gewährleistet ist oder durch die Fenster erheblich beeinträchtigt wird.

Neue und alte Fenster

Lediglich bei ganz neuen Fenstern, nach modernen Standards, sollte keine Zugluft entstehen.

Fenster in eher älteren Gebäuden sind in der Regel nie vollständig dicht. Eine Beanstandung und demnach eine Mietminderung zum Thema “undichte Fenster” wird hier eher schwieriger zu rechtfertigen. Die Fenster entsprechen womöglich den baulichen Standards, die zum Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes herrschten und sind damit hinzunehmen.

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs der letzten Jahre war und ist hier ausschlaggebend. Denn die Räumlichkeiten müssen den Standards vergleichbarer Mietobjekte entsprechen. Das bezieht sich auf jegliche Ausstattung der Wohnung. Dabei sollte das Alter des gesamten Gebäudes immer in Betracht gezogen werden. Kleinere Mängel oder Unzulänglichkeiten von Altbauwohnungen sind vom Mieter zu akzeptieren.

Wichtig! Im Allgemeinen geht man von einem Altbau aus, wenn das Gebäude 50 oder 60 Jahre und älter ist.

Mietminderung – Wenn Fenster undicht sind

Zugluft aufgrund von undichten Fenstern kann nicht nur unangenehm sein, sondern auch zu einem erheblichen Wärmeverlust in den Räumen führen. Damit kann sich das auch auf die Heizkosten niederschlagen. Durch eine punktuelle Abkühlung steigt zudem die Wahrscheinlichkeit für Schimmel. Denn feuchte Luft schlägt immer zuerst an der kältesten Fläche nieder.

Durch eine unzureichende Abdichtung kann auch vermehrt Feuchtigkeit in die Räume gelangen, was wiederum eine Schimmelbildung begünstigt. Dies kann wiederum insbesondere im Bad verheerende Auswirkungen haben, da dort bereits grundsätzliche eine hohe Raum-Feuchtigkeit herrscht.

Dem Mieter ist es nicht zuzumuten, durch das zusätzliche Einschalten der Heizung, die Auswirkungen von undichten Fenstern auszugleichen.

Generell gilt: Undichte Fenster sind vom Vermieter auszubessern, wenn ein nachweislich baulicher Mangel an den Fenstern besteht und die entstandene Zugluft nicht mehr im Toleranzbereich liegt.

Die Höhe der Mietminderung bei undichten Fenstern

Eine mangelhafte Dichtung sowie ein verrotteter Fensterrahmen sind eindeutige Mängel in der Wohnung, für die der Vermieter aufkommen muss. Die Miete kann durch den Mieter gekürzt werden. Dabei wurde bislang im Einzelfall den Mietern eine Minderung von bis zu 20 % zugesprochen. Eine Mietminderung, wenn undichte Fenster die Wohnqualität massiv einschränken, ist demnach möglich.

Wenn Fenster schlecht schließen und dadurch luftdurchlässig werden, kann die Miete laut Urteil um fünf Prozent gekürzt werden.

Muster: Mietminderung bei undichten Fenstern

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Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei undichten Fenstern. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Mietminderung undichte Fenster (.doc)
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5 thoughts on “Mietminderung: Sie haben undichte Fenster?

  1. Luise H

    Wir haben unseren Vermieter im Winter auch mehrmals gebeten, unsere undichten Fenster reparieren zu lassen. Nun beginnt die warme Jahreszeit und es ist immer noch nichts geschehen. Kann man die Mietminderung nach Ankündigung auch dann durchsetzen, sodass bis zum Herbst dann alles repariert wurde.

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  2. Luise H

    Jetzt im Sommer sind unsere undichten Fenster nicht so schlimm. Allerdings sollen sie auf jeden Fall vor dem Herbst noch gegen Kunststofffenster ausgetauscht werden. Gut zu wissen, dass wir ansonsten die Miete sogar bis zu 20 % mindern könnten.

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  3. Neeltje

    Interessant, dass es relevant werden kann, ob der Vermieter den Mangel an den Fenstern bei der Besichtigung bewusst verdeckt hat. Ich stelle es mir in der Praxis nur schwierig vor das zu beweisen. Deswegen ist es vielleicht gut immer jemanden mitzunehmen, der den Zustand bei der Besichtigung bestätigen kann, für den Fall, dass man die Fenster reparieren muss und der Vermieter nicht zahlen will.

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  4. Franziska

    Bei meinem Bruder sind die Fenster undicht. Der Vermieter hat bereits veranlasst, dass neue Rekatherm Fenster eingebaut werden. Danke für den Tipp, dass eine Mietminderung in Kraft tritt, wenn ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränkt.

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  5. Markus R

    Ich bin neulich umgezogen und es wurde in der neuen Wohnung beim Fensterbau auf die Abdichtung nicht zu sehr geachtet, oder sind die Fensterrahmen wahrscheinlich zu alt und müssten ausgetauscht werden. Auf jeden Fall wurde das Problem bei der Besichtigung nicht erwähnt. Ich werde das sofort zum Vermieter melden und hoffe auf eine Mietminderung. Danke für den Tipp!

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