Abmahnung: Wenn der Mieter kurz vor einer fristlosen Kündigung steht

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 20. November 2020

Abmahnung an den Mieter: Ein Muster finden Sie in diesem Ratgeber.
Abmahnung an den Mieter: Ein Muster finden Sie in diesem Ratgeber.

Geht es um eine fristlose Kündigung, ist auch eine Abmahnung nicht weit entfernt. Vor der Kündigung aus wichtigem Grund muss jeder Mieter nämlich eine Abmahnung bekommen. Beide Terme hängen in der Regel demnach unmittelbar zusammen.

Eine Abmahnung kann sowohl vom Vermieter als auch an diesen erfolgen, denn fristlose Kündigungsgründe können von beiden Seiten aus gegeben sein.

Unter welchen Bedingungen eine Abmahnung ausgesprochen werden kann, was diese alles beinhalten sollte sowie weitere Tipps und Hinweise zum Thema „Mietrecht und Abmahnung“ können Sie in diesem Ratgeber nachlesen.

Abmahnung im Mietrecht: Bedeutung und Begriffsklärung

Kurz gesagt ist eine Abmahnung zumeist der Vorbote einer fristlosen Kündigung. Mit der Abmahnung soll dem Gegenüber die Chance gegeben werden, sein vertragswidriges Verhalten zu verbessern und den Grund für eine fristlose Kündigung somit beseitigen. Dafür wird immer eine angemessene Frist gesetzt.

Unterlässt der Schuldner das vertragswidrige Handeln nicht oder kommt einer bestimmten Handlung nicht nach, zu welcher er in der Abmahnung aufgefordert wurde, kommt es zum Verzug. Unter Umständen berechtigt das den Vermieter dazu, vom Mieter für den Verzug Schadensersatz zu verlangen. Das können beispielsweise Kosten für einen Rechtsanwalt sein.

Wie sich erahnen lässt, ist eine Abmahnung ausgehend vom Vermieter (oder auch Mieter) nahezu immer ein verpflichtender Bestandteil, wenn es um eine fristlose Kündigung geht. Laut Gesetz ist sie in den meisten Fällen unabdingbar.

Achtung: Eine Abmahnung durch den Vermieter ist nicht nur schriftlich, sondern auch in mündlicher Form gültig. Kommt es allerdings im Zuge einer Kündigung aus wichtigem Grund zu einer Gerichtsverhandlung, muss der Vermieter das Aussprechen der Abmahnung beweisen können. Da sich dies in der Regel recht schwierig gestaltet, sollten Vermieter also lieber immer auf Nummer sicher gehen und ein kurzes Schreiben verfassen.
Eine Abmahnung ist laut Mietrecht bei einer Pflichtverletzung des Mietvertrags möglich.
Eine Abmahnung ist laut Mietrecht bei einer Pflichtverletzung des Mietvertrags möglich.

Mietvertrag: Abmahnung und deren Vorgaben

  • Mehrere Vermieter bedeutet mehrere Unterschriften: Manchmal werden Wohnhäuser als Erbe von mehreren Personen verwaltet und vermietet. Wollen sie fristlos kündigen, muss dies und die vorherige Abmahnung von allen Hausbesitzern unterzeichnet werden. Andernfalls ist die Abmahnung an den Mieter nicht rechtskräftig. Ersatzweise kann auch eine Vollmacht für einen der Vermieter ausgestellt werden. Diese muss dem Schreiben im Original inklusive der Unterschriften aller Vermieter beigefügt werden.
  • Eine Abmahnung muss an alle Mieter der betreffenden Wohnung gerichtet sein: Auch hier kann sie ansonsten für unwirksam erklärt werden. Wer alles als Mieter eingetragen ist, können Sie dem gültigen Mietvertrag entnehmen.
  • Erteilen Sie als Vermieter die Abmahnung am besten immer per Einschreiben: So haben Sie im Streitfall einen schriftlichen Beweis für den tatsächlichen Eingang der Abmahnung beim Mieter.

Die Abmahnung im deutschen Mietrecht: Gesetze und Paragraphen

In Deutschland regelt vorwiegend das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) alle wichtigen Zusammenhänge in Bezug auf eine fristlose Kündigung oder auch eine damit verbundene Abmahnung.

So können Sie unter anderem im § 543 Abs. 3 BGB Folgendes nachlesen:

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

  1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
  2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
  3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

Damit sind alle Eventualitäten im Sinne einer Abmahnung abgedeckt. Sowohl Vermieter als auch Anwälte oder Richter können sich im Ernstfall darauf beziehen.

Abmahnung im Mietrecht: mögliche Gründe

Eine Abmahnung durch den Vermieter ist eine Option, wenn der Mieter gegen seine Pflichten als solcher verstößt.
Eine Abmahnung durch den Vermieter ist eine Option, wenn der Mieter gegen seine Pflichten als solcher verstößt.

Eine Abmahnung von einem Mieter kann vielfältige Gründe haben. Einige sind schwerwiegender Natur, andere können recht einfach beseitigt werden. Natürlich hängt dies auch immer davon ab, ob ein Mieter den Ernst der Lage einer Abmahnung versteht.

Um nur einige Beispiele für die Abmahnung von einem Mietverhältnis zu nennen: regelmäßige und andauernde Ruhestörung, Nichteinhalten des Putzdienstes im Hausflur, Mietrückstände oder verspätete und unregelmäßige Mietzahlungen, Störung des Hausfriedens oder auch die Vermüllung der Mietsache, die sich beispielsweise über Gestank schon bei den Nachbarn bemerkbar macht.

Abmahnung: Mögliche Muster für Mieter und Vermieter

Das A und O beim Schreiben einer Abmahnung ist es, detailliert genug zu formulieren. Um Ihnen diesen Schritt etwas zu vereinfachen, damit Sie auch nichts Wichtiges vergessen, haben wir für Sie nachfolgend die wichtigsten Dinge zusammengefasst, die in eine Abmahnung für den Mieter gehören:

  1. Beziehen Sie sich auf den Mietvertrag und nennen Sie die betreffende vertragliche Pflichtverletzung.
  2. Nennen Sie konkret das Wort „Abmahnung“.
  3. Binden Sie eine Frist ein, die der Mieter hat, um die Pflichtverletzung des Mietvertrags zu beseitigen.
  4. Erklären Sie, welches richtige Handeln erforderlich ist.
  5. Machen Sie den Mieter darauf aufmerksam, dass es negative Folgen hat, wenn sich nichts ändert, zum Beispiel eine fristlose Kündigung oder die Beauftragung einer Reinigungsfirma auf Kosten des Mieters. Hier sollte der Vermieter abwägen, ob die Verletzung der vertraglichen Pflichten wirklich so schwerwiegend ist, dass eine fristlose Kündigung notwendig ist.

Möchte beispielsweise der Vermieter einen Mieter abmahnen, sollte dieser immer darauf achten, dass der genaue Grund beziehungsweise der Verstoß vom Mietvertrag im Abmahnungsschreiben genannt wird. Als höfliche Bitte sollte auf diese Weise darauf hingewiesen werden, dass eine fristlose Kündigung erfolgt, wenn der betreffende Mieter sein Verhalten nicht ändert oder den Grund für eine fristlose Kündigung nicht beseitigt.

Achten Sie aber auf eine ausreichende Frist. Im Allgemeinen sollten Sie dafür – je nach Abmahnungsgrund – etwa zwei bis vier Wochen ansetzen.

So könnte zum Beispiel eine Abmahnung von einem Mietvertrag aussehen:

Betreff: Abmahnung wegen [Abmahnungsgrund] bezüglich der Wohnung [Adresse der betreffenden Mietwohnung]

Sehr geehrte(r) [Name des Mieters/der Mieter],

leider stellte ich fest, dass Sie [Vertragsverletzung nennen].

Trotz der Vereinbarungen im Mietvertrag, denen Sie mit Ihrer Unterschrift zugestimmt haben, kam es bereits mehrfach zu dieser Vertragsverletzung.

Dieses Verhalten ist nicht mehr tolerierbar. Aus diesem Grund mahne ich Sie hiermit ab. Gleichzeitig bitte ich Sie darum, für die Beseitigung der Pflichtverletzung zu sorgen.

Sollte sich an Ihrem Verhalten nichts ändern oder sorgen Sie nicht dafür, dass der Abmahnungsgrund beseitigt wird, weise ich Sie hiermit darauf hin, dass eine Kündigung erfolgen kann.

Hierfür setze ich Ihnen eine Frist von [Frist festlegen].

Mit freundlichen Grüßen

[Name des Vermieters]
[Unterschrift des Vermieters]

Nachfolgend finden Sie das Musterschreiben für eine Abmahnung auch als Word-Dokument und PDF-Datei:

Soll der Mieter eine Abmahnung bekommen, sind Muster häufig hilfreich.
Soll der Mieter eine Abmahnung bekommen, sind Muster häufig hilfreich.

Sollte eine Abmahnung aufgrund eines Mietrückstands erfolgen, ist es sinnvoll, die Daten der Zahlungen zu nennen, die zu spät überwiesen worden sind.

Fazit: Auch wenn es zum Teil kleinlich erscheint, sollten Sie sich penibel genau an alle Vorschriften halten und lieber einen Satz mehr in das Abmahnungsschreiben integrieren bevor dieses im Nachhinein für unwirksam erklärt wird und Sie das ganze Prozedere noch einmal von vorn beginnen können. Denn im Detail liegt manchmal eben der Teufel.

Bildnachweise: fotolia.com/© Axel Bueckert, fotolia.com/© reeel, istockphoto.com/agencyby, istockphoto.com/JanPietruszka

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Abmahnung: Wenn der Mieter kurz vor einer fristlosen Kündigung steht
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One thought on “Abmahnung: Wenn der Mieter kurz vor einer fristlosen Kündigung steht

  1. Kate W

    Super Artikel zum Thema Anwalt für Mietrecht. Meine Schwester hat auch erst vor kurzem darüber geredet und mir empfohlen mich mehr darüber zu informieren.

    Antworten

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