Immobilie richtig verkaufen: Was Sie beachten sollten

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 26. Juli 2021

Vorbereitung ist beim Immobilienverkauf wichtig

Immobilie verkaufen: Einige Tipps sollten Verkäufer hier beherzigen.
Immobilie verkaufen: Einige Tipps sollten Verkäufer hier beherzigen.

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, kommt einiges an Arbeit auf Sie zu. Allein die Vorbereitung für einen Immobilienverkauf nimmt einiges an Zeit in Anspruch. Sie müssen den Wert des Hauses oder Wohnung ermitteln lassen, damit Sie einen realistischen Kaufpreis verlangen können. Neben dem Gebäude oder der Wohnung an sich bzw. deren Ausstattung spielen auch das Alter der Immobilie sowie die Lage eine Rolle bei der Wertermittlung.

In folgendem Ratgeber erläutern wir, was Sie beim Ablauf beachten müssen, wenn Sie eine Immobilie privat verkaufen wollen, was bei der Zusammenarbeit mit einem Makler wichtig ist und welche Kosten bei einem Verkauf anfallen können.

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Das Wichtigste zum Thema „Immobilie verkaufen“

Was muss ich, wenn ich eine Immobilie verkaufen will, beim Ablauf beachten?

Beim Immobilienverkauf sollten Sie zunächst den Wert der Immobilie ermitteln, dann ein Exposé erstellen und den potentiellen Käufern eine Besichtigung ermöglichen. Was genau beim Ablauf wichtig ist, erfahren Sie hier. Zudem bietet die Checkliste einen Überblick zum Immobilienverkauf.

Was sind, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die Kosten?

Beim Immobilienverkauf fallen neben Notarkosten eventuell auch Ausgaben für den Makler und für das Wertgutachten an. Warum ein Notar, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, notwendig ist, lesen Sie hier.

Müssen Sie einen Immobilienverkauf versteuern?

Ob Sie eine Immobilie verkaufen und das kostenlos für Sie ist oder Steuern anfallen, hängt von der Nutzung bzw. dem Nutzungszeitraum ab. Kapitalertragssteuern können anfallen, wenn die Nutzung nach dem privaten Kauf weniger als zehn Jahre stattfand. Mehr dazu erläutern wir hier.

Wichtige Ratgeber zum Verlauf von Immobilien

→ Immobilienverrentung

Immobilie verkaufen: Mit oder ohne Makler?

Bevor Sie überhaupt beginnen, den Wert ihrer Immobilie zu ermitteln, sollten Sie entscheiden, ob Sie die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen oder nicht. Ein Makler kann Ihnen einiges an Arbeit annehmen. Das ist zum Beispiel dann von Vorteil, wenn Sie nur wenig Zeit zur Verfügung haben. Darüber hinaus kann ein Makler das Exposé und die Anzeige fachgerecht erstellen und auf die passende Zielgruppe ausrichten. Des Weiteren können die Preisverhandlungen über einen Makler von Vorteil sein.

Beim Immobilienverkauf ist die Wertermittlung besonders wichtig.
Beim Immobilienverkauf ist die Wertermittlung besonders wichtig.

Haben Sie eine Immobilie zu verkaufen, gehören die Maklerkosten zu de Aufwendungen, die Sie leisten müssen, wenn Sie diesen beauftragen. Wichtig ist, dass Sie die Leistungen des Maklers vertraglich festlegen und wissen, dass bei Erfüllung des Auftrags, Sie die Kosten tragen.

Die rechtliche Grundlage findet sich in § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Kann ein Makler einen Kaufinteressenten aufweisen und kommt ein Kaufvertrag zustande, darf für diese Leistung ein Lohn verlangt werden. Sind weitere Leistungen vertraglich vereinbart, sind auch diese zu entlöhnen, wenn der Makler diese erbringt.

Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, sollten Sie zudem auch beachten, dass es in Bezug auf die Maklerkosten keine Gebührenordnung gibt. Seit dem 23.12.2020 ist es nicht mehr möglich, die Maklerkosten nur vom Käufer tragen zu lassen. Üblich ist eine Aufteilung mit 50 Prozent der Kosten auf beide Seiten, also Verkäufer und Käufer. Die Provision des Maklers ist frei wählbar und kann unterschiedlich hohe Prozentsätze in Abhängigkeit vom Kaufpreis betragen.

Immobilienverkauf in Deutschland: So ist der Ablauf

Um eine Immobilie verkaufen zu können, benötigen Verkäufer diverse Unterlagen. Zu diesen gehören neben dem Grundbucheintrag für das Objekt auch der Grundrisse von diesem sowie der Energieausweis. Aus diesen Informationen und guten Fotos der Immobilie, die zu verkaufen ist, wird dann das Exposé erstellt. Je ausführlicher die Informationen in diesem sind, desto besser lässt sich ein Objekt bewerben und ein möglichst hoher Preis verhandeln.

Immobilienverkauf: Eine Checkliste zu den wichtigsten Schritten kann hilfreich sein.
Immobilienverkauf: Eine Checkliste zu den wichtigsten Schritten kann hilfreich sein.

Wollen Sie also die Immobilie verkaufen, ist die Wertermittlung ein wichtiger Schritt. Hierbei spielen bestimmte Kriterien eine Rolle. Das Alter des Hauses ist ebenso wichtig, wie der allgemeine Zustand, die Ausstattung sowie die Lage der Immobilie. Beim Verkaufen ist es eher nebensächlich, wie viel der Verkäufer einst bezahlt hat, es zählen der derzeitige Zustand und die Marktlage.

Wissen Sie nicht genau, ob Sie den Wert Ihrer Immobilie richtig einschätzen, empfiehlt es sich, dies von professionellen Stellen durchführen zu lassen. Schieße Sie über das Ziel hinaus, kann das durchaus großen Einfluss auf die Dauer des Verkaufs haben.

Im Exposé sollten Sie alle Vorzüge der Immobilie, die Sie verkaufen wollen, benennen und besondere Ausstattungs- oder Lagemerkmale hervorheben. Hat das Haus zum Beispiel einen Pool, liegt es an einem See, ist der Wald in der Nähe oder bietet es besondere Anbauten wie Garagen oder Wintergärten? All diese Merkmale sollten Sie benennen. Gemeinsam mit dem Exposé können Sie dann Anzeigen und Inserate schalten.

Anfragen der Interessenten kommen dann entweder direkt zu Ihnen oder werden durch den Makler bearbeitet. Im ersten Fall, wenn Sie die Immobilie verkaufen und privat handeln, müssen Sie damit rechnen, dass das Bearbeiten der Anfragen und Rückfragen einiges an Zeit in Anspruch nehmen kann.

Immobilienverkauf: Ablauf der Besichtigung

Ob Sie den Immobilienverkauf versteuern müssen, hängt von bestimmten Umständen ab.
Ob Sie den Immobilienverkauf versteuern müssen, hängt von bestimmten Umständen ab.

Aus den Anfragen der Interessenten können dann Besichtigungstermine entstehen. Ist es soweit, kann eine gute Vorbereitung wichtig sein. Sie sollten auf eventuelle Fragen potentieller Käufer zur Immobilie, die Sie verkaufen möchten, vorbereitet sein. Das Vereinbaren und die Durchführung der Termine fällt in Ihren Aufgabebereich, wenn Sie den Immobilienverkauf privat durchführen. Unterstützt Sie ein Makler, kann dieser die Termine vereinbaren und wahrnehmen.

Wichtig ist, dass das Haus und auch das Grundstück einen guten Eindruck machen – zumindest dann, wenn Sie einen guten und möglichst hohen Preis erzielen möchten. Zeigen Sie den Interessenten am besten alles was diese sehen möchten und seien Sie darauf vorbereitet, dass auch die Funktion bestimmter Ausstattungen geprüft wird. Eine Besichtigung ist schließlich dazu dar, die Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen.

Stellen sich Kaufinteressenten heraus, wird der Makler die Kaufkraft dieser überprüfen. Vollziehen Sie den Verkauf selbst, ist ein Nachweis der Zahlungsfähigkeit zwingend einzufordern.

Immobilie verkaufen: In Deutschland nur mit Notar

Bestätigt sich ein Käufer und weist dieser die Finanzierung nach, können Sie einen Kaufvertrag aufsetzen lassen. Dieser muss bei einem Immobilienkauf von einem Notar bestätigt werden. Die Beurkundung durch diesen ist Pflicht, sodass Sie hier mit weiteren Kosten rechnen müssen. Ist der Kaufvertrag unterschrieben, warten noch einige weitere Schritte auf Sie:

  • Änderung des Grundbucheintrags für die Immobilie durch Notar
  • Antrag auf Auflassungsvormerkung durch Notar
  • Nach Eingang des Kaufpreises Makler- und Notarkosten überweisen

Ob Sie, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, eine Steuer zahlen müssen, hängt von bestimmten Faktoren ab. Sind bei einer Vermietung zwischen Bau bzw. privatem Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen, fallen in der Regel die Kapitalertragsteuer an. Bei einem Immobilienverkauf liegt die Spekulationsfrist somit auch bei zehn Jahren. Haben Sie mehr als drei Jahre in der Immobilie gewohnt oder diese ausschließlich privat als Feriendomizil genutzt, fallen keine Steuern an.

Immobilie verkaufen: Checkliste als nützliche Übersicht

Laden Sie hier kostenlos die Checkliste für eine Besichtigung herunter!


Drucken Sie sich die Checkliste am besten aus und nehmen Sie diese mit zu den Besichtigungen. Sie können die Punkte dann auf dieser abhaken.


Checkliste für Besichtigungen (.pdf)

Quellen und weiterführende Links

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Immobilie richtig verkaufen: Was Sie beachten sollten
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3 thoughts on “Immobilie richtig verkaufen: Was Sie beachten sollten

  1. Pierre D

    Vielen Dank für den Beitrag zum Thema Immobilie richtig verkaufen. Mein Onkel möchte sein Haus in einigen Jahren verkaufen, da ihm der Unterhalt langsam zu aufwändig wird. Gut zu wissen, dass man sich beim Verkauf über die anfallenden Kosten bewusst sein muss.

  2. Natalie B

    Ich möchte meine Immobilie verkaufen und recherchiere aktuell, was alles für Aufgaben auf mich zukommen. Mir war gar nicht bewusst, dass neben dem Grundriss auch ein Energieausweis notwendig ist um ein passendes Exposé zu erstellen. Ich werde mal alles heraussuchen und hoffen, dass ich auch alle Unterlagen vorrätig habe.

  3. Günther L

    Danke für den Tipp, dass beim Immobilienverkauf neben Notarkosten eventuell auch Ausgaben für den Makler und für das Wertgutachten anfallen können. Mein Bruder möchte mithilfe eines Maklers seine Immobilie verkaufen. Ich werde ihm sagen, welche Kosten er noch einplanen muss.

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