Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 8. November 2020

Die Mietminderungsgründe sind zahlreich und es ist nahezu unmöglich, alle abzubilden. Denn wahrscheinlich gibt es so viele Gründe wie Mieter, die sich in ihrer eigenen Wohnung nicht mehr wohl fühlen. Ob Schimmel an den Wänden, Ungeziefer auf dem Balkon oder ein kompletter Ausfall der Heizungsanlage, die Gründe für eine Mietminderung sind in der Regel eine Belastung für jeden Mieter.

Das Wichtigstes zu den Gründen einer Mietminderung

Müssen für eine Mietminderung Gründe vorliegen?

Eine Mietminderung kann nur erfolgen, wenn es einen Grund für diese gibt. Ohne einen Schaden oder Mangel ist eine Minderung nicht möglich.

Was ist kein Grund für eine Mietminderung?

Haben Mieter den Mangel selbst verursacht, kann das eine Minderung der Miete nicht begründen. Auch wenn ein Mangel bereits bei Vertragsschluss bekannt war oder unerheblich ist, kann eine Minderung nicht geltend gemacht werden.

Welche Gründe kann es für eine Minderung geben?

Es gibt eine Vielzahl an Gründen für eine Mietminderung. Das kostenlose E-Book beinhalten einen Überblick zu möglichen Gründen sowie eine Mietminderungstabelle mit verschiedenen Urteilen.

Es gibt viele Gründe für eine Mietminderung.
Es gibt viele Gründe für eine Mietminderung.

Dabei ist auch vor Gericht der Einzelfall entscheidend und so mancher Grund wurde in der ersten Instanz ablehnt und in der zweiten bestätigt. Die individuellen Umstände sind maßgeblich. Doch welche Gründe für eine Mietkürzung sind gerechtfertigt und welche nicht? Jeder Mieter steht bei dieser Frage vor einer Flut von Informationen und vor allem Urteilen, wobei es nicht immer leicht ist, diese zu verstehen und auf die eigene Situation anzuwenden.

Im folgenden Ratgeber erhalten Sie einen kurzen Überblick über all jene Gründe, die zur Mietminderung berechtigt haben. Außerdem erfahren Sie, was es zu beachten gilt, wenn ein Mangel in Ihrer Wohnung auftritt, den Sie zum Anlass für eine Minderung nehmen möchten. Denn grundsätzlich sollten für eine Mietminderung immer Gründe vorliegen.

Allgemein: Wann kann ein Mangel zur Mietminderung führen?

Wie erwähnt, sind die Gründe für eine Mietminderung vielfältig. Allen gemein sollte jedoch sein, dass sie einen erheblichen Mangel in der Mietwohnung darstellen, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache maßgeblich einschränkt. Ist dies der Fall, mindert sich die Miete gemäß § 536 Bürgerliches Gesetzbuch automatisch.

Die Gründe zur Mietminderung sollten erheblich sein und nicht vom Mieter selbst verschuldet.
Die Gründe zur Mietminderung sollten erheblich sein und nicht vom Mieter selbst verschuldet.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass kein Mietminderungsgrund vorliegt, wenn Sie als Mieter für den Schaden verantwortlich sind. Auch soziale- oder ortsübliche Gegebenheiten sind von einer Mietkürzung ebenso auszuschließen wie Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko gehören.

Ganz entscheidend ist für eine gerechtfertigte Mietminderung, dass der Sachmangel eine klare Abweichung vom vereinbarten Zustand bewirkt. Dieser kann entweder qualitativer oder quantitativer Natur sein. Bei der Quantität handelt es sich überwiegend um eine zu geringe Wohnfläche, welche die Miete mindern kann. Qualitative Sachmängel umfassen die gängigen Gründe für eine Mietminderung wie Schimmel, Warmwasser- oder Heizungsausfall sowie Lärmbelästigung oder undichte Fenster.

Wichtig! Es liegt KEIN Grund für eine Mietminderung vor, wenn der Mangel unerheblich ist. Die Beurteilung dessen ist nicht immer leicht und es ist ratsam, sich in einem solchen Falle, an den zurückliegenden Urteilen der Rechtsprechung zu orientieren sowie an den sogenannten Mietminderungstabellen. Diese enthalten einige Informationen zu den Mängeln sowie zur Mietminderungsquote.

Mietminderungstabellen – Mietminderungsgründe in einer Liste

Sollten Sie sich unsicher sein, wann und wie Sie im Zweifelsfall, die Miete kürzen können, sind Mietminderungstabellen zu empfehlen. Bedenken Sie jedoch dabei, dass diese lediglich verschiedene Einzelfälle abbilden und private sowie unverbindliche Listen sind.

Eine pauschale Antwort finden Sie für den Bereich der Minderung nicht. Zudem wurde auch noch keine allgemeingültige für alle Mietminderungsgründe geltende Tabelle vom Gesetzgeber herausgegeben.

Wichtig! In gerichtlichen Verhandlungen werden in den meisten Fällen unterschiedliche Mängel und damit Gründe für eine Mietminderung gleichzeitig besprochen und vom Mieter vorgebracht. Das bedeutet, dass auch diesbezüglich jede Minderungstabelle mit Vorsicht zu genießen ist. Es bedarf einer umfassenden Einschätzung der eigenen Situation Ihrerseits, um die richtige Höhe der Mietminderung festzulegen. Dabei sollte der Blick in den Mietvertrag nicht vernachlässigt werden.

Welche Mängel sind möglich? – Beispiele

Auch mehrere Mietminderungsgründe können vor Gericht gleichzeitig behandelt werden.
Auch mehrere Mietminderungsgründe können vor Gericht gleichzeitig behandelt werden.

Im nachstehenden Abschnitt finden Sie diverse Gründe für eine Mietminderung. Dabei geht es zunächst darum, aufzuzeigen, welche Mängel eventuell auftreten könnten. An dieser Stelle wurden die Mängel in Kategorien zusammengefasst, die wohl am häufigsten beanstandet werden. Denn nicht immer ist für eine Mietminderung der Grund so eindeutig.

Eine Wechselwirkung ist oft nicht auszuschließen. Zudem kann ein Mangel einen anderen Schaden begründen. So kann es sein, dass feuchte Wände einen Mangel darstellen und infolge weiterer Umstände zu einer massiven Schimmelbildung führen können. Dann muss unter anderem vor Gericht geklärt werden, was genau zur Mietminderung geführt hat und ob eine zeitnahes Eingreifen durch den Mieter oder Vermieter die Entstehung des Schimmels hätte verhindern können.

Feuchtigkeit und Schimmel

  • Eindringen von Regenwasser durch undichtes Dach oder Fenster
  • Schimmelbildung nach Einbau von Isolierglasfenstern
  • Neubaufeuchtigkeit führt zur Schimmelbildung
  • Risse im Mauerwerk verursachen feuchte Wände
  • Wärmebrücken führen zum Schimmelbefall
  • falsches Heiz- und Lüftungsverhalen des Mieters (eine Mietminderung ist eher ausgeschlossen)
  • feuchter Keller
  • feuchte Wände führen zur Schimmelbildung an den Möbeln

Lärmbelästigung

Ein Mietminderungsgrund ist unter anderem Lärmbelästigung.
Ein Mietminderungsgrund ist unter anderem Lärmbelästigung.
  • Baulärm durch benachbarte Baustelle
  • Lärm durch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Haus
  • zu laute Musik durch Musikanlage der Nachbarn
  • lautstark streitende Nachbarn
  • Störung der nächtlichen Ruhezeiten
  • Klopfgeräusche im Heizkörper
  • zu laute Aufzuganlage
  • Gebrauch der Waschmaschine während der Nachtruhe
  • Party – Musik und laute Partygäste im Hausflur
  • schlechte Isolierung oder Trittschalldämmung
  • Hundegebell

Ausfall von Strom, Heizungsanlage oder Warmwasser

  • kompletter Ausfall der Heizung, besonders gravierend in den Wintermonaten
  • Heizungsausfall im Schlaf- oder Kinderzimmer
  • keine Wohlfühltemperaturen im Wohnzimmer möglich, weniger als 20°C
  • kein Warmwasser in der Nacht
  • Ausfall des Wasserboilers im Badezimmer
  • genereller Ausfall der Warmwasserversorgung in der gesamten Wohnung
  • rostiges Wasser
  • Warmwasser kommt erst nach mehr als einer Minute aus der Leitung
  • nur kaltes Duschen möglich
  • vollständiger Ausfall der Stromversorgung
  • mehrere Steckdosen funktionieren nicht
  • defekte Lichtschalter

Allgemeine Tabelle: Gründe für die Mietminderung in einer Liste

MangelHöheUrteil
Vermieter händigt Schlüssel nicht aus (Wohnungstür)100%OLG Düsseldorf ZMR 2005, 710
erhebliche Durchfeuchtung von Küche, Wohn- und Schlafzimmer, modriger Geruch und Schimmelpilzbefall80% LG Berlin GE 1991, 625
aufsteigende Feuchtigkeit in gesamter Wohnung60%AG Bad Vilbel Az. 3 b C 52/96
Heizungsausfall im Sommer (13° bis 17,5°C Außentemperatur)50%AG Waldbröl WuM 1981, 8
Gerüst vor Dachgeschosswohnung, inkl. Dacharbeiten50%BGH Urteil vom 12.12.2012, Az. VIII ZR 181/12
Durchfeuchtung von Wänden und Teppichboden in einem Einzimmer-Appartement50%LG Dresden Az. 4 S 0151/02
erhebliche Feuchtigkeitsbildung nach Fenstermodernisierung ohne Hinweis auf geändertes Raumklima durch den Vermieter42% LG Lübeck, Urteil vom 09.01.1990 - 14, 60/89
Wassereinbruch - während eines Monats uneingeschränkte Nutzung der gewerblichen Räume nicht möglich40%LG München I, Urteil vom 13.11.1985 - 15 S 11147/85
Tropfwasser von der Zimmerdecke mit Durchfeuchtung des Teppichs30 bis 50%AG Leverkusen WuM 1980,163 / AG Kiel: WuM 1980, 235
Feuchtigkeit und Schimmelpilzbefall infolge von Rissen in der Wand30%LG Hamburg ZMR 2004, 41
Feuchtigkeit und Schimmelbefall von 8 Zimmern in einem Einfamilienhaus aufgrund undichter Fenster30%AG Hamburg, Urteil vom 09.01.1979 - 42 C 634/76, WM 1979, 103
Schimmel und Feuchtigkeit in der Küche30%LG Karlsruhe, Urteil vom 14.07.1998 - 8 O 208/98
unzureichende Beheizung mit einer Raumtemperatur von 15°C25%AG Berlin-Neukölln, Az. 10 C 557/84
Durchfeuchtung der Fensterfront und Teile der Decke im Wohn- und Schlafzimmer durch eindringende Feuchtigkeit über das Dach25%Mietminderung VG Berlin GE 1984, 183
Wasserschäden an Wohnzimmerdecke und an Wänden mit optischer Beeinträchtigung25%AG Aachen, Urteil vom 05.04.1973 - 15 C 417/71, WM 1974, S. 44
Wohnung kann nicht abgeschlossen werden und eine Trennwand zum Hausflur fehlt25%LG Düsseldorf WuM 1973, 187
Wärmeverlust aufgrund einer mangelnden Dachisolierung (in Dachgeschosswohnungen ist ein Wärmeverlust von 20% normal, darüber hinaus ein Mangel)25%LG Frankfurt WuM 1987, 119
eindringende Feuchtigkeit in Wohn- und Schlafzimmer durch das Dach25% Mietminderung VG Berlin GE 1984, 183
10. Etage + Fahrstuhlausfall (16 Tage)20%AG Berlin-Mitte, Urteil vom
19.4.2007, 10 C 24/07
Baulärm durch Sanierungsmaßnahmen im Nebenhaus20%KG Berlin NZM 2000, 40
Regenwasser dringt durch Dachhaut eines Flachdachs ein20%OLG Düsseldorf DWW 2001, 270
Gerüst und Bauarbeiten am Haus20%AG Wiesbaden Urteil vom 25.06.2012, Az. 93 C 2696/11
6. Etage + Fahrstuhlausfall (16 Tage)15%AG Berlin-Mitte, Urteil vom
19.4.2007, 10 C 24/07
Einrüstung mit Plastikfolie - Verdunkelung der Wohnung15%AG Mainz Urteil vom 28.11.1996, Az 10 C 49/96
Großbaustelle, zum Teil nachts12%AG Hamburg ZMR 2003, 746
Heizverlust von 60%10 bis 15%OLG Düsseldorf WuM 1984, 54
Stemmarbeiten im Gebäude10%AG Köln, Urteil vom 26.10.1982 - 212 C 210/82
4. Etage + Fahrstuhlausfall10%AG Charlottenburg, Urteil vom
15.12.1989, Az. 2 C 484/89
Feuchtigkeit im Neubau, neu verputzt10% LG lübeck WuM 1988, 351
Ausfall von Gegensprech- und Klingelanlage10%AG Rostock, Urteil vom 30.09.1998, Az. 41 C 183/98
Thermostatventile sind fehlerhaft8%LG Berlin ZMR 2003, 487
5. Etage + Fahrstuhlausfall7,5%AG Bremen, Urteil vom
04.12.1986, Az. 10 C 300/86
Lärm und Staub durch Abriss sowie Neubau auf einem Nachbargrundstück6%LG Frankfurt ZMR 2007, 699
Haustür kann nicht abgeschlossen werden5%AG Köln WM 1978, 126
defekte Klingel- und Gegensprechanlage im Dachgeschoss5%LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 31.01.2012 - Az. 1 T 16/12
defekte Sprech- und Schließanlage der Haustür5% LG Berlin, Urteil vom 13.10.1980, Az. 61 S 171/80
defekte Klingelanlage5%LG Berlin, Urteil vom 14.09.2006, Az. 62 S 90/06
Einrüstung - wenig Licht und Beeinträchtigung der Lüftung5%LG Berlin Urteil vom 12.04.1994, Az. 63 S 439/93
feuchter Keller5%AG Düren WuM 1983, 30
2. Etage + Fahrstuhlausfall wegen Bauarbeiten3%AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom
15.01.2014, Az. 2 C 207/13
defekte Haustür3%AG Berlin-Neukölln MM 1988, 151
Besucher über die Gegensprechanlage nicht zu hören3%LG Berlin, Urteil vom 18.11.2004, Az. 67 S 173/07
Durchfeuchtungsschäden aufgrund eines undichten Dachs2%LG Hannover, Urteil vom 15.04.1994, Az. 9 S 211/93
sichtbare Wasserflecken in der Wohnung2%LG Hannover WuM 1994, 463
einfache Türbeschläge anstelle von Sicherheitsbeschlägen0%LG Freiburg WM 1988, 263
Baugerüst - Verdunkelung der Küche und Speisekammer0%LG Berlin Urteil vom 05.10.2006, Az. 63 S 194/06
Haustür in der Nacht nicht abgeschlossen0%LG Berlin, Urteil vom 21.04.2008, Az. 63 S 210/07
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Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?
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9 thoughts on “Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?

  1. D. Ulrich

    Zwei bis dreimal die Woche erhöhte Geruchsbelästigung im Bab (Gülle) ist nur mit langem Lüften über alle Räume stundenlang erträglich

    Antworten
  2. M.,Andreas

    Im Juni 2019 wurde uns durch die Hausverwaltung,im Auftrag des Gesundheitsamtes Marzahn-hellersdorf mitgeteilt,das bei Wasserprobentests in Unserem Haus,[von der Redaktion entfernt] eine sehr hohe Legionellenbelastung festgestellt wurde. Auf Grund dessen wurde ein generelles Duschverbot ausgesprochen. eine Gas-Wasser-Heizungsfürma wurde Beauftragt sich um dieses Problem Zu kümmern. Die Warmwassertemperatur wurde reguliert,so das jetzt die Wassertemperatur bei ca.60 grad Celsius in den einzelnen Wohnungen beträgt. Nach meinen Anraten wurden nach ca. 15 Tagen Duschbrauseköpfe mit Legionellenfilter bereitgestellt um das Wir wenigstens wieder eingeschrängt die Dusche benutzen konnten. Die Brauseköpfe wurden nach ca. 62 Tagen erneuert,weil in einigen Wohnungen weiterhin,nach erneuten Wasserprobentest eine viel zu Grosse Legionellenbelastung festgestellt wurde. Das Problem ist bis Heute nicht endgültig behoben. Welche Möglichkeiten der Mietminderung habe ich und ab wann kann ich diese vornehmen. Eine etwaige Mietminderung wurde der Hausverwaltung gleich im Juni 2019 mitgeteilt. In welcher Höhe sollte eine Mietminderung vorgenommen werden.

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    1. mietrecht.com

      Hallo M.,Andreas,

      ist die vertraglich vereinbarte Nutzung der Mietsache nicht oder nur eingeschränkt möglich, besteht die Option der Mietminderung. Die Höhe dieser lässt sich jedoch pauschal nicht benennen und hängt vom Einzelfall ab. Mietminderungstabellen können einen Überblick über mögliche Prozentsätze bieten, allerdings ist die rechtliche Beratung bei einem Anwalt oder dem Mieterverein empfehlenswert. Falsch angesetzte Minderungsbeträge können ein Kündigungsgrund darstellen.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  3. Renate S

    Den Mieter über uns ist der Wasserschlauch an der spüle geplatzt. Unser Wohnzimmer können wir jetzt nicht mehr benutzen. Mussten die ganze Möbel raus machen. Im Moment steht eine trocknungs Maschine im Wohnzimmer. Was können wir machen.

    Antworten
  4. C. Rennig

    Bei mir wird im Juli der Balkon gemacht bzw. sowas wie eine Dachrinne. Dieser soll dann 1-2 Wochen nicht mehr nutzbar sein und die 1×1 m große Fliesen vom Boden sollen in mein Wohnzimmer gelegt werden, sowie alle Balkonmöbel und Pflanzen. Obwohl es möglich wäre auch von außen ein Gerüst aufzustellen (ist im 1. im Stock) und man das Geländer abzuschrauben könnte, soll es von innen gemacht werden. Also muss ich zu dieser Zeit Zuhause sein und auch meine Balkontüre ist dann immer offen. Wohnzimmer ist nicht mehr voll nutzbar und auch Verletzungsgefahr durch die Fliesen. Warum kann man das nicht von außen machen und vor allem auch im Herbst, da es schon seit 1 Jahr bekannt ist, dass das gemacht werden soll? Was kann ich tun?

    Vielen Dank.

    C. Rennig

    Antworten
  5. M. Busch

    Guten Tag,

    wir sind drei Mietparteien im Haus, eine fällt aus dem Rahmen, lässt den Hund im Haus und Garten sein Geschäft machen – im Garten räumen sie es nicht einmal weg – , vorher die Katzen, die sie offiziell nicht mehr haben, was aber nicht stimmt. Die beiden anderen Parteien sollen sich die Gartenarbeit teilen (mit mir wurde beim Einzug nichts abgesprochen, ich nutze ihn aber auch nicht), wobei die ‚schwierige‘ Mietpartei nichts tut, weil sie damit angeblich nichts am Hut hätten, aber Gartenmöbel besorgt und auch im Garten stehen hat. Sie mähen aber dennoch keinen Rasen. Mülltrennung scheint es bei ihnen nicht zu geben, ihre Mülltüten stecken sie in die Tonne, die grad in Reichweite steht. An der Hausordnung beteiligen sie sich nicht.

    Meine normaleren Nachbarn und ich sind mehr als verärgert – meist bekomme ich von ihnen das letzte Update mit Fotos. Ich möchte die nächste Miete unter Vorbehalt überweisen – eine Mietminderung will ich eigentlich nicht anvisieren, aber der Vermieter sollte den schwierigen Nachbarn ein für alle Mal klare Verhaltensregeln kommunizieren. Nach dem Durchlesen dieser Webseite scheint es sinnvoll, ihm noch einmal die Probleme zusammengefasst zu übermitteln, bevor ich die nächste Miete – unter Vorbehalt – überweise.
    Haben Sie hier Empfehlungen?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe im Vorfeld.

    Mit freundlichen Grüßen

    Antworten
  6. Wenzl

    Dir einen Wasserschaden aus der Oberwohnung laufen nun zwei Bautrocker mit ca 70 Dezibel in meiner Wohnung.

    Ich möchte die Miete mindern aufgrund der Lärmbelastung und der Feuchtigkeit

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  7. Antonia

    Mängel werden trotz Anzeige (15.5.2020) bei Hausverwaltung nicht beseitigt, es ist ein Erstbezug nach Neubau:
    – Verfugung löst sich an Toiletten und Waschbecken
    -Duschfugen zT gebrochen, gelöst oder nicht vorhanden
    – Malerarbeiten teilweise fehlerhaft oder unsauber
    wir nutzen derzeit nur eins der zwei Bäder zum duschen, das andere um auf die Toilette zu gehen, aus Angst vor Wasserschaden/ Lösung der Verfugung etc.

    Dazu finde ich leider nichts in der Liste. Ist das so speziell, dass wir anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen sollten?

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  8. Marie N Gr

    Mein Badezimmer wurde komplett “ausgeräümt – Badewanne, Toilette Kacheln etc alles raus. Es wurde festgestellt, dass der Wannenabfluss offensichtlich seit Jahren undicht war – der darunter liegende Holzboden ist total vermodert. Das darunter liegende Bad ist schon seit Jahren durchnässt und verschimmelt eswurde nichts daran getan im Gegenteil! Im letzten Jahr war ein Handwerker in meinem Bad – er meinte es ist alles in Ordnung von dort käme die Nässe in der unteren Wohnung nicht. Die Handwerker, die eigentlich nur die Toilette auswechseln wollten haben den Schaden entdeckt. Man sagte mir, dass ich Glück gehabt habe, nicht “durchgebrochen” zu sein.
    sie haben, wie erwähnt, alles rausgenommen und nun habe ich keine Möglichkeit zur Toilette zu gehen, mich zu waschen oder die Waschmaschine zu benutzen(sie steht auf dem Flur) ich habe den Schlüssel zur unteren Wohnung bekommen zu dem Bad das unter dem meinen liegt. Ich kann nicht gut laufen – muss dadür eine ganze Etage hinuntersteigen und das Bad, ist auch noch nicht fertig die Wände aufgeschlagen die abgehängte Decke raus,- liegt unter meinem angeblich einsturtzgefährdetem und hat weder Heizung noch warmes Wasser – dort soll ich jetzt duschen und die Toilette benutzen!
    Nun soll mit der Reparatur meines Bades erst begonnen werden, wenn die Versicherung ( Nicht meine, denn ich bin für den Schaden erwiesenermaßen nicht verantwortlich.) die Bezahlung zusagt! Dr Vrmieter ist jetzt nicht mehrerreichbar … Und was mach ich jetzt?

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