Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?

Die Mietminderungsgründe sind zahlreich und es ist nahezu unmöglich, alle abzubilden. Denn wahrscheinlich gibt es so viele Gründe wie Mieter, die sich in ihrer eigenen Wohnung nicht mehr wohl fühlen. Ob Schimmel an den Wänden, Ungeziefer auf dem Balkon oder ein kompletter Ausfall der Heizungsanlage, die Gründe für eine Mietminderung sind in der Regel eine Belastung für jeden Mieter.

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Inhalt:

  • Interessante Infos zur Mietminderung im Überblick.
  • Die häufigsten Mietminderungsgründe.
  • Eine umfangreiche Mietminderungstabelle inkl. Urteile.

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Es gibt viele Gründe für eine Mietminderung.
Es gibt viele Gründe für eine Mietminderung.

Dabei ist auch vor Gericht der Einzelfall entscheidend und so mancher Grund wurde in der ersten Instanz ablehnt und in der zweiten bestätigt. Die individuellen Umstände sind maßgeblich. Doch welche Gründe für eine Mietkürzung sind gerechtfertigt und welche nicht? Jeder Mieter steht bei dieser Frage vor einer Flut von Informationen und vor allem Urteilen, wobei es nicht immer leicht ist, diese zu verstehen und auf die eigene Situation anzuwenden.

Im folgenden Ratgeber erhalten Sie einen kurzen Überblick über all jene Gründe, die zur Mietminderung berechtigt haben. Außerdem erfahren Sie, was es zu beachten gilt, wenn ein Mangel in Ihrer Wohnung auftritt, den Sie zum Anlass für eine Minderung nehmen möchten. Denn grundsätzlich sollten für eine Mietminderung immer Gründe vorliegen.

Allgemein: Wann kann ein Mangel zur Mietminderung führen?

Wie erwähnt, sind die Gründe für eine Mietminderung vielfältig. Allen gemein sollte jedoch sein, dass sie einen erheblichen Mangel in der Mietwohnung darstellen, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache maßgeblich einschränkt. Ist dies der Fall, mindert sich die Miete gemäß § 536 Bürgerliches Gesetzbuch automatisch.

Die Gründe zur Mietminderung sollten erheblich sein und nicht vom Mieter selbst verschuldet.
Die Gründe zur Mietminderung sollten erheblich sein und nicht vom Mieter selbst verschuldet.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass kein Mietminderungsgrund vorliegt, wenn Sie als Mieter für den Schaden verantwortlich sind. Auch soziale- oder ortsübliche Gegebenheiten sind von einer Mietkürzung ebenso auszuschließen wie Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko gehören.

Ganz entscheidend ist für eine gerechtfertigte Mietminderung, dass der Sachmangel eine klare Abweichung vom vereinbarten Zustand bewirkt. Dieser kann entweder qualitativer oder quantitativer Natur sein. Bei der Quantität handelt es sich überwiegend um eine zu geringe Wohnfläche, welche die Miete mindern kann. Qualitative Sachmängel umfassen die gängigen Gründe für eine Mietminderung wie Schimmel, Warmwasser- oder Heizungsausfall sowie Lärmbelästigung oder undichte Fenster.

Wichtig! Es liegt KEIN Grund für eine Mietminderung vor, wenn der Mangel unerheblich ist. Die Beurteilung dessen ist nicht immer leicht und es ist ratsam, sich in einem solchen Falle, an den zurückliegenden Urteilen der Rechtsprechung zu orientieren sowie an den sogenannten Mietminderungstabellen. Diese enthalten einige Informationen zu den Mängeln sowie zur Mietminderungsquote.

Mietminderungstabellen – Mietminderungsgründe in einer Liste

Sollten Sie sich unsicher sein, wann und wie Sie im Zweifelsfall, die Miete kürzen können, sind Mietminderungstabellen zu empfehlen. Bedenken Sie jedoch dabei, dass diese lediglich verschiedene Einzelfälle abbilden und private sowie unverbindliche Listen sind.

Eine pauschale Antwort finden Sie für den Bereich der Minderung nicht. Zudem wurde auch noch keine allgemeingültige für alle Mietminderungsgründe geltende Tabelle vom Gesetzgeber herausgegeben.

Wichtig! In gerichtlichen Verhandlungen werden in den meisten Fällen unterschiedliche Mängel und damit Gründe für eine Mietminderung gleichzeitig besprochen und vom Mieter vorgebracht. Das bedeutet, dass auch diesbezüglich jede Minderungstabelle mit Vorsicht zu genießen ist. Es bedarf einer umfassenden Einschätzung der eigenen Situation Ihrerseits, um die richtige Höhe der Mietminderung festzulegen. Dabei sollte der Blick in den Mietvertrag nicht vernachlässigt werden.

Welche Mängel sind möglich? – Beispiele

Auch mehrere Mietminderungsgründe können vor Gericht gleichzeitig behandelt werden.
Auch mehrere Mietminderungsgründe können vor Gericht gleichzeitig behandelt werden.

Im nachstehenden Abschnitt finden Sie diverse Gründe für eine Mietminderung. Dabei geht es zunächst darum, aufzuzeigen, welche Mängel eventuell auftreten könnten. An dieser Stelle wurden die Mängel in Kategorien zusammengefasst, die wohl am häufigsten beanstandet werden. Denn nicht immer ist für eine Mietminderung der Grund so eindeutig.

Eine Wechselwirkung ist oft nicht auszuschließen. Zudem kann ein Mangel einen anderen Schaden begründen. So kann es sein, dass feuchte Wände einen Mangel darstellen und infolge weiterer Umstände zu einer massiven Schimmelbildung führen können. Dann muss unter anderem vor Gericht geklärt werden, was genau zur Mietminderung geführt hat und ob eine zeitnahes Eingreifen durch den Mieter oder Vermieter die Entstehung des Schimmels hätte verhindern können.

Feuchtigkeit und Schimmel

  • Eindringen von Regenwasser durch undichtes Dach oder Fenster
  • Schimmelbildung nach Einbau von Isolierglasfenstern
  • Neubaufeuchtigkeit führt zur Schimmelbildung
  • Risse im Mauerwerk verursachen feuchte Wände
  • Wärmebrücken führen zum Schimmelbefall
  • falsches Heiz- und Lüftungsverhalen des Mieters (eine Mietminderung ist eher ausgeschlossen)
  • feuchter Keller
  • feuchte Wände führen zur Schimmelbildung an den Möbeln

Lärmbelästigung

Ein Mietminderungsgrund ist unter anderem Lärmbelästigung.
Ein Mietminderungsgrund ist unter anderem Lärmbelästigung.
  • Baulärm durch benachbarte Baustelle
  • Lärm durch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Haus
  • zu laute Musik durch Musikanlage der Nachbarn
  • lautstark streitende Nachbarn
  • Störung der nächtlichen Ruhezeiten
  • Klopfgeräusche im Heizkörper
  • zu laute Aufzuganlage
  • Gebrauch der Waschmaschine während der Nachtruhe
  • Party – Musik und laute Partygäste im Hausflur
  • schlechte Isolierung oder Trittschalldämmung
  • Hundegebell

Ausfall von Strom, Heizungsanlage oder Warmwasser

  • kompletter Ausfall der Heizung, besonders gravierend in den Wintermonaten
  • Heizungsausfall im Schlaf- oder Kinderzimmer
  • keine Wohlfühltemperaturen im Wohnzimmer möglich, weniger als 20°C
  • kein Warmwasser in der Nacht
  • Ausfall des Wasserboilers im Badezimmer
  • genereller Ausfall der Warmwasserversorgung in der gesamten Wohnung
  • rostiges Wasser
  • Warmwasser kommt erst nach mehr als einer Minute aus der Leitung
  • nur kaltes Duschen möglich
  • vollständiger Ausfall der Stromversorgung
  • mehrere Steckdosen funktionieren nicht
  • defekte Lichtschalter

Allgemeine Tabelle: Gründe für die Mietminderung in einer Liste

MangelHöheUrteil
Vermieter händigt Schlüssel nicht aus (Wohnungstür)100%OLG Düsseldorf ZMR 2005, 710
erhebliche Durchfeuchtung von Küche, Wohn- und Schlafzimmer, modriger Geruch und Schimmelpilzbefall80% LG Berlin GE 1991, 625
aufsteigende Feuchtigkeit in gesamter Wohnung60%AG Bad Vilbel Az. 3 b C 52/96
Heizungsausfall im Sommer (13° bis 17,5°C Außentemperatur)50%AG Waldbröl WuM 1981, 8
Gerüst vor Dachgeschosswohnung, inkl. Dacharbeiten50%BGH Urteil vom 12.12.2012, Az. VIII ZR 181/12
Durchfeuchtung von Wänden und Teppichboden in einem Einzimmer-Appartement50%LG Dresden Az. 4 S 0151/02
erhebliche Feuchtigkeitsbildung nach Fenstermodernisierung ohne Hinweis auf geändertes Raumklima durch den Vermieter42% LG Lübeck, Urteil vom 09.01.1990 - 14, 60/89
Wassereinbruch - während eines Monats uneingeschränkte Nutzung der gewerblichen Räume nicht möglich40%LG München I, Urteil vom 13.11.1985 - 15 S 11147/85
Tropfwasser von der Zimmerdecke mit Durchfeuchtung des Teppichs30 bis 50%AG Leverkusen WuM 1980,163 / AG Kiel: WuM 1980, 235
Feuchtigkeit und Schimmelpilzbefall infolge von Rissen in der Wand30%LG Hamburg ZMR 2004, 41
Feuchtigkeit und Schimmelbefall von 8 Zimmern in einem Einfamilienhaus aufgrund undichter Fenster30%AG Hamburg, Urteil vom 09.01.1979 - 42 C 634/76, WM 1979, 103
Schimmel und Feuchtigkeit in der Küche30%LG Karlsruhe, Urteil vom 14.07.1998 - 8 O 208/98
unzureichende Beheizung mit einer Raumtemperatur von 15°C25%AG Berlin-Neukölln, Az. 10 C 557/84
Durchfeuchtung der Fensterfront und Teile der Decke im Wohn- und Schlafzimmer durch eindringende Feuchtigkeit über das Dach25%Mietminderung VG Berlin GE 1984, 183
Wasserschäden an Wohnzimmerdecke und an Wänden mit optischer Beeinträchtigung25%AG Aachen, Urteil vom 05.04.1973 - 15 C 417/71, WM 1974, S. 44
Wohnung kann nicht abgeschlossen werden und eine Trennwand zum Hausflur fehlt25%LG Düsseldorf WuM 1973, 187
Wärmeverlust aufgrund einer mangelnden Dachisolierung (in Dachgeschosswohnungen ist ein Wärmeverlust von 20% normal, darüber hinaus ein Mangel)25%LG Frankfurt WuM 1987, 119
eindringende Feuchtigkeit in Wohn- und Schlafzimmer durch das Dach25% Mietminderung VG Berlin GE 1984, 183
10. Etage + Fahrstuhlausfall (16 Tage)20%AG Berlin-Mitte, Urteil vom
19.4.2007, 10 C 24/07
Baulärm durch Sanierungsmaßnahmen im Nebenhaus20%KG Berlin NZM 2000, 40
Regenwasser dringt durch Dachhaut eines Flachdachs ein20%OLG Düsseldorf DWW 2001, 270
Gerüst und Bauarbeiten am Haus20%AG Wiesbaden Urteil vom 25.06.2012, Az. 93 C 2696/11
6. Etage + Fahrstuhlausfall (16 Tage)15%AG Berlin-Mitte, Urteil vom
19.4.2007, 10 C 24/07
Einrüstung mit Plastikfolie - Verdunkelung der Wohnung15%AG Mainz Urteil vom 28.11.1996, Az 10 C 49/96
Großbaustelle, zum Teil nachts12%AG Hamburg ZMR 2003, 746
Heizverlust von 60%10 bis 15%OLG Düsseldorf WuM 1984, 54
Stemmarbeiten im Gebäude10%AG Köln, Urteil vom 26.10.1982 - 212 C 210/82
4. Etage + Fahrstuhlausfall10%AG Charlottenburg, Urteil vom
15.12.1989, Az. 2 C 484/89
Feuchtigkeit im Neubau, neu verputzt10% LG lübeck WuM 1988, 351
Ausfall von Gegensprech- und Klingelanlage10%AG Rostock, Urteil vom 30.09.1998, Az. 41 C 183/98
Thermostatventile sind fehlerhaft8%LG Berlin ZMR 2003, 487
5. Etage + Fahrstuhlausfall7,5%AG Bremen, Urteil vom
04.12.1986, Az. 10 C 300/86
Lärm und Staub durch Abriss sowie Neubau auf einem Nachbargrundstück6%LG Frankfurt ZMR 2007, 699
Haustür kann nicht abgeschlossen werden5%AG Köln WM 1978, 126
defekte Klingel- und Gegensprechanlage im Dachgeschoss5%LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 31.01.2012 - Az. 1 T 16/12
defekte Sprech- und Schließanlage der Haustür5% LG Berlin, Urteil vom 13.10.1980, Az. 61 S 171/80
defekte Klingelanlage5%LG Berlin, Urteil vom 14.09.2006, Az. 62 S 90/06
Einrüstung - wenig Licht und Beeinträchtigung der Lüftung5%LG Berlin Urteil vom 12.04.1994, Az. 63 S 439/93
feuchter Keller5%AG Düren WuM 1983, 30
2. Etage + Fahrstuhlausfall wegen Bauarbeiten3%AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom
15.01.2014, Az. 2 C 207/13
defekte Haustür3%AG Berlin-Neukölln MM 1988, 151
Besucher über die Gegensprechanlage nicht zu hören3%LG Berlin, Urteil vom 18.11.2004, Az. 67 S 173/07
Durchfeuchtungsschäden aufgrund eines undichten Dachs2%LG Hannover, Urteil vom 15.04.1994, Az. 9 S 211/93
sichtbare Wasserflecken in der Wohnung2%LG Hannover WuM 1994, 463
einfache Türbeschläge anstelle von Sicherheitsbeschlägen0%LG Freiburg WM 1988, 263
Baugerüst - Verdunkelung der Küche und Speisekammer0%LG Berlin Urteil vom 05.10.2006, Az. 63 S 194/06
Haustür in der Nacht nicht abgeschlossen0%LG Berlin, Urteil vom 21.04.2008, Az. 63 S 210/07
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One thought on “Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?

  1. D. Ulrich

    Zwei bis dreimal die Woche erhöhte Geruchsbelästigung im Bab (Gülle) ist nur mit langem Lüften über alle Räume stundenlang erträglich

    Antworten

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