Wie können Sie eine Mietminderung beantragen?

Eine Mietminderung zu beantragen, ist nicht notwendig, da diese kraft des Gesetzes eintritt.
Eine Mietminderung zu beantragen, ist nicht notwendig, da diese kraft des Gesetzes eintritt.

Wenn Sie einen Mangel oder sogar Schaden in Ihrer Wohnung feststellen beziehungsweise wenn das Mietobjekt nicht mit den Angaben im Vertag konform geht, haben Sie das Recht der Mietminderung.

Doch wie beantragt man die Mietminderung? Müssen Sie das als Mieter überhaupt tun, um die Miete zu mindern? Wie sollten Sie im besten Falle vorgehen? Wie sollte ein Musterbrief für die Mietminderung aussehen?

Was müssen Sie beachten, wenn Sie eine Mietminderung beantragen wollen?

Damit Sie den Stolperfallen aus dem Weg gehen können, sollten Sie Einiges bei der Mietminderung beachten. Dabei sollten Sie als Mieter auf gewisse Schritte genau achten und vor allem zählt gerade am Anfang bei der Feststellung eines Mangels die Reihenfolge, in der Sie vorgehen.

Zunächst müssen Sie als Mieter einen Mangel feststellen. Die Gründe dafür, eine Mietminderung zu beantragen, sind vielfältig. Was Sie beachten sollten, ist, dass der Mangel oder Schaden nicht zumutbar ist und gegen die vertragliche Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sprechen.

Der Mangel muss erheblich sein. Das schließt unter anderem ortsüblichen Verkehr aus, genauso wie ein Kinderschreien aus der Nachbarwohnung.

Zudem darf der Mangel nicht von Ihnen selbst verschuldet sein. Denn dann greift das Recht auf Mietminderung nicht. Dabei tragen Sie als Mieter auch für Ihre Familienangehörige sowie Ihre Besucher die volle Verantwortung.

Bei der Feststellung des Mangels ist es sinnvoll, dass Sie Ihren Vertrag gut kennen oder ihn nochmal genau lesen. Womöglich sind Ihre Beanstandungen durch den Mietvertrag abgedeckt, weil der Vermieter Sie unter anderem darauf hingewiesen hat, dass in absehbarer Zeit eine größere Baustelle in unmittelbarer Nähe eröffnet wird.

Der Soll- und Ist-Zustand der Wohnung müssen differieren, damit Sie Anspruch haben,die Mietminderung zu beantragen.

Dem Antrag auf Mietminderung sollte immer eine genaue Prüfung des Mietvertrags vorausgehen.
Dem Antrag auf Mietminderung sollte immer eine genaue Prüfung des Mietvertrags vorausgehen.

Außerdem ist es ratsam, dass der Mieter eventuell erstmal eine Nacht über den Ärger schläft. Zudem kann der Mieter womöglich gegen kleine und kurzfristige Mängel selbst vorgehen, etwa bei einem Befall von Silberfischen im Bad.

Daneben gibt es auch Ereignisse und Zustände, die zum allgemeinen Lebens- und Mieterrisiko gehören, für die der Vermieter nicht verantwortlich zu machen ist. Ein vorübergehender Stromausfall oder ein kurzfristiger Ausfall der Warmwasserversorgung gehören in diesen Bereich.

Dabei ist natürlich wichtig, dass der Vermieter für ein zeitgemäßes Wohnen gesorgt hat (passende Stromleitungen und Heizanlagen etc.).

Daneben ist gerade bei der energetischen Modernisierung das Mietminderungsrecht eingeschränkt.

Laut § 536 Abs 1a BGB:

Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt die deiner energetischen Modernisierung […] dient.

Der Paragraph wurde im Zuge der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 erweitert und weist darauf hin, dass Sie als Mieter Lärm und Schmutz, der durch diese baulichen Maßnahmen entsteht, für den Zeitraum von drei Monaten akzeptieren müssen. Erst danach greift Ihr Recht darauf, eine Mietminderung zu beantragen, wieder.

Der Brief mit der Mietminderung sollte die Mangelanzeige anthalten.
Der Brief mit der Mietminderung sollte die Mangelanzeige anthalten.

Im Zusammenhang mit dem genauen und prüfenden Blick auf den Mietvertrag sollte auch auf etwaige Klauseln und Absätze bezüglich von kleinen Reparaturen und den sogenannten Bagatellschäden geachtet werden. Denn in vielen Fällen liegt ein Schaden, dessen Beseitigung ungefähr zwischen 75 und 200 Euro kostet, in der Verantwortung des Mieters.

Des Weiteren sollten Mieter bedenken, dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, die Wohnung und insgesamt die Mietobjekte auf den neuesten sowie modernsten Stand zu bringen. Die Ausstattung sollte aber den aktuellen Anforderungen entsprechen und den Zustand vergleichbarer Objekte aufweisen.

Zudem gilt vor allem bei älteren Gebäuden der Standard, der den DIN-Normen entspricht, welche gültig waren, als das Haus gebaut wurde.

Generell gilt: Der Vermieter muss laut Mietrecht den Schaden oder Mangel nicht selbst verschuldet haben, damit eine Mietminderung greift. Er muss die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gewährleisten.

Wie Sie genau vorgehen sollten

Nachdem Sie als Mieter einen Mangel festgestellt haben und dieser die Benutzung der Wohnung erheblich einschränkt, sollten Sie eine Mängelanzeige bei Ihrem Vermieter machen. Erst mit diesem Schritt ist der Mieter berechtigt, die Miete tatsächlich zu kürzen. Dabei sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass dem Vermieter ein angemessener Zeitraum eingeräumt wird, in dem dieser den Schaden beseitigen kann.

In dieser Situation ist es ratsam, Beweismittel wie Fotos zu sammeln. Dokumentieren Sie den etwaigen Mangel. Zudem sollte eine Anzeige beim Vermieter schriftlich erfolgen, d. h. eine Mietminderung sollte per Brief dem Vermieter mitgeteilt werden.

Ein Antrag auf Mietminderung – ja oder nein?

Zwar tritt die Mietminderung automatisch kraft des Gesetzes ein, dennoch ist der Mieter verpflichtet, den Mangel beim Vermieter anzuzeigen. Aus Gründen der Treupflicht zum Vermieter und aus der Schadenminderungspflicht heraus sollte der Mieter rechtzeitig das Erscheinen des Mangels anzeigen.

Unter Umständen kann auch eine rückwirkende Mietminderung zutreffen.

Beim Antrag auf Mietminderung kann Ihnen eine Mietminderungstabelle helfen.
Beim Antrag auf Mietminderung kann Ihnen eine Mietminderungstabelle helfen.

Dennoch sollten Sie dem Vermieter ausreichend Zeit einräumen (dem Schaden angepasst), um den Mangel zu beseitigen. Spätestens nach dieser Frist können Sie dann die Miete herabsetzen.

Der Minderungsbetrag sollte dem Mangel entsprechend angemessen sein. Eine nicht angemessene Höhe der Mietminderung kann den Mieter in Schwierigkeiten bringen und sogar eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters provozieren.

Es gibt inoffiziell die sogenannten Mietminderungstabellen, die Ihnen eine gewisse Orientierungshilfe sein können. Diese beruhen auf zahlreichen Urteilen der Rechtsprechung und geben einen Überblick, welche Mängel wie hoch ungefähr anzusetzen sind. Letztlich zählt aber immer jeder Einzelfall und Ihre individuelle Situation.

Schließlich existieren auch Alternativen dafür, eine Mietminderung zu beantragen. Sie können in Ihrer Wohnung auch selbst Abhilfe leisten. Denn sollte der Vermieter bis zum Fristende den Mangel nicht beseitigen, können Sie dies selbst in die Hand nehmen und gegebenenfalls einen Handwerker engagieren. Die Kosten muss der Vermieter dann tragen.

Doch Vorsicht: Den Auftrag an den Handwerker dürfen Sie nur in Ihrem eigenen Namen erteilen.

Daneben bleibt noch das sogenannte Zurückbehaltungsrecht, damit kann der Mieter den Vermieter bezüglich der noch ausstehenden Beseitigung unter Druck setzen. Außerdem kann unter schwerwiegenden Umständen der Schadensersatzanspruch greifen sowie eine fristlose Kündigung. Dies kann der Fall sein, wenn beispielsweise ein baulich bedingter Schimmelbefall den Hausrat angegriffen hat.

Vorlage – Antrag auf Mietminderung

Im Folgenden haben wir für Sie zur Mietminderung eine Vorlage zusammengestellt. Dies ist nur eine Variante und soll Ihnen zur Orientierung dienen. In einem solchen Brief ist die Mietminderung auf jeden Fall eindeutig zu begründen. dieses Schreiben gilt quasi dafür, eine Mietminderung zu beantragen.

Mietminderung – Eine Vorlage:

Ort, Datum

Mängelanzeige – Mietminderung für die Wohnung (Adresse, Stockwerk, eventuell genaue Lage wie Vorder-oder Hinterhaus, rechts/ links/ Mitte)

Sehr geehrte(r) Frau/ Herr […],

hiermit zeige ich folgenden Mangel in meiner Wohnung an:

[genaue Beschreibung des Mangels, was und wo]

Dieser Mangel besteht seit […].

Ich möchte Sie bitten, den oben beschriebenen Mangel zeitnah und spätestens bis zum […] zu beheben. Der Vermieter ist von Rechts wegen zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Dabei berufe ich mich auf § 536 BGB.

Die vertraglich vereinbarte Gebrauchstauglichkeit der betreffenden Wohnung ist nicht unerheblich eingeschränkt, deshalb besteht ein Anspruch auf Mietminderung. Ich werde die Miete bis zur Beseitigung des Mangels um den monatlichen Betrag […] (das sind […]% der Gesamtmiete) kürzen.

Für die Minderung der Miete bitte ich um Ihre Nachsicht.

Zu Dokumentationszwecken füge ich folgende Bilder oder Protokolle bei, aus denen Sie sie Situation nachvollziehen können.

Unter folgenden Kontaktdaten stehe ich für eine Terminabsprache bezüglich der Beseitigung des Mangels zur Verfügung: […]

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift Mieter]

Muster: Mietminderung beantragen

Muster: Mietminderung beantragen

Im Folgenden finden Sie ein Muster für die Geltendmachung einer Mietminderung wegen eines vorliegenden Mangels. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Download: Mietminderung beantragen (.doc)
Download: Mietminderung beantragen (.pdf)

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