Mieterhöhung: Was ist erlaubt und wie hoch darf sie ausfallen?

Eine willkürliche Mieterhöhung ist nicht zulässig

Wann müssen Mieter eine Mieterhöhung fürchten?
Wann müssen Mieter eine Mieterhöhung fürchten?

Wer einen Mietvertrag für eine Wohnung unterzeichnet, weiß in der Regel, wie viel Miete er monatlich zu zahlen hat.

Doch der vereinbarte Betrag ist nicht immer in Stein gemeißelt und viele Mieter fürchten eine Mieterhöhung von ihrem Vermieter.

Ist diese Angst in jedem Fall begründet? Nicht unbedingt, denn für eine Mieterhöhung muss es Gründe geben, sie kann nicht einfach aus einer Laune des Vermieters heraus angesetzt werden.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann das Mietrecht eine Mieterhöhung gestattet, wie oft die Miete erhöht werden darf und wann Sie als Mieter eine Mieterhöhung ablehnen können. Neben diesen und weiteren Informationen gibt es außerdem eine Vorlage, wie Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen können, zum kostenlosen Download.

Das Wichtigste zur Mieterhöhung

  • Eine Mieterhöhung kann vertraglich in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden.
  • Gibt es keine solche Regelung im Mietvertrag, kann der Vermieter eine Mieterhöhung zur Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel durchführen. Eine solche Mieterhöhung bedarf der Zustimmung des Mieters.
  • Eine Mieterhöhung wegen Sanierungsarbeiten ist nur zulässig, wenn es sich dabei um Maßnahmen zur Modernisierung handelt, nicht bei bloßer Instandsetzung.
  • Das Mieterportal wenigermiete.de hat mehrere tausend angekündigte Mieterhöhungen geprüft: Fast jede zweite konnte aufgrund formaler oder inhaltlicher Fehler abgewehrt werden.

Wie können Sie gegen eine angekündigte Mieterhöhung Widerspruch einlegen?

  • Wie viel Zeit haben Sie? Ab Zustellung der Ankündigung einer Mieterhöhung bleiben Ihnen in der Regel 2 volle Monate, um dieser zuzustimmen. Verweigern Sie die Zustimmung und zahlen den erhöhten Mietbetrag nicht, gilt dies als Widerspruch.
  • Wie viel Zeit hat der Vermieter? Nach erfolgtem Widerspruch bleiben dem Vermieter 3 Monate, um Klage gegen diesen zu erheben. Eine Klageerhebung nach Ablauf der gesetzten Frist ist nicht mehr wirksam.
  • Wie sollten Sie auf eine angekündigte Mieterhöhung reagieren? Viele Mieter scheuen einen Prozess aufgrund der entstehenden Gerichts- und Anwaltskosten und stimmen der Mieterhöhung deshalb zu, ob diese nun gerechtfertigt ist oder nicht. Einmal zugestimmt gibt es jedoch kein Zurück mehr. Nutzen Sie daher lieber die Ihnen gewährte Bedenkzeit.
  • Wie können Ihnen die Experten von wenigermiete.de helfen? Hier können Sie das Anliegen Ihres Vermieters fachkundig prüfen lassen. Kommt das Team von Mietrechtsexperten zu dem Schluss, dass die angekündigte Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist, erhalten Sie einen Schutzbrief.
  • Was bewirkt der Schutzbrief des Mieterportals? Klagt der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung, können Inhaber des Schutzbriefes sich auf Kosten des Online-Portals anwaltlich vertreten lassen. Ihnen entstehen hier zunächst keine Kosten.

Welchen Vorteil bietet Ihnen die Beauftragung der Experten von wenigermiete.de? Für Sie besteht kein Kostenrisiko, denn Sie zahlen nur dann, wenn das Team des Mieterportals die Mieterhöhung erfolgreich abwehren konnte. Das Erfolgshonorar entspricht dabei 3 x der Höhe der abgewehrten Mieterhöhung. Bleibt der Erfolg im Gerichtsverfahren hingegen aus, entstehen Ihnen keine Anwalts- und Gerichtskosten.

Formen der Mieterhöhung: Das BGB legt fest, wann die Miete erhöht werden darf

Das deutsche Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Dieses beinhaltet in den §§ 557 bis 561 die Regelungen über die Miethöhe und die Mieterhöhung. Darunter fallen u.a.:

  • die Ankündigung der Mieterhöhung
  • die Begründung für die Mieterhöhung
  • die Zustimmung zur Mieterhöhung
  • die Zahlungsfrist für die Mieterhöhung
  • das Sonderkündigungsrecht für Mieter bei einer Mieterhöhung

Vor allem aber legt das BGB fest, dass eine Mieterhöhung nur unter zwei Gesichtspunkten getroffen werden kann: nach Vereinbarung und nach Gesetz.

Eine Mieterhöhung kann nur nach Vereinbarung oder nach Gesetz erfolgen.
Eine Mieterhöhung kann nur nach Vereinbarung oder nach Gesetz erfolgen.

Treffen Mieter und Vermieter eine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung, kann dies in Form einer Staffel- oder Indexmiete festgelegt werden.

Vermieter haben mitunter aber auch das Recht, eine Mieterhöhung ohne Absprache mit dem Mieter zu verlangen – entweder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen oder weil Modernisierungs­maßnahmen am Wohnobjekt vorgenommen werden müssen.

Wir erklären im Folgenden die Unterschiede zwischen den einzelnen Formen der Mieterhöhung und ab wann diese zulässig sind.

Hinweis: Von diesen Formen zu unterscheiden ist die Mieterhöhung bei einer Neuvermietung der Wohnung. Dies ist prinzipiell zulässig, wenn hier ein neues Mietverhältnis mit einem neuen Mieter geschlossen wird. Dabei wird ein eigener Vertrag aufgesetzt, in dem der Vermieter die Freiheit hat, einen höheren Mietbetrag festzulegen, als der vorige Mieter zahlen musste.

Mieterhöhung nach Staffelmiete

Eine Staffelmiete muss zwischen beiden Mietparteien vereinbart werden. Meistens geschieht dies, indem die gestaffelte Mieterhöhung bereits im Mietvertrag festgelegt ist und der Mieter dieser mit seiner Unterschrift zustimmt. Damit eine Staffelmiete zulässig ist, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:

  1. Die Zeitpunkte, ab denen die neue Miete zu entrichten ist, müssen genau dokumentiert sein. Die erste Mieterhöhung darf frühestens nach 12 Monaten erfolgen.
  2. Der neue Mietbetrag muss jeweils konkret beziffert sein. Dies bedeutet, dass ein fester Betrag genannt werden muss, um den sich die Miete steigert. Eine prozentuale Mieterhöhung ist nicht zulässig.

Die Staffelmiete hat für Mieter Vor- und Nachteile. Ist eine Staffelmiete vereinbart, kann der Vermieter keine Mieterhöhung aus anderen Gründen mehr festlegen. Anstatt also zu fürchten, dass irgendwann vielleicht die Miete steigt – sei es wegen Modernisierung oder wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete –, weiß der Mieter bei einem Staffelmietvertrag immer ganz genau, wann und wie sich seine Miete erhöht.

Andererseits bedeute dies auch, dass die Mieterhöhung für ihn auf jeden Fall kommt, und der Vermieter muss diese noch nicht einmal begründen. Zudem gibt es keine Beschränkung, wie hoch die Mieterhöhung maximal ausfallen darf. Allenfalls die Mietpreisbremse kann die Mietstaffelungen nach oben begrenzen.

Indexmiete: Mieterhöhung ohne Mietspiegel

Die Mieterhöhung nach Indexmiete muss im Mietvertrag vereinbart sein.
Die Mieterhöhung nach Indexmiete muss im Mietvertrag vereinbart sein.

Auch die Indexmiete muss vertraglich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden, um gültig zu sein. Im Gegensatz zur Staffelmiete wird hier aber nur der erste Mietbetrag konkret im Mietvertrag festgelegt.

Inwieweit der Vermieter zukünftig eine Mieterhöhung durchführt, hängt vom sog. Verbraucherpreisindex ab. Dieser wird einmal im Jahr für alle privaten Haushalte in Deutschland vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

Demnach kann die Indexmiete einmal im Jahr gemäß der Inflationsrate ansteigen. Der Vermieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Mieterhöhung anzukündigen, die neue Miethöhe konkret zu benennen und dem Mieter offenzulegen, wie sich diese berechnet. Der Mieter kann also genau nachvollziehen, wann und wie hoch die Miete steigt. Außerdem muss er nicht befürchten, dass der Vermieter früher oder später eine Mieterhöhung wegen des ortsüblichen Mietspiegels festlegt.

Allerdings kann er der Mieterhöhung auch nicht widersprechen, wenn die Indexmiete steigt, sondern muss diese hinnehmen. Da die jährliche Entwicklung des Preisindexes schwer vorhersehbar ist, leben Mieter mit einem Indexmietvertrag immer in Ungewissheit, wie hoch die nächste Mieterhöhung tatsächlich ausfällt. Hinzu kommt, dass auch bei einer Indexmiete – anders als bei der Staffelmiete – eine zusätzliche Mieterhöhung nach einer Modernisierung in Kauf genommen werden muss.

Mieter, die einen Indexmietvertrag unterschrieben haben, können sich trotz dieser Vereinbarung auf die ortsübliche Mietpreisbremse berufen, wenn die Mieterhöhung der Indexmiete diese Grenze übersteigt.

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Sofern der Mietvertrag keine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung in Form von Staffel- oder Indexmiete festlegt, kann der Vermieter gemäß § 558 BGB „die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“.

Mieterhöhung: Die Miete kann vom Vermieter an den ortsüblichen Mietspiegel angepasst werden.
Mieterhöhung: Die Miete kann vom Vermieter an den ortsüblichen Mietspiegel angepasst werden.

Was heißt das konkret? Bei der Vergleichsmiete erfolgt eine Mieterhöhung in der Höhe, die den vergleichbaren ortsüblichen Mieten entspricht. Als Richtwert für diesen sog. Mietspiegel werden Mieten herangezogen, die in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum im entsprechenden Ort gezahlt wurden.

Die Gemeinde- oder Stadtverwaltung kann Auskunft darüber geben, wie hoch der Mietspiegel für den Wohnort aktuell liegt.

Damit eine Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete zulässig ist, müssen Vermieter einige Bedingungen einhalten:

  1. Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigern (Kappungsgrenze). In Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten existiert für die Mieterhöhung sogar eine Grenze von 15 Prozent.
  2. Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich mitteilen. Dies kann in Form eines Briefs, einer E-Mail oder eines Fax geschehen.
  3. Die Mieterhöhung muss begründet werden. Dabei kann sich auf den Mietspiegel der Gemeinde berufen werden, auf Auskünfte aus einer Mietdatenbank oder auf das Gutachten eines Sachverständigen. Alternativ dazu kann der Vermieter auch drei Vergleichswohnungen im Ort benennen, aus deren Mieten sich die neue Miete berechnet.
  4. Ungeachtet, welche Begründung angegeben wird, muss der Mieter Angaben über den qualifizierten Mietspiegel erhalten, sofern ein solcher für den Wohnort existiert.
  5. Die Miete kann nach Erhalt des Schreibens erst nach Verstreichen von zwei vollen Kalendermonaten erhöht werden. Der neue Mietbetrag gilt dann ab Beginn des dritten Monats.
  6. Mieter müssen eine Mieterhöhung nur alle 15 Monate hinnehmen. Erfolgt sie in kürzeren Abständen, können die Mieter ihre Zustimmung verweigern.

Sind alle diese Punkte erfüllt und hat der Vermieter die Formalien für das Schreiben eingehalten, hat der Mieter in der Regel der Mieterhöhung formlos zuzustimmen. Dafür bleiben ihm zwei Monate Bedenkzeit, in der er prüfen kann, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Reagiert er in dieser Zeit nicht auf das Schreiben zur Mieterhöhung, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung einzuklagen.

Sind die zwei Monate verstrichen und der Mieter zahlt zu Beginn des dritten Monats widerspruchslos den neuen Mietbetrag, kann allerdings auch das als Zustimmung gewertet werden.

Hinweis: Eine Mieterhöhung für eine Garage wegen Anpassung an den Mietspiegel ist nur zulässig, wenn diese Bestandteil eines Wohnraummietvertrags ist. Ist der Garagenmietvertrag dagegen eigenständig, fällt dieser in den Bereich des Gewerberaummietrechts statt des Wohnraummietrechts. Eine Mieterhöhung kann dann nur vertraglich vereinbart werden.

Ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung zulässig?

Müssen am Mietobjekt bestimmte Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden, kann der Vermieter auch eine außerordentliche Mieterhöhung festlegen. Anders als bei der Steigerung zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Mieter üblicherweise dieser Mieterhöhung nicht zustimmen, damit sie zulässig ist.

Eine Mieterhöhung nach einer Sanierung ist nur zulässig, wenn diese Verbesserungen für die Mieter mit sich bringt.
Eine Mieterhöhung nach einer Sanierung ist nur zulässig, wenn diese Verbesserungen für die Mieter mit sich bringt.

Bei Modernisierungsarbeiten können bis zu 11 Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Werden die Maßnahmen an mehreren Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten gemäß § 559 BGB angemessen auf alle betreffenden Mieter zu verteilen.

Hat der Vermieter öffentliche Fördermittel erhalten, um die Modernisierung durchzuführen, verringern sich seine eigenen Sanierungskosten entsprechend, was wiederum die Mieterhöhung reduziert.

Sollen Modernisierungsarbeiten am Mietobjekt durchgeführt werden, ist der Mieter drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich in Kenntnis zu setzen. Dieses Schreiben muss Auskünfte enthalten über:

  • den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten
  • die Art und den Umfang der Modernisierung
  • die aus der Modernisierung resultierende Mieterhöhung
  • die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
  • die Möglichkeit, der Mieterhöhung wegen Härtefalls zu widersprechen

Die Mieterhöhung kann erst erfolgen, nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind. Dazu ist der Mieter erneut per Schreiben zu informieren. Die neue Miete ist dann nach Verstreichen von zwei vollen Monaten zu Beginn des dritten Monats fällig.

Wann ein Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden muss, ist im § 555d BGB festgelegt.

Mieterhöhung: Wann gilt Sanierung als Modernisierung und wann als Instandsetzung?

Eine Mieterhöhung ist allerdings nur dann zulässig, wenn es sich bei den Sanierungsarbeiten wirklich um Maßnahmen zu Modernisierung handelt. Das heißt: Stellt die Sanierung für die Mieter eine Verbesserung dar, rechtfertigt dies auch eine Mieterhöhung. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn ein Fahrstuhl im Wohnhaus eingebaut wird oder eine energetische Sanierung erfolgt, durch die sich die Heizkosten für die Mieter verringern.

Handelt es sich bei den Sanierungsarbeiten allerdings um Maßnahmen, die das Mietobjekt lediglich in den vertraglich vereinbarten Zustand zurücksetzen, ist dies keine Modernisierung, sondern eine Instandsetzung. Werden z. B. defekte Leitungen ausgetauscht oder erfolgt eine Schimmelentfernung, darf der Vermieter dafür keine Mieterhöhung durchführen.

Inwieweit eine Sanierung eine Modernisierung oder nur eine Instandsetzung darstellt, ist nicht immer ganz eindeutig. Rechtfertigt der Austausch eines verkalkten Rohres eine Mieterhöhung, wenn sich dadurch der Wasserdruck erhöht? Oder hat der Mieter generell einen Anspruch auf einen guten Wasserdruck?

Sollten Sie als Mieter eine Aufforderung zur Mieterhöhung erhalten, sollten Sie deshalb prüfen, ob es sich bei den Sanierungsarbeiten wirklich um eine Modernisierung handelt. Ein Anwalt für Mietrecht oder ein Mieterverein kann Ihnen dabei zur Seite stehen.

So kündigen Sie als Vermieter die Mieterhöhung an

Eine Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.
Eine Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.

Sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, eine Mieterhöhung anzukündigen, ist dies schriftlich zu erledigen, allerdings nicht zwingend auf Papier. Daher kann ein Mieterhöhungsschreiben auch per E-Mail oder Fax verschickt werden.

Die Ankündigung sollte folgende Punkte enthalten:

  • warum erfolgt die Mieterhöhung
  • ab wann gilt die Mieterhöhung
  • bis wann gilt die Mieterhöhung

Erfolgt die Mieterhöhung in Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, muss ein Hinweis zur Zustimmung durch den Mieter enthalten sein. Geschieht die Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten, sollte das Schreiben auf § 555d BGB verweisen, welcher regelt, wann ein Mieter die Sanierungsmaßnahmen dulden muss.

Mieterhöhung: Muster zum kostenlosen Download

Bitte beachten Sie, dass es sich bei unserem Ankündigungsschreiben für eine Mieterhöhung lediglich um eine Vorlage handelt. Übernehmen Sie diese also nicht unverändert.

Können Mieter gegen die Mieterhöhung Widerspruch einlegen?

Prinzipiell hat ein Mieter immer die Möglichkeit, einer Mieterhöhung zu widersprechen, sofern diese nicht bereits im Mietvertrag vereinbart wurde. Dazu reicht es schon, dass er dem Vermieter die benötigte Zustimmung verweigert.

Nach dem Zugang der Ankündigung der Mieterhöhung haben Mieter in der Regel zwei volle Monate Bedenkzeit, um der Steigerung zuzustimmen. Reagieren sie in dieser Zeit nicht und weigern sie sich nach Ende der Zustimmungsfrist, den neuen Mietbetrag zu zahlen, gilt dies als Widerspruch.

Der Vermieter hat nun seinerseits drei Monate Zeit, eine sog. Zustimmungsklage einzureichen. Dann prüft das Gericht, ob die Mieterhöhung berechtigt ist, und verklagt den Mieter evtl. zur Zustimmung. Lässt der Vermieter diese drei Monate Klagefrist ungenutzt verstreichen, ist eine Klage danach wirkungslos. Er muss dann bis zum nächsten Zeitpunkt warten, an dem er eine Mieterhöhung ansetzen kann.

Mieter haben bei Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht

Bei Mieterhöhung gilt ein Sonderkündigungsrecht.
Bei Mieterhöhung gilt ein Sonderkündigungsrecht.

Wurde die Mieterhöhung nicht in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart, sondern erfolgt wegen Modernisierungsarbeiten oder der Anpassung auf die Vergleichsmiete, haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Dies bedeutet, dass eine Mieterhöhung eine Kündigung rechtfertigt, bei der nicht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten vom Mieter eingehalten werden muss. Stattdessen kann er das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei Monaten beenden.

Nach Erhalt der Ankündigung der Mieterhöhung hat er zwei volle Monate Bedenkzeit, um der Mieterhöhung zum Ende des zweiten Monats entweder zuzustimmen oder seinem Vermieter seine Kündigung zu überbringen. In dieser kann er das Mietverhältnis bis Ende des übernächsten Monats beenden.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Ein Mieter wird am 10. März schriftlich über eine vertraglich nicht vereinbarte Mieterhöhung informiert. Er hat nun bis zum 31. Mai Zeit, seinem Vermieter sein Kündigungsschreiben zuzustellen. In diesem kann er die Wohnung zum 31. Juli kündigen.
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54 thoughts on “Mieterhöhung: Was ist erlaubt und wie hoch darf sie ausfallen?

  1. claudia

    was ist wenn in dem ort kein mietspiegel besteht da er weniger als 100000 einwohner at und der vermieter sich lediglch des internets auf seiten von immobiliengesllschaften etc zu mietpreisen im ort beziehen die _üblich_ sind. ist das rechtens?

    Antworten
    1. Mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Claudia,

      existiert in einer Gemeinde kein Mietspiegel, kann ein Vermieter die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auch unter Hinweis auf einzelne vergleichbare Wohnungen begründen. Dazu muss er die ortsübliche Miete für mindestens drei Wohnungen nachweisen, die in ihren Eigenschaften mit der Wohnung, für die die Miete erhöht werden soll, vergleichbar sind (Bauart, Größe, Standort, Alter etc.).

      Ob Ihr Vermieter bei der Festlegung der Mieterhöhung korrekt vorgegangen ist, kann ein Anwalt für Mietrecht prüfen.

      Ihr Team von Mietrecht.com

      Antworten
  2. Maria

    Hallo.
    Unser Vermieter arbeitet seit etwa einem Jahr darauf hin unser Mietvertrag zu kündigen. Gerade werden Sanierungsmaßnahmen im Haus (Einfamilien Haus) gemacht und er sagte uns (wörtlich) dass er uns die Miete erhöhen muss weil er in diesen Maßnahmen “investieren” muss. Wir sagten ihm, dass er das nicht darf. Dann ging es los wegem Gartenpflege und dann mit dem Bauarbeiter sagte er “ich werde Euch nicht entgegen kommen. Sie werden die nächsten zwei Tagen nicht auf Toilette gehen können. Ich wollte es vorhin für euch möglich machen aber jetzt nicht. Das ist MEIN HAUS und ich habe auch was zu sagen”. Er sagte wir sollten uns schon was anderes suchen

    Wir wohnen seit 8 jahren hier. Die letzte Mieterhöhung war letztes Jahr.

    Der Vater des Vermieters hat sogar zwei mal Hausfriedensbruch begangen und im Garten sich ausgetobt. Er hat alles geschnitten was ihm nicht gefiel.

    Antworten
  3. Talulah

    Hallo,
    Ich wohne in einer 1,5 Zimmer-Wohnung im Münchner Landkreis in einem Einfamilienhaus aus den 70ern. Ich habe keinen Mietvertrag, wohne hier seit 3 Jahren und zahle seit einem halben Jahr 50 € mehr ( bisher pauschal 600 esrm). Nun will meine Vermieterin noch mal erhöhen. Ist das zulässig?
    Vielen Dank im Voraus für eine Antwort
    Talulah

    Antworten
    1. Mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Talulah,

      da wir nicht befugt sind, eine Rechtsberatung zu erteilen, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
      1. Luzia J.

        Hallo wir haben eine Mieterhöhung zum 1.4.2019 erhalten. Obwohl der Vermieter Kenntnis davon hat, dass auf dem Nachbargrundstück ab 1.5.2019 mit dem geplanten Abriss und Neubau begonnen wird
        ❤liche Grüße J.

        Antworten
  4. Rico

    Hallo,

    Ich habe heute auch eine Mieterhöhung wegen der ortsüblichen Miete bekommen. Da unser Dorf (ca. 4000 Ew) keinen eigenen Mietspiegel hat wurde eine Stadt (ca. 40.000) Ew herangezogen. Für mich ist das zum Einen kein vergleichbarer Wohnort und zum anderen weiß ich jetzt nicht ob mir der Vermieter 3 ähnliche Wohnungen im Ort vorlegen kann oder muss? Ich habe überall von kann bzw. alternativ gelesen.

    Vielen dank schon mal im Voraus!

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Rico,

      rechtlich können wir den Sachverhalt nicht beurteilen und empfehlen Ihnen daher, sich an einen Mieterverein zu wenden. Dieser kann beurteilen, ob die Grundlage für die Mieterhöhung richtig gewählt wurde.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Hikmet B.,

      in diesem Fall ist wichtig, wie die Mieterhöhung begründet ist und was diesbezüglich in Ihrem Mietvertrag vereinbart ist. Für eine rechtliche Beratung empfehlen wir Ihnen, sich an einen Mieterverein zu wenden.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Linda,

      hier ist zunächst wichtig, was im Mietvertrag vereinbart ist. In der Regel wurde mit einem neuen Mietvertrag die Miete angehoben. Hier greifen dann üblicherweise die Regelungen aus § 558 BGB. Das heißt, es besteht eine 15-Monatsfrist bis die nächste Mieterhöhung erfolgen kann. Hier ist der vertraglich vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses wichtig. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Mieterverein zu wenden.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  5. Hans

    Hallo,
    in unserer Stadt gibt es einen qualifizierten Mietspiegel.
    Seit 1. Oktober diesen Jahres wurde die Miete wegen einer Modernisierungsmaßnahme erhöht.
    Laut dem qualifiziertem Mietspiegel liegen wir schon über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
    Nun will mein Vermieter zum 1.1.19 die Miete erneut erhöhen.
    Als Vergleichsmiete fügt er 3 Wohnungen an.
    Ist die Vorgehensweise rechtens oder muss der qualifizierte Mietspiegel als Vergleich dienen?
    LG

    Antworten
  6. Marion

    Hallo, wir wohnen 35 Jahren in einer Wohnung, seit Oktober 2016 hat eine Fam. das Haus gekauft und gleich die Miete erhöht von 350€ kalt auf 390€ bzw. 420€, da wir sehr viele Mängeln in der Wohnung haben hab ich mit der Fam. ausgemacht wenn die behoben sind zahle ich die 30€ mehr. Nun sind seit 2016 bis jetzt 2018 die Mängel immer noch nicht behoben ,wie 3 Wasserschäden, elektrische Leitung wir haben noch Zweiphasensystem, er meint muss er nicht . was kann ich machen um mit ihm in Ruhe zureden das sich was ändert.

    Antworten
  7. Jasmine F.

    Hallo,

    ich bekam heute die Mieterhöhung von 100 € zum 01.01.2019 per Post zugestellt. Die Begründung ist der Verweis auf den Mietspiegel. Vertraglich ist keine Erhöhung festgelegt.

    Darf der Vermieter die Wohnungsmiete um 100 € erhöhen?

    Was passiert wenn ich der Mieterhöhung widerspreche obwohl er sonst alle Punkte von der Ankündigung der Mieterhöhung eingehalten hat?

    Mit freundlichen Grüßen,
    Jasmine

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Jasmine F.,

      lassen Sie sich in diesem Fall am besten rechtlich von einem Mieterverein beraten. Dieser kann auf die Aussagen im Schreiben eingehen und prüfen ob die Erhöhung zulässig ist.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  8. Hans Joachim V.

    hallo,ich habe folgende Frage:eine Ankündigung zur anstehenden Modernisierungsmaßnahme mit der Umlage von 11% auf die/uns Mieter wird von den Gesamtkosten der Maßnahme angegeben.Wenn diese Kosten der umgelegten Maßnahme nach ca.11 Jahren vom Mieter getilgt bzw.von der erhöhten Miete bezahlt sind,was und in welcher Form ändert sich die Miete!.Ist der Vermieter-die Aktionäre alleiniger Nutznießer danach!

    MfG Achim

    Antworten
  9. CHRISTA P.

    Mieterhöhungsbegehren nach 10 Jahren !
    – kein Mietenspiegel liegt vor für unsere Stadt
    – keine ortsüblichen Mietvergleiche kann ich für meine Wohnungen heranziehen
    – keine Reduzierung der Kappungsgrenze auf 15% steht bei uns

    DARF ICH DANN DIE MIETEN nach § 558 Abs.3 BGB mit 20% erhöhen?

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo CHRISTA P.,

      das sollten Sie am besten mit einem Anwalt bzw einem Mietrechtsexperten klären. Wir können keine rechtliche Beratung anbieten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  10. jörg

    Ich wohne seit 3 Jahren in unserer Wohnung und zahle bereits 140% über dem in München bzw. unserer Gegend geltenden Mietspiegel. Jetzt will die Vermieterin 100€ mehr. Sie hat mir 3 Wohnungen aus der Gegend genannt die aktuell bei 15,80€/m2 liegen. Ich denke der Mietspiegel welcher bei 10,80€ liegt sollte gültigkeit haben. Ich gedenke nicht zuzustimmen., da ich bereits 14,80€/m2 zahle.Wie sind meine Aussichten bei einer Zustimmungsklag.

    Antworten
    1. Joscha

      Zu dem Beitrag von Jörg:
      Ich kann mir schwer vorstellen, dass der Mietspiegel in München nur bei 10,80 € liegt. München ist quasi die teuerste Stadt Deutschlands. Andere Berechnungen ergeben da einen Mietspiegel von fast 20 €.

      Antworten
  11. Franziska

    Hallo, also ich habe nun eine Mieterhöhung bekommen zum 01.11.2018. Soweit so gut, damit ist auch alles in Ordnung. Doch nun habe ich auch am 29.10.2018 einen Brief bekommen über die Erneuerung der Heizungsanlage am 12.+13.11.2018. Diese möchte die Hausverwaltung nun auch auf uns Mieter umlegen. Ist dies rechtens? Also das man sowas umlegen kann weiß ich, allerdings haben wir ja gerade erst eine Mieterhöhung bekommen.
    Vielen Dank vorab.

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Franziska,

      in diesem Fall sollten Sie am besten rechtliche beraten lassen. Sowohl eine Mieterverein als auch ein Anwalt können Sie entsprechend beraten. Wie und wann diese aufeinanderfolgenden Kosten umgelegt werden dürfen, können wir rechtlich nicht beurteilen.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  12. Andrea

    Mein Schwiegervater (84) wohnt in seit über 40 Jahren in einem alten Bauernhaus und zahlt dort 250 € Miete.
    Nun ist der Vermieter gestorben, und heute kam von den Erben ein neuer Mietvertrag.Ab 1.Januar 2019 soll die neue Kaltmiete 1000 € betragen und ausserdem verlangen sie eine Kaution in Höhe von 3000 €.
    Da fehlen einem doch die Worte…..

    Antworten
    1. bernd

      Privatmann:
      hallo, ich meine das eine vererbung nichts an dem bisherigen mietvertrag ändert, so wie es auch beim verkauf einer immobilie ist. wohl jedoch könnte die kaltmiete in zukunft 20% alle 3 jahre angehoben werden, aber alles andere bleibt gleich. auch die kaution im nachhinein denke ich ist nicht zulässig. einigen sie sich einfach gütlich.
      ( im www nach erbe bricht mietvertrag nicht suchen )
      herzliche grüsse

      Antworten
  13. Julia

    Ich habe ein Problem bis jetzt habe ich 776, Euro monatlich miete bezahlt seit fast 4Jahren lang und jetzt auf einmal muss ich am 01.12.2018 823, 31Euro bezahlen musste ohne Grund trotzdem haben wir im September schon einschreiben von der Vermieter bekommen wegen der Modernisierung im 2019 alles schon vor geschrieben wie höhe die Miete gezahlt werden von 776 auf 778,46 das wird so nach dem Modernisierung fürs 2019 geschrieben nun im November erhalten wir noch einschreiben von der Vermieter dasd unserem mMiete ab dem 01.12.2018 auf 823,31 trägt also was hilft oder soll ich machen damit wir im Wiederspruch gehen müssen.

    Antworten
  14. Chris

    Hallo,

    gelten für Modernisierungsmieterhöhung auch diese Begrenzungen :

    * Mieter müssen eine Mieterhöhung nur alle 15 Monate hinnehmen
    * Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigern (Kappungsgrenze).

    Das wird im Beitrag leider nicht sonderlich deutlich.
    Oder bestehen für Modernisierungsmieterhöhungen keinerlei Grenzen, zB 3 Stück in einem Jahr ?

    Danke

    Chris

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Chris,

      in der Regel kann eine Mieterhöhung erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten erfolgen. Diese Erhöhung ist dann unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete, worauf sich die 15 Monate üblicherweise beziehen. Eine Kappungsgrenze gibt es üblicherweise auch bei Modernisierungen. Hier ist es in der Regle so, dass die Mieten dann innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen.
      Bei einem Staffelmietvertrag sind Mieterhöhungen auch bei Modernisierungen üblicherweise nicht möglich.

      Wie empfehlen Ihnen, sich im Zweifelsfall auch ausführlich von einem Mieterverein beraten zu lassen.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  15. Sabrina

    Hallo,
    als Vermieterin zu 1/2 Anteil beabsichtige ich die Miete einer DG Wohnung zu erhöhen. Diese wurde in 11 Jahren nie erhöht. Im Mietvertrag stehe ich auf Seite 1 als Miteigentümerin eingetragen, jedoch ist der Mietvertrag mit dem Mieter nur von meinem geschiedenen Exmann unterzeichnet worden. Die Verwaltung habe ich alleine an der Backe. Kann ich das Mieterhöhungsschreiben an den Mieter auch alleine unterzeichnen? Die Kappungsgrenze wird beachtet und der neue Mietspiegel liegt mir vor. Erhöhung nach 11 Jahren um 19 %.
    Besten Dank und
    viele Grüße

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Sabrina,

      in der Regel muss der Vermieter, der im Vertrag aufgeführt ist, alle Schreiben an die Mieter unterzeichnen. Wie das in Ihrem Fall gelagert ist, sollten Sie am besten mit einem Anwalt abklären. Wir können das rechtlich nicht beurteilen.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  16. Barry

    Hallo, GutenTag!
    Ich habe im August 2017 eine Mieterhöhung zur Anpassung an den Mietspiegel erhalten. Diese war rechtens.
    Nun soll eine Energetische Modernisierung von Gas auf Zentrale Brennwerttechnik und eine Dachisolierung ausgeführt werden.
    Das führt zu einer weiteren Mieterhöhung von 8% der Aufwandskosten meiner Jahresmiete. Das entspricht weitere ca 20 % meiner Kaltmiete, ab August dieses Jahres.
    Ist das wirklich rechtens nach 2 Jahren wieder zu erhöhen? Es gibt eine Kappungsgrenze von 20 % in 3 Jahren in meiner Stadt. Nach dem BGB scheint das aber davon ausgenommen zu sein. Und ich diese weitere Erhöhung nach §559 BGB dulden muss.
    Kann das wirklich sein? Oder habe ich das falsch verstanden?

    Antworten
  17. Chris

    Hallo zusammen,

    ist eine einvernehmliche Vereinbarung auf einen beliebigen Mietpris zulässig? Konkret geht es darum, ob bei einer Wohnung, die derzeit vermietet ist bei Eigentümerwechsel der neue Eigentümer einvernehmlich mit dem Mieter den bestehenden Mietvertrag beidseitig auflösen und durch einen neuen Mietvertrag mit höherer Miete und ggf. Staffelmiete vereinbaren kann. Der Vermieter bietet in diesem Fall an dafür die kosten für Umbauarbeiten und neu verlegte Wasserleitungen (Verlegung der Küche) zu übernehmen.

    Antworten
  18. Krökel

    Guten Tag,
    meine Wohnung , in der ich seit 16 Jahren zur Miete wohne, wird verkauft. Es stehen zwei Möglichkeiten im Raum.
    1. Direkte Mieterhöhung von €420 auf €530 bei 60 qm
    2. Wegen Eigenbedarf muss ich raus.
    Zu 1. Muss ich die Mieterhöhung akzeptieren, wenn im Vertrag etwas von Index steht. Und was passiert, wenn ich die Miete nicht zahlen kann.. Oder/ und ich ausziehen muss , weil ich es nicht bezahlen kann?
    Zu 2. Habe ich 9 Monate Zeit mir eine Wohnung zu suchen? Was ist wenn es 12 Monate dauern.

    Über eine Nachricht würde ich mich sehr freuen. Vielen lieben Dank.

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  19. Marcus

    Hallo Zusammen
    Wie ist denn die “ortsübliche Vergleichsmiete ” genau definiert? Ich habe jetzt für München die Daten für den Mietspiegel online ausgefüllt und drei Werte erhalten:

    1) Durchschnittliche ortsübliche Miete
    2) Durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach unten
    3) Durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach oben

    Darf die Miete nur auf 1) oder maximal auch auf 3) angehoben werden?

    Danke.

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    1. mietrecht.com

      Hallo Marcus,

      § 558 BGB definiert was eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu bedeuten hat und woraus diese zu berechnen ist. Durch die Berechnung der Vergleichsmiete wird ein Durchschnitt erstellt, welcher einer gewissen Schwankung unterliegen kann. In der Regel gibt der Mietspiegel daher eine Spanne zwischen einem niedrigeren und einem höheren Wert an. Mieten innerhalb der Spanne gelten als ortsüblich. Vermieter müssen Abweichungen in der Regel dann ausführlich begründen. Lassen Sie sich am besten ausführlich bei einem Mieterverein beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

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  20. Verena

    Hallo,

    wir habe Ende März die Info über eine Mieterhöhung i.H.v. 11% zu Juli erhalten. Dieser haben wir noch nicht zugestimmt.
    Dann kam die Nebenkostenabrechnung. Diese haben wir bemängelt.
    Dann bekamen wir Post vom Haus- und Grundeigentümerverein unseres vermieteters mit Stellungnahme UND der Info, die mieterhöhung von 11% sei als gegenstandslos zu betrachten, man hätte gern ab dem 1.7.2019 15% ist.
    Ist das rechtens oder geht das nicht, da dies ja theoretisch eine zweite mieterhöhung innerhalb von 4 Wochen ist?

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    1. mietrecht.com

      Hallo Verena,

      es kann durchaus sein, dass in Ihrem Fall ein zweite Mieterhöhung erfolgt ist. Inwieweit die erste Erhöhung Bestand hat und ob die zweite Mitteilung rechtlich korrekt ist, können wir leider nicht beurteilen. Wir empfehlen Ihnen sich diesbezüglich ausführlich bei einem Mieterverein beraten zu lassen.

      Ihr Team von mietrecht.com

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  21. Ingo S.

    Hallo zusammen,

    “Lässt der Vermieter diese drei Monate Klagefrist ungenutzt verstreichen, ist eine Klage danach wirkungslos. Er muss dann bis zum nächsten Zeitpunkt warten, an dem er eine Mieterhöhung ansetzen kann.”

    Was bedeutet denn “bis zum nächsten Zeitpunkt”?
    Unser Vermieter möchte uns nach 10 Jahren die MIete um 15% erhöhen, weil das ortsüblich wäre. Glaube ich ihm sogar, aber nehmen wir an, er würde unsere Nicht-Zustimmung nicht innerhalb der drei Monate beantworten, wann dürfte er denn wieder damit um die Ecke kommen?

    Lieben Gruß

    Ingo

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  22. Thomas K.

    Hallo. Das haus in dem wir Wohnen wurde an eine neue Vermietergemeinschaft überschrieben. Gleich darauf bekamen wir einen neuen Mietvertrag. Erhöhung um 16%. Als Begründung steht , das ein Fußweg gebaut wird und die Vermietergemeinschaft Erschließungskosten an die Gemeinde zahlen muß. Ist dies Rechtens? Dies ist ja keine Modernisierung. Mfg Thomas

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  23. Thomas W.

    Hallo, ich bin gerade im Begriff einen Mietvertrag für eine öffentlich geförderte Sozial-Wohnung in Berlin abzuschliessen. Die Wohnung ist Baujahr 1996. Die Miete laut Mietvertrag beträgt 350 € kalt für ca. 42 qm.

    Zusätzlich zum Mietvertrag gibt es ein Blatt zur “Förderung/Mietentwicklung” das auch von beiden Parteien zu unterschreiben ist. Dort ist eine Kostenmiete von 18,70 € pro qm angegeben. Ich werde nicht schlau daraus.
    Kann der Vermieter diese Kostenmiete verlangen?

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  24. Brigitte G.

    Ich wohne seit 18 Jahren in der Wohnung, die Wohnung wurde damals mit Garten zur alleinigen Nutzung vermietet, der Garten ist aber nicht mit im Mietvertrag aufgeführt.Jetzt will der Vermieter die Miete erhöhen, an den ortsüblichen Mitspiegel angleichen und der Garten wird pro qm (Wohnung) mit angerechnet.. Ist das zulässig

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Brigitte G.,

      rechtlich können wir das nicht beurteilen. Wenden Sie sich am besten an einen Mieterverein oder einen anwalt und klären Sie mit diesem ab, wie der Garten zu berechnet bzw. ob dies zulässig ist.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  25. Lisa

    Hallo,

    kann man beim Kauf einer Immobilie den Mietpreis um 15% anpassen auch wenn der Mieter bereits das 65.te Lebensjahr vollendet hat?

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  26. claus p.

    hallo…wer darf eine wohnung auf ihren zustand ausstattung beurteilen…oder kann man die miete auch an besserausgestattete wohnungen zum vergleich anpassen?? habe eine wohnung mit alten e leitungen und alten wasserleitrunge zudem kein kabelanschluß und veraltete tele. leitung mit der es auch dauernt ärger gibt aber der vermieter will die miete im vergleich an eine moderne wochnung vom mietsoiegel anpassen! wie hoch darf man denn auf einmal die miete erhöhen??

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  27. Marlena D.

    Guten Tag.
    Seit 7 Wochen wohnt bei uns mein Bruder. Er ist am suchen einen Wohnung, das wegen lebt er bei uns. Wir haben sehr guten Kontakt mit unseren Vermieter gehabt. Wir haben ihn darüber informiert, dass er zur uns für paar Wochen kommt also so lange, dass er eigene Wohnung gefunden hat.
    Auf ein mal haben wir ein Brief bekommen. Vermiter möchte unsere Miete erhöhen um 200€+ Nebenkosten. Ich wollte wissen ob er das machen kann??
    Mit freundlichen Grüßen
    M.D

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Marlena D.,

      sind Familienangehörige zu Besuch, kann in der Regel nicht von einem Untermietverhältnis ausgegangen werden. In unserem Ratgeber ist das Thema näher erläutert https://www.mietrecht.com/besuch/
      Lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein oder Anwalt beraten und die Wirksamkeit der Mieterhöhung prüfen. Wir können pauschal nicht beurteilen, inwieweit diese gerechtfertigt ist.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  28. Brigitte

    Hallo,meine Vermieterin hat die Miete in allen Wohnungen zum 1.9.19 erhöht, 15% Kappungsgrenze. Nun ziehe ich zum 1.12.19 in eine Nachbarwohnung und die Vermieterin erhöht wieder die Miete. Ist das rechtens ?

    Antworten
  29. Florian

    Guten Tag,

    ich beabsichtige als Kapitalanlage zwei Mehrfamilienhäuser (a 6-Parteien) zu kaufen.
    Die Wohnhäuser sind voll vermietet.
    Ist es gestattet, nach Erwerb die Mieten zu erhöhen?

    Vielen Dank für anfallende Antworten.

    Grüße aus Nordhessen
    Florian

    Antworten
  30. Brigitte S.

    Habe seit 1999 keine Mieterhöhung erhalten. Heute war sie in der Post. Bei uns wird das per Verbraucherpreisindex geregelt. 20 Jahre passierte nichts und jetzt auf einmal 34% Erhöhung. Darf das sein?
    Danke im Voraus

    Antworten
  31. Christina S.

    Hallo,

    mein Vermieter hat jetzt schon eine Modernisierung (energetische Sanierung) für kommendes Jahr (also durchaus fristgerecht) schriftlich angekündigt. Damit verbunden soll auch eine Mieterhöhung stattfinden. Es wurde mir nur ein ungefährer Betrag genannt (immerhin ca. 100,- Euro mehr als jetzt). Die genaue Höhe wird mir erst nach der Modernisierung mitgeteilt. Läuft meine Widerspruchsfrist jetzt schon oder erst ab schriftlicher Ankündigung der tatsächlichen Mieterhöhung?
    Ich wurde auch jetzt schon auf mein Sonderkündigungsrecht hingerwiesen, das Ende diesen Monats abläuft. Habe ich nach der Mitteilung über die tatsächliche Mieterhöhung noch einmal ein Sonderkündigungsrecht?

    Vielen Dank im Voraus.
    Christina

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  32. Susanne

    Hallo,
    reicht es für den Vermieter als Begründung, dass die Miete seit 8 Jahren nicht erhöht wurde?
    Viele Grüße
    Susanne

    Antworten
  33. bergfex

    Ich glaube, dass auf der Seite was nicht stimmt. Im Kasten “Wie können Sie gegen eine angekündigte Mieterhöhung Widerspruch einlegen” steht im ersten Absatz:

    “Wie viel Zeit haben Sie? Ab Zustellung der Ankündigung einer Mieterhöhung bleiben Ihnen in der Regel 2 volle Monate, um dieser zuzustimmen. Verweigern Sie die Zustimmung und zahlen den erhöhten Mietbetrag, gilt dies als Widerspruch.”

    Richtig müsste es m.E. lauten … “Verweigern Sie die Zustimmung und zahlen den erhöhten Mietbetrag nicht, gilt dies als Widerspruch.”

    Zahlt nämlich der Mieter den erhöhten Mietbetrag , gilt dies als Zustimmung auch dann, wenn er kein ausdrückliches Einverständnis ausgesprochen hat.

    Alles klar?
    Ich schlage eine Korrektur vor.

    Gruß
    bergfex

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  34. Riegel

    Hallo,
    der Mieter meiner Wohung wohnt seit ca. 20 Jahren in dieser und bisher noch ohne Mieterhöhung (also 20 Jahre die selbe Miete). Ich habe jetzt vor die Miete an die ortsübliche Miete anzupassen. Das würde aber bedeuten, dass sich die Miete um ca. 30 % erhöhen würde. Ist das rechtens oder darf ich nur bis zur Obergrenze von 20% gehen?
    Danke im Vorraus

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