Eine willkürliche Mieterhöhung ist nicht zulässig
Wer einen Mietvertrag für eine Wohnung unterzeichnet, weiß in der Regel, wie viel Miete er monatlich zu zahlen hat.
Doch der vereinbarte Betrag ist nicht immer in Stein gemeißelt und viele Mieter fürchten eine Mieterhöhung von ihrem Vermieter.
Ist diese Angst in jedem Fall begründet? Nicht unbedingt, denn für eine Mieterhöhung muss es Gründe geben, sie kann nicht einfach aus einer Laune des Vermieters heraus angesetzt werden.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann das Mietrecht eine Mieterhöhung gestattet, wie oft die Miete erhöht werden darf und wann Sie als Mieter eine Mieterhöhung ablehnen können. Neben diesen und weiteren Informationen gibt es außerdem eine Vorlage, wie Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen können, zum kostenlosen Download.
Das Wichtigste zur Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung kann vertraglich in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden. Gibt es keine solche Regelung im Mietvertrag, kann der Vermieter eine Mieterhöhung zur Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel durchführen. Eine solche Mieterhöhung bedarf der Zustimmung des Mieters.
Eine Mieterhöhung wegen Sanierungsarbeiten ist nur zulässig, wenn es sich dabei um Maßnahmen zur Modernisierung handelt, nicht bei bloßer Instandsetzung. Dabei muss der Vermieter gemäß eines Urteils des BHG Drittmittel, die er für die Sanierungsmaßnahmen erhalten hat, in der Erhöhungserklärung auflisten.
Das Mieterportal CONNY hat mehrere tausend angekündigte Mieterhöhungen geprüft: Fast jede zweite konnte aufgrund formaler oder inhaltlicher Fehler abgewehrt werden.
Wie können Sie gegen eine angekündigte Mieterhöhung Widerspruch einlegen?
- Wie viel Zeit haben Sie? Ab Zustellung der Ankündigung einer Mieterhöhung bleiben Ihnen in der Regel 2 volle Monate, um dieser zuzustimmen. Verweigern Sie die Zustimmung und zahlen den erhöhten Mietbetrag nicht, gilt dies als Widerspruch.
- Wie viel Zeit hat der Vermieter? Nach erfolgtem Widerspruch bleiben dem Vermieter 3 Monate, um Klage gegen diesen zu erheben. Eine Klageerhebung nach Ablauf der gesetzten Frist ist nicht mehr wirksam.
- Wie sollten Sie auf eine angekündigte Mieterhöhung reagieren? Viele Mieter scheuen einen Prozess aufgrund der entstehenden Gerichts- und Anwaltskosten und stimmen der Mieterhöhung deshalb zu, ob diese nun gerechtfertigt ist oder nicht. Einmal zugestimmt gibt es jedoch kein Zurück mehr. Nutzen Sie daher lieber die Ihnen gewährte Bedenkzeit.
- Wie können Ihnen die Experten von CONNY helfen? Hier können Sie das Anliegen Ihres Vermieters fachkundig prüfen lassen. Kommt das Team von Mietrechtsexperten zu dem Schluss, dass die angekündigte Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist, erhalten Sie einen Schutzbrief.
- Was bewirkt der Schutzbrief des Mieterportals? Klagt der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung, können Inhaber des Schutzbriefes sich auf Kosten des Online-Portals anwaltlich vertreten lassen. Ihnen entstehen hier zunächst keine Kosten.
Welchen Vorteil bietet Ihnen die Beauftragung der Experten von CONNY? Für Sie besteht kein Kostenrisiko, denn Sie zahlen nur dann, wenn das Team des Mieterportals die Mieterhöhung erfolgreich abwehren konnte. Das Erfolgshonorar entspricht dabei 3 x der Höhe der abgewehrten Mieterhöhung. Bleibt der Erfolg im Gerichtsverfahren hingegen aus, entstehen Ihnen keine Anwalts- und Gerichtskosten.
Inhalt
Literatur zu Themen rund ums Mietrecht
Formen der Mieterhöhung: Das BGB legt fest, wann die Miete erhöht werden darf
Das deutsche Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Dieses beinhaltet in den §§ 557 bis 561 die Regelungen über die Miethöhe und die Mieterhöhung. Darunter fallen u.a.:
- die Ankündigung der Mieterhöhung
- die Begründung für die Mieterhöhung
- die Zustimmung zur Mieterhöhung
- die Zahlungsfrist für die Mieterhöhung
- das Sonderkündigungsrecht für Mieter bei einer Mieterhöhung
Vor allem aber legt das BGB fest, dass eine Mieterhöhung nur unter zwei Gesichtspunkten getroffen werden kann: nach Vereinbarung und nach Gesetz.
Treffen Mieter und Vermieter eine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung, kann dies in Form einer Staffel- oder Indexmiete festgelegt werden.
Vermieter haben mitunter aber auch das Recht, eine Mieterhöhung ohne Absprache mit dem Mieter zu verlangen – entweder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen oder weil Modernisierungsmaßnahmen am Wohnobjekt vorgenommen werden müssen.
Wir erklären im Folgenden die Unterschiede zwischen den einzelnen Formen der Mieterhöhung und ab wann diese zulässig sind.
Mieterhöhung nach Staffelmiete
Eine Staffelmiete muss zwischen beiden Mietparteien vereinbart werden. Meistens geschieht dies, indem die gestaffelte Mieterhöhung bereits im Mietvertrag festgelegt ist und der Mieter dieser mit seiner Unterschrift zustimmt. Damit eine Staffelmiete zulässig ist, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:
- Die Zeitpunkte, ab denen die neue Miete zu entrichten ist, müssen genau dokumentiert sein. Die erste Mieterhöhung darf frühestens nach 12 Monaten erfolgen.
- Der neue Mietbetrag muss jeweils konkret beziffert sein. Dies bedeutet, dass ein fester Betrag genannt werden muss, um den sich die Miete steigert. Eine prozentuale Mieterhöhung ist nicht zulässig.
Die Staffelmiete hat für Mieter Vor- und Nachteile. Ist eine Staffelmiete vereinbart, kann der Vermieter keine Mieterhöhung aus anderen Gründen mehr festlegen. Anstatt also zu fürchten, dass irgendwann vielleicht die Miete steigt – sei es wegen Modernisierung oder wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete –, weiß der Mieter bei einem Staffelmietvertrag immer ganz genau, wann und wie sich seine Miete erhöht.
Andererseits bedeute dies auch, dass die Mieterhöhung für ihn auf jeden Fall kommt, und der Vermieter muss diese noch nicht einmal begründen. Zudem gibt es keine Beschränkung, wie hoch die Mieterhöhung maximal ausfallen darf. Allenfalls die Mietpreisbremse kann die Mietstaffelungen nach oben begrenzen.
Indexmiete: Mieterhöhung ohne Mietspiegel
Auch die Indexmiete muss vertraglich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden, um gültig zu sein. Im Gegensatz zur Staffelmiete wird hier aber nur der erste Mietbetrag konkret im Mietvertrag festgelegt.
Inwieweit der Vermieter zukünftig eine Mieterhöhung durchführt, hängt vom sog. Verbraucherpreisindex ab. Dieser wird einmal im Jahr für alle privaten Haushalte in Deutschland vom Statistischen Bundesamt ermittelt.
Demnach kann die Indexmiete einmal im Jahr gemäß der Inflationsrate ansteigen. Der Vermieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Mieterhöhung anzukündigen, die neue Miethöhe konkret zu benennen und dem Mieter offenzulegen, wie sich diese berechnet. Der Mieter kann also genau nachvollziehen, wann und wie hoch die Miete steigt. Außerdem muss er nicht befürchten, dass der Vermieter früher oder später eine Mieterhöhung wegen des ortsüblichen Mietspiegels festlegt.
Allerdings kann er der Mieterhöhung auch nicht widersprechen, wenn die Indexmiete steigt, sondern muss diese hinnehmen. Da die jährliche Entwicklung des Preisindexes schwer vorhersehbar ist, leben Mieter mit einem Indexmietvertrag immer in Ungewissheit, wie hoch die nächste Mieterhöhung tatsächlich ausfällt. Hinzu kommt, dass auch bei einer Indexmiete – anders als bei der Staffelmiete – eine zusätzliche Mieterhöhung nach einer Modernisierung in Kauf genommen werden muss.
Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete
Sofern der Mietvertrag keine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung in Form von Staffel- oder Indexmiete festlegt, kann der Vermieter gemäß § 558 BGB „die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“.
Was heißt das konkret? Bei der Vergleichsmiete erfolgt eine Mieterhöhung in der Höhe, die den vergleichbaren ortsüblichen Mieten entspricht. Als Richtwert für diesen sog. Mietspiegel werden Mieten herangezogen, die in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum im entsprechenden Ort gezahlt wurden.
Die Gemeinde- oder Stadtverwaltung kann Auskunft darüber geben, wie hoch der Mietspiegel für den Wohnort aktuell liegt.
Damit eine Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete zulässig ist, müssen Vermieter einige Bedingungen einhalten:
- Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigern (Kappungsgrenze). In Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten existiert für die Mieterhöhung sogar eine Grenze von 15 Prozent.
- Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich mitteilen. Dies kann in Form eines Briefs, einer E-Mail oder eines Fax geschehen.
- Die Mieterhöhung muss begründet werden. Dabei kann sich auf den Mietspiegel der Gemeinde berufen werden, auf Auskünfte aus einer Mietdatenbank oder auf das Gutachten eines Sachverständigen. Alternativ dazu kann der Vermieter auch drei Vergleichswohnungen im Ort benennen, aus deren Mieten sich die neue Miete berechnet.
- Ungeachtet, welche Begründung angegeben wird, muss der Mieter Angaben über den qualifizierten Mietspiegel erhalten, sofern ein solcher für den Wohnort existiert.
- Die Miete kann nach Erhalt des Schreibens erst nach Verstreichen von zwei vollen Kalendermonaten erhöht werden. Der neue Mietbetrag gilt dann ab Beginn des dritten Monats.
- Mieter müssen eine Mieterhöhung nur alle 15 Monate hinnehmen. Erfolgt sie in kürzeren Abständen, können die Mieter ihre Zustimmung verweigern.
Sind alle diese Punkte erfüllt und hat der Vermieter die Formalien für das Schreiben eingehalten, hat der Mieter in der Regel der Mieterhöhung formlos zuzustimmen. Dafür bleiben ihm zwei Monate Bedenkzeit, in der er prüfen kann, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Reagiert er in dieser Zeit nicht auf das Schreiben zur Mieterhöhung, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung einzuklagen.
Sind die zwei Monate verstrichen und der Mieter zahlt zu Beginn des dritten Monats widerspruchslos den neuen Mietbetrag, kann allerdings auch das als Zustimmung gewertet werden.
Ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung zulässig?
Müssen am Mietobjekt bestimmte Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden, kann der Vermieter auch eine außerordentliche Mieterhöhung festlegen. Anders als bei der Steigerung zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Mieter üblicherweise dieser Mieterhöhung nicht zustimmen, damit sie zulässig ist.
Bei Modernisierungsarbeiten können bis zu 11 Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Werden die Maßnahmen an mehreren Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten gemäß § 559 BGB angemessen auf alle betreffenden Mieter zu verteilen.
Hat der Vermieter öffentliche Fördermittel erhalten, um die Modernisierung durchzuführen, verringern sich seine eigenen Sanierungskosten entsprechend, was wiederum die Mieterhöhung reduziert.
Sollen Modernisierungsarbeiten am Mietobjekt durchgeführt werden, ist der Mieter drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich in Kenntnis zu setzen. Dieses Schreiben muss Auskünfte enthalten über:
- den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten
- die Art und den Umfang der Modernisierung
- die aus der Modernisierung resultierende Mieterhöhung
- die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
- die Möglichkeit, der Mieterhöhung wegen Härtefalls zu widersprechen
Die Mieterhöhung kann erst erfolgen, nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind. Dazu ist der Mieter erneut per Schreiben zu informieren. Die neue Miete ist dann nach Verstreichen von zwei vollen Monaten zu Beginn des dritten Monats fällig.
Wann ein Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden muss, ist im § 555d BGB festgelegt.
Mieterhöhung: Wann gilt Sanierung als Modernisierung und wann als Instandsetzung?
Eine Mieterhöhung ist allerdings nur dann zulässig, wenn es sich bei den Sanierungsarbeiten wirklich um Maßnahmen zu Modernisierung handelt. Das heißt: Stellt die Sanierung für die Mieter eine Verbesserung dar, rechtfertigt dies auch eine Mieterhöhung. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn ein Fahrstuhl im Wohnhaus eingebaut wird oder eine energetische Sanierung erfolgt, durch die sich die Heizkosten für die Mieter verringern.
Handelt es sich bei den Sanierungsarbeiten allerdings um Maßnahmen, die das Mietobjekt lediglich in den vertraglich vereinbarten Zustand zurücksetzen, ist dies keine Modernisierung, sondern eine Instandsetzung. Werden z. B. defekte Leitungen ausgetauscht oder erfolgt eine Schimmelentfernung, darf der Vermieter dafür keine Mieterhöhung durchführen.
Inwieweit eine Sanierung eine Modernisierung oder nur eine Instandsetzung darstellt, ist nicht immer ganz eindeutig. Rechtfertigt der Austausch eines verkalkten Rohres eine Mieterhöhung, wenn sich dadurch der Wasserdruck erhöht? Oder hat der Mieter generell einen Anspruch auf einen guten Wasserdruck?
So kündigen Sie als Vermieter die Mieterhöhung an
Sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, eine Mieterhöhung anzukündigen, ist dies schriftlich zu erledigen, allerdings nicht zwingend auf Papier. Daher kann ein Mieterhöhungsschreiben auch per E-Mail oder Fax verschickt werden.
Die Ankündigung sollte folgende Punkte enthalten:
- warum erfolgt die Mieterhöhung
- ab wann gilt die Mieterhöhung
- bis wann gilt die Mieterhöhung
Erfolgt die Mieterhöhung in Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, muss ein Hinweis zur Zustimmung durch den Mieter enthalten sein. Geschieht die Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten, sollte das Schreiben auf § 555d BGB verweisen, welcher regelt, wann ein Mieter die Sanierungsmaßnahmen dulden muss.
Mieterhöhung: Muster zum kostenlosen Download
Bitte beachten Sie, dass es sich bei unserem Ankündigungsschreiben für eine Mieterhöhung lediglich um eine Vorlage handelt. Übernehmen Sie diese also nicht unverändert.
Können Mieter gegen die Mieterhöhung Widerspruch einlegen?
Prinzipiell hat ein Mieter immer die Möglichkeit, einer Mieterhöhung zu widersprechen, sofern diese nicht bereits im Mietvertrag vereinbart wurde. Dazu reicht es schon, dass er dem Vermieter die benötigte Zustimmung verweigert.
Nach dem Zugang der Ankündigung der Mieterhöhung haben Mieter in der Regel zwei volle Monate Bedenkzeit, um der Steigerung zuzustimmen. Reagieren sie in dieser Zeit nicht und weigern sie sich nach Ende der Zustimmungsfrist, den neuen Mietbetrag zu zahlen, gilt dies als Widerspruch.
Der Vermieter hat nun seinerseits drei Monate Zeit, eine sog. Zustimmungsklage einzureichen. Dann prüft das Gericht, ob die Mieterhöhung berechtigt ist, und verklagt den Mieter evtl. zur Zustimmung. Lässt der Vermieter diese drei Monate Klagefrist ungenutzt verstreichen, ist eine Klage danach wirkungslos. Er muss dann bis zum nächsten Zeitpunkt warten, an dem er eine Mieterhöhung ansetzen kann.
Mieter haben bei Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht
Wurde die Mieterhöhung nicht in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart, sondern erfolgt wegen Modernisierungsarbeiten oder der Anpassung auf die Vergleichsmiete, haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht.
Dies bedeutet, dass eine Mieterhöhung eine Kündigung rechtfertigt, bei der nicht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten vom Mieter eingehalten werden muss. Stattdessen kann er das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei Monaten beenden.
Nach Erhalt der Ankündigung der Mieterhöhung hat er zwei volle Monate Bedenkzeit, um der Mieterhöhung zum Ende des zweiten Monats entweder zuzustimmen oder seinem Vermieter seine Kündigung zu überbringen. In dieser kann er das Mietverhältnis bis Ende des übernächsten Monats beenden.
Weiterführende Literatur zum Thema Mietrecht
Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Mietrecht:
- Moersch, Karl-Friedrich (Autor)
- Stürzer, Rudolf (Autor)
- Artikelname: Das Mieterlexikon Ausgabe 2020/2021:...
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Unser Mieter hat ohne Grund die Miete um einiges erhöht. Ich weiß nicht, wie ich die Miete zahlen soll. Habe mich jetzt erstmal an einen Notar für Immobilienrecht gemeldet, der mir dann vielleicht helfen kann. Finde sowas unerhört. Danke für die Informationen!
Von einer Mieterhöhung habe ich schon gehört. Ich weiß auch, wie viel ich monatlich zahlen muss. Ich nahm allerdings schon an, dass der Preis „in Stein gemeißelt ist“. Vielleicht ist das anders für mich, weil ich Student bin.
Hallo,
wie finde ich heraus, ob die Kappungsgrenze in unserer Stadt bei 15%, oder bei 20% liegt?
Gruß Eva
Darf der Vermieter eine Mieterhöhung an einzelne Mietparteien zusenden?
Anders gefragt: ist es zulässig, wenn der Vermieter die Mieterhöhung nicht an alle Mieter richtet?
Danke …
Hallo,
ich habe meinen Mietvertrag erhalten für die Wohnung in die ich demnächst einziehen wollte. Jedoch wurde indem die Kaltmiete auf 495€ angehoben. Die Kaltmiete der noch jetzigen Mieterin lag in den letzten Jahren bei:
Februar 2019-Juni 2021: 415€
Ab Juli 2021: 431€
Damit liegt die Mieterhöhung bei über 10 %. Ist dies gesetzlich wirklich zulässig? Und kann eine weitere Erhöhung der Miete stattfinden sobald ich dort Wohne?
Hallo,
bei meinem Mietverhältnis steht seit vier Jahren bis heute eine Betriebskostenabrechnung an. Vor zwei Monaten habe ich diese nun eingefordert und zahle seither auch keine Betriebskosten mehr.
Nun erhielt ich eine Erklärung einer Erhöhung der Grundmiete um 15% aufgrund des Mietspielgels. Meine Forderung hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung steht noch immer aus.
Meine Frage: Darf der Vermieter bei ausstehenden Betriebskostenabrechnungen überhaupt den Grundmietpreis erhöhen oder muss zuerst die Betriebskostenfrage geklärt werden?
Hallo,
wir leben seit 2012 in der Wohnung und es wurde eine Staffelmiete (3Jahre) festgelegt. nun will der Vermieter ab 06.2021 die miete nach ortsüblichen Mietspiegel 15% erhöhen. ist das legetim auch wenn im vertrag nur die 3 Jahre staffelmiete im vetrag steht ?
Vielen Dank für Ihre ausführlichen Informationen zum Thema Mietpreise. Mein Vater hat mir vor einiger Zeit eine Wohnung vererbt, welche ich nun gerne vermieten möchte. Leider habe ich keinerlei Vorstellung von dem Mietpreis, welchen man verlangen sollte und darf. Es ist gut zu wissen, dass man die Miete, beziehungsweise eine Mieterhöhung, mittels einer im Vertrag festgelegten Staffelmiete vereinbaren kann. Außerdem ist es vorteilhaft, wenn man weiß, wie viel man generell für sein Eigentum verlangen darf und wie viel es wert ist.
hallo,
mein Vermieter akzeptierte kürzlich wegen Formfehlern in seinem MEV eine Ablehnung der Mieterhöhung von mir.
Muss er hiernach eine Frist einhalten,bevor er mir das nächste MEV aussprechen darf?
mfG H.
Hallo,
ich möchte gerne eine Eigentumswohnung in Oberhausen kaufen. In dieser Wohnung wohnt seit 2008 ein Mieter von 72 Jahren. Es gab seit Einzug des Mieters keine Mieterhöhung. Er zahlt für 42 qm mit Balkon, Abstellplatzt und Keller 200,-€ Kalt! Wie reagiere ich? Bin dankbar für Vorschläge.
Gruß
Dirk