Mietminderung bei einer Sanierung – Dürfen Sie die Miete überhaupt mindern?

Miete kürzen, weil das Haus saniert wird?

Laut Mietrecht bedingen Sanierungsarbeiten nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietminderung.
Laut Mietrecht bedingen Sanierungsarbeiten nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietminderung.

Gerade in älteren Gebäuden veranlasst der Vermieter schon mal eine Sanierung der sanitären Anlagen, der Heizungsanlagen oder allgemeine Sanierungs- und Renovierungsarbeiten. Dann kommt es eventuell über einen längeren Zeitpunkt zu Baulärm und Schmutz sowie Dreck in der Wohnung oder im Treppenhaus.

Gilt eine Mietminderung bei Bauarbeiten im Haus? Und wann tritt diese in Kraft? Was wird als zumutbar kategorisiert? Ist die Mietminderung bei einer Baustelle immer möglich?

Wann hat der Mieter die Möglichkeit, die Miete zu kürzen und ab wieviel Prozent ist das gerechtfertigt?

So hoch fällt eine Mietmindrung wegen einer Sanierung aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • Wohnung aufgrund der Sanierung nicht bewohnbar: Bis zu 100%
  • Bad nicht benutzbar: Bis zu 20 %

Mietminderung bei Renovierungsarbeiten und bei Baumaßnahmen

Eine Sanierung im Haus oder in der Wohnung kann unterschiedliche Ursachen haben.

  • Es können Arbeiten sein, die zwingend erforderlich sind, damit das Gebäude oder die Wohnung den aktuellen Standards entspricht.
  • Es ist aber auch möglich, dass Mängel, die der Mieter festgestellt hat, umfangreich behoben werden müssen. Dies betrifft im Besonderen Schäden und Mängel, die aufgrund der baulichen Substanz oder Konstruktion entstanden sind. Beispielsweise ein umfangreicher Schimmelbefall aufgrund eines versteckten und lange Zeit unentdeckten Wasserschadens durch massive Risse in der Fassade oder durch eine unwirksame, unzureichende Wassersperre im Keller.
  • Schließlich ist auch eine energetische Sanierung möglich, die hier gesondert betrachtet wird. Sie ist nicht nur Teil einer Erweiterung sowie Aktualisierung des Mietrechts, sondern auch immer wieder Ausgangspunkt für Diskussionen in der Bevölkerung.

Doch wo liegt eigentlich der Unterscheid zwischen Renovierung und Sanierung?

Eine Mietminderung bei Baumaßnahmen ist davon abhängig, ob diese im Zuge einer Renovierung oder einer Sanierung erfolgen.

Für eine Mietminderung bezüglich einer Sanierung sollten vorab die Ursachen für den Schaden ermittelt werden.
Für eine Mietminderung bezüglich einer Sanierung sollten vorab die Ursachen für den Schaden ermittelt werden.

Renovierung: Hierbei werden Gebäude oder Gebäudeteile sowie die Wohnung oder nur einzelne Räume aufgrund einer Abnutzung durch den alltäglichen, gewöhnlichen Gebrauch wieder instand gesetzt.

Damit soll der ursprüngliche Zustand der Nutzbarkeit wiederhergestellt werden. Speziell im Mietrecht sind es vor allem Schönheitsreparaturen, die unter der Renovierung verstanden werden.

Schönheitsreparaturen liegen meist in der Verantwortung des Mieters und Standardklausel bezüglich von Kleinreparaturen sind auch zulässig.

Dazu zählen:

  • Arbeiten an den Wänden und Decken – Tapezieren, Anstreichen, Kalken
  • Arbeiten am Fußboden – Anstreichen (ausgenommen das Abschleifen und Versiegeln vom Parkett)
  • Arbeiten an der Ausstattung – Anstreichen der Heizkörper /-rohre, der Innentüren, Fenster und der Außentüren von innen

Sanierung: Die Sanierung ist eine baulich-technische Wiederherstellung oder Modernisierung. Die kann einzelne Wohneinheiten, mehrere Etagen oder das gesamte Gebäude betreffen. Es werden Schäden beseitigt. Damit soll der Standard erhöht oder zumindest den aktuellen Gegebenheiten angepasst werden. Die Werterhaltung der Bausubstanz steht hier im Mittelpunkt. Die Sanierung geht über das Instandsetzen hinaus, da sie oft erhebliche Eingriffe auch in die Bausubstanz umfasst.

Generelles zur Mietminderung

Eine Minderung tritt kraft des Gesetzes (§ 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – BGB) ein, also automatisch dann, wenn der Mangel oder Schaden erstmals auftritt.

Ein Mangel besteht immer, wenn die Nutzung der Wohnung erheblich eingeschränkt ist und der Gebrauch nicht der vertraglichen Übereinkunft zwischen Vermieter und Mieter entspricht.

Wohnungsmängel und die Mietminderung stehen in einem engen Zusammenhang, der im BGB festgehalten wurde.
Wohnungsmängel und die Mietminderung stehen in einem engen Zusammenhang, der im BGB festgehalten wurde.

Wenn der Mieter schließlich den Mangel wahrnimmt, kann er die Miete kürzen. Mieter sollten in diesem Falle eine Mangelanzeige an den Vermieter weiterleiten. Damit räumen Sie dem Vermieter eine Möglichkeit zur Behebung ein. Erst ab dem Zeitpunkt der Anzeige darf die Miete gekürzt werden. Bei der Höhe können Sie sich an einer Mietminderungstabelle orientieren.

Im Hinblick auf eine rückwirkende Mietminderung gibt es ein paar Ausnahmen.

Eine Mietminderung ist unter anderem dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat oder bei Vertragsschluss Kenntnis davon hatte und sich das Recht nicht vorbehielt, die Miete im Zweifelsfall zu kürzen.

Das Mietrecht zu den energetischen Sanierungsarbeiten

Vor allem im Zuge einer erhöhten Aufmerksamkeit zum Thema Klimawandel wurden die Diskussionen um eine energetische Sanierung von alten Gebäuden immer heißer geführt, bis der Gesetzgeber im Jahr 2013 die Paragraphen im BGB erweitert beziehungsweise geändert hat.

Unter der sogenannten energetischen Sanierung ist eigentlich eine thermische Sanierung zu verstehen. Denn eine derartige Modernisierung soll den Energieverbrauch bezüglich der Heizung, des Warmwassers und der Lüftung minimieren.

Dazu gehören neben der Außenwand- und Dachdämmung auch die Fenstersanierung sowie die Anpassung der Heizungsanlage an die neuen Bedürfnisse.

Laut dem neuen Zusatz in § 536 Abs. 1a bezüglich der Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln:

Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung […] dient.

Eine Mietminderung bei Sanierung, vor allem wenn es um eine energetische geht, ist erst nach Ablauf von drei Monaten möglich.
Eine Mietminderung bei Sanierung, vor allem wenn es um eine energetische geht, ist erst nach Ablauf von drei Monaten möglich.

Eine Mietminderung bei Sanierung ist erst nach Ablauf dieser drei Monate möglich. Die Maßnahmen, die vom Vermieter getroffen werden, sind vom Mieter zu dulden, mit der Einschränkung, dass die Wohnung trotz Beeinträchtigung noch bewohnbar sein muss.

Dennoch kann eine Mietminderung bei einer Sanierung im Einzelfall auch während dieser Zeitspanne von drei Monaten wirksam werden. Denn, ist das Mietobjekt aufgrund von Schmutz, Baulärm und einer Vielzahl von Handwerkereinsätzen nicht bewohnbar, kann der Mieter die Miete um bis zu 100 % kürzen.

Die Drei-Monatsfrist hat der Gesetzgeber zugunsten des Mieters ins Mietrecht eingebaut, um diesen vor einer zu langen Beeinträchtigung durch Bauarbeiten im Haus oder in den eigenen vier Wänden zu bewahren. Damit ist zudem der Vermieter angehalten, im festgelegten Zeitrahmen die Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.

Wichtig! Nicht jede Modernisierungsmaßnahme ist auch ein Teil einer energetischen Sanierung und damit ausgeschlossen von der Mietminderung. Als Mieter ist darauf zu achten, welche Maßnahmen durchgeführt werden. Dies ist besonders wichtig, wenn energetische Sanierungsmaßnahmen mit Instandsetzungen verbunden werden. In einigen Fällen trifft der Mietminderungsausschluss dann nicht zu.

Wenn beispielsweise während der Dämmung von Außenwänden das aufgestellte Gerüst für eine reine Instandsetzungsarbeit mitgenutzt wird, kann die Miete für die Beeinträchtigung, die dem Mieter entsteht, gekürzt werden. Eine derartige Maßnahme kann zwar eine Modernisierung sein, aber eben keine energetische. Das trifft zum Beispiel dann zu, wenn das Dach mit neuen Ziegeln eingedeckt wird.

Hierbei kann eine Mietminderung durch ein Baugerüst vor den Fenstern zutreffen und der Mieter hat die Option, zu kürzen.

Etwas anders gelagert ist es dann, wenn die energetische Sanierung und damit Modernisierung dem Erhalt des gesamten Gebäudes dient. Hier greift auch der Mietminderungsausschluss für die drei Monate. Dies trifft zu, wenn die Außenwände nicht nur gedämmt, sondern auch der Außenputz erneuert werden.

Umso wichtiger ist es, seitens des Mieters darauf zu achten, welche Maßnahmen durchgeführt werden und welchem Zweck sie dienen. Im besten Fall hat der Vermieter dies auch rechtzeitig und angemessen umfangreich den Mietern mitgeteilt.

Maßnahmen der Instandhaltung und Sanierungsmaßnahmen

Mit der Mietrechtsreform hat die Rechtsprechung im § 555 des Bürgerlichen Gesetzbuches eine Abgrenzung zwischen den Maßnahmen der Instandhaltung (§ 555a) und den Sanierungsmaßnahmen (§ 555b) definiert.

Bei einer Mietminderung wegen Bauarbeiten ist zwischen den Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden.
Bei einer Mietminderung wegen Bauarbeiten ist zwischen den Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden.

Erhaltungsmaßnahmen: Die Mietminderung bei derartigen Renovierungsarbeiten ist ausgeschlossen. Die Maßnahmen sind in der Regel vom Mieter zu dulden. Sie sollten jedoch vom Vermieter rechtzeitig angekündigt werden, damit sich die Mieter darauf einstellen können.

Hierbei gibt es Ausnahmen. Wenn die Einwirkung eher unerheblich oder wenn die Durchführung zwingend erforderlich, aufgrund eines akuten Schadens, ist, kann die Maßnahme auch kurzfristig ohne Ankündigung erfolgen.

Erhaltungsmaßnahmen gewährleisten den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.

Modernisierungsmaßnahmen: Mit diesen Arbeiten soll die sogenannte Endenergie eingespart werden und sie dienen der Mietsache selbst.

§ 555b im BGB:

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird […],
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Nur kurz: Endenergie beschreibt zunächst die Gesamtmenge, die eine Anlage im Wohnhaus aufbringen muss, um sowohl die Nutzenergie der Mieter als auch die Prozesse der Übergabe, der Verteilung und der Speicherung von Energie abzudecken.

Wichtig! Nur die energetische Modernisierung ist von dem Ausschluss der Mietminderung für drei Monate betroffen!

Eine Mietminderung bei einfacher Renovierung ist eher aussichtslos für den Mieter.
Eine Mietminderung bei einfacher Renovierung ist eher aussichtslos für den Mieter.

Modernisierungsmaßnahmen, die unter dem zweiten Absatz zusammengefasst wurden, dienen der Einsparung von nicht erneuerbaren Energiequellen, stehen aber in keinem Bezug zur Mietsache selbst, wie eine Photovoltaikanlage. Weder ist hierbei eine Mietminderung ausgeschlossen noch darf der Vermieter die Miete erhöhen.

Die Mietminderung bei Renovierung (Erhaltungsmaßnahmen oder die sogenannten Schönheitsreparaturen) ist für den Mieter aussichtslos. Sicherlich muss auch hier im Einzelfall entschieden werden, inwieweit die Arbeiten die Nutzung der Räumlichkeiten einschränkt und ob es wirklich notwendige Maßnahmen sind, die nicht unter die Kategorie der Sanierung fallen.

Die Wohnungsmängel und die Mietminderung

Bedeutet ein Mangel auch immer eine Mietminderung? Nein, denn, wie gezeigt, existiert im deutschen Recht eine Regelung, die zumindest für drei Monate bei Maßnahmen der Sanierung diese Option für den Mieter ausschließt. Eine Mietminderung wegen anderer Bauarbeiten ist seitens des Gesetzes zulässig. Es muss zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen unterschieden werden.

Sollte die Sachlage nicht eindeutig sein, ist eine Rechtsberatung durch einen Anwalt zu empfehlen. Für eine grobe Orientierung sind auch Mietminderungstabellen zu empfehlen, die ein Urteil entsprechend des Mangels auflisten.

Wichtig! Ein Vermieter ist nicht verpflichtet seinen Mietern ein Sachverständigengutachten bei einer energetischen Modernisierungsmaßnahme vorzulegen.

Ein kurzes Beispiel: Mietminderung bei der Badsanierung – ja oder nein?

Eine Mietminderung bei einer Badsanierung ist vor allem von den Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter abhängig.
Eine Mietminderung bei einer Badsanierung ist vor allem von den Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter abhängig.

Ein Badezimmer gehört zur Grundausstattung einer standardmäßigen Wohnung. Dabei sollte auch für die Warmwasserversorgung gesorgt sein.

Kann ein Mieter diese Räumlichkeiten gar nicht mehr oder nur noch bedingt nutzen, trifft eine Mietminderung zu. Der Wert, um den die Miete dabei gekürzt werden kann, hängt von der Intensität der Beeinträchtigung ab. Bei einem Fall, bei das Bad drei Tage nicht voll umfänglich genutzt werden konnte und die Sanierung sich auch auf die Benutzbarkeit der Wohnung ausgewirkt hat, hat die Rechtsprechung eine Minderung von 20% gerechtfertigt.

Eine Mietminderung wegen einer Badsanierung ist jedoch nicht immer gerechtfertigt. Denn wird die Heizungs- oder Warmwasseranlage im Zusammenhang einer Badsanierung erneuert, kann das einen Ausschluss der Mietminderung bedeuten. In der Regel ist die Sanierung des Bads jedoch eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme, die der Mieter zunächst auch dulden muss. Eine Erhöhung der Wohnqualität und eine Steigerung des Komforts gehen mit derartigen Maßnahmen einher.

Wichtig! Eine Badsanierung ist im Regelfall mit dem Mieter seitens des Vermieters abgesprochen. Eine parallel laufende Kürzung ohne erheblichen Grund macht keinen Sinn.

Muster: Mietminderung bei Sanierung

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Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einer Sanierung. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Download: Mietminderung Sanierung (.doc)
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