Mietminderung bei einem Wasserschaden – Was ist zu tun?

Wer muss für den Wasserschaden zahlen?

Ein Wasserschaden in der Mietwohnung kann entsetzlich sein, insbesondere mit Blick auf dessen Folgen.
Ein Wasserschaden in der Mietwohnung kann entsetzlich sein, insbesondere mit Blick auf dessen Folgen.

Ein Wasserschaden in der Wohnung ist wohl für jeden Mieter ein Graus, ob nun der Keller unter Wasser steht oder die Wände nass sind, weil in der Wohnung von oben das Bad unter Wasser steht.

Vor allem die Folgeschäden bei einem Wasserschaden im Gebäude oder in der Wohnung sind schwierig und deren Beseitigung kann sich schon mal über Wochen und Monate hinziehen.

Doch wer ist für die Beseitigung der Schäden infolge von einem Wasserschaden in der Mietwohnung verantwortlich? Sind bei einer Mietminderung beim Wasserschaden im Bad oder in der Küche Besonderheiten zu beachten? Gibt es eine Mietminderung bezüglich eines feuchten Keller? Diese und weitere Fragen beantwortet Ihnen der nachstehende Ratgeber zum Thema “Mietminderung wegen Wasserschaden”.

Direkt zur Mietminderungstabelle!

So hoch fällt eine Mietminderung wegen einem Wasserschaden aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • Wohnung aufgrund von Wasserschäden unbewohnbar: Bis zu 100 %
  • Der Wassrschaden erfordert den Einsatz von Trocknungsgeräten: Bis zu 100 %
  • Durchfeuchtete Wand: Bis zu 20 %
  • Wasserfleck – etwa 1 qm: Bis zu 20 %

Was besagt das Mietrecht zum Wasserschaden?

Zunächst ist bei einem Wasserschaden die Frage, aus welchem Grund Sie als Mieter konkret die Miete kürzen wollen, relevant. Ist es der Schaden durch die direkte Einwirkung vom Wasser selbst oder ist es ein Folgemangel, der aufgrund eines Wasserschadens entstanden ist?

Die Mietkürzung bei einem Wasserschaden folgt zunächst den allgemeinen Grundsätzen der Mietminderung.
Die Mietkürzung bei einem Wasserschaden folgt zunächst den allgemeinen Grundsätzen der Mietminderung.

Dies können unter anderem eine Schimmelbildung sein, oder das Lösen von Tapeten und Teppichen im Wohnzimmer oder Wasserflecken am Hausrat.

Generell sei darauf hinzuweisen, dass ein Mangel mietrechtlich so definiert ist, dass dieser die vertragsmäßige Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung einschränkt. Der sogenannte Soll-Zustand des Mietobjekts ist zwischen den Mietparteien, Vermieter und Mieter, vereinbart worden und im Mietvertrag festgehalten. Der Ist-Zustand weicht durch diesen Mangel davon ab. Auf der Grundlage dieser Diskrepanz tritt eine Mietminderung kraft Gesetzes ein, also automatisch.

Ein derartiger Mangel sollte durch den Mieter beim Vermieter gemäß Mietrecht (siehe § 536 BGB) angezeigt werden, um diesem ausreichend Zeit einzuräumen für das Beheben der Mängel und Schäden. Ab dem Zeitpunkt der Mangelanzeige ist eine Kürzung der Miete berechtigt, jedoch nur in einem angemessenen Maß und, um etwaige Streitigkeiten zu mildern, in Absprache mit dem Vermieter.

Wichtig! Sind die Folgen eines Wasserschadens bereits bei Vertragsschluss vorhanden und aus grober Fahrlässigkeit hat der Mieter diese nicht angemerkt, besteht kein Recht auf eine Mietminderung im Nachhinein.

Eine rückwirkende Mietminderung ist sowieso nur in Ausnahmefällen möglich und wirksam. Ein durch den Mieter selbstverschuldeter Mangel ist in der Regel auch ausgeschlossen.

Bedeutet ein Wasserschaden gleich eine Mietminderung?

Bevor ein Wasserschaden eine Mietminderung bewirkt, sollte die Ursache geklärt werden.
Bevor ein Wasserschaden eine Mietminderung bewirkt, sollte die Ursache geklärt werden.

Egal, wodurch die Feuchtigkeit ins Haus oder in die Wohnung gelangt, dem Vermieter sollte daran gelegen sein, diese so schnell wie möglich zu beseitigen. Denn, über kurz oder lang, dringt die Feuchtigkeit bis in die Bausubstanz und ruiniert diese. Und Wasserschäden an der Bausubstanz oder am Hausrat sind nicht nur ärgerlich, sondern oftmals auch mit hohen Kosten und einem hohen Aufwand der Beseitigung verbunden. Neben der Wohnqualität kann auch die Lebensqualität der Bewohner betroffen sein.

Wenn der Mieter den Wasserschaden durch sein unvorsichtiges Verhalten nicht selbst verursacht hat, ist ein derartiger Schaden nur sehr schwer zu verhindern und umso belastender für den Mieter. Ein Wasserschaden oder eine massive Feuchtigkeit in der Wohnung können vielfältige Ursachen haben.

  • Wasserleitungen können unter anderem beschädigt sein, wie ein Wasserrohrbruch. Dieser kann besonders schwerwiegende Folgen haben, wenn er unentdeckt oder verdeckt passiert. Dann ist er eine Hauptursache für eine Schimmelbildung und vor allem verursacht er einen massiven baulichen Einsatz (Reparaturen). Für die Instandhaltung ist der Vermieter verantwortlich.
  • Daneben kommt es gerade in den letzten Jahren immer wieder zu Wasserschäden aufgrund von Starkregenfällen. Hiervon sind überwiegend niedrig gelegene Wohnungen und Kellerräume betroffen.
  • Aber auch Katastrophen wie die Hochwasser in den vergangenen 15 Jahren verursachen Wasserschäden mit massiven und weitreichenden Folgen, die unter anderem bis zur Unbewohnbarkeit der Häuser führten.
  • Außerdem können wasserbedingte Schäden auch nach dem Einsatz von Löscharbeiten auftreten oder weniger dramatisch, wenn der Nachbar über Ihnen das einfließende Wasser in der Badewanne vergisst und eine kleine Überschwemmung verursacht. Auch eine defekte Waschmaschine beim Nachbarn oder beim Mieter selbst kann einen unschönen Wasserschaden verursachen.

Gerade bei der Mietminderung nach einem Wasserschaden ist die Frage nach der Verantwortlichkeit von besonderer Bedeutung. Denn diese ist nicht nur bezüglich der Mietminderung und der daraus resultierenden Höhe der gekürzten Miete relevant, sondern auch in Bezug auf die Versicherungsfrage. Wer zahlt für die Schäden? Und wer ist laut Mietrecht für die Beseitigung verantwortlich?

Ein Wasserschaden in der Mietwohnung – Was müssen Sie nun tun?

Eine Mietminderung nach einem Wasserschaden kann gerechtfertigt sein, wenn ein Konstruktionsfehler der Leitungen vorliegt.
Eine Mietminderung nach einem Wasserschaden kann gerechtfertigt sein, wenn ein Konstruktionsfehler der Leitungen vorliegt.

Schäden durch Überschwemmungen und durch einen etwaigen Rückstau von Regenwasser oder durch Löschwasser sind durch die sogenannten Leitungswasserschäden zu unterscheiden.

Diese bezeichnen in der Regel einen Mangel oder Schaden an Gebäuden, Einrichtungen oder allgemein am Hausrat. Durch Fehler oder Schäden bei der Wasserinstallation tritt Leitungswasser aus.

Dabei sind folgende Ursachen zu unterscheiden:

  1. Fehler bei der Planung der Wasserleitungen
  2. Fehler in der Ausführung (keine oder nur eine unzureichend fachgerechte Installation)
  3. Materialfehler (ein vollkommen ungeeignetes Material oder eine Kombination verschiedener Materialien)
  4. Falsche Betriebsbedingungen (zum Beispiel zu hohe Temperaturen in der Warmwasserleitung verursachen eine korrosive Zerstörung eben dieser)
  5. Alterung der Leitungen (derartige Schäden treten in der Regel nach 30 oder 50 Jahren auf)

Wenn ein akuter Wasserschaden auftritt sollten Sie, vor allem bei Leitungswasserschäden, unverzüglich die Hauptwasserventile absperren. Zudem sollten schnellstmöglich alle elektrischen Geräte abgeschaltet werden. In Abhängigkeit vom Wasserumfang sollten Sie das Wasser abpumpen oder das Restwasser lediglich durch Absaugen oder Wischen entfernen.

Durchnässte Einrichtung und Hausrat sollte entfernt oder mindestens von den Wänden abgerückt werden. Im Zweifelsfall sind Entfeuchter in Betrieb zu nehmen.

Trocknungsgeräte können die Wohnqualität für einen bestimmten Zeitraum weiter einschränken. Dabei ist die Mietminderung davon abhängig, in welchem Maße der Gebrauchswert beeinträchtigt ist, eventuell auch durch eine Lärmbelästigung oder durch das Umstellen der Möbel und des Hausrats. Weichen Sie in einem schwerwiegenden Fall nicht auf die Heizung aus.

Mietminderung durch einen Wasserschaden

Bevor Sie eine Mietminderung wegen "Wasserschaden" einleiten, sind einige Schritte zu berücksichtigen.
Bevor Sie eine Mietminderung wegen “Wasserschaden” einleiten, sind einige Schritte zu berücksichtigen.

Bei einer Mietminderung, die durch einen Wasserschaden in Kraft tritt, ist in den meisten Fällen der Vermieter für die Situation verantwortlich und zuständig für die Schadensbeseitigung. Ist der Mieter jedoch für eine zu hohe Feuchtigkeit in der Wohnung und damit für die Schimmelbildung verantwortlich, liegt kein Mietminderungsgrund vor. In der Regel darf hier dann nicht gekürzt werden.

Um eine Schimmelbildung zu verhindern, muss der Mieter angemessen heizen und lüften. Wie das konkret auszusehen hat, ist nicht eindeutig und allgemeingültig geregelt. Auch diverse Gerichte haben bereits darüber geurteilt. Dennoch ist das Heiz- und Lüftungsverhalten von vielen Faktoren abhängig.

Generell gilt ein mehrmaliges, ausreichendes Stoßlüften, das dem Austausch der Luft dienen soll. Zudem ist daran zu denken, dass warme Luft mehr Feuchtigkeit aufnehmen kann, bevor ihr Sättigungsgehalt erreicht ist.

Vor allem wenn es um die Folgen eines Wasserschadens geht, ist es wichtig die Verantwortung für den Mangel in der Wohnung zu klären. Dabei kann auch ein Anlagenmechaniker für Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik behilflich sein. Gerade für den etwaigen Schadensersatz ist dies in Betracht zu ziehen. Dieser zählt auch, wenn es um einen Schaden geht, der ursächlich von der Nachbarwohnung ausgeht.

Ein Wasserschaden hat demnach nicht nur verschiedene und vielfältige Ursachen, sondern auch sehr unterschiedliche Folgen, die einzeln betrachtet werden sollten. Dabei kann es um schlichte Versicherungsfragen gehen, um weitreichende Erhaltungsmaßnahmen oder um komplette Sanierungsmaßnahmen.

Diese betreffen in aller Regel bezüglich eines Wasserschadens wohl eher nicht die energetische Sanierung, bei der die Mietminderung in den ersten drei Monaten der Arbeit ausgeschlossen ist.

Durch einen Wasserschaden eine Mietminderung in Höhe von …

Feuchtigkeit und die massiven Folgen dieser sind in aller Regel ein Mangel und damit Mietminderungsgrund. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Folgen eines Wasserschadens und der Beeinträchtigungen dadurch. Die Kürzung erfolgt zunächst nach der persönlichen Einschätzung des Mieters. Dabei kann Ihnen eine Mietminderungstabelle wie die unten stehende helfen.

MangelHöheUrteil
Wassereinbruch - während eines Monats uneingeschränkte Nutzung der gewerblichen Räume nicht möglich40%LG München I, Urteil vom 13.11.1985 - 15 S 11147/85
Wasserschäden an Wohnzimmerdecke und an Wänden mit optischer Beeinträchtigung25% AG Aachen, Urteil vom 05.04.1973 - 15 C 417/71, WM 1974, S. 44
Durchfeuchtung der Fensterfront und Teile der Decke im Wohn- und Schlafzimmer durch eindringende Feuchtigkeit über das Dach25%Mietminderung VG Berlin GE 1984, 183
Tropfwasser von der Zimmerdecke mit Durchfeuchtung des Teppichs50% / 30%AG Leverkusen WuM 1980,163 / AG Kiel: WuM 1980, 235
sichtbare Wasserflecken in der Wohnung2 %LG Hannover WuM 1994, 463

Bezüglich der Mietminderung wegen Feuchtigkeit in der Wohnung wurden in der Vergangenheit unterschiedliche Urteile gefällt.
Bezüglich der Mietminderung wegen Feuchtigkeit in der Wohnung wurden in der Vergangenheit unterschiedliche Urteile gefällt.

Sollte die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum unbewohnbar sein, liegt die vertretbare Minderungsquote durchaus bei 100 Prozent. Eine Unbewohnbarkeit für einen nicht absehbaren Zeitraum rechtfertigt auch eine fristlose Kündigung oder das sogenannte Zurückbehaltungsrecht seitens des Mieters.

Häufige Wasserschäden

Die Mietminderung bei einem Wasserschaden in der Küche ist zum Beispiel daran gebunden, inwieweit der Mieter den Mangel selbst verursacht hat. Generell gilt in der Küche: Hier treten sehr häufig Wasserschäden auf. Die sogenannten wasserführenden Steigleitungen befinden sich zumeist in der Trennwand zwischen Bad und Küche. Diese Räume liegen in der Regel auch nebeneinander.

Häufige Ursachen für einen Wasserschaden in der Küche:

  • Defekte Panzerschläuche
  • Undichter Überlauf oder Siphon
  • Defekte Schläuche für den Frischwasser- und Abwasserzulauf an der Wasch- oder Spülmaschine
  • Undichte Absperrventile, vor allem in älteren Gebäuden
  • Poröse Dichtungen an den Wasserzählern
  • Rohrbrüche in der Trinkwasserleitung oder in der Abwasserleitung

Die häufigste Schadensquelle für einen Wasserschaden befindet sich im Bad. Gerade hinter den Verkleidungen von Leitungen und der Badewanne können diese Mängel auch lange Zeit unbemerkt bleiben. Gerade feuchte Wände und Wasserflecken sind aufgrund der Fliesen im Bad nicht sehr schnell zu bemerken.

Die Mietminderung bei einem Wasserschaden im Bad richtet sich ebenso wie in der Küche nach dem Ausmaß des Mangels und der Intensität der Beeinträchtigung in der Nutzung der Wohnung. Ähnlich wie in der Küche existieren ganz typische Quellen für einen Wasserschaden im Bad:

  • Ein undichter Bodenablauf bei einer französischen Dusche
  • Undichtes WC-Spülrohr
  • Undichte Armaturen-Rosetten
  • Undichter WC-Abflussanschluss

Eine eindeutige Mietminderung zum Thema „feuchter Keller“ ist sehr schwierig. Jeder kennt wohl feuchte Wände oder die sogenannten Stockflecken in Kellerräumen. Neben einer unzureichenden Isolierung oder Wassersperre gibt es auch andere Ursachen für einen Wasserschaden im Keller, der gravierenden Auswirkungen haben kann, ist die Bausubstanz erstmal angegriffen. Eine gewisse Feuchtigkeit in Kellern gerade bei älteren Häusern ist normal.

Ursachen für einen Wasserschaden im Keller:

  • Eintritt von Grundwasser
  • Defekte Abwasserrohre sowie Frischwasserleitungen im Außenbereich
  • Rohrbruch in Heizungsleitungen

Muster: Mietminderung bei Wasserschaden

vorschau-mietminderung-wegen-wasserschaden

Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem Wasserschaden. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Mietminderung Wasserschaden (.doc)
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One thought on “Mietminderung bei einem Wasserschaden – Was ist zu tun?

  1. Mira D.

    Hallo!
    Vielen Dank für die Infos über Mietminderung bei Wasserschaden. Wir hatten neulich einen kaputten Panzerschlauch. An eine Mietminderung haben wir gar nicht gedacht. Mit der hier zugänglichen Vorlage eines Dokumentes dafür hätten wir auch das einleiten können. Beim nächsten Vorfall werden wir schlauer sein – dank Ihnen.

    Antworten

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