Mietminderung bei Dachsanierung und -ausbau: Worauf sollten Sie achten?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 6. August 2022

Miete mindern, weil das Dach saniert wird?

Ob eine Mietminderung bei einer Dachsanierung möglich ist, erfahren Sie im folgenden Beitrag.
Ob eine Mietminderung bei einer Dachsanierung möglich ist, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Lärm und Schmutz sind für jeden Mieter lästig und strengen gerade über einen langen Zeitraum an. Die Nerven werden nicht selten strapaziert. Muss ein Dach saniert werden aus energetischen Gründen oder um die Wohnqualität zu erhöhen, fallen Baumaßnahmen an. Gleiches gilt, wenn der Vermieter das Dach ausbauen möchte, um den freien Raum nicht ungenutzt zu lassen. Vor allem in Großstädten ist das ein probates Mittel, um weiteren Wohnraum zu schaffen.

Doch haben Sie die Möglichkeit zur Mietminderung bei einer Dachsanierung oder bei einem Ausbau? Erfahren Sie im nachstehenden Ratgeber, unter welchen Umständen Sie die Miete mindern dürfen und wie hoch diese dann ausfallen darf.

Das Wichtigste zur Mietminderung bei einer Dachsanierung

Begründet eine Dachsanierung eine Minderung der Miete?

Handelt es sich um eine energetische Sanierung, ist eine Mietminderung in den ersten drei Monaten ausgeschlossen, wenn Vermieter ausreichend über die Maßnahmen informiert hat.

Wie können Mieter eine Mietminderung geltend machen?

Mieter müssen Vermieter über den Mangel per Mängelanzeige informieren. Tun sie dies nicht, ist eine Minderung der Miete nicht möglich.

Wie hoch kann die Minderung ausfallen?

Je nachdem wie erheblich der Mangel ist, fallen die Minderungsquoten unterschiedlich hoch ausfallen. Hier finden Sie Beispiele für mögliche Quoten.

So hoch fällt eine Mietminderung wegen einer Dachsanierung oder eines Dachausbaus aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedliche Minderungsquoten entstehen!

  • Dachgeschossausbau: Bis zu 20 %
  • Ausbau, Beeinträchtigungen für darunterliegende Wohnung: Bis zu 33 %
  • Gebäude eingerüstet: Bis zu 10 %

Wann ist eine Mietminderung wegen einer Dachsanierung gerechtfertigt?

Prinzipiell ist eine Mietminderung gemäß § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dann zulässig, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung in erheblichem Maße einschränkt. Das vertraglich vereinbarte Wohnen ist in einem solchen Falle nicht mehr möglich. Dabei ist die objektive Einschätzung der Situation entscheidend. Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein.

Mietminderung: Ist das Dach sanierungsbedürftig, können Sie aufgrund von Beeinträchtigungen die Miete mindern.
Mietminderung: Ist das Dach sanierungsbedürftig, können Sie aufgrund von Beeinträchtigungen die Miete mindern.

Bei einer Dachsanierung ist der Zweck der Baumaßnahmen ausschlaggebend. Handelt es sich um eine energetische Dachsanierung, ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Denn im Zuge der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 wurde der § 536 BGB erweitert. Nach Abs. 1 a dieses Paragraphen darf die Miete im Zusammenhang ebenjener Sanierung für drei Monate nicht gemindert werden. Der Mieter muss die Unannehmlichkeiten dulden.

Eine Mietminderung bei energetischer Dachsanierung ist nur dann möglich, wenn der Vermieter Sie als Mieter nicht drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich über Art und Umfang der Sanierung informiert hat.

Um an das Dach zu gelangen und die Sicherheit der Arbeiter zu gewähren, ist ein Gerüst vonnöten. Eine Mietminderung wegen eines Baugerüsts ist jedoch ebenso wenig möglich. Das Aufstellen dient nämlich der energetischen Dachsanierung.

Sollen hingegen nur die Dachziegel erneuert werden, ist eine Mietminderung wegen normaler Dachsanierung legitimiert. In den meisten Fällen wird jedoch eher wegen des Gerüsts oder des Baulärms eine Mietminderung erfolgen.

Dürfen Sie bei einem Dachausbau mindern?

Die Beeinträchtigungen durch den Ausbau des Dachgeschosses können umfassend sein und dauern meist über einen längeren Zeitraum an. Dabei ist nicht nur der Lärm störend, sondern auch die Verunreinigung des Treppenhauses oder die Lagerung von Baumaterialien vor der Hauseigangstür. Die einzelenen Mängel sollten in jedem Falle gesondert und zusätzlich bewertet werden.

Grundsätzlich ist demnach eine Mietminderung bei einem Dachausbau gerechtfertigt, wenn die Gebrauchstauglichkeit erheblich eingeschränkt wird.

Das Verhalten der Handwerker liegt im Verantwortungsbereich des Vermieters, da er diese beauftragt hat. Möchte Sie aufgrund dessen die Miete mindern, muss dieser das akzeptieren.

Mögliche Höhen einer Mietminderung im Bezug auf Baumaßnahmen am Dach

Eine Mietminderung wegen einer Dachsanierung oder aufgrund eines Ausbaus sollte in jedem Falle dem Mangel entsprechen. Eine pauschalisierter oder gar ein gesetzlich vorgeschriebener Richtwert existiert nicht. Der individuelle Fall ist entscheidend. Im Folgenden haben wir für Sie ein paar Beispiele zusammengestellt.

MangelHöheUrteil
Schmutz, Gestank, Einbruch von Regenwasser bei Dachgeschossausbau80%LG Hamburg, Urteil vom 11.01.1996; Az. 307 S 135/95
Stemmarbeiten, Kreissägearbeiten, Arbeiten mit Bohrmaschine bei Dachgeschossausbau10%LG Berlin, Urteil vom 12.04.1994; Az. 63 S 439/93
Gerüst und Baurabeiten am Haus20%AG Wiesbaden, Urteil vom 25.06.2016; Az. 93 C 2696/11
umfangreiche Bau- und Sanierungsmaßnahmen am Dach60%AG Hamburg, Urteil vom 16.01.1987; Az. 44 C 1605/86

Muster für eine Mietminderung bei einer Dachsanierung

muster-mietminderung-dachsanierung-vorschau

Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem Heizungsausfall. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Muster: Mietminderung bei Dachsanierung (.doc) Muster: Mietminderung bei Dachsanierung (.pdf)

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Mietminderung bei Dachsanierung und -ausbau: Worauf sollten Sie achten?
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10 thoughts on “Mietminderung bei Dachsanierung und -ausbau: Worauf sollten Sie achten?

  1. Mc K.

    Bei uns ist eine energetische Dachsanierung vom Vermieter durchgeführt worden, während wir in unserer Umzugsphase waren. Uns ist nicht schriftlich mitgeteilt worden 3 Monate vorher über die Sanierung. Eine Woche vor Baubeginn ist uns mündlich von der Sanierung erzählt worden durch den Vermieter. Wir können seit drei Wochen unsere Garage nicht mehr nutzen, da die Auffahrt durch das Gerüst nicht zur Verfügung steht. Meine Frage ist:Können wir eine Mietminderung machen und mit wieviel Prozent?

    1. Mietrecht.com

      Hallo Mc K.,

      ist eine vertraglich zugesicherte Nutzung nicht oder nur eingeschränkt möglich, kann eine Mietminderung eine Option sein. Wie viel Sie mindern können, hängt jedoch von den jeweiligen Umständen ab und kann pauschal nicht benannt werden. Lassen Sie sich diesbezüglich am besten von einem Mieterverein beraten. Dieser kann Sie über Ihren Ansprüche und Möglichkeiten aufklären.

      Ihr Team von Mietrecht.com

  2. N

    interessant, dass bei einer energetischen Dachsanierung eine Mietminderung ausgeschlossen ist. Ich denke die meisten Dachsanierungen, die heute durchgeführt werden, sind ohnehin energetisch. Für meinen konkreten Einzelfall muss ich mich noch genauer erkundigen.

  3. Estefania G

    Wie Sie bereits erwähnen, fördert die Dachsanierung eben die Wohnqualität und kann aus energetischen oder baulichen Gründen sogar notwendig sein. Ich denke, dass der daraus resultierende Effekt für den Mieter ein positiver ist. Dennoch ist während der Arbeiten sicherlich eine Minderung der Miete gesetzlich geregelt. Vielen Dank für die Infos.

  4. Ronja

    Gut zu wissen, dass eine Mietminderung dann zulässig ist, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung in erheblichem Maße einschränkt. Unser Dach ist undicht und muss neu gedeckt werden. Da ich im Dachgeschoss wohne, ist dadurch auch mein Wohnraum eingeschränkt.

  5. Lisa

    Das Dach in dem Haus in dem wir wohnen wird gerade saniert. Unser Vermieter sagt, dass so in Zukunft große Heizkosten gespart werden können. Gut zu wissen, dass eine Mietminderung bei energetischer Dachsanierung nur dann möglich ist, wenn der Vermieter einen nicht drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich über Art und Umfang der Sanierung informiert hat. Das hat er bei uns getan.

  6. Hannes B

    Ich vermiete ein Haus und möchte einen Dachdecker für eine Dachsanierung anstellen. Gut zu wissen, dass man bei einer energetischen Dachsanierung keine Mietminderung fordern kann. Um eine solche handelt es sich nämlich.

  7. Tyler P

    Vielen Dank für diesen Beitrag über eine Mietminderung bei einer Dachsanierung. Wir müssen demnächst einen Dachdecker kommen lassen, da unser Dach an manchen Stellen undicht ist. Wir wollen dementsprechend auch die Miete mindern lassen. Guter Hinweis, dass der Zweck der Baumaßnahmen ausschlaggebend ist.

  8. Finja

    Hier findet man gute Informationen zur Mietminderung bei Dachsanierung. Klar erklärt und leicht zu verstehen. Jetzt weiß ich, wie ich vorgehen muss.

  9. W Anja

    Hallo, ich habe folgende Frage:
    über uns (wir wohnen im 5. Stock eines Mietshauses) wurde 2 !!! lange Jahre das Dach über uns für Wohnraumschaffung (= Geldgier des Vermieters) ausgebaut. Abgesehen von unendlich viel Lärm, Dreck und Ärger, hat das Ganze mehr als 1 Jahr länger gedauert als uns Mietern vor 2 Jahren zugesichert. Wir mussten sogar mehrmals im Hotel übernachten wegen totalem Schimmelbefall unserer Wohnung.
    Nun ist über uns natürlich auch ein „windiger“ Balkon angebracht worden, welcher uns um unseren schönen sonnjendurchfluteten Balkon bringt. Wir haben die Wohnung vor 14 Jahren genau wegen des sonnigen Südbalkons gemietet. Nun ist die Sonne von dem neuen Balkon über uns gänzlich verschwunden. Können wir die Miete diesbezüglich für die Zukunft mindern? Danke und viele Grüße

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