Mietminderung bei Geruchsbelästigung – Was tun, wenn es stinkt?

Rechtfertigt Gestank eine Mietminderung?

Gestank aus der Nachbarwohnung kann unter Umständen eine Mietminderung rechtfertigen. Erfahren Sie hier, wie Sie vorgehen müssen.
Gestank aus der Nachbarwohnung kann unter Umständen eine Mietminderung rechtfertigen. Erfahren Sie hier, wie Sie vorgehen müssen.

Gerade Geruchsbelästigungen sind immer wieder ein fieser Streitpunkt, wenn es um die Mietminderung geht. Dabei ist es oftmals nicht nur ein Zwist zwischen dem Vermieter und dem eigentlichen Mieter. In den meisten Fällen spielt eine dritte Partei eine zentrale Rolle – der Nachbar oder ein Gewerbe in direkter Nachbarschaft.

Da kann es vor Gericht dann auch um die Beeinträchtigung durch Zigarettenqualm, durch Müllgeruch oder Essensgerüche gehen. Doch so eine Geruchsbelästigung ist nicht so einfach von der Hand zu weisen. Gerade wenn ein bestimmtes Maß überschritten wurde, kann eine Geruchsbelästigung durch den Nachbar oder durch ein Wirtshaus nebenan die Lebensqualität in der eigenen Wohnung massiv einschränken.

Doch können Sie im Falle von Geruchsbelästigungen die Miete mindern? Und wenn ja, in welchem Maße? In welcher Situation ist es eher ausgeschlossen? Dazu erfahren Sie mehr im Folgenden.

So hoch fällt eine Mietminderung wegen Geruchsbelästigung aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • Geruchsbelästigung aufgrund schlecht abgedichteter Türen und Fenster: Bis zu 20 %
  • Geruchsbelästigung aufgrund von Hundekot im Müllschlucker: Bis zu 5 %
  • Geruchsbelästigung aufgrund falscher Tierhaltung: Bis zu 10 %

Das Wichtigste in aller Kürze

Hier geht es um eine dauerhafte Geruchsbelästigung sowie um die Intensität. Der Geruch ist eine subjektive Empfindung, deshalb ist es besonders schwierig beim Thema Mietminderung bei Geruchsbelästigung eine pauschale Angabe bezüglich des Umfangs einer Mietkürzung zu machen.

Dabei ist zudem darauf zu achten, inwieweit ein baulicher Mangel vorliegt oder ob die Gerüche erwartbar sind oder als soziale Erscheinung zu verstehen sind.

Schließlich kann auch Schimmel die Ursache für unangenehme Gerüche in der Wohnung sein. Hierbei spielt wiederum die Frage nach den Ursachen eine fundamentale Rolle, wenn eine Mietminderung in betracht gezogen wird.

Generell gilt: Kommt ein Gestank aus der Nachbarwohnung oder aus dem Treppenhaus, sollten Sie die Miete erst im Extremfall kürzen.

Mietminderung: Unangenehmer Geruch

Vor allem beim entspannten Sitzen auf dem Balkon können unangenehme Gerüche sehr belastend und stören sein. Eine Mietminderung bei unliebsamen Gerüchen ist nicht vollkommen ausgeschlossen. In der Vergangenheit gab es immer wieder Urteile in Einzelfällen, die eine Mietminderung aufgrund einer Geruchsbelästigung bestätigt haben.

Bei einer Mietminderung durch Gestank ist es wie bei allen anderen Minderungsgründen unerlässlich, den Vermieter darüber zu informieren.
Bei einer Mietminderung durch Gestank ist es wie bei allen anderen Minderungsgründen unerlässlich, den Vermieter darüber zu informieren.

Zunächst sei jedoch anzumerken, dass eine Mietminderung laut Mietrecht (siehe § 536 Bürgerliches Gesetzbuch)immer dann in Kraft tritt, wenn ein Mangel im Mietobjekt vorliegt. Ein solcher Mangel oder Schaden wird so definiert, dass die Tauglichkeit des Mietobjekts oder der Gebrauchswert der Wohnung erheblich eingeschränkt sein müssen. Dabei erfolgt eine Minderung kraft des Gesetzes.

Die Kürzung der Miete erfolgt durch den Mieter. Der Vermieter sollte über den Mangel in Kenntnis gesetzt werden. Das ist zwar keine Bedingung oder Voraussetzung für die Minderung, aber erst mit der Anzeige beim Vermieter darf die Miete in aller Regel gekürzt werden. Dem Vermieter wird dadurch Zeit zum Beheben des Schadens eingeräumt.

Bezüglich der Geruchsbelästigung ist die Mietminderung etwas diffizil, denn oft geht es zum einen um die individuelle Wahrnehmung und zum anderen um Faktoren, die weder vom Vermieter noch vom Mieter direkt beeinflussbar sind.

Aber: Eine Mietminderung bei Geruchsbelästigung ist möglich! Dabei müssen verschiedene Ursachen für die unangenehme Geruchsentwicklung betrachtet werden. Denn auch hier geht es wie bei anderen Mietminderungsgründen um die Frage nach der Verantwortung und somit auch nach demjenigen, der die Kosten tragen muss.

Die Geruchsbelästigung durch Essensgerüche

Eine Geruchsbelästigung durch eine Gaststätte, die sich im selben oder in einem Nebenhaus befindet, kann für den einen oder anderen Mieter eine enorme Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der eigenen Wohnung bedeuten. Ebenso wie der Zigarettenqualm, der von der Terrasse herüberweht oder Essengerüche aus der Küche. Hinzukommt meist eine Lärmbelästigung durch die Gäste des Restaurants.

Bei einer Geruchsbelästigung durch andere Mieter spielt die Intensität und Dauerhaftigkeit eine zentrale Rolle, wenn es um eine Minderung der Miete geht.
Bei einer Geruchsbelästigung durch andere Mieter spielt die Intensität und Dauerhaftigkeit eine zentrale Rolle, wenn es um eine Minderung der Miete geht.

Natürlich können aber auch Gerüche vom kochenden Nachbarn stören. Wie die Mietminderung hier im Einzelnen aussieht, ist leider nicht eindeutig.

Es gab Fälle in der Rechtsprechung, bei denen Geruchsbelästigungen nicht als Mangel definiert wurden. Nur eine extreme Belästigung durch Gerüche ist beanstandungsfähig. Bei einem Fall, bei dem die Essensgerüche aus der darunterliegenden Wohnung drangen, wurde entschieden, dass eine Kürzung der Miete um sieben Prozent gerechtfertigt war.

Dennoch kann beim Thema Essens- und Kochgerüche eine rechtliche Grundlage für eine Mietminderung bestehen. Denn eigentlich sollte die Wohnung so konstruiert und gebaut sein, dass eine übermäßige Beeinträchtigung durch Geruchsbelästigung nicht zustande kommen sollte.

Doch eine schlechte Abdichtung oder undichte Türen sowie Fenster können Gerüche vermehrt in die Wohnung leiten. In derartigen Fällen ist eine Minderung möglich – bis zu 20% im Einzelfall.

Generell gilt jedoch: Kochvorgänge und Essensgerüche sind ein sozial übliches Verhalten und grundsätzlich, vor allem in einem Mehrfamilienhaus, hinzunehmen. Hier geht es in erster Linie um eine gegenseitige Rücksichtnahme. Sozial- und haushaltsübliche Erscheinungen sind kein Grund für eine Mietminderung. Sogenannte Zumutbarkeitsgrenzen sind immer im Einzelfall zu betrachten.

Die Geruchsbelästigung im Treppenhaus

Auch über das Treppenhaus können unangenehme Gerüche in die Wohnung gelangen. Es kommt immer wieder vor, dass sich Mieter durch einen Uringeruch im Hausflur belästigt fühlen. Das Treppenhaus ist Bestandteil des vertragsbemäßen Gebrauchs der Wohnung.

Bei der Geruchsbelästigung aus dem Treppenhaus ist für die Mietminderung eine bestimmte Erheblichkeit und Regelmäßigkeit maßgeblich. Ein einmaliges Vorkommen begründet noch keine Mietminderung.

Ähnlich wie bei den Essensgerüchen ist eher von einer objektiven Beurteilung der Situation auszugehen. Überempfindlichkeiten sind für das Gericht nicht relevant. Wenn Sie als Mieter in einem solchen Fall eine Mietkürzung in Betracht ziehen, sollten Sie auf eine genaue, dokumentarische Beschreibung der Situation achten. Bestenfalls haben Sie Zeugen, die die Geruchsbelästigung bestätigen können.

Wichtig: Sollte in der Hausordnung, die für das gesamte Mehrfamilienhaus gilt, ein Paragraph enthalten sein, der besagt, dass die Hauseingangstür ständig verschlossen bleiben sollte, macht sich der Mieter, der sich nicht daran hält, mitschuldig an der Situation, wenn Passanten von draußen in das Treppenhaus urinieren. Für diesen Mieter ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

Eine Mietminderung bezüglich Geruch sollte an eine objektive Empfindung geknüpft sein.
Eine Mietminderung bezüglich Geruch sollte an eine objektive Empfindung geknüpft sein.

Neben einem unangenehmen Uringeruch kann es im Treppenhaus zur Geruchsbelästigung durch Hundekot kommen. Eine Mietminderung aufgrund von Gestank dieser Art wurde in der Vergangenheit in der Rechtsprechung bestätigt. Unter anderem konnte einem Mieter eine 5%ige Mietminderung zugesprochen werden bei einer Geruchsbelästigung durch tagelang nicht weggeräumten Hundekot und einer ausgeleerten Haustiertoilette im Müllschlucker.

Auch eine falsche Tierhaltung, die einen unangenehmen Geruch verursacht, kann eine Mietminderung verursachen. In Einzelfällen konnte ein Mieter seine Miete um bis zu 10 Prozent kürzen.

Mietminderung bei Rauchgeruch

Wenn Ihre Nachbarn rauchen, kann der Qualm vom Balkon hochziehen oder über das Treppenhaus in Ihre Wohnung gelangen. Wie bei den bereits beschriebenen Fällen ist auch hier vor allem eine Einzelentscheidung zu treffen, nach Maßgaben einer objektiven Empfindung.

In der Regel konnte die Miete bei „normalem“ Zigarettenrauch nicht gemindert werden. Auch hier ist die Frage nach eventuellen baulichen Mängeln, die eine Geruchsbelästigung begünstigen, von zentraler Bedeutung. Dabei können Sie unter Umständen bei nicht abgedichteten Ritzen oder anderen Baufehlern Ihre Miete um bis zu 20% mindern.

Muster: Mietminderung bei Geruchsbelästigung

vorschau-mietminderung-wegen-geruchsbelaestigung

Im Folgenden finden Sie ein Muster bei Geruchsbelästigung. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Mietminderung Geruchsbelästigung (.doc)
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8 thoughts on “Mietminderung bei Geruchsbelästigung – Was tun, wenn es stinkt?

  1. K. Drescher

    Ich wohne in einem Plattenbau von 1980 im 10. OG. In Küche und Bad ist eine ca. 15 cm runde Öffnung in einen Entlüftungsschacht. Vebrauchte Luft wird abgesaugt. Nun haben ein oder mehr Mieter unter mir ihre Dunstabzugshaube (mit Gebläse) in der Küche an diesem Abzugsschacht angeschlossen. Dadurch werden deren Kochgerüche in unsere Wohnung geblasen. Dies geschieht täglich ein- bis zweimal. Ich habe dem Vermieter eine Mietminderung angedroht, wenn keine Abhilfe erfolgt. Wie hoch darf die Mietminderung sein?

    Antworten
    1. Mietrecht.com

      Hallo K. Drescher,

      eine pauschale Aussage ist hier nicht möglich, das es sich immer um eine Einzelfallentscheidung handelt. Sie können eine Mietminderungstabelle als Übersicht verwenden und diese zur Orientierung nutzen. Darüber hinaus ist eine Beratung bei einem Mieterverein empfehlenswert, da wir keine rechtliche Beratung anbieten dürfen.

      Ihr Team von Mietrecht.com

      Antworten
  2. K. Drescher

    Ich wohne in einem Plattenbau von 1980 im 10. OG. In Küche und Bad ist eine ca. 15 cm runde Öffnung in einen Entlüftungsschacht. Vebrauchte Luft wird abgesaugt. Nun haben ein oder mehr Mieter unter mir ihre Dunstabzugshaube (mit Gebläse) in der Küche an diesem Abzugsschacht angeschlossen. Dadurch werden deren Kochgerüche in unsere Wohnung geblasen. Dies geschieht täglich ein- bis zweimal. Ich habe dem Vermieter eine Mietminderung angedroht, wenn keine Abhilfe erfolgt. Wie hoch darf die Mietminderung sein?

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    1. Mietrecht.com

      Hallo K. Drescher,

      eine pauschale Aussage ist hier nicht möglich, das es sich immer um eine Einzelfallentscheidung handelt. Sie können eine Mietminderungstabelle als Übersicht verwenden und diese zur Orientierung nutzen. Darüber hinaus ist eine Beratung bei einem Mieterverein empfehlenswert, da wir keine rechtliche Beratung anbieten dürfen.

      Ihr Team von Mietrecht.com

      Antworten
  3. Suri

    Guten tag,
    Seitdem das restaurant unter uns die küche renoviert hat zieht ihr küchegeruch durch die wand in unsere wohnung…wir haben den vermieter informiert aber er zögert und die situation wird nicht besser…was können wir dagegen tun? Feuereehr war auch da und hat das ganze bestätigt. danke im voraus!

    Antworten
    1. Mietrecht.com

      Hallo Suri,

      der Vermieter ist der Regel verpflichtet, sicherzustellen, dass die Wohnung vertragsgemäß genutzt werden kann. Der Geruch kann einen Einschränkung darstellen und eine Mietminderung begründen, wenn der Vermieter diesen Mangel nicht beseitigt. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, diese bei einem Mieterverein oder bei einem Anwalt einzuholen. Dort können Sie auch bezüglich der Minderungshöhe beraten werden.

      Ihr Team von Mietrecht.com

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  4. Suri

    Guten tag,
    Seitdem das restaurant unter uns die küche renoviert hat zieht ihr küchegeruch durch die wand in unsere wohnung…wir haben den vermieter informiert aber er zögert und die situation wird nicht besser…was können wir dagegen tun? Feuereehr war auch da und hat das ganze bestätigt. danke im voraus!

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    1. Mietrecht.com

      Hallo Suri,

      der Vermieter ist der Regel verpflichtet, sicherzustellen, dass die Wohnung vertragsgemäß genutzt werden kann. Der Geruch kann einen Einschränkung darstellen und eine Mietminderung begründen, wenn der Vermieter diesen Mangel nicht beseitigt. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten können, empfehlen wir Ihnen, diese bei einem Mieterverein oder bei einem Anwalt einzuholen. Dort können Sie auch bezüglich der Minderungshöhe beraten werden.

      Ihr Team von Mietrecht.com

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