Wohnungsübergabe: Stolpersteine beim Ein- und Auszug sind nicht selten

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 5. Mai 2021

Im Mietrecht spielt die Wohnungsübergabe eine wichtige Rolle

Bei einer Wohnungsübergabe sollte die Mietsache immer leer geräumt sein.
Bei einer Wohnungsübergabe sollte die Mietsache immer leer geräumt sein.

Sowohl beim Ein- als auch beim Auszug ist sie Bestandteil des Kontaktes zwischen Mietern und Vermietern: Die Wohnungsübergabe. Vieles hängt von einer richtigen Übergabe ab und daher sollten die Mietvertragsparteien immer darauf achten, dass sie so gründlich wie möglich stattfindet.

Im Zweifelsfall können Details darüber entscheiden, ob Mieter die gesamte Kaution wiederbekommen oder Vermieter auf Kosten sitzenbleiben. Daher ist es immer empfehlenswert, bei der Wohnungsübergabe eine Checkliste zu verwenden und alle wichtigen bzw. notwendigen Informationen in einem Protokoll festzuhalten.

In folgendem Ratgeber erfahren Sie, was bei einer Wohnungsübergabe beim Einzug und beim Auszug wichtig ist und wie ein Übergabeprotokoll aussehen kann. Darüber hinaus erläutern wir, was in Bezug auf Renovierungen oder Besenreinheit zu beachten ist und ob Mieter ihre Kaution bereits bei der Übergabe zurückerhalten.

Alles Wichtige zum Thema „Wohnungsübergabe“

Wann findet eine Wohnungsübergabe statt?

Eine Wohnungsübergabe findet sowohl zu Beginn als auch zum Ende der Mietzeit beim Auszug statt. Vermieter übergeben die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch an die Mieter. Umgekehrt geben Mieter die Mietsache bei einer Wohnungsübergabe nach Mietende an die Vermieter zurück, wenn das Vertragsverhältnis endet.

Sollte ein Übergabeprotokoll angefertigt werden?

Ja. In einem Protokoll wird der Zustand der Mietsache sowie etwaige Mängel und Schäden festgehalten. Darüber hinaus sollten die Zählerstände ebenfalls protokolliert werden sowie die Anzahl der übergebenen Schlüssel. Diese Informationen sind sowohl für Mieter als auch für Vermieter bindend. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Wie sieht ein Übergabeprotokoll aus?

Welche Informationen in einem Übergabeprotokoll enthalten sein sollten, lesen Sie hier. Eine umfassende Vorlage für ein Übergabeprotokoll für die Wohnungsübergabe finden Sie z. B. auf formblitz.de.

Weitere Ratgeber zum Thema “Wohnungsübergabe”

→ Wohnungsübergabeprotokoll

Wohnungsübergabe bei Einzug: Der Termin kann wichtig sein

Wohnungsübergabe beim Einzug: Ein Protokoll ist auch hier ratsam.
Wohnungsübergabe beim Einzug: Ein Protokoll ist auch hier ratsam.

Haben Sie ihre Traumwohnung gefunden und ist der Mietvertrag unterzeichnet, steht der Übergabe der Wohnung nichts mehr im Wege. In welchem Zustand die Wohnung übergeben wird, kann sich später beim Auszug als äußerst wichtig herausstellen. Daher sollten beide Seiten darauf achten, dass die wichtigsten Informationen auch schriftlich festgehalten werden. Zudem sind weitere Punkte bereits beim Einzug wichtig. Die nachfolgenden Abschnitte gehen näher auf diese Punkte ein und stellen eine Checkliste für die Übergabe beim Einzug zur Verfügung.

Die Wahl des Termins für die Wohnungsübergabe kann wichtig sein. Bei Tageslicht lässt sich der Zustand der Wohnung besser beurteilen. Mängel oder Schäden fallen manchmal bei künstlichem Licht nicht auf oder erscheinen als nicht so gravierend. Daher ist bei der Wohnungsübergabe dann ein Termin am Tag empfehlenswert.

Wichtig ist auch, dass die Wohnung leer ist und keine Möbel Wände, Ecken oder Böden verdecken. Vermieter müssen also darauf achten, dass die Wohnung vollständig geräumt wurde bevor sie einen Übergabetermin vereinbaren.

Die wichtigsten Punkte bei der Übergabe zum Einzug

Zur Wohnungsübergabe sollten Mieter einen Fotoapparat mitnehmen und auf ein Übergabeprotokoll bestehen. Denn vorhandene Mängel, Abnutzungserscheinungen oder Schäden sollten Mieter nicht ohne Weiteres hinnehmen. Tun sie dies, kann das bedeuten, dass sie diese beim Auszug beseitigen müssen, wenn sie nicht nachweisen können, dass diese beim Einzug bereits bestanden. Schäden und Mängel sollten daher immer in einem Übergabeprotokoll notiert werden, welches vom Vermieter und Mieter zu unterschreiben ist.

Wohnungsübergabeprotokoll: Auch Vermieter sollten es unterschreiben.
Wohnungsübergabeprotokoll: Auch Vermieter sollten es unterschreiben.

Sollten sich Vermieter einem Übergabeprotokoll verweigern, ist es immer ratsam, dass Mieter Fotos der bemängelten Sachen bzw. Schäden anfertigen und darauf achten, dass diese mit dem Datum des Übergabetermins versehen sind. Es kann auch sinnvoll sein, einen Dritten an der Wohnungsübergabe zu beteiligen. Ist dieser kein Vertragspartner, kann er als Zeuge fungieren.

Bei schwereren Mängeln, die der Vermieter zu beseitigen hat, sollten Mieter eine Fristsetzung für die Beseitigung dieser in das Übergabeprotokoll mit aufnehmen. So kann dieses bei Problemen als Mängelanzeige dienen und eventuell die Grundlage für eine Mietminderung dienen, falls die Beseitigung nicht oder zu spät erfolgt.

Des Weiteren sollte sich auch der Renovierungszustand unbedingt im Protokoll wiederfinden. Je nachdem wie die Wohnung übergeben wurde, hat das Folgen für den Auszug. Darüber hinaus hängen im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen auch davon ab, in welchem Zustand die Mietsache beim Einzug war. Sind das Haus oder die Wohnung nicht renoviert oder renovierungsbedürftig, kann eine Komplettrenovierung zum Auszug nicht auf den Mieter übertragen werden (BGH 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14).

Wurde ein Ausgleich seitens des Vermieters für eine Renovierung gezahlt, sieht das allerdings anders aus. Auch individuelle Vereinbarungen können dazu führen, dass Mieter dennoch renovieren müssen. Hier sollten Sie vorsichtig sein und nicht allem zustimmen, denn einiges kann in den Aufgabenbereich des Vermieters fallen.

Neben dem Zustand der Wohnung sollten sich auf die Zählerstände der Heizungen, vom Wasser bzw. Gas sowie vom Strom im Übergabeprotokoll wiederfinden. Da diese für die Nebenkostenabrechnung sowie für die Anmeldung bei den Versorgern wichtig sind, sollten Mieter hier die Angaben immer prüfen. Hier kann es zum Beispiel nützlich sein, eine Taschenlampe und Lupe zur Hand zu haben.

Bei einer Wohnungsübergabe sind laut Vertrag vereinbarte Schlüssel auszuhändigen oder zurückzugeben.
Bei einer Wohnungsübergabe sind laut Vertrag vereinbarte Schlüssel auszuhändigen oder zurückzugeben.

Bei einer Wohnungsübergabe händigen Vermieter dann natürlich auch alle notwendigen Schlüssel an die Mieter aus. Wichtig ist hier, dass die Anzahl und Bezeichnung der Schlüssel ebenfalls im Protokoll notiert wird. So haben alle einen Überblick über die ausgehändigten Schlüssel. Wird dann auch die Kaution bei der Übergabe gezahlt, ist die Angabe im Protokoll sowie eine Quittung ein Muss. Die Zahlung muss bestätigt und nachweisbar sein.

Findet die Wohnungsübergabe ohne Vermieter statt, müssen der oder die Vertretung berechtigt sein, eine Unterschrift leisten zu dürfen. Auch hier gilt, ist das nicht möglich, die Mietsache fotografieren und alle Einwände schriftlich festhalten.

Checkliste für die Wohnungsübergabe beim Einzug

Es gibt für eine Wohnungsübergabe kein einheitliches Formular, allerdings gibt es zahlreiche Muster für Protokolle, die Sie verwenden können. Das kostenlose Muster am Ende dieses Ratgebers ist sowohl für Übergaben zum Einzug als auch zum Auszug geeignet. Gleiches gilt für die nachfolgende Checkliste.

Welche Punkte Sie bei einer Übergabe im Auge behalten sollten und müssen, finden Sie in der Checkliste nochmals zusammengefasst:

Laden Sie hier kostenlos die Checkliste für die Wohnungsübergabe herunter!

Drucken Sie sich die Checkliste am besten aus und nehmen Sie diese mit zu den Besichtigungen. Sie können die Punkte dann auf dieser abhaken.

Checkliste für Übergaben (.pdf)

Wohnungsübergabe bei Auszug

Eine Wohnungsübergabe durch den Mieter findet üblicherweise immer zum Ende des Mietverhältnisses statt. Die Wohnung muss so zurückgegeben werden, wie Vermieter sie Mietern überlassen haben bzw. so wie es im Mietvertrag vereinbart ist, sofern die Klauseln wirksam sind.

Der Ablauf unterscheidet sich nicht von dem einer Übergabe zum Einzug. Wichtig ist auch bei einer solchen Wohnungsübergabe das Wann. Termin vereinbaren und nur den Schlüssel übergeben? So einfach ist das leider nicht. Vermieter möchten sich, wie Mieter beim Einzug, in der Regel vom Zustand der Wohnung überzeugen und Mängel und Schäden festhalten. Mieter sollten auf jeden Fall persönlich vor Ort sein und eventuell auch Dritte als Zeugen dabeihaben.

Wohnungsübergabe: Ob eine Renovierung erfolgen muss hängt vom Mietvertrag und der jeweiligen Situation ab.
Wohnungsübergabe: Ob eine Renovierung erfolgen muss hängt vom Mietvertrag und der jeweiligen Situation ab.

Dem Termin zur Übergabe müssen beide Seiten zustimmen, kann also nicht nur von einer Vertragspartei als gegeben vorausgesetzt werden. Tageslicht kann der entscheidende Faktor sein. So dass eine Wohnungsübergabe, wie bereits erwähnt, am besten tagsüber stattfindet. Zudem sollte die Wohnung beim Termin bereits leergeräumt sein, damit auch alle Räume begehbar und einsehbar sind.

Wie beim Einzug ist auch beim Auszug das Übergabeprotokoll für eine Mietwohnung ein wichtiger Bestandteil des Ablaufs. Der Zustand der Mietsache sollte also immer auch beim Auszug schriftlich festgehalten werden, damit etwaige nachfolgende Forderungen nachvollziehbar bzw. auch überprüfbar sind.

Ob die Mietsache bei der Wohnungsübergabe besenrein oder renoviert sein muss, hängt zum einem von den Vereinbarungen im Mietvertrag sowie vom Zustand beim Einzug ab. Nicht bei jeder Wohnungsübergabe muss eine Reinigung erfolgen, dennoch sollte die Wohnung nicht verdreckt oder vermüllt hinterlassen werden. In der Regel werden eben zu dem Termin auch die Schlüssel an die Vermieter zurückgegeben, sodass nachträgliche Arbeiten durch Mieter meist nicht mehr möglich sind. Im schlimmsten Fall müssen Sie dann die Kosten für Handwerker oder Maler tragen.

Wie die Wohnungsübergabe abläuft, hängt von der jeweiligen Situation und dem Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern ab. Feste Regelungen oder Vorschriften gibt es nicht. Dennoch können sich Mieter und auch Vermieter an bestimmte Tipps halten, damit eine Übergabe reibungslos abläuft:

  • Terminvereinbarung schriftlich festhalten
  • Mieter sollten die Wohnung komplett räumen und besenrein übergeben
  • Vereinbarungen im Mietvertrag zur Renovierung beachten bzw. gesetzliche Regelungen dazu
  • Mängelliste bei der Wohnungsübergabe anfertigen, Fotos anfertigen
  • Alle Zählerstände notieren
  • Alle beim Einzug erhaltenen Schlüssel zurückgeben und im Protokoll vermerken
  • Protokoll der Wohnungsübergabe von allen unterschreiben lassen

Auch für die Wohnungsübergabe beim Auszug können Sie die oben zum Download zur Verfügung stehende Checkliste verwenden.

Streitthema Kaution: Können Mieter sie bei der Übergabe verlangen?

Oftmals möchten Mieter bei der Wohnungsübergabe ihre Kaution komplett zurückerhalten. Allerdings haben Vermieter das Recht, den Betrag oder ein Teil von diesem zurückzuhalten, um etwaige Schäden, die durch den Mieter entstanden sind, abzudecken.

Darüber hinaus können Vermieter die Kaution auch dazu nutzen, Rückzahlungen aus noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen zu begleichen. Dauert die Rückzahlung jedoch zu lange, sollten Mieter sich rechtliche beraten lassen bzw. einen Mieterverein aufsuchen.

Wohnungsübergabeprotokoll: Wichtige Unterlagen für Mieter und Vermieter

Fertigen Sie ein Protokoll bei der Wohnungsübergabe an, ist dieses in der Regel bindend. Das bedeutet, die Informationen und Inhalte im Protokoll haben Beweiskraft, wenn es zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommt. Das Wohnungsübergabeprotokoll beim Auszug unterliegt keinen gesetzlichen Vorgaben und es ist rechtlich auch nicht zwingend vorgeschrieben, dennoch sollten bestimmte Punkte und genaue Formulierungen enthalten sein.

In der Regel sollten Sie vor der Wohnungsübergabe putzen und keinen Müll hinterlassen.
In der Regel sollten Sie vor der Wohnungsübergabe putzen und keinen Müll hinterlassen.

Unterschreiben die Vertragsparteien das Protokoll, akzeptieren sie die dort enthaltenen Angaben. Sind Mängel oder Gebrauchsspuren im Protokoll nicht festgehalten, haben es Vermieter in der Regel schwer, die Kosten für die Beseitigung auf Mieter zu legen.

Ist bei der Wohnungsübergabe auch der Nachmieter anwesend, können bestimmte Punkte, wie zum Beispiel die Renovierung oder die Übernahme von Möbelstücken, ebenfalls im Protokoll festgehalten werden. Hier sollten Sie ebenfalls auf die genauen Formulierungen achten.

Nachfolgend können Sie sich das Muster eines Übergabeprotokolls kostenlos herunterladen und für der Wohnungsübergabe beim Ein- oder Auszug verwenden.

Laden Sie hier kostenlos das Muster für ein Übergabeprotokoll herunter!


Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei nur um ein Muster handelt. Übernehmen Sie dieses daher nicht unverändert.


Übergabeprotokoll Muster (.doc) Übergabeprotokoll Muster (.pdf)
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