Mietminderung wegen Ungeziefer – Wenn Mäuse, Kakerlaken oder Ameisen Ihre Wohnung bevölkern

Unliebsame Untermieter: Ist eine Mietkürzung begründet?

Ratten, Kakerlaken, Ameisen in der Wohnung berechtigen zur Mietminderung - aber nicht immer.
Ratten, Kakerlaken, Ameisen in der Wohnung berechtigen zur Mietminderung – aber nicht immer.

Den berühmten Kinofilm „Das große Krabbeln“ finden die meisten niedlich und unterhaltsam, aber in der eigenen Wohnung Ameisen oder Kakerlaken vorzufinden, ruft bei den meisten doch eher Ekel als Freude hervor. Vor allem Mäuse oder Ratten auf dem Balkon oder im Keller können den Bewohnern einen großen Schreck bereiten. Außerdem können in erster Linie Ratten Krankheiten übertragen.

Vor allem dann, wenn die Schädlinge nicht vereinzelt auftreten, ist eine Mietminderung möglich.

Wie Sie als Mieter dabei am besten vorgehen und was Sie unbedingt beachten sollten, erfahren Sie im nachstehenden Ratgeber. Außerdem haben wir für Sie einzelne Urteile zusammengestellt, bei denen der Mieter seine Miet mindern durfte.

So hoch fällt eine Mietminderung wegen Ungeziefer aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • Silberfische in der Wohnung – Gifteinsatz im Schlafzimmer erforderlich: Bis zu 20 %
  • Kakerlakenbefall: Bis zu 10 %
  • Mäusebefall: Bis zu 10 %
  • Ameisen in der Wohnung: Bis zu 1 %
  • Ratten im Hof oder auf dem Balkon: Bis zu 10 %

Eine Mietminderung bei Ungeziefer?

Es gibt eine Vielzahl an ungebetenen Gästen, die in der Wohnung oder im Haus auftreten können:

  • Ameisen
  • Kakerlaken
  • Mäuse
  • Ratten
  • Silberfische
  • Motten
  • Kugelkäfer

Eine Mietminderung ist bei Schädlingsbefall durchaus denkbar. Doch grundlegend sei anzumerken, dass ein Mangel, der zu einer Mietminderung führt, erheblich sein muss und die vertraglich vereinbarte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung wirklich einschränkt. Erst wenn dies der Fall ist, haben Sie als Mieter die Möglichkeit, den Mangel bei Ihrem Vermieter anzuzeigen und die Miete entsprechend zu mindern. Dabei können Mietminderungstabellen zum Ungezieferbefall als Orientierung dienen.

Mäuse in der Wohnung sind laut Mietrecht nicht immer Mietminderungsgrund.
Mäuse in der Wohnung sind laut Mietrecht nicht immer Mietminderungsgrund.

Folgende Punkte sind laut Mietrecht zum Thema „Ungeziefer“ zu beachten:

  • Ein einmaliges Auftreten ist unerheblich und zählt zum allgemeinen Lebensrisiko.
  • Das Ausmaß der Beeinträchtigung beeinflusst die Höhe der Mietminderung.
  • Der Grund für eine Mietminderung ist ausschlaggebend dafür, ob eine Mietminderung rechtskräftig ist. Dabei geht es vor allem um die Frage, wer die Verantwortung für den Mangel trägt – der Mieter oder der Vermieter.
  • Der Vermieter ist zur Beseitigung des Mangels verpflichtet; insbesondere dann, wenn ein baulicher Mangel einen Schädlingsbefall verursacht (wie Risse oder Löcher).

Wichtig! Objektiv betrachtet, sollte der Mangel die Grenze der Unzumutbarkeit überschreiten, um eine Mietminderung zu rechtfertigen.

Wer ist verantwortlich?

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Mieter angehalten ist, seine Wohnung, inklusive Keller und Hausflur, sauber zu halten, damit es zu keinem Schädlingsbefall kommt. Eine Verwahrlosung der Wohnung sowie der Verzicht auf eine regelmäßige Reinigung erhöhen die Wahrscheinlichkeit für den Befall mit Ungeziefer.

Ist der Mieter selbst verantwortlich für die Situation, darf die Miete nicht gemindert werden. Eine Mietminderung wegen Ungeziefer ist dann nicht gerechtfertigt.

Auch wenn nur vereinzelt Mäuse oder Kakerlaken auftreten, müssen Sie als Mieter für die Beseitigung selbst sorgen. Dann steht der Vermieter in der Regel nicht in der Verantwortung.

Wichtig! Der Mieter ist an dieser Stelle beweispflichtig, wenn es unter anderem um eine Mietminderung wegen Mäuse oder Ratten geht.

Wann ist eine Mietminderung bei Ungeziefer berechtigt?

Vereinzelte Ameisen in der Wohnung rechtfertigen keine Mietminderung.
Vereinzelte Ameisen in der Wohnung rechtfertigen keine Mietminderung.

Wie erwähnt, gibt es verschiedene Schädlinge, die eine Mietminderung bedingen können. Im Folgenden finden Sie eine Auswahl von Urteilen in Bezug auf die verschiedene Arten von Ungeziefer.

In Ihrer Wohnung sind Silberfische? – Eine Mietminderung ist nicht immer möglich

Ihr silbrig schimmernder Panzer ist namensgebend. Silberfische fühlen sich am wohlsten in Küche oder Bad. Sie meiden das Licht und lieben Wärme sowie Feuchtigkeit.

Höhe der Mietminderung wegen Silberfische: 20 bis 25 Silberfische in der Wohnung, inklusive Gifteinsatz im Schlafzimmer – 20 % (AG Lahnstein WuM 1988, 55)

Treten nur vereinzelt, auch täglich, Silberfische auf, entzieht sich die Mietminderung der rechtlichen Grundlage.

Darf bei einem Befall mit Kakerlaken eine Mietminderung erfolgen?

Kakerlaken, auch Schaben genannt, vermehren und verbreiten sich im Eiltempo. Zudem können Sie Krankheiten übertragen und halten sich sehr häufig in der Nähe von Lebensmitteln auf.

Höhe der Mietminderung wegen Kakerlaken: Mäuse- und Kakerlakenbefall – 10 % (AG Bonn WuM 1986, 113)

Bei einem Befall mit Ameisen ist eine Mietminderung nur selten möglich

Vor allem in der Nähe von offen stehenden Lebensmitteln können Ameisen auftreten. Sie sind zwar in der Regel harmlos, aber vor allem in der Wohnung lästig.

Eine biologische oder chemische Abwehr seitens des Mieters ist zumutbar!

Höhe der Mietminderung wegen Ameisen: Gelegentlich auftauchende Ameisen (Späherameisen) – 0 % (AG Köln WuM 1999, 363)

In der Wohnung sind Mäuse oder Ratten? – Eine Mietminderung ist nicht ausgeschlossen

Ratten rechtfertigen keine Mietminderung, wenn Sie durch eine unsachgemäße Entsorgung von Müll angelockt wurden.
Ratten rechtfertigen keine Mietminderung, wenn Sie durch eine unsachgemäße Entsorgung von Müll angelockt wurden.

Die Beeinträchtigung der Tauglichkeit einer Wohnung ist bei Mäusen und Ratten nicht unbedingt gleichzusetzen. In der Regel gelten Ratten eher als Krankheitsüberträger.

Einzeltiere sind vor allem in Kellerräumen trotz guter Prävention oft nicht vollkommen auszuschließen.

Höhe der Mietminderung bei einem Mäusebefall: Mäuseplage – 10 % (AG Rendsburg WuM 1989, 284)

Rattenbefall – Höhe der Mietminderung:

  • Ratten auf dem Balkon – 5 % (AG Köln ZMR 2004, 594)
  • Ratten im Hof – 10 % (AG Aachen WuM 2000, 379)

Wichtig! Ratten werden oft durch organischen Müll, insbesondere durch Fleischreste, angelockt. Demnach kann für ihr Auftreten ein Mitverschulden des Mieters nicht ausgeschlossen werden.

Wie hoch ist die Mietminderung, wenn Sie Kugelkäfer in der Wohnung finden?

Die braunrot glänzenden Materialschädlinge sind für den Menschen in der Regel ungefährlich. Sie treten gehäuft dort auf, wo sich organischer Abfall oder organisches Isoliermaterial befindet.

Höhe der Mietminderung: Erheblicher Befall mit Kugelkäfern, inklusive Schimmelpilz – 50 % (AG Trier WuM 2008, 665)

Muster: Mietminderung bei Ungeziefer

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Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei Ungeziefer. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Mietminderung wegen Ungeziefer (.doc)
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