Staffelmiete: Mieterhöhung nach Vereinbarung

Was ist eine Staffelmiete?

Was bedeutet „Mieterhöhung bei Staffelmiete“ im Mietvertrag?
Was bedeutet „Mieterhöhung bei Staffelmiete“ im Mietvertrag?

Die Höhe der Miete, die für eine Wohnung zu zahlen ist, ist selten in Stein gemeißelt und verschiedene Situationen erlauben es Vermietern, die Beträge anzuheben. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die zukünftige Erhöhung bereits im Mietvertrag vereinbart ist, was entweder in Form einer Staffelmiete oder einer Indexmiete festgelegt werden kann. Der vorliegende Ratgeber befasst sich mit Ersterer und soll klären, worum es sich dabei genau handelt.

Kurz gesagt: Die Vereinbarung einer Staffelmiete erlaubt es Ihrem Vermieter, Ihre Miete in regelmäßigen Zeitabständen um einen festgelegten Betrag zu erhöhen, ohne dass er diese Steigerung begründen muss. Allerdings ist dies nur möglich, wenn Sie als Mieter vorher explizit der Staffelmiete zustimmen. Üblicherweise geschieht dies bereits, wenn Sie den Mietvertrag unterschreiben, sofern dieser sämtliche Regelungen zur Staffelmiete beinhaltet.

Das Wichtigste zum Mietvertrag mit Staffelmiete

  • Wurde eine Staffelmiete vereinbart, dürfen Vermieter keine Mieterhöhungen aus anderen Gründen mehr vornehmen (z. B. aufgrund von Modernisierungen).
  • Mieter von Wohnraum müssen ihre Mieterhöhung nach der Staffelmiete nicht erst berechnen, weil die exakte Höhe des gesteigerten Betrags in der Vereinbarung aufgeführt sein muss. Gleiches gilt für das Datum, ab dem die Mieterhöhung gilt. In einem Gewerbemietvertrag kann die Staffelmiete auch prozentual festgelegt werden.
  • Zwar ist bei einer Staffelmiete keine maximale Höhe vom Gesetzgeber vorgegeben, aber es gilt die Mietpreisbremse. Eine unendliche Steigerung des Mietbetrags ist somit nicht möglich.

Staffelmiete: Vor- und Nachteile für den Mieter

Die Vorstellung, bereits zu Beginn des Mietverhältnisses einzuwilligen, dass sich Ihre Miete im Laufe der Zeit erhöhen wird, behagt Ihnen vermutlich erst einmal nicht. Denn tatsächlich haben Sie später wenige Möglichkeiten, sich zur Wehr zu setzen, wenn dann die Mieterhöhung nach Staffelmiete tatsächlich in Kraft tritt. Immerhin haben Sie dieser Steigerung vorher wissentlich zugestimmt.

Bei vereinbarter Staffelmiete darf keine Mieterhöhung aus einem anderen Grund vorgenommen werden.
Bei vereinbarter Staffelmiete darf keine Mieterhöhung aus einem anderen Grund vorgenommen werden.

Die Staffelmiete bringt aber auch Vorteile mit sich. Zwar können Sie nicht verhindern, dass Ihre Miete sich in Zukunft erhöht, aber Sie wissen aufgrund der vertraglichen Vereinbarung ganz genau,

  • zu welchem Datum dies geschieht und
  • wie hoch die Steigerung ausfällt.

Ihr Vermieter kann Sie also nicht mehr mit einer plötzlichen Mieterhöhung überraschen. Wurde nämlich eine Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart, dürfen keine weiteren Mietsteigerungen aus anderen Gründen erfolgen. Werden z. B. Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt durchgeführt und versucht Ihr Vermieter deshalb eine zusätzliche Mieterhöhung durchzusetzen – trotz vertraglich geregelter Staffelmiete –, ist diese weitere Steigerung unzulässig und Sie können ihr widersprechen.

Beachten Sie als Mieter, dass bei einer Staffelmiete die Erhöhung automatisch erfolgt und der Vermieter Sie nicht vorher daran erinnern muss. Ist also der Tag, ab dem laut Vertrag Ihre Miete steigt, heran, müssen Sie von sich aus daran denken, den höheren Betrag zu zahlen, und z. B. Ihre automatischen Abbuchungen entsprechend aktualisieren.

Die Staffelmiete im BGB

Es müssen gewisse gesetzliche Bestimmungen eingehalten werden, damit eine im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete tatsächlich zulässig ist. Diese finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im § 557a.

Demnach ist die Staffelmiete nur rechtens, wenn

  • sie schriftlich zwischen beiden Mietparteien vereinbart wird.
  • das genaue Datum aufgeführt wird, ab wann der erhöhte Mietbetrag gilt.
  • die jeweilige Erhöhung der Miete als Geldbetrag festgelegt ist (bei Wohnraumvermietung). Gilt die Staffelmiete im Gewerbe, kann auch eine prozentuale Erhöhung vereinbart werden.
  • die Miete nach Abschluss des Mietvertrags mindestens ein Jahr lang unverändert bleibt.
  • zwischen den einzelnen Erhöhungen jeweils wenigstens ein Jahr Abstand liegt.

Das Gesetz schreibt weder eine Maximalhöhe für die Mietsteigerung bei Staffelmiete vor noch, wie lange eine solche Vereinbarung gültig ist. Bis 2001 galt zwar, dass eine Staffelmiete nur für die nächsten zehn Jahre festgelegt werden darf, diese Regelung existiert jedoch nicht mehr.

Staffelmiete: Formulierung im Mietvertrag

Es gibt für den Mietvertrag mit Staffelmiete kein verbindliches Muster, nach dem eine solche Vereinbarung formuliert werden muss. Generell sollten Vermieter darauf achten, alle Angaben unmissverständlich aufzuführen. Dies kann z. B. so aussehen:

Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 660 Euro, welche bis zum 31.08.2020 unverändert bleibt. Für den nachfolgenden Zeitraum vereinbaren die beiden Mietparteien eine Staffelmiete.

Bei Mietbeginn beträgt die Miete 660 Euro und erhöht sich

  • ab dem 01.09.2020 auf 680 Euro
  • ab dem 01.09.2022 auf 700 Euro
  • ab dem 01.09.2024 auf 720 Euro
  • ab dem 01.09.2026 auf 740 Euro

Ist bei Staffelmiete die Mietpreisbremse anwendbar?

Auch bei Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse.
Auch bei Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse.

Da die Mietsteigerung von Vornherein vereinbart wurde, fragen sich Mieter oft, ob die Mietpreisbremse auch bei Staffelmiete greift oder ob der Vermieter in diesem Fall die Miete bis ins Unendliche erhöhen darf.

Wir können Sie hier beruhigen: Liegt Ihre Mietwohnung in einem Gebiet, für das eine Mietpreisbremse gilt, hat sich Ihr Vermieter an diese zu halten, auch bei Staffelmiete. Wie hoch die entsprechende Grenze liegt, unterscheidet sich von Ort zu Ort: Der Mietpreis darf jeweils nicht höher sein als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Kommt es im Zuge der Staffelmiete zu einer Mieterhöhung und zahlen Sie damit plötzlich mehr, als die Mietpreisbremse erlaubt, können Sie Widerspruch gegen die Erhöhung einlegen.

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