Gewerbemietvertrag: Was Mieter und Vermieter hier beachten sollten

Ein gewerblicher Mietvertrag unterliegt rechtlichen Bestimmungen

Mietverträge gibt es für die unterschiedlichsten Bereiche und Dinge. Von Wohnungen über Garagen bis hin zu Autos, Booten oder Werkzeugen können Interessierte im Prinzip alles mieten. Das gilt natürlich auch für Räume und Gebäude, die gewerblich genutzt werden. Ein Gewerbemietvertrag regelt dann alles, was in diesem Mietverhältnis wichtig ist.

Doch gibt es Unterschiede zwischen einem Mietvertrag für Gewerberäume und einem für Wohnräume. Welche das sind und welche rechtlichen Grundlagen bei einem Mietvertrag für gewerbliche Räume zu beachten sind, erläutert der nachfolgende Ratgeber näher. Des Weiteren bietet er einen musterhaften Mietvertrag, den Sie kostenlos herunterladen können.

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Mietvertrag für Gewerbe: Gibt es einen Unterschied zum Wohnmietrecht?

Im Prinzip kann ein Gewerbemietvertrag durch jede natürliche oder juristische Person abgeschlossen werden. Auch Gesellschaften oder Personen im Besitz einer Handlungsvollmacht können Verträge im Auftrag eines Mieters oder Vermieters abschließen.  Möchten Interessierte nun ein Büro oder Ladenlokal mieten, bestimmen neben der Miethöhe oftmals auch die Konditionen im Mietvertrag, ob ein Mietverhältnis zustande kommt oder nicht. Doch warum? Sind Vermieter nicht an die gleichen gesetzlichen Vorgaben gebunden wie bei einem Wohnungsmietvertrag? Nein, dem ist nicht so.

Grundsätzlich gelten auch für einen Gewerbemietvertrag die Vorschriften zum Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ein eigenes Gewerbemietrecht gibt es nicht, sodass alle Bestimmungen in den allgemeinen Vorgaben des BGB zu finden sind.

Wichtig sind diesbezüglich die §§ 535 – 580a BGB. Die hier enthaltenden Vorschriften gelten vornehmlich im Wohnraummietrecht und sollen Mieter in ihren Wohnungen vor willkürlichen Handlungen durch Vermieter schützen. Ganz so trifft das bei Gewerbemietern nicht zu. So können diese nach der Beendigung eines Mietverhältnisses beispielsweise keinen Schutz vor Räumungen geltend machen. Des Weiteren kann in einem Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume und Grundstücke die Höhe der Miete frei bestimmt werden. Das heißt, hier greift eine Mietpreisbremse oder ein Mietendeckel nicht, da diese nur im Wohnraummietrecht zum Tragen kommen.

Darüber hinaus herrscht bei der Gestaltung des Mietverhältnisses weitestgehend Vertragsfreiheit. Das bedeutet, ein Gewerbemietvertrag unterliegt weitaus weniger Beschränkungen als sein Gegenpart für Wohnmietraum. Dennoch beinhaltet das Mietrecht auch bei einem Gewerbe einen gewissen Schutz vor willkürlichem Handeln. So darf ein Gewerbemietvertrag gemäß BGB und Vertragsrecht keine Vertragspartei unangemessen benachteiligen. Um dies gewährleisten zu können, müssen die AGB bei einem solchen Vertrag inhaltlich geprüft werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang das sogenannte Transparenzgebot, welches unklare Formulierungen oder Klauseln üblicherweise unwirksam macht.

Ein Gewerbemietvertrag muss also eindeutig und transparent formuliert sein. Kennen sich Mieter oder Vermieter mit der Gestaltung eines solchen Vertrags nicht aus oder sind sie in Vertragsverhandlungen unerfahren, sollten sie sich diesbezüglich ausführlich beraten lassen. Die Vertragsfreiheit macht es notwendig, dass alle Details bekannt und im Einvernehmen vereinbart sind.

Paragraphen im BGB: Was ist zum Gewerbemietrecht wichtig?

Das BGB befasst sich eigentlich nur nebenbei mit Mietverhältnissen im Gewerbebereich. Wie im Wohnraummietrecht werden auch hier Räume, Flächen oder Grundstücke gegen einen Mietzins zur Nutzung überlassen. Daher können üblicherweise alle allgemeinen Vorschriften des Mietrechts angewandt werden. Einzig bei der Kündigungsfrist erwähnt das BGB Geschäftsräume explizit.

Weitere Verweise auf das Gewerbemietrecht oder einen Gewerbemietvertrag sind im BGB nicht zu finden. Betreffen die Regelungen im Mietrecht sowohl Wohnraum- als auch Gewerbemieter, sind die weiteren Vorschriften des BGB ebenfalls anwendbar. Das ist jedoch dann nicht der Fall, wenn der sogenannte soziale Schutz des Mieters im Vordergrund dieser Bestimmungen steht. Denn einen solchen gibt es für Gewerbemietverträge nicht.

Kündigungsfristen für gewerbliche Mietverträge

Aufgrund der Vertragsfreiheit ist die Laufzeit von Mietverträgen bei Gewerberäumen frei wählbar. Sowohl befristete als auch unbefristete Verträge sind hier möglich. Verträge mit festen Laufzeiten enden automatisch und können üblicherweise nicht ordentlich gekündigt werden. Bei unbefristeten Laufzeiten ist selbstverständlich auch bei einem Gewerbemietvertrag eine gesetzliche Kündigungsfrist zu beachten. Sind entsprechende Fristen im Vertag vereinbart, gelten diese.

Wie bereits erwähnt, geht das BGB in diesem Fall explizit auf Geschäftsräume ein und definiert in § 580a folgende Fristen:

 (2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

Vereinfacht heißt dies, dass die Kündigungsfrist bei einem Gewerbemietvertrag sechs Monate beträgt. Es zählt der Tag des Kündigungseingangs. Liegt dieser außerhalb der gesetzlichen Frist, ist die Kündigung regelmäßig unwirksam und muss erneut ausgesprochen werden.

Kündigt beispielsweise der Mieter bis zum 03.06. eines Jahres, wird diese zum 30.12. wirksam. Ein besonderer Kündigungsschutz wie es ihn bei Wohnräumen gibt, ist bei einem Gewerbemietvertrag nicht vorgesehen.

Eine außerordentliche Kündigung ist nur aus wichtigem Grund, wie zum Beispiel Vertragsverstößen oder einer nicht vertragsgerechten, gefährlichen Nutzung der Mietsache, möglich. Ein Sonderkündigungsrecht kann beim Gewerbemietvertrag beispielsweise beim Tod des Mieters eintreten. Letzteres kann durch Klauseln im Vertrag jedoch auch ausgeschlossen sein.

Gewerbemietvertrag: Regelung für Nebenkosten

Wie im Wohnraummietrecht gibt es auch bei einem Gewerbemietvertrag verschiedene Möglichkeiten, die Nebenkosten abzurechnen. Als Grundlage dient auch hier die Betriebskostenverordnung, in der umlagefähige Betriebs-und Nebenkosten definiert sind.

Ob Mieter eine Pauschale bezahlen oder die Nebenkosten durch Vorauszahlungen abgedeckt sind, muss entsprechend im Gewerbemietvertrag vereinbart sein. Allerdings herrscht hier bei der Formulierung der Vereinbarung ebenfalls Vertragsfreiheit. Das bedeutet unter anderem auch, dass alle Neben- und Betriebskosten auf den Mieter übertragbar sind. Darüber hinaus können Abrechnungen weitere Positionen enthalten, die im Wohnraummietrecht in der Regel nicht umgelegt werden können.

So sind meist folgende Posten in den Nebenkosten enthalten:

• Wasserversorgung sowie Abwasser
• Heizkosten
• Steuern (Grundsteuer)
• Versicherungen
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
• Hausmeister, Sicherheitsdienst, Sicherheitsanlagen, Nachtwache
• Aufzug, Hausstrom, Beleuchtung, Schornsteinfeger
• Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst
• Gartenpflege, Dachreinigung
• Antenne, Kabel
• Verwaltungskosten

Wichtig ist, dass auch hier die Vermieter die Heizkostenverordnung beachten müssen. Das bedeutet, dass Heizkosten zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen sind.

Weitere wichtige Punkte in einem Gewerbemietvertrag

Im Gegensatz zu einem Wohnraummietvertrag unterliegt ein Mietvertrag für Geschäftsräume bzw. für Gewerbeeinheiten keinen Vorschriften, was die Miethöhe anbelangt. Regeln zur Mieterhöhung gibt es allerdings dennoch. Ist vertraglich keine Erhöhung der Miete vereinbart, bleibt der Mietzins über die gesamte Mietdauer der gleiche.

In einem Gewerbemietvertrag sind in der Regel meist weitere Punkte geregelt bzw. vereinbart. So ist oftmals bestimmt, ob eine Kaution zu hinterlegen ist und wie hoch diese angelegt wird. Auch Regelungen zu Schönheitsreparaturen sind im Gewerbemietvertrag zu finden. Gleiches gilt für Bestimmungen zur Untervermietung, welche meist festlegen, dass eine solche nur mit Zustimmung des Vermieters möglich ist.

Gewerbemietvertrag als Muster

Wie ein Gewerbemietvertrag aussehen kann, zeigt eine Vielzahl an Mustern und Vorlagen, die sowohl online als auch in Druckversionen erhältlich sind. Das folgende Muster stellt eine mögliche Variante dar. Sie können sich diese kostenlos herunterladen und individuell anpassen.

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Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei nur um ein Muster handelt. Übernehmen Sie dieses daher nicht unverändert.

Gewerbemietvertrag Muster (.doc) Gewerbemietvertrag Muster (.pdf)

Quellen und weiterführende Links

• IHK Berlin
• IHK Frankfurt/Main
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

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Über den Autor

Dörte L.

Dörte schreibt seit 2016 für mietrecht.com. Nach dem Studium an der Universität Potsdam hat sie im Bereich der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gearbeitet und kann die dort gesammelten Erfahrungen in der Redaktionsarbeit einbringen. Neben Ratgebern verfasst sie auch News zu wichtigen mietrechtlichen Themen.