Gewerbemietvertrag: Was Mieter und Vermieter hier beachten sollten

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 20. November 2020

Ein gewerblicher Mietvertrag unterliegt rechtlichen Bestimmungen

Ein Gewerbemitvertrag wird üblicherweise für Geschäftsräume bzw. Gebäude mit gewerblicher Nutzung geschlossen.
Ein Gewerbemitvertrag wird üblicherweise für Geschäftsräume bzw. Gebäude mit gewerblicher Nutzung geschlossen.

Mietverträge gibt es für die unterschiedlichsten Bereiche und Dinge. Von Wohnungen, über Garagen, hin zu Autos, Booten oder Werkzeugen können Interessierte im Prinzip alles mieten. Das gilt natürlich auch für Räume und Gebäude, die gewerblich genutzt werden. Ein Gewerbemietvertrag regelt dann alles, was in diesem Mietverhältnis wichtig ist.

Doch gibt es Unterschiede zwischen einem Mietvertrag für Gewerberäume und einem für Wohnräume. Welche das sind und welche rechtlichen Grundlagen bei einem Mietvertrag für gewerbliche Räume zu beachten sind, erläutert der nachfolgende Ratgeber näher. Des Weiteren bietet er einen musterhaften Mietvertrag, den Sie kostenlos herunterladen können.

Das Wichtigste zum Gewerbemietvertrag

Welchen rechtlichen Bestimmungen unterliegt ein Gewerbemietvertrag?

Grundsätzlich gelten für einen Gewerbemietvertrag die gleichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wie für einen Mietvertrag über Wohnraum.

Welche Kündigungsfristen gelten beim Gewerbemietvertrag?

Das BGB legt für Gewerberäume eine Kündigungsfrist von sechs Monaten fest. Sind längere Fristen im Vertrag vereinbart, gelten diese.

Was kann in einem Gewerbemietvertrag vereinbart sein?

Für einen Mietvertrag über Gewerberäume besteht Vertragsfreiheit. Das heißt, was in diesem vereinbart ist, unterliegt keinen Beschränkungen. Neben der Miethöhe, der Kaution und Regelungen zur Nutzung der Mietsache, sind üblicherweise auch Bestimmungen zu den Kündigungsfristen und Nebenkosten enthalten. Ein Gewerbemietvertag regelt zudem Schönheitsreparaturen und Instandhaltungen. Unser Muster zeigt, wie ein solcher Vertrag aussehen kann.

Mietvertrag für Gewerbe: Gibt es einen Unterschied zum Wohnmietrecht?

Im Prinzip kann ein Gewerbemietvertrag durch jede natürliche oder juristische Person abgeschlossen werden. Auch Gesellschaften oder Personen im Besitz einer Handlungsvollmacht können Verträge im Auftrag eines Mieters oder Vermieters abschließen.  Möchten Interessierte nun ein Büro oder Ladenlokal mieten, bestimmen neben der Miethöhe oftmals auch die Konditionen im Mietvertrag, ob ein Mietverhältnis zustande kommt oder nicht. Doch warum ist das? Sind Vermieter nicht an die gleichen gesetzlichen Vorgaben gebunden wie bei einem Wohnungsmietvertrag? Nein, dem ist nicht so.

Gewerbemietvertrag: Eine Untervermietung kann in diesem geregelt sein.
Gewerbemietvertrag: Eine Untervermietung kann in diesem geregelt sein.

Grundsätzlich gelten auch für einen Gewerbemietvertrag die Vorschriften zum Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Einen eigenes Gewerbemietrecht gibt es nicht, sodass alle Bestimmungen in den allgemeinen Vorgaben des BGB zu finden sind.

Wichtig sind diesbezüglich die §§ 535 – 580a BGB. Die hier enthaltenden Vorschriften gelten vornehmlich im Wohnraummietrecht und sollen Mieter in ihren Wohnungen vor willkürlichen Handlungen durch Vermieter schützen. Ganz so trifft das bei Gewerbemietern nicht zu. So können diese nach der Beendigung eines Mietverhältnisses beispielsweise keinen Schutz vor Räumungen geltend machen. Des Weiteren kann in einem Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume und Grundstücke die Höhe der Miete frei bestimmt werden. Das heißt hier greift eine Mietpreisbremse oder ein Mietendeckel nicht, da diese nur im Wohnraummietrecht zum Tragen kommen.

Darüber hinaus herrscht bei der Gestaltung des Mietverhältnisses weitestgehend Vertragsfreiheit. Das bedeutet, ein Gewerbemietvertrag unterliegt weitaus weniger Beschränkungen als sein Gegenpart für Wohnmietraum. Dennoch beinhaltet das Mietrecht auch bei einem Gewerbe einen gewissen Schutz vor willkürlichem Handeln. So darf ein Gewerbemietvertrag gemäß BGB und Vertragsrecht keine Vertragspartei unangemessen benachteiligen. Um dies gewährleisten zu können, müssen die AGB bei einem solchen Vertrag inhaltlich geprüft werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang das sogenannte Transparenzgebot, welches unklare Formulierungen oder Klauseln üblicherweise unwirksam macht.

Ein Gewerbemietvertrag muss also eindeutig und transparent formuliert sein. Kennen sich Mieter oder Vermieter mit der Gestaltung eines solchen Vertrags nicht aus oder sind in Vertragsverhandlungen unerfahren, sollten sie sich diesbezüglich ausführlich beraten lassen. Die Vertragsfreiheit macht es notwendig, dass alle Details bekannt und im Einvernehmen vereinbart sind.

Paragraphen im BGB: Was ist zum Gewerbemietrecht wichtig?

Das BGB befasst sich eigentlich nur nebenbei mit Mietverhältnissen im Gewerbebereich. Wie im Wohnraummietrecht werden auch hier Räume, Flächen oder Grundstücke gegen einen Mietzins zur Nutzung überlassen. Daher können üblicherweise alle allgemeinen Vorschriften des Mietrechts angewandt werden. Einzig bei der Kündigungsfrist erwähnt das BGB Geschäftsräume explizit.

Darüber hinaus verweist § 578 BGB darauf, dass für Räume, die keinen Wohnraum darstellen, die Vorschriften der folgenden Paragraphen anzuwenden sind:

  • § 552 Absatz 1 (Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters)
  • § 555a Absatz 1 bis 3 (Erhaltungsmaßnahme)
  • § 555b (Modernisierungsmaßnahmen)
  • § 555c Absatz 1 bis 4 (Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen)
  • § 555d Absatz 1 bis 6 (Duldung von Modernisierungsmaßnahmen)
  • § 555e Absatz 1 und 2 (Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen)
  • § 555f (Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen)
  • § 556c Absatz 1 und 2 (Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung)
  • § 569 Absatz 1 und 2 (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund)
Kündigungsfristen sind im Gewerbemietvertrag geregelt und gesetzlich bestimmt.
Kündigungsfristen sind im Gewerbemietvertrag geregelt und gesetzlich bestimmt.

Weitere Verweise auf das Gewerbemietrecht oder einen Gewerbemietvertrag sind im BGB nicht zu finden. Betreffen die Regelungen im Mietrecht sowohl Wohnraum- als auch Gewerbemieter, sind die weiteren Vorschriften des BGB ebenfalls anwendbar. Das ist jedoch dann nicht der Fall, wenn der sogenannte soziale Schutz des Mieters im Vordergrund dieser Bestimmungen steht. Denn einen solchen gibt es für Gewerbemietverträge nicht.

Kündigungsfristen für gewerbliche Mietverträge

Aufgrund der Vertragsfreiheit ist die Laufzeit von Mietverträgen bei Gewerberäumen frei wählbar. Sowohl befristete als auch unbefristete Verträge sind hier möglich. Verträge mit festen Laufzeiten enden automatisch und können üblicherweise nicht ordentlich gekündigt werden. Bei unbefristeten Laufzeiten ist selbstverständlich auch bei einem Gewerbemietvertrag eine gesetzliche Kündigungsfrist zu beachten. Sind entsprechende Fristen im Vertag vereinbart, gelten diese.

Wie bereits erwähnt, geht das BGB in diesem Fall explizit auf Geschäftsräume ein und definiert in § 580a folgende Fristen:

 (2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

Vereinfacht heißt dies, dass die Kündigungsfrist bei einem Gewerbemietvertrag sechs Monate beträgt. Es zählt der Tag des Kündigungseingangs. Liegt dieser außerhalb der gesetzlichen Frist, ist die Kündigung regelmäßig unwirksam und muss erneut ausgesprochen werden.

Kündigt beispielsweise der Mieter bis zum 03.06. eines Jahres, wird diese zum 30.12. wirksam. Ein besonderer Kündigungsschutz wie es in bei Wohnräumen gibt, ist bei einem Gewerbemietvertrag nicht vorgesehen.

Eine außerordentliche Kündigung ist nur aus wichtigem Grund, wie zum Beispiel Vertragsverstößen oder einer nicht vertragsgerechten, gefährlichen Nutzung der Mietsache, möglich. Ein Sonderkündigungsrecht kann beim Gewerbemietvertrag beispielsweise beim Tod des Mieters eintreten. Letzteres kann durch Klauseln im Vertrag jedoch aus ausgeschlossen sein.

Gewerbemietvertrag: Regelung für Nebenkosten

Nebenkosten sollten ebenfalls in einem Mietvertrag für Gewerberäume geregelt sein.
Nebenkosten sollten ebenfalls in einem Mietvertrag für Gewerberäume geregelt sein.

Wie im Wohnraummietrecht gibt es auch bei einem Gewerbemietvertrag verschiedene Möglichkeiten, die Nebenkosten abzurechnen. Als Grundlage dient auch hier die Betriebskostenverordnung in der umlagefähige Betriebs-und Nebenkosten definiert sind.

Ob Mieter eine Pauschale bezahlen oder die Nebenkosten durch Vorauszahlungen abgedeckt sind, muss entsprechend im Gewerbemietvertrag vereinbart sein. Allerdings herrscht hier bei der Formulierung der Vereinbarung ebenfalls Vertragsfreiheit. Das bedeutet unter anderem auch, dass alle Neben- und Betriebskosten auf den Mieter übertragbar sind. Darüber hinaus können Abrechnungen weitere Positionen enthalten, die im Wohnraummietrecht in der Regel nicht umgelegt werden können.

So sind meist folgende Posten in den Nebenkosten enthalten:

  • Wasserversorgung sowie Abwasser
  • Heizkosten
  • Steuern (Grundsteuer)
  • Versicherungen
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
  • Hausmeister, Sicherheitsdienst, Sicherheitsanlagen Nachtwache,
  • Aufzug, Hausstrom, Beleuchtung, Schornsteinfeger
  • Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst
  • Gartenpflege, Dachreinigung
  • Antenne, Kabel
  • Verwaltungskosten

Wichtig ist, dass auch hier Vermieter die Heizkostenverordnung beachten müssen. Das bedeutet, dass Heizkosten zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen sind.

Weitere wichtige Punkte in einem Gewerbemietvertrag

Im Gegensatz zu einem Wohnraummietvertrag unterliegt Mietvertrag für Geschäftsräume bzw. für Gewerbeeinheiten keinen Vorschriften was die Miethöhe anbelangt. Regeln zur Mieterhöhung gibt es allerdings dennoch. Ist vertraglich keine Erhöhung der Miete vereinbart, bleibt der Mietzins über die gesamte Mietdauer der gleiche.

Gewerbemietvertrag: Eine Vorlage kann beim Erstellen helfen.
Gewerbemietvertrag: Eine Vorlage kann beim Erstellen helfen.

In einem Gewerbemietvertrag sind in der Regel meist weitere Punkte geregelt bzw. vereinbart. So ist oftmals beispielsweise bestimmt, ob eine Kaution zu hinterlegen ist und wie hoch diese angelegt wird.  Auch Regelungen zu Schönheitsreparaturen sind im Gewerbemietvertrag zu finden. Gleiches gilt für Bestimmungen zur Untervermietung, welche meist festlegen, dass eine solche nur mit Zustimmung des Vermieters möglich ist.

Gewerbemietvertrag als Muster

Wie ein Gewerbemietvertrag aussehen kann, zeigt eine Vielzahl an Mustern und Vorlagen, die sowohl online als auch in Druckversionen erhältlich sind. Das folgende Muster stellt eine mögliche Variante dar. Sie können sich diese kostenlos herunterladen und individuell anpassen.

Laden Sie hier kostenlos das Muster für einen Gewerbemietvertrag herunter!


Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei nur um ein Muster handelt. Übernehmen Sie dieses daher nicht unverändert.


Gewerbemietvertrag Muster (.doc) Gewerbemietvertrag Muster (.pdf)

Quellen und weiterführende Links

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Gewerbemietvertrag: Was Mieter und Vermieter hier beachten sollten
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4 thoughts on “Gewerbemietvertrag: Was Mieter und Vermieter hier beachten sollten

  1. Max J

    Das sind sehr hilfreiche Infos! Den Artikel werde ich auf jeden Fall an meine Freundin weiterleiten. Sie wird das sicherlich auch sehr interessant finden, da sie sich auch in der Freizeit sehr für das Thema mietvertrag erstellen interessiert.

    Antworten
    1. Jürgen B

      Hier kann was nicht stimmen:
      Zitat: “(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag ” und
      Zitat “Kündigt beispielsweise der Mieter bis zum 03.06. eines Jahres, wird diese zum 30.11. wirksam.”

      M.E. müsste es heißen “Kündigt beispielsweise der Mieter bis zum 03.06. eines Jahres, wird diese zum 31.12. wirksam.” oder auch “Kündigt beispielsweise der Mieter bis zum 03.07. eines Jahres, wird diese zum 31.12. wirksam.”

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      1. mietrecht.com Beitragsautor

        Hallo Jürgen B,

        vielen Dank für den Hinweise. Die Informationen wurden entsprechend engepasst.

        Ihr Team von mietrecht.com

        Antworten
  2. Zidane S

    Ich bin echt dankbar, dass ich diesen Beitrag zum Thema Beratung Vermietung gefunden habe. Mit meiner Nachbarin habe ich mich schon viel darüber unterhalten. Ich denke, den Beitrag werde ich ihr mal schicken.

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