Mietminderung wegen Feuchtigkeit – Wenn nasse Wände Ihnen das Leben schwer machen

Was tun bei feuchten oder nassen Wänden?

Mietminderung: Eine feuchte Wand kann zum Mindern der Miete berechtigen.
Mietminderung: Eine feuchte Wand kann zum Mindern der Miete berechtigen.

Eine Mietminderung ist immer dann möglich, wenn ein erheblicher Mangel das Wohnen und Leben stark einschränkt. Experten sprechen an dieser Stelle von der sogenannten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Weicht demnach der aktuelle Zustand der Wohnung maßgeblich von den vertraglichen Vereinbarungen ab, besteht bezüglich der Minderung Handlungsbedarf.

Doch wie sieht es konkret mit einer Mietminderung wegen erheblicher Feuchtigkeit in der Wohnung aus? Wann und in welcher Höhe dürfen Sie die Miete mindern? Erfahren Sie, ob eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit im Schlafzimmer und feuchtem Keller möglich ist.

So hoch fällt eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedliche Minderungsquoten entstehen!

  • Beschädigtes Laminat aufgrund von Feuchtigkeit: bis zu 20 %
  • Feuchtigkeit in Erdgeschosswohnung: bis zu 60 %
  • Keller nach Regenfällen feucht: bis zu 5 %

Wann führt Feuchtigkeit in der Wohnung zur Mietminderung?

Wie bei den meisten Mietminderungsgründen ist auch bei feuchten Wänden entscheidend, in welchen Verantwortungsbereich der Mangel fällt. Daraus ergibt sich dann, ob eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit gerechtfertigt ist oder eben nicht.

Beim falschen Heizen oder Lüften durch den Mieter ist eine Minderung in der Regel ausgeschlossen. Sollte die Feuchtigkeit jedoch aufgrund einer mangelnden Bausubstanz oder einer fehlenden beziehungsweise unzureichenden Isolierung entstehen, haben Sie als Mieter ein Minderungsrecht. Denn in diesem Falle muss der Vermieter zur Verantwortung gezogen werden.

Wichtig! Eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit, die Schimmel in der Wohnung verursacht, ist gesondert zu betrachten und wird eher als Mietminderung wegen Schimmel behandelt. Denn Schimmelbefall geht in den meisten Fällen mit einer gesundheitlichen Gefährdung einher.

Wie und wo entsteht die Feuchtigkeit?

Eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit ist von verschiedenen Faktoren abhängig.
Eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit ist von verschiedenen Faktoren abhängig.

Neben dem Verantwortungsbereich ist für eine Mietminderung bei Feuchtigkeit auch die Beeinträchtigung, die für den Mieter dadurch entsteht, ausschlaggebend. Dabei kommt es darauf an, wo sich die für eine Mietminderung relevante nasse Wand befindet.

Denn sichtbare Feuchtigkeit kann unter anderem dort vorkommen, wo die Möbel zu dicht vor den Wänden stehen. Das liegt daran, dass die Wand in der Regel kühler als die Zimmertemperatur ist und in dem Zwischenraum kein ausreichender Luftaustausch stattfindet. Somit staut sich dort die Feuchtigkeit.

Zwar kann der Mieter daran etwas ändern, aber Urteile aus der Vergangenheit haben diesbezüglich festgestellt, dass es dem Mieter unzumutbar ist, große Möbelstücke mehr als zehn Zentimeter von der Wand abzurücken (siehe Urteil vom Landesgericht Berlin MM 1987, 290). Eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit ist in einem derartigen Fall also durchaus denkbar.

Auch die sogenannte Neubaufeuchtigkeit kann unter Umständen eine Minderung rechtfertigen. Wird ein Haus neu gebaut oder nur von innen beziehungsweise von außen neu verputzt, kann sich Schwitzwasser bilden.

Eine Mietminderung für feuchte und nasse Wände, die in diesem Zusammenhang entsteht, ist in der Rechtsprechung nicht ganz unumstritten. Denn in einigen Fällen wurde dem Mieter ein Mietnachlass zugesprochen oder die erhöhten Heizkosten wurden als Rechengrundlage herangezogen.

In anderen Situationen sind die Gerichte davon ausgegangen, dass kein Anspruch auf Mietminderung wegen Feuchtigkeit bei Schwitzwasserbildung besteht, denn damit sei bei Einzug in einen Neubau zu rechen (unter anderem im Urteil vom Landesgericht Hannover 21.05.1974, 9 S 66/74 nachzulesen).

Schließlich kann auch durch undichte Fenster Feuchtigkeit in die Wohnung gelangen. Eine Mietminderung bei Feuchtigkeit durch undichte Fenster ist vor allem dann gerechtfertigt, wenn nachweislich bauliche Mängel vorliegen.

Sonderfall: Mietminderung wegen Feuchtigkeit im Keller

Auch Feuchtigkeit im Keller kann zur Mietminderung führen.
Auch Feuchtigkeit im Keller kann zur Mietminderung führen.

Ebenso wie bei der Neubaufeuchtigkeit ist sich die Rechtsprechung auch bei der Mietminderung, wenn der Keller feucht ist, uneinig. Auf der einen Seite gibt es Urteile, die besagen, dass vor allem in Altbauwohnungen mit einem bestimmten Maß an Feuchtigkeit in Kellerräumen zu rechnen ist. Die Einlagerung von Möbeln sollte deshalb dort vermieden werden, um einer eventuellen Schimmelbildung vorzubeugen.

Das Urteil vom Münchner Amtsgericht (vom 09.06.2010, Az. 42 C 1905/09) besagt unter anderem, dass Nachkriegsgebäude (um 1950) mit eingeschränkten Mitteln erbaut wurden und deshalb eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit nicht gerechtfertigt sei.

Ganz anders legte das Landesgericht von Berlin dies aus (in einem Urteil aus dem Jahr 2012, 63 S 628/12). Dort hieß es, dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, Hausrat im Keller einzulagern. Dies gehöre auch bei älteren Gebäuden zur Gebrauchstauglichkeit. Somit ist die Sachlage bei der Mietminderung wegen feuchtem Keller nicht ganz eindeutig.

Wie hoch darf die Mietminderung bei Feuchtigkeit sein?

Im Folgenden finden Sie eine kleine Auswahl an unterschiedlichen Urteilen in einer sogenannten Mietminderungstabelle, die sich mit dem Anspruch auf Mietminderung wegen Feuchtigkeit auseinandergesetzt haben.

Mangel HöheUrteil
feuchter Keller5 %AG Düren WuM 1983, 30
Durchfeuchtung von Wänden und Teppichboden in einem Einzimmer-Appartement50 %LG Dresden Az. 4 S 0151/02
aufsteigende Feuchtigkeit in gesamter Wohnung 60 % AG Bad Vilbel Az. 3 b C 52/96
Feuchtigkeit im Neubau, neu verputzt10 %LG lübeck WuM 1988, 351

Muster für eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit

mietminderung-feuchtigkeit-vorschau

Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei erheblicher Feuchtigkeit in der Mietwohnung. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Muster Mietminderung Feuchtigkeit (.doc)
Muster Mietminderung Feuchtigkeit (.pdf)

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