Mietminderung: Wenn der Aufzug spinnt

Ist ein defekter Aufzug Grund genug für Mietkürzungen?

Ein defekter Aufzug kann eine Mietminderung rechtfertigen.
Ein defekter Aufzug kann eine Mietminderung rechtfertigen.

Seit knapp 150 Jahren erleichtert der Fahrstuhl das Streben in die Höhe. Vor allem heute ist er ein Zeichen für komfortables Wohnen und wird zunehmend wichtiger für Mieter im Zusammenhang mit barrierefreiem Wohnen. Insbesondere mit Blick darauf, dass die Gesellschaft immer mehr altert, ist der Einbau eines Aufzugs in neuen Häusern fast unabdingbar.

Laut Statistik sind in den letzten 72 Stunden alle sechs Milliarden Menschen der Welt einmal mit dem Aufzug gefahren. Umso bedeutsamer ist es, dass der Aufzug richtig funktioniert. Somit stellt sich auch die Frage, ob eine Mietminderung beim Thema „defekter Aufzug“ überhaupt möglich ist.

So hoch fällt eine Mietminderung wegen einem defekten Fahrstuhl aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • Wohnung in der 2. Etage: 3 %
  • Wohnung in der 4. Etage: 10 %
  • Wohnung in der 6. Etage (16 Tage Ausfall): 15 %
  • Wohnung in der 10. Etage (16 Tage Ausfall): 20 %

Mietminderung bei einem Fahrstuhlausfall

Der Einbau von Fahrstühlen ist mittlerweile Pflicht. Verschiedene Landesbauordnungen haben sich auf folgende Eckdaten geeinigt:

  • Ab dem fünften Obergeschoss (LBO Berlin / NRW)
  • Mit einer Höhe von mindestens 13 Metern (LBO Baden-Württemberg)

Ein Aufzug ist ähnlich wie der Balkon ein wertbildender beziehungsweise wertsteigernder Faktor. Der gesteigerte Wohnwert impliziert aber auch die Kosten, die für den Betrieb eines Fahrstuhls aufgewendet werden müssen; zum Beispiel für Strom, Überwachung, Pflege und regelmäßige Wartung.Diese schlagen sich anteilig auch in der Miete nieder.

Doch wie sollten Sie vorgehen, wenn der Fahrstuhl defekt ist? Eine Mietminderung scheint dann ein probates Mittel zu sein, um eine notwendige Behebung des Problems durch den Vermieter zu beschleunigen.

Grundlegendes zur Mietminderung

Eine Mietminderung bei einem Fahrstuhlausfall ist nur dann wirksam, wenn der Mangel erheblich ist.
Eine Mietminderung bei einem Fahrstuhlausfall ist nur dann wirksam, wenn der Mangel erheblich ist.

Wenn eine Mietwohnung einen Mangel aufweist, liegt eine Mietminderung vor. Dies erfolgt kraft des Gesetzes und bedarf in der Regel keiner Beantragung einer Mietminderung sowie Genehmigung beim Vermieter oder gar bei einem Gericht. Auf Grundlage dessen kann der Miete dann die Miete entsprechend kürzen.

Dabei können Mietminderungstabellen eine Orientierung bieten. Sie listen Urteile der Rechtsprechung auf, die bezüglich eines Einzelfalls getroffen wurden.

Grundlegend sei darauf hinzuweisen, dass ein Mangel erheblich sein muss. Dies ist dann der Fall, wenn die Gebrauchstauglichkeit entsprechend eingeschränkt ist. Dazu sind auch vertraglich zugesicherte Eigenschaften zu zählen, die die Wohnung nicht aufweist.

Die Pflichten des Vermieters

Wenn ein Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet ist, obliegt dem Vermieter die Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, dieser hat für die Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit zu sorgen.

Das Oberlandesgericht Frankfurt bestätigte (Beschluss v.7.6.2004, 2 W 22/04), dass, sobald der Aufzug ein Element der mietrechtlichen Vereinbarungen ist, dieser ständig in Betrieb zu halten ist.

Mietminderung: Wenn der Aufzug vertraglich verankert ist

Eine Mietminderung bei defektem Fahrstuhl ist nur möglich, wenn dessen Nutzung vertraglich zugesichert wurde.
Eine Mietminderung bei defektem Fahrstuhl ist nur möglich, wenn dessen Nutzung vertraglich zugesichert wurde.

Haben Sie als Mieter mit dem Vermieter im Mietvertrag ausdrücklich oder stillschweigend eine Regelung bezüglich der Nutzung eines Aufzugs im Wohngebäude vereinbart, sind Sie berechtigt, diesen zu nutzen.Auch wenn Sie die Betriebskosten für einen Fahrstuhl mittragen müssen, dürfen Sie den Aufzug nutzen.

Gibt es keine dieser Bemerkungen im Vertrag, ist der Fahrstuhl im Haus nur ein freiwilliges Angebot. In diesem Falle ergibt sich keine Mietminderung aus dem Aufzug-Ausfall.

Die Mietminderungsquote

Die Höhe der Mietminderung, wenn der Aufzug defekt ist, bemisst sich danach, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit oder der generelle Wohnkomfort eingeschränkt sind. Die Erheblichkeit des Mangels spielt eine entscheidende Rolle bezüglich der Mietminderung bei einem Aufzug.

Die Beeinträchtigung für den Mieter aus dem 11. Stockwerk ist demnach höher als bei Mietparteien aus dem 2. Stock.

Eine Berücksichtigung der subjektiven Situation beim Mieter darf nur dort erfolgen, wo sie ausdrücklich ein Bestandteil des Mietvertrags ist. Dies betrifft eventuell Menschen mit einer Gehbehinderung oder anderen physischen Beeinträchtigung des Bewegungsapparats.

Wichtig! Eine Mietminderung ist dann ausgeschlossen, wenn der Ausfall des Aufzugs nur von kurzer Dauer ist. In diesem Falle ist der Mangel unerheblich und berechtigt daher nicht zur Mietminderung.

Beispiele einer Mietminderung bei defektem Aufzug

Nachfolgend haben wir für Sie eine kleine Mietminderungstabelle zusammengestellt, die Ihnen einen Überblick über die vergangenen Urteile geben soll.

MangelHöhe Urteil
defekte Klingel- und Gegensprechanlage im Dachgeschoss5%LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 31.01.2012 - Az. 1 T 16/12
defekte Klingelanlage3%LG Berlin, Urteil vom 14.09.2006, Az. 62 S 90/06
Besucher über die Gegensprechanlage nicht zu hören3%LG Berlin, Urteil vom 18.11.2004, Az. 67 S 173/07
Ausfall von Gegensprech- und Klingelanlage10%AG Rostock, Urteil vom 30.09.1998, Az. 41 C 183/98
defekte Sprech- und Schließanlage der Haustür5%LG Berlin, Urteil vom 13.10.1980, Az. 61 S 171/80

Anmerkung: In der Vergangenheit haben Mieter auch aufgrund einer Lärmbelästigung im Zusammenhang mit einem Fahrstuhl die Miete gemindert. Dazu erließ das AG Schöneberg ein Urteil (vom 08.01.1981, Az. 3 C 39/80), dass eine Aufzugsanlage den Grenzwert von 30 dB(A) nicht überschreiten darf.

Mietminderung bei defektem Aufzug

Muster: Mietminderung wegen defektem Aufzug

Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem Heizungsausfall. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Mietminderung defekter Aufzug (.doc)
Mietminderung defekter Aufzug (.pdf)

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One thought on “Mietminderung: Wenn der Aufzug spinnt

  1. Tatjana

    Danke, Sie haben mir mit diesen Informationen sehr geholfen. Habe mich auch nochmal beim Mieterverein zu Hamburg rückversichert. Sitze seit 13.08.19 im 5. OG fest, weil der Fahrstuhl defekt ist Vermieter hat mir zwar Krankentransport angeboten, aber dennoch sehe ich mich in meiner persönlichen Freiheit beschränkt. Überlege eine Mitminderung zu machen.

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