Mietminderung: Wenn der Aufzug spinnt

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 25. September 2020

Ist ein defekter Aufzug Grund genug für Mietkürzungen?

Ein defekter Aufzug kann eine Mietminderung rechtfertigen.
Ein defekter Aufzug kann eine Mietminderung rechtfertigen.

Seit knapp 150 Jahren erleichtert der Fahrstuhl das Streben in die Höhe. Vor allem heute ist er ein Zeichen für komfortables Wohnen und wird zunehmend wichtiger für Mieter im Zusammenhang mit barrierefreiem Wohnen. Insbesondere mit Blick darauf, dass die Gesellschaft immer mehr altert, ist der Einbau eines Aufzugs in neuen Häusern fast unabdingbar.

Laut Statistik sind in den letzten 72 Stunden alle sechs Milliarden Menschen der Welt einmal mit dem Aufzug gefahren. Umso bedeutsamer ist es, dass der Aufzug richtig funktioniert. Somit stellt sich auch die Frage, ob eine Mietminderung beim Thema „defekter Aufzug“ überhaupt möglich ist.

Das Wichtigste zur Mietminderung bei defektem Aufzug

Begründet ein defekter Aufzug eine Mietminderung?

Gehört der Aufzug zur vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache, muss diese Nutzung gewährleiste werden. Ist dies gegeben, können Mieter eine Mietminderung geltend machen.

Was ist bei einer Minderung der Miete zu beachten?

Um eine Minderung der Miete vornehmen zu können, ist der Mangel dem Mieter per Mängelanzeige mitzuteilen. Ohne die Mitteilung, ist eine Minderung nicht zulässig.

Wie hoch fällt eine Minderung bei defektem Aufzug aus?

Der Grad der Beeinträchtigung beeinflusst die Minderungsquote. Hier finden Sie einige Beispiele für diese Quoten.

So hoch fällt eine Mietminderung wegen einem defekten Fahrstuhl aus

Achtung: Diese Beispiele beruhen auf Gerichtsurteilen – je nach Sachlage können unterschiedlich Minderungsquoten entstehen!

  • Wohnung in der 2. Etage: 3 %
  • Wohnung in der 4. Etage: 10 %
  • Wohnung in der 6. Etage (16 Tage Ausfall): 15 %
  • Wohnung in der 10. Etage (16 Tage Ausfall): 20 %

Mietminderung bei einem Fahrstuhlausfall

Der Einbau von Fahrstühlen ist mittlerweile Pflicht. Verschiedene Landesbauordnungen haben sich auf folgende Eckdaten geeinigt:

  • Ab dem fünften Obergeschoss (LBO Berlin / NRW)
  • Mit einer Höhe von mindestens 13 Metern (LBO Baden-Württemberg)

Ein Aufzug ist ähnlich wie der Balkon ein wertbildender beziehungsweise wertsteigernder Faktor. Der gesteigerte Wohnwert impliziert aber auch die Kosten, die für den Betrieb eines Fahrstuhls aufgewendet werden müssen; zum Beispiel für Strom, Überwachung, Pflege und regelmäßige Wartung.Diese schlagen sich anteilig auch in der Miete nieder.

Doch wie sollten Sie vorgehen, wenn der Fahrstuhl defekt ist? Eine Mietminderung scheint dann ein probates Mittel zu sein, um eine notwendige Behebung des Problems durch den Vermieter zu beschleunigen.

Grundlegendes zur Mietminderung

Eine Mietminderung bei einem Fahrstuhlausfall ist nur dann wirksam, wenn der Mangel erheblich ist.
Eine Mietminderung bei einem Fahrstuhlausfall ist nur dann wirksam, wenn der Mangel erheblich ist.

Wenn eine Mietwohnung einen Mangel aufweist, liegt eine Mietminderung vor. Dies erfolgt kraft des Gesetzes und bedarf in der Regel keiner Beantragung einer Mietminderung sowie Genehmigung beim Vermieter oder gar bei einem Gericht. Auf Grundlage dessen kann der Miete dann die Miete entsprechend kürzen.

Dabei können Mietminderungstabellen eine Orientierung bieten. Sie listen Urteile der Rechtsprechung auf, die bezüglich eines Einzelfalls getroffen wurden.

Grundlegend sei darauf hinzuweisen, dass ein Mangel erheblich sein muss. Dies ist dann der Fall, wenn die Gebrauchstauglichkeit entsprechend eingeschränkt ist. Dazu sind auch vertraglich zugesicherte Eigenschaften zu zählen, die die Wohnung nicht aufweist.

Die Pflichten des Vermieters

Wenn ein Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet ist, obliegt dem Vermieter die Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, dieser hat für die Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit zu sorgen.

Das Oberlandesgericht Frankfurt bestätigte (Beschluss v.7.6.2004, 2 W 22/04), dass, sobald der Aufzug ein Element der mietrechtlichen Vereinbarungen ist, dieser ständig in Betrieb zu halten ist.

Mietminderung: Wenn der Aufzug vertraglich verankert ist

Eine Mietminderung bei defektem Fahrstuhl ist nur möglich, wenn dessen Nutzung vertraglich zugesichert wurde.
Eine Mietminderung bei defektem Fahrstuhl ist nur möglich, wenn dessen Nutzung vertraglich zugesichert wurde.

Haben Sie als Mieter mit dem Vermieter im Mietvertrag ausdrücklich oder stillschweigend eine Regelung bezüglich der Nutzung eines Aufzugs im Wohngebäude vereinbart, sind Sie berechtigt, diesen zu nutzen.Auch wenn Sie die Betriebskosten für einen Fahrstuhl mittragen müssen, dürfen Sie den Aufzug nutzen.

Gibt es keine dieser Bemerkungen im Vertrag, ist der Fahrstuhl im Haus nur ein freiwilliges Angebot. In diesem Falle ergibt sich keine Mietminderung aus dem Aufzug-Ausfall.

Die Mietminderungsquote

Die Höhe der Mietminderung, wenn der Aufzug defekt ist, bemisst sich danach, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit oder der generelle Wohnkomfort eingeschränkt sind. Die Erheblichkeit des Mangels spielt eine entscheidende Rolle bezüglich der Mietminderung bei einem Aufzug.

Die Beeinträchtigung für den Mieter aus dem 11. Stockwerk ist demnach höher als bei Mietparteien aus dem 2. Stock.

Eine Berücksichtigung der subjektiven Situation beim Mieter darf nur dort erfolgen, wo sie ausdrücklich ein Bestandteil des Mietvertrags ist. Dies betrifft eventuell Menschen mit einer Gehbehinderung oder anderen physischen Beeinträchtigung des Bewegungsapparats.

Wichtig! Eine Mietminderung ist dann ausgeschlossen, wenn der Ausfall des Aufzugs nur von kurzer Dauer ist. In diesem Falle ist der Mangel unerheblich und berechtigt daher nicht zur Mietminderung.

Beispiele einer Mietminderung bei defektem Aufzug

Nachfolgend haben wir für Sie eine kleine Mietminderungstabelle zusammengestellt, die Ihnen einen Überblick über die vergangenen Urteile geben soll.

MangelHöhe Urteil
defekte Klingel- und Gegensprechanlage im Dachgeschoss5%LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 31.01.2012 - Az. 1 T 16/12
defekte Klingelanlage3%LG Berlin, Urteil vom 14.09.2006, Az. 62 S 90/06
Besucher über die Gegensprechanlage nicht zu hören3%LG Berlin, Urteil vom 18.11.2004, Az. 67 S 173/07
Ausfall von Gegensprech- und Klingelanlage10%AG Rostock, Urteil vom 30.09.1998, Az. 41 C 183/98
defekte Sprech- und Schließanlage der Haustür5%LG Berlin, Urteil vom 13.10.1980, Az. 61 S 171/80

Anmerkung: In der Vergangenheit haben Mieter auch aufgrund einer Lärmbelästigung im Zusammenhang mit einem Fahrstuhl die Miete gemindert. Dazu erließ das AG Schöneberg ein Urteil (vom 08.01.1981, Az. 3 C 39/80), dass eine Aufzugsanlage den Grenzwert von 30 dB(A) nicht überschreiten darf.

Mietminderung bei defektem Aufzug

Muster: Mietminderung wegen defektem Aufzug

Im Folgenden finden Sie ein Muster für eine Mietminderung bei einem Heizungsausfall. An diesem Schreiben können Sie sich orientieren. Beachten Sie, dass es noch individuell angepasst werden muss. Es beinhaltet nur ein Beispiel.

Mietminderung defekter Aufzug (.doc)
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Mietminderung: Wenn der Aufzug spinnt
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8 thoughts on “Mietminderung: Wenn der Aufzug spinnt

  1. Tatjana

    Danke, Sie haben mir mit diesen Informationen sehr geholfen. Habe mich auch nochmal beim Mieterverein zu Hamburg rückversichert. Sitze seit 13.08.19 im 5. OG fest, weil der Fahrstuhl defekt ist Vermieter hat mir zwar Krankentransport angeboten, aber dennoch sehe ich mich in meiner persönlichen Freiheit beschränkt. Überlege eine Mitminderung zu machen.

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  2. christian g

    Danke! Sie haben mir geholfen , mein Aufzug ist komplett ausgefallen, und wird bis angeblich Mai 2020 ausgetauscht. Ich wohne im 2. Stock.

    Grüß

    Christian G

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  3. Simon v.S.

    Wir wohnen im 7. OG. Im November ’19 war der Aufzug bereits bis Anfang Januar ’20 defekt. Keine 3 Tage später, geht das Spielchen wieder von vorne los. Seit nunmehr 3 Wochen ist das Haus darunter auch körperlich eingeschränkte Menschen und Eltern mir Kinderwägen ohne Aufzug. Die Verwaltung als auch die Aufzugfirma scheint das, nicht wirklich zu stören, weil die auch am Telefon eher gelassen sind und einen nur vertrösten, dass das ganze ja nicht so leicht zu beheben sei. Es ist eine Frechheit.

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  4. Chris

    Ich wohne im betreuten Wohnen in einer eigenen Wohnung im 2.OG und bin zu 100% auf den Fahrstuhl angewiesen. Ohne Rollator geht nichts mehr.
    Seit 1Woche ist der Fahrstuhl defekt. Gemeldet ist dieser unzunehmbare Zustand in einem solchen Haus bereits mehrfach.
    Ich überlege nun die Miete zu kürzen, nur in welcher Höhe?

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    1. mietrecht.com

      Hallo Chris,

      die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab. Minderungsquoten zwischen 3 und 30 Prozent sind möglich. Lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein beraten, welche Quote hier angemessen ist. Wir könne keine rechtliche Beratung diesbezüglich anbieten.

      Ihr Team von mietrecht.com

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  5. Peter W

    Wie sieht die Sache denn aus, wenn nach 50 Jahren die komplette Aufzuganlage erneuert wird, was einschließlich TÜV-Abnahme 6 Wochen dauert? Der Vermieter hat auf die Dauer der kompletten baulichen Erneuerung und auf den TÜV keinen Einfluß.

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  6. Frank A

    WIe verhält es sich, wenn der Fahrstuhl innerhalb kurzer Zeit mehrmals ausfällt. Teilweise war es so:
    Fahrstuhl defekt, Folgetag repariert, aber am gleichen Abend schon wieder defekt. und dies mehrmals innerhalb weniger Wochen. Kann ich dann trotzdem für diesen Monat 5% Mietminderung auf die Monatsmiete reduzieren oder muss ich die Anzahl der Tage nehmen?
    Vielen Dank im Voraus.

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  7. Dorothea M

    Wir leben hier seit 47 Jahren in einem 7 Stock block in Südhessen, 37 Jahre war der alte Fahrstuhl in betrieb mit wenigen ausfallen, vor 10 Jahren wurde er umgebaut und erneuert damit man ebenerdig Zugang hat mit Rollstuhl und Rollator. Nun ist fast regalmasig mal für ein oder zwei Tage der Fahrstuhl defekt. Letztes Jahr und im Februar, haben wir gemeldet das oben Wasser durchs Dach kommt von den antennen Masten die dort installiert wurden und mit gewindestäben durch die beton Decke gebohrt wurden und wohl nicht richtig abgedichtet wurden. Nun steht seit Sonntag 9.48 Uhr der Fahrstuhl, laut Vermieter Kurzschluss weil Wasser eingedrungen ist. Wir sind auf den Rollstuhl angewiesen und wohnen im 4 og, haben Termine und können das Haus nicht verlassen, weder zum einkaufen noch zu den erwähnten Terminen. Was sollen wir tun? Zum mieterbund gehen ist nicht drinnen da wir nicht weg können. Die Miete zahlen wir seit Jahren nach Problemen mit dem Vermieter, nur per Überweisung, habe bisher auch die Miete für diesen Monat noch nicht bezahlt. Von Freitag bis Mittwoch haben wir hinzu kommend in der kalten Wohnung sitzen müssen da die Heizung ebenfalls nicht angeschaltet war. Wir sind ratlos.

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