Mietpreisbremse – Was ist das und wie funktioniert sie?

Die Mietpreisbremse in Deutschland

Neuvermietung: Was bedeutet „Mietpreisbremse“?

Neuvermietung: Was bedeutet „Mietpreisbremse“?

Steigende Mieten machen es Mietern in Deutschland zunehmend schwerer, bezahlbare Wohnungen zu finden. Besonders in Ballungsgebieten wurde der Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren immer angespannter.

Das vom Bundestag und Bundesrat verabschiedete Gesetz zur Mietpreisbremse und sein Inkrafttreten am 1. Juni 2015 sollten diese Entwicklung aufhalten.

Was aber ist überhaupt eine „Mietpreisbremse“ und welche Auswirkungen hat sie? Ist die Mietpreisbremse auch bei einer Staffelmiete oder Indexmiete anwendbar? In welchen Städten gilt sie? Und wo ist die Mietpreisbremse im Gesetz geregelt? Das alles und mehr erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Das Wichtigste zur Mietpreisbremse

  • Die Mietpreisbremse kann von den jeweiligen Landesregierungen für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt verordnet werden.
  • In Städten mit Mietpreisbremse darf bei einer Neuvermietung die Miethöhe nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Auch für die Mieterhöhung in einem Staffelmietvertrag gilt die Mietpreisbremse. Bei einer Indexmiete findet sie jedoch nur für die Ausgangsmiete Anwendung, nicht für die Mieterhöhung.

Was ist die Mietpreisbremse? Eine Definition

Der Begriff „Mietpreisbremse“ wird im BGB vergeblich gesucht.

Der Begriff „Mietpreisbremse“ wird im BGB vergeblich gesucht.

Die Einführung der Mietpreisbremse erfolgte im Sommer 2015 als Reaktion der Bundesregierung auf die zunehmend angespanntere Situation des Wohnungsmarkts in Ballungsgebieten. Diese wurde u.a. durch immer stärkere Mieterhöhungen verursacht.

Aber wie funktioniert die Mietpreisbremse genau? Die Erklärung dazu ist simpel: Die Mietpreisbremse sieht vor, dass in bestimmten Gebieten eine Obergrenze für die Höhe der Miete festgelegt werden darf.

Ein Vermieter, der innerhalb einer Region mit Mietpreisbremse vermietet, kann bei Abschluss eines Mietvertrags eine Miete verlangen, die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Das Gesetz zur Mietpreisbremse – Wo steht es?

Interessanterweise taucht das Wort „Mietpreisbremse“ in keinem Gesetzestext auf. Dieses inzwischen weit verbreitete Schlagwort beschreibt eine Regelung, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert ist.

Dort wurde mit dem sog. Mietrechtsnovellierungsgesetz im Jahr 2015 ein neues Unterkapitel 1a – „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ – hinzugefügt, in dem sich wiederum 4 neue Paragrafen befinden.

Diese §§ 556d bis 556g BGB regeln die Mietpreisbremse. Sie traten am 1. Juni 2015 in Kraft. Ausnahme bildet hier die Ermächtigungsnorm im § 556d Abs. 2 BGG, welche bereits am Tag nach der Verkündung (28. April 2015) wirksam wurde.

Die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse legen bei Neuvermietung einer Wohnung die bereits erwähnte Obergrenze von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete fest. Darüber hinaus werden auch weitere Kriterien geregelt:

  • für welche Gebiete eine Mietpreisbremse festgelegt werden kann
  • wie lange eine verordnete Mietpreisbremse max. bestehen darf
  • wie die Landesregierungen eine Mietpreisbremse verordnen müssen, damit diese gültig ist
  • für welche Ausnahmen die Mietpreisbremse nicht gilt
  • welche Rechtsfolgen Vermieter beim Verstoß gegen die Mietpreisbremse drohen

Was die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse genau bedeuten, soll im Folgenden erläutert werden.

Wo gilt die Mietpreisbremse und wie lange ist sie gültig?

Mietpreisbremse – Wo gilt sie?

Mietpreisbremse – Wo gilt sie?

Eine Mietpreisbremse muss von der jeweiligen Landesregierung für ein bestimmtes Gebiet verordnet werden und kann höchstens 5 Jahre lang Bestand haben.

In der entsprechenden Rechtsverordnung muss begründet werden, warum das entsprechende Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt besitzt und deshalb eine Mietpreisbremse für diese Gemeinde erforderlich ist.

Dazu legt der § 556d BGB Abs. 2 verschiedene Kriterien fest, von denen wenigstens eines erfüllt sein muss:

  1. Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt.
  2. Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt deutlich den bundesweiten Durchschnitt.
  3. Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubauten der erforderliche Wohnraum geschaffen wird.
  4. Es besteht nur ein geringer Leerstand an Wohnungen, der die hohe Nachfrage nicht abdecken kann.

Mietpreisbremse: Für diese Städte und Gebiete gilt sie

BundeslandVon wann bis wann gilt die Mietpreisbremse?Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gilt
(Stand: 18.4.2018)
Baden-Württemberg1.11.2015 bis 31.10.2020Insgesamt 68 Städte und Gemeinden, darunter Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg und Freiburg i. Br.
Berlin1.6.2015 bis 31.5.2020Ganz Berlin
Brandenburg1.1.2016 bis 31.12.2020Insgesamt 31 Städte und Gemeinden, darunter Potsdam, Hoppegarten und Königs Wusterhausen
Bremen1.12.2015 bis 30.11.2020Ganz Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven
Hamburg1.7.2015 bis 30.6.2020 (Wirksamkeit umstritten)Ganz Hamburg
Niedersachsen1.12.2016 bis 30.11.2021Insgesamt 19 Städte und Gemeinden, darunter Hannover, Wolfsburg und Braunschweig
Nordrhein-Westfalen1.7.2015 bis 30.6.2020Insgesamt 22 Städte und Gemeinden, darunter Düsseldorf, Köln, Aachen, Bonn, Münster und Bielefeld
Rheinland-Pfalz29.9.2015 bis 7.10.2020Mainz, Landau, Trier
Schleswig-Holstein1.12.2015 bis 30.11.2020Insgesamt 12 Städte und Gemeinden, darunter Kiel, Kampen, Sylt und Wyk auf Föhr
Thüringen31.3.2016 bis 31.1.2021Erfurt und Jena

In Bayern wurde für den Zeitraum vom 1. Januar 2016 bis zum 31.7.2020 eine Mietpreisbremse für insgesamt 138 Städte festgelegt, darunter auch München, Regensburg, Augsburg und Nürnberg. Das Münchner Landgericht jedoch erklärte die Verordnung am 6. Dezember 2017 in einem rechtskräftigen Urteil für ungültig. (Az.: 14 S 10058/17) Ob die inzwischen nachgebesserte Verordnung rechtswirksam ist, muss in einem erneuten Prozess entschieden werden.

Die Mietpreisbremse wurde inzwischen in verschiedenen Bundesländern für unwirksam erklärt.

Die Mietpreisbremse wurde inzwischen in verschiedenen Bundesländern für unwirksam erklärt.

Auch die Mietpreisbremse in Hamburg wurde für unwirksam erklärt. Dies entschied das Amtsgericht Hamburg-Altona in einem Urteil vom 9. September 2017, weil die Verordnung der Mietpreisbremse nicht ausreichend begründet sei (Az: 316 C 206/17). Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg allerdings urteilte am 22.6.2017, dass die Verordnung mit einer nachgelieferten Begründung durchaus wirksam sei (Az: 913 C 2/17). Eine maßgebliche Entscheidung des Landgerichts hierzu steht noch aus.

Zuletzt traf es auch die Mietpreisbremse in Hessen, die vom Landgericht Frankfurt für unwirksam erklärt wurde. Die Entscheidung vom 27. März 2018 ist allerdings noch nicht rechtskräftig, da die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen wurde (Stand: 18.4.2018). Die Mietpreisbremse trat am 27. November 2015 in Kraft und sollte bis zum 30. Juni 2019 für insgesamt 16 Gemeinden in Hessen gelten.

Nicht nur die Wirksamkeit der Mietpreisverordnungen gerät immer wieder in Zweifel, auch die Auswirkungen der Mietpreisbremse selbst werden von vielen Seiten kritisch beäugt. So werden zunehmend Expertenmeinungen laut, dass die Mietpreisbremse nicht die erhoffte Entlastung des Wohnungsmarkts mit sich gebracht hat. Daher sieht der Koalitionsvertrag 2018 vor, die Mietpreisbremse einer gründlichen Evaluierung auf Wirksamkeit und Eignung zu unterziehen.

Mieterhöhung und Mietpreisbremse: Die ortsübliche Vergleichsmiete

Wie schon mehrfach erwähnt richtet sich bei der Mietpreisbremse die reale Grenze für die Miethöhe nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Anders ausgedrückt: Der Mietspiegel bestimmt die Mietpreisbremse.

Der ortsübliche Mietspiegel wird anhand von Mieten berechnet, die in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum im entsprechenden Ort gezahlt wurden. Auf die Frage, wie hoch die Mietpreisbremse laut dem Mietspiegel liegt, kann deshalb keine allgemein gültige Zahl genannt werden.

Denn die Höhe variiert einerseits von Ort zu Ort und ist andererseits von den Eigenschaften des Wohnraums abhängig. So ist verständlicherweise der Mietspiegel für 150-qm-Wohnungen in der Innenstadt ein anderer als für 40-qm-Wohnungen am Stadtrand.

Wie hoch der aktuelle Mietspiegel jeweils für den Wohnort ausfällt, kann bei der Stadtverwaltung in Erfahrung gebracht werden.

Problematisch wird es, wenn es in einem Ort keine Vergleichsmiete gibt, was keine Seltenheit ist. Denn eine Mietpreisbremse ohne Mietspiegel ist zwar de facto wirksam, kann aber ohne konkrete Zahlen für die Vergleichsmiete nur schwer in der Praxis umgesetzt werden. In solchen Fällen bleibt Mietern und Vermietern häufig nur die Möglichkeit, Gutachten zur ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen erstellen zu lassen. Dies kostet in der Regel jedoch mindestens 1.000 Euro, die aus eigener Tasche bezahlt werden müssen.

Mietpreisbremse: Gibt es Ausnahmen?

Mietpreisbremse: Eine umfassende Modernisierung rechtfertigt die Ausnahme von der Mietpreisbremse.

Mietpreisbremse: Eine umfassende Modernisierung rechtfertigt die Ausnahme von der Mietpreisbremse.

Das BGB legt drei Ausnahmefälle von der Mietpreisbremse fest: die Erstvermietung von Neubauten, umfassende Modernisierungen und bereits bestehende Miethöhen.

Liegt einer dieser Fälle vor, greift die Mietpreisbremse nicht, selbst wenn sie ansonsten in dem entsprechenden Wohnort Gültigkeit hat. Dies soll im Folgenden näher erläutert werden.

  • Um den Bau neuer Wohnungen in den angespannten Gebieten nicht zu hemmen, wurde festgelegt, dass die Mietpreisbremse für einen Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wird, nicht gilt. Andernfalls würde sich angesichts hoher Betriebskosten, Bodenpreise und Materialkosten der Wohnungsneubau für viele Eigentümer nicht mehr rentieren.
  • Ebenfalls besteht eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, wenn eine Sanierung am Mietobjekt zum Zwecke einer umfangreichen Modernisierung vorgenommen wurde, bevor die Mieterhöhung erfolgt. Eine Modernisierungsmaßnahme gilt als umfassend, wenn sie mehr als ein Drittel von dem kostet, was für einen vergleichbaren Neubau aufgebracht werden müsste.
  • Zu guter Letzt gilt ebenfalls keine Mietpreisbremse, wenn der Vormieter vor Einführung der Mietobergrenze bereits einen Betrag gezahlt hat, der 10 Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel liegt. Liegt also die Miete für eine Wohnung zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietpreisbremse bereits über der Grenze, muss diese nicht vom Vermieter gesenkt werden.

Staffelmiete und Mietpreisbremse: Ist die Mieterhöhung im Staffelmietvertrag begrenzt?

Wird im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, hat der Vermieter das Recht, die Miete in regelmäßigen Abständen von mindestens zwölf Monaten um einen bestimmten Betrag zu erhöhen. Zeitpunkt der Mieterhöhung und die Höhe der neuen Miete können vom Vermieter frei gewählt werden, müssen aber bereits konkret im Mietvertrag festgelegt werden, damit der Mieter weiß, welche Mieterhöhungen in den Folgejahren auf ihn zukommen.

Gilt im Wohnort eine Mietpreisbremse und überschreitet die Miete nach einer Staffelmieterhöhung die ortsübliche Miete um 10 Prozent, wird die Mietpreisbremse wirksam. In diesem Fall wird aber nicht die gesamte Staffelvereinbarung im Mietvertrag ungültig, sondern nur die letzte Mieterhöhung, die die Zehn-Prozent-Grenze überschritten hat.

Gilt die Mietpreisbremse bei Indexmiete?

Bei einer Indexmiete findet die Mietpreisbremse nur bei der Ausgangsmiete Anwendung, nicht jedoch bei der Mieterhöhung.

Bei einer Indexmiete findet die Mietpreisbremse nur bei der Ausgangsmiete Anwendung, nicht jedoch bei der Mieterhöhung.

Ist im Mietvertrag wiederum eine Indexmiete vereinbart, gilt die Mietpreisbremse bei der Mieterhöhung nicht. Lediglich die anfänglich vereinbarte Ausgangsmiete unterliegt der Mietpreisgrenze.

Die Mieterhöhung der Indexmiete kann nämlich nicht wie bei der Staffelmiete vom Vermieter bestimmt werden und richtet sich auch nicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern nach der jährlichen Entwicklung des Verbraucherpreisindexes, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird.

Steigt also eine Indexmiete mit den Jahren auf einen Betrag an, der über der Obergrenze der Mietpreisbremse liegt, ist dies somit zulässig.

Was passiert bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

Verlangt der Vermieter einen Mietbetrag, der die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe übersteigt, ist der Mieter nur zur Zahlung einer Miete in der zulässigen Höhe verpflichtet.

Ist z. B. laut Mietpreisbremse eine Miete von max. 800 Euro für die Wohnung zulässig, der Mietvertrag legt aber 900 Euro als Miethöhe fest, muss der Mieter nur die zulässigen 800 Euro an den Vermieter zahlen.

Hat der Mieter bereits die überhöhte Miete bezahlt, ist der Vermieter zur Rückerstattung des zu viel gezahlten Betrags verpflichtet. Dies gilt aber nur, wenn der Mieter ihn zuvor in schriftlicher Form wegen des Verstoßes gegen die Mietpreisbremse gerügt hat. Überhöhte Mietbeträge, die vor Erteilung der Rüge gezahlt wurden, können nicht zurückgefordert werden.

Darüber hinaus haben Vermieter bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse keine Konsequenzen zu fürchten, da das Gesetz hierfür keine Sanktionen vorsieht.

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2 thoughts on “Mietpreisbremse – Was ist das und wie funktioniert sie?

  1. Graumann

    Dann kann eine Indexmiete ja über die Jahre ins Unermessliche steigen! Gibt es Hoffnung, daß hier auch noch etwas passiert hinsichtlich der Mietpreisbremse? Denn wenn der Vermieter keine andere Vereinbarung machen will, bekommt der Interessent eben die Wohnung nicht! Und das werden bald viele so machen. Die Politik hängt dann wieder hinterher! Assozial!

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    1. Joachim H.

      Die Indexmiete ist eine mieterfreundliche Variante der automatischen Mietanpassung. Sie ist an die allgemeine Inflationsrate gekoppelt. Der Vermieter erhält lediglich einen Inflationsausgleich, während die Mietpreise in der Vergangenheit deutlich schneller gestiegen sind als das allgemeine Preisniveau. Außerdem kann bei der Indexmiete die Miete auch fallen, wenn die Inflationsrate negativ ist.

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