Können Legionellen eine Mietminderung begründen?

Wo treten Legionellen auf?

Legionellen im Trinkwasser können eine Mietminderung legitimieren.
Legionellen im Trinkwasser können eine Mietminderung legitimieren.

Wasser ist ein elementarer Bestandteil des Lebens und nicht wegzudenken. Das kostbare Gut „Trinkwasser“ benutzen wir nicht nur schlichtweg zum Trinken oder Kochen, sondern auch zum Autowaschen, Baden oder Duschen. Der tägliche Pro-Kopf-Verbrauch in Deutschland liegt derzeit bei 127 Litern.

Die meisten gehen natürlich davon aus, dass die Qualität vom Wasser einwandfrei ist und machen sich eher selten Gedanken darüber. Doch trotz umfangreicher Kontrollen und ausgeklügelter Test- sowie Klärverfahren kann es zu Verunreinigungen kommen. Diese sind besonders tückisch, wenn sie mit dem bloßen Auge nicht zu sehen sind.

Im folgenden Ratgeber erfahren Sie, ob Legionellen zu einer Mietminderung führen können.

Was sind Legionellen und wo liegt die Gefahr?

Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien, die krankheitserregend sein können. Deshalb werden sie auch als humanpathogen bezeichnet, also als ein infektiöser Organismus, der andere Organismen krank machen kann.

Legionella pneumophila (lateinische Bezeichnung für die Legionellen-Art, die dem Menschen am häufigsten gefährlich werden kann) ist der Erreger für Legionellose und die Legionärskrankheit.

Besonders wichtig im Hinblick auf die Mietminderung bezüglich der Legionellen sind die Lebensbedingungen und die Vermehrung der Bakterien. Denn sie kommen sowohl im Süß- als auch im Salzwasser vor und bevorzugen eine Frischwassernachspeisung. Zudem sind sie vor allem zwischen 25 und 50°C aktiv.

Die optimale Vermehrung für Legionellen liegt im Übrigen bei einer Wassertemperatur von 30 bis 45°C. Ab 60°C können diese aber vollkommen abgetötet werden.

Entsprechende Bedingungen für die Legionellen bestehen unter anderem in:

Mietminderung: Legionellen vermehren sich besonders gut bei Temperaturen bis 50°C.
Mietminderung: Legionellen vermehren sich besonders gut bei Temperaturen bis 50°C.
  • Warmwassererzeugungsanlagen
  • Wassertanks
  • Boilern
  • Kaltwasserzuleitungen mit langen Stillstandzeiten
  • Totleitungen
  • Schwimmbädern
  • Krankenhäusern
  • Öffentlichen Duschen
  • Wannenbädern
  • Luftwäschern bei Klimaanlagen
  • Kühltürmen
  • Biofilmen

Gesundheitsgefährdung für den Menschen

Wenn ein Legionellenbefall eine Mietminderung nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch rechtfertigt, geht es vor allem darum, dass bei einem Mieter Krankheitssymptome aufgetreten sind.

Grundsätzlich können Legionellen über den Kontakt mit Leitungswasser übertragen werden. Aber nur wenn diese in die tiefen Lungenabschnitte gelangen, entwickeln sich Krankheiten beim Menschen. Dabei ist das Einatmen des bakterienhaltigen Wassers ausschlaggebend.

Dies kommt unter anderem beim Duschen oder in klimatisierten Räumen vor. Insbesondere wenn Wasser zu Wassertröpfchen zerstäubt wird, kann es gefährlich werden.

Mietminderung wegen Legionellen: Worauf ist zu achten?

Grundsätzlich tritt eine Mietminderung automatisch in Kraft, wenn in der Wohnung ein erheblicher Mangel besteht. Dies ist dann der Fall, wenn die sogenannte Gebrauchstauglichkeit umfangreich eingeschränkt ist.

Ausschlaggebend sind die vertraglichen Vereinbarungen, die der Vermieter und Mieter getroffen haben. Weicht der aktuelle Zustand davon ab, haben Sie das Recht auf Minderung der Miete.

Wichtig! Bevor Sie die Miete entsprechend der Einschränkung mindern, sollten Sie den Mangel mittels einer Anzeige beim Vermieter melden. Damit räumen Sie diesem die Möglichkeit zum Beheben des Schadens ein.

Auch wenn im Mietvertrag keine expliziten Aussagen zur Trinkwasserversorgung gemacht werden, ist eine ordnungsgemäße Versorgung gemäß Mietrecht Pflicht und Standard.

Trinkwasserverordnung (TrinkwV)

Die Beurteilung, wann eine Mietminderung bei Legionellen eintritt, ist von der Trinkwasserverordnung abhängig. Die besagt, dass sich der Genuss und Gebrauch von Wasser zu keinem Zeitpunkt negativ auf die menschliche Gesundheit auswirken darf.

Bei einer Mietminderung wegen Legionellen ist die Trinkwasserverordnung maßgebend.
Bei einer Mietminderung wegen Legionellen ist die Trinkwasserverordnung maßgebend.

Die Verantwortung hierfür liegt beim Wasserversorger, den Eigentümern oder Betreibern von Trinkwasser-Installationen sowie bei Hauseigentümern und –verwaltern.

Der Verordnung gemäß sind Vermieter verpflichtet, alle drei Jahre die Anlagen auf Legionellen zu untersuchen.

Zudem schreibt die TrinkwV vor, dass ab einer Konzentration von 100 KBE (Kolonien bildende Einheiten) auf 100 Milliliter der Vermieter handeln muss.

Interessant: Das DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfachs) Arbeitsblatt W 515 von 2004 betrachtet eine Legionellenkonzentration von 100 KBE/100 ml als mittlere Kontamination, die eine Sanierung mittelfristiger Natur erfordert.

Wann genau ist eine Mietminderung bei Legionellen im Trinkwasser zulässig?

Legionellen verursachen eine Mietminderung, wenn die Gebrauchstauglichkeit erheblich eingeschränkt ist. Das bedeutet, dass erst wenn der Grenzwert entsprechend überschritten ist, eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Dennoch dient der Wert lediglich der Orientierung und viele weitere Faktoren sind bei Legionellen im Trinkwasser, die zu Mietminderung führen, zu beachten. Denn wie in den meisten Fällen, in denen ein Mieter die Miete mindert, ist der Einzelfall entscheidend.

Wenn Legionellen eine Mietminderung begründen, ist es wichtig, wie lange der Mangel besteht und welche Konsequenzen daraus erwachsen.

Grundsätzlich sind die Urteile diesbezüglich rar gesät und wenn eine Entscheidung getroffen wurde, hatte der Mieter in der Regel das Nachsehen.

Es ist zu bedenken, dass gemäß dem Arbeitsblatt W 515 erst ab einer Konzentration von 10.000 KBE/100 ml eine umgehende Sanierung und Gefahrenabwehr vorgenommen werden müssen. Erst in einem solchen Fall bewirken Legionellen ein Duschverbot, welches eine Mietminderung wiederum rechtfertigen würde.

Dies bestätigt ein Urteil aus dem Jahr 2014 vom Amtsgericht München (AG München, Urteil v. 25.06.2014, Az.: 452 C 2212/14). Dort wurde außerdem festgehalten, dass darunterliegende Werte zum normalen Lebensrisiko zählen. Derartige Umstände sind dann kein Minderungsgrund.

Höhe der Mietminderung bei Legionellenbefall

Wie erwähnt, gibt es bisher nur wenige Urteile, die bei Legionellen eine Mietminderung bestätigen oder sich gar dazu äußern.

Bei Legionellen kann eine Mietminderung in Höhe von bis zu 25 Prozent erfolgen.
Bei Legionellen kann eine Mietminderung in Höhe von bis zu 25 Prozent erfolgen.

Das Münchner Urteil zeigt klar auf, dass erst ab einem extrem hohen Grenzwert ein Mietnachlass legitimiert ist.

Dennoch wurde bei Legionellen eine Mietminderung mit dem Urteil vom 11.11.2013 am Amtsgericht Dresden (Az. 148 C 5353/13) gerichtlich bestätigt. In dem Fall hatten Mieter die Miete um 25 Prozent gemindert bei einer Konzentration der Bakterien von 14.000 KBE/100 ml. Das Gericht entschied bei diesen Werten auf eine akute Gesundheitsgefährdung und damit auf eine gerechtfertigte Minderung.

Auch eine befürchtete Gefahr führt zur Mietminderung

Legionellen im Wasser, die zur Mietminderung führen, müssen gemäß dem Dresdener Urteil nicht zwangsläufig einen tatsächlichen Schaden verursachen. Auch eine nur latent befürchtete Gefahr kann eine Mietkürzung rechtfertigen.

Somit kann selbst die Befürchtung einen Mietmangel darstellen. Dabei ist zu beachten, dass der Zeitpunkt des Bekanntwerdens der Gefahr ausschlaggebend ist, nicht der Zeitpunkt für den Beginn der Mietminderung.

Wichtig! Letztlich können Sie sich als Mieter aufgrund der mangelnden Rechtsprechung an den Werten und Einschätzungen zur Kontamination der DVWG orientieren.

Muster für eine Mietminderung bei Legionellen

legionellen-mietminderung-vorschau

Im Folgenden haben wir ein Musterschreiben für Sie, an dem Sie sich orientieren können, wenn Sie aufgrund von Legionellen eine Mietminderung in Betracht ziehen. Beachten Sie, dass dies nur ein Muster ist und der individuellen Anpassung bedarf, vor allem bezüglich der Minderungsquote.

Download: Mietminderung Legionellen (.doc)
Download: Mietminderung Legionellen (.pdf)

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