Mietkaution: Zulässige Vorgehensweise und rechtliche Vorgaben

Im Mietrecht ist die Kaution häufig Thema

Die Kaution für eine Wohnung muss gesetzlich nicht zwingend vereinbart werden.

Die Kaution für eine Wohnung muss gesetzlich nicht zwingend vereinbart werden.

Eine Kaution als Sicherheit bei einem Mietverhältnis hinterlegen zu müssen, ist heute in der Regel Bestandteil des Vertragsabschlusses. Sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerbemietrecht sind Mietkautionen Alltag. Das bedeutet jedoch auch, dass sowohl Mieter als auch Vermieter wissen müssen, welche Rechte und Pflichten bestehen, wenn in einem Mietvertrag eine Kaution vereinbart wird.

Muss eine Wohnungskaution eigentlich immer gezahlt werden? Und wie hoch darf sie sein? Das sollte bereits vor dem Vertragsabschluss geklärt sein. Müssen Mieter für eine Wohnung eine Kaution hinterlegen, sollten sie auch darauf achten, was damit während der Mietzeit geschieht. Diese Punkte und weitere Aspekte der Mietkaution betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.

Das Wichtigste zur Mietkaution

  • Eine Mietkaution muss im Mietvertrag vereinbart sein.
  • Der Betrag muss zinsbringend angelegt werden.
  • Die Mietkaution dient als Sicherheit und muss an den Mieter zurückgezahlt werden, wenn das Mietverhältnis endet.

Was ist eine Kaution für eine Mietwohnung?

§ 551: Das BGB befasst sich nur mit der maximal möglichen Höhe einer Mietkaution.

§ 551: Das BGB befasst sich nur mit der maximal möglichen Höhe einer Mietkaution.

Vermieter können zur Absicherung von Forderungen, die eventuell aus dem Mietverhältnis entstehen, eine Sicherheitsleistung vom Mieter verlangen. Rechtlich dazu verpflichtet, eine solche sogenannte Mietsicherheit festzulegen, sind sie jedoch nicht. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird lediglich die maximal mögliche Höhe einer Mietsicherheit geregelt.

Zu den Forderungen, die durch eine Sicherheit, abgedeckt werden, zählen unter anderem Miete, Betriebskosten, Nutzungsentschädigung, Schadenersatz und Reparaturleistungen beim Ende des Mietverhältnisses. Umgangssprachlich ist diese Art der Sicherheitsleistung als Mietkaution bekannt. Diese kann sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnraummietrecht vereinbart werden.

Wichtig ist, da gesetzlich keine Pflicht besteht, eine solche deutsche Mietkaution zu zahlen, dass eine solche im Mietvertrag bzw. in einer Anlage zu diesem vereinbart wird. Wurde der Wohnraum zur Miete ohne Kaution angeboten und besteht keine Regelung im Mietvertrag, kann eine Zahlung im Nachhinein nicht mehr verlangt werden. Wurde unwissentlich dennoch gezahlt, kann der Mieter eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen.

Besteht keine Vereinbarung über eine Mietkaution, ist der Vermieter auch nicht berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn eine solche Zahlung durch den Mieter nicht erfolgt. Gleiches gilt, wenn eine Vereinbarung besteht aber keine Zahlung erfolgt. Das Mietverhältnis kann nicht fristlos gekündigt werden und die Mietkaution muss der Vermieter gerichtlich einfordern.

Mietkaution gemäß BGB

Wie bereits erwähnt, ist im BGB eine Mietkaution nur im Zusammenhang mit deren Höhe erwähnt. Der entscheidende Paragraph ist hier 551 BGB, welcher Folgendes bestimmt:

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen[…]

Mietkaution: Die Höhe bemisst sich an der Nettokaltmiete,also ohne Nebenkosten.

Mietkaution: Die Höhe bemisst sich an der Nettokaltmiete,also ohne Nebenkosten.

Der zu entrichtende Betrag darf also nicht mehr als drei Monatsnettomieten betragen. Wird mehr verlangt, ist dies nicht zulässig und die Vereinbarung wird hinfällig. Darüber hinaus regelt der Paragraph in den folgenden Absätzen auch, dass der Mieter eine Mietkaution in Raten zahlen kann. In der Regel handelt es sich um drei gleiche monatliche Teilzahlungen.

Sind im Mietvertrag Vereinbarungen enthalten, die zum Nachteil des Mieters führen, sind diese in der Regel unwirksam.

Achtung: Die Regelungen im BGB gelten nur für Wohnraummietverhältnisse. Im Gewerbemietrecht können die Bedingungen für eine Mietkaution zwischen Mieter und Vermieter frei verhandelt werden. Das betrifft sowohl die Höhe als auch die Verzinsung der Mietkaution. Beides muss im Vertrag explizit geregelt sein.

Die nachfolgende Grafik bietet einen Überblick zum Thema Mietkaution und wird in den weiteren Abschnitten eingehender erläutert. Um eine größere Version zu erhalten, klicken Sie auf die Grafik.
Eine Mietkaution muss vereinbart sein. Die Grafik zeigt, was möglich ist.

Eine Mietkaution muss vereinbart sein. Die Grafik zeigt, was möglich ist.

Arten der Mietkaution: Die Höhe ist immer gleich

Mieter und Vermieter können im Mietvertrag festlegen, wie eine Mietkaution gezahlt wird. Hierfür können verschiedene Optionen zur Verfügung stehen. So sind etwa eine Barzahlung, eine Verpfändung, eine Bürgschaft, eine Sicherheitsabtretung oder eine Mietkautionsversicherung möglich.

Bei einer Barkaution wird der Betrag bar übergeben oder bar auf das Kautionskonto des Vermieters eingezahlt. Hier sollten Mieter jedoch darauf achten, dass sie einen Nachweis über die Zahlung erhalten und der Vermieter den Betrag korrekt verwaltet.

Mieter können mit der Mietkaution sparen. Ein Sparbuch oder Sparkonto können angelegt werden.

Mieter können mit der Mietkaution sparen. Ein Sparbuch oder Sparkonto können angelegt werden.

Bei einer Verpfändung kann zum Beispiel ein Sparbuch für die Mietkaution herangezogen werden. Auch Wertpapiere oder Geldanlagen können als Sicherheit dienen. Das Recht an den Sparforderungen am Betrag für die Mietkaution auf dem Sparkonto wird dann vom Mieter verpfändet. Eine solche Sparforderung kann auch an den Vermieter als Sicherungsabtretung abgegeben werden.

Die Bürgschaft bedeutet, dass Dritte die Absicherung anbieten. Dies kann bei einer Mietkaution durch einen Kredit der Bank, im Rahmen der Kautionspolice oder durch Privatpersonen geschehen. Diese verpflichten sich für die Forderungen aus dem Mietverhältnis einzustehen. Das kann eine Option sein, wenn Mieter die Kautionssumme nicht selbst aufbringen können.

Eine weitere Möglichkeit, stellt die Mietkautionsversicherung dar. Hierbei handelt es sich um einen Versicherungsvertrag, dessen Vertragsgegenstand eine Mietsicherheit zur Absicherung eines Mietverhältnisses ist. Jährlich wird ein Beitrag eingezahlt, welcher den Mieter von der Hinterlegung einer Mietkaution befreit. Auch hier darf die Gesamtsumme das Dreifache der Nettokaltmiete nicht übersteigen.

Jede Art der Zahlung muss der Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen behandeln. Zudem können Ansprüche aus dem Mietverhältnis nur dann mit der gezahlten Kaution verrechnet werden, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde.

Mietkaution anlegen: Müssen Vermieter das immer tun?

In § 551 Abs. 3 BGB ist eindeutig festgelegt, wie ein Vermieter mit einer entrichteten Mietkaution umgehen muss. Die Mietkaution inklusive aller Zinsen steht dem Mieter zu, sodass der Betrag so angelegt werden muss, dass er vor einem Missbrauch durch den Vermieter bzw. bei einer Insolvenz geschützt ist.

Nach Ende des Mietverhältnisses erhalten Mieter die Mietkaution zurück. Hier gelten bestimmte Fristen.

Nach Ende des Mietverhältnisses erhalten Mieter die Mietkaution zurück. Hier gelten bestimmte Fristen.

Wie das Geld angelegt werden muss, ist allerdings nicht vorgeschrieben. Das können die Mietvertragsparteien selbst entscheiden und vereinbaren. Wichtig bei einer Spareinlage oder einem Konto für die Mietkaution ist, dass eine dreimonatige Kündigungsfrist besteht und ein entsprechender Zinssatz erfolgt. Die Verzinsungspflicht besteht in der Regel solange bis das Konto aufgelöst wird. Mieter haben keinen Anspruch auf Anlagen mit einer höheren Verzinsung.

Nach Ende des Mietverhältnisses stehen dem Mieter die Zinsen in voller Höhe zu. Eine Auszahlung während des Mietverhältnisses ist jedoch nicht möglich.

Mietkaution Wann die Rückzahlung erfolgen kann und muss

Endet das Mietverhältnis, können Mieter die gezahlte Mietkaution zurückfordern. Die Auszahlung muss in der Regel voll erfolgen, wenn keine Forderungen des Vermieters geltend gemacht werden. Für Vermieter gilt, eine angemessenen Frist einzuhalten. Üblicherweise sind das zwischen drei und sechs Monaten. Dies gilt dann, wenn die Betriebskosten ausgeglichen sind. Stehen diese noch aus, gilt für die Auszahlung der Mietkaution ebenfalls die dann übliche Jahresfrist.

Haben Vermieter die Anlagepflicht für den Betrag missachtet, haben Mieter üblicherweise einen Schadensersatzanspruch für den Zinsertrag. Wurde eine andere Anlageform vereinbart, erschließt sich der Schadensersatz aus den festgehaltenen Bedingungen.
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