Nebenkosten: Die zweite Miete im Mietrecht

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Was gehört zu den Nebenkosten?

Zur Miete kommen die Nebenkosten in der Regel hinzu.
Zur Miete kommen die Nebenkosten in der Regel hinzu.

Umgangssprachlich hat sich der Begriff „Nebenkosten“ durchgesetzt, wenn es um die Betriebskosten geht, die zu einer Mietzahlung hinzukommen. Oft kommt es zu Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung. Daher kann es nur von Vorteil sein, wenn beide Mietvertragsparteien wissen, was rechtlich möglich ist und was das Mietrecht bezüglich der Nebenkosten bestimmt.

Doch was zählt zu den Nebenkosten und gibt es einen Unterschied zu den Betriebskosten? Welche Nebenkosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden und welche sind vom Vermieter zu tragen? Der folgende Ratgeber geht näher auf diese Fragen ein und betrachtet, aus welchen Punkten sich die Mietnebenkosten zusammensetzen und wie Mieter ihre Nebenkosten berechnen können.

Das Wichtigste zu den Nebenkosten

Was wird als Nebenkosten bezeichnet?

Als Nebenkosten werden Betriebskosten in der Regel umgangssprachlich bezeichnet. Das sind Kosten, die neben der Miete anfallen.

Wie kann die Zahlung von Nebenkosten vereinbart sein?

Nebenkosten können pauschal oder als Vorauszahlungen geleistet werden. Wichtig ist, dass dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Welche Nebenkosten sind zu zahlen?

Nicht alle Nebenkosten bzw. Betriebskosten können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Die Betriebskostenverordnung setzt hier klare Vorgaben.

Wichtige Themen rund um die Nebenkosten

→ Betriebskosten → Betriebskostenabrechnung→ Nebenkostenabrechnung Strom→ Nebenkostennachzahlung Frist → Nebenkostenpauschale→ Nebenkostenvorauszahlung

Was sind Nebenkosten?

Im Allgemeinen handelt es sich bei den Nebenkosten um all jene Kosten, die neben einem Hauptaufwand anfallen. Im Mietrecht sind das Posten, die neben der eigentlichen Mietzahlung zu begleichen sind. Zu diesen Kosten können beispielsweise Wasser, Heizung, Müllabfuhr oder der Hausmeister gehören.

Nebenkosten: Im Haus zahlt jeder Miete sowie weitere anfallende Kosten.
Nebenkosten: Im Haus zahlt jeder Miete sowie weitere anfallende Kosten.

Rechtlich gesehen, handelt es sich bei den Nebenkosten für ein Haus oder eine Wohnung, die als reiner Wohnraum genutzt werden, um Betriebskosten. Diese sind seit dem 01.01.2004 durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Eine Nebenkostenverordnung in dem Sinne gibt es nicht.

Nur bei gewerblich genutzten Objekten wird in der Regel rechtlich von Nebenkosten gesprochen. Da sich der Begriff jedoch in allen Bereichen des Mietrechts durchgesetzt hat, werden in der Regel umgangssprachlich auch die Betriebskosten als Nebenkosten bei der Miete bezeichnet.

Neben der BetrKV ist auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eine wichtige gesetzliche Grundlage für den Umgang mit bzw. die Vereinbarung über Nebenkosten. Insbesondere § 556 BGB ist hier von Bedeutung, da dieser definiert, was die Kosten genau sind und wie Betriebskosten bzw. Nebenkosten zwischen Mietvertragsparteien vereinbart werden können:

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen[…]

Ob Mieter Nebenkosten zahlen müssen und in welcher Form, muss im Mietvertrag schriftlich geregelt sein. Ist dies nicht der Fall, sind die Hausnebenkosten auch nicht auf den Mieter umzulegen. Es besteht zum einen die Möglichkeit, umlagefähige Nebenkosten als Vorauszahlung jeden Monat zu leisten. Zum anderen kann eine Pauschale vereinbart werden.

Welche Nebenkosten trägt der Mieter? Das legt die BetrKV fest.
Welche Nebenkosten trägt der Mieter? Das legt die BetrKV fest.

Bei einer Nebenkostenvorauszahlung kann, wenn die tatsächlichen Kosten geringer ausfallen, nach der Abrechnung eine Rückzahlung erfolgen. Liegen die Kosten jedoch höher, müssen Mieter mit einer Nebenkostennachzahlung rechnen. Eine Nebenkostenerhöhung kann bei einer Vorauszahlung der Anpassung dienen, was im Rahmen der Abrechnung zu einer geringeren Nachzahlung oder auch einer Rückzahlung führen kann.

Beides ist bei einer Nebenkostenpauschale nicht möglich, da ein fester Betrag unabhängig von den tatsächlichen Kosten vereinbart wurde und weder Vermieter noch Mieter Nach- oder Rückzahlungen verlangen können.

Darüber hinaus muss im Mietvertrag auch geregelt sein, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

Was ist in den Nebenkosten enthalten?

Sind Nebenkosten für eine Wohnung oder ein Haus vereinbart, stellt sich dann die Frage welche Kosten hier dazu zählen und welche nur der Vermieter zu tragen hat. Ob es sich um umlegbare Nebenkosten handelt oder nicht, sorgt oftmals für Unstimmigkeiten.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt jedoch genau fest, welche Punkte bei einem Haus oder einer Wohnung als Nebenkosten gelten. In § 1 BetrKV wird definiert was nicht als Betriebskosten geltend gemacht werden kann. Der § 2 BetrKV bestimmt, welche Posten umgelegt werden können.

Die Regelungen gelten für Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung ebenso wie einer Mietwohnung oder einem Haus. Durchschnittliche Nebenkosten können sich regional je nach anfallenden Kosten für das Haus stark unterscheiden. Ein Betriebskostenspiegel kann Mietern und auch Vermietern einen Überblick verschaffen, welche Kosten angemessen bzw. zu erwarten sind.

Nebenkosten für eine Mietwohnung oder ein vermietetes Haus

Zu den umlegebaren Nebenkosten zählt auch die Gartenpflege.
Zu den umlegebaren Nebenkosten zählt auch die Gartenpflege.

Wenn es um das Thema Nebenkosten geht, stehen Wasser und Heizung bei den meisten im Mittelpunkt. Doch es kommen weitaus mehr Kosten auf Mieter zu, die bei der Suche nach einer Wohnung oder bei der Frage der finanziellen Möglichkeiten eine Rolle spielen.

Die Wasser- und Heizungskosten, die durch den Verbrauch der Mieter anfallen, sind tatsächlich als Nebenkosten zu sehen.

Diese werden üblicherweise verbrauchsabhängig berechnet und in der Regel als warme Betriebskosten durch eine Abrechnung des Versorgers der Nebenkostenabrechnung beigefügt.

Nur bedingt zu den Nebenkosten zählt der Strom. Dieser kann nur dann umgelegt werden, wenn es sich um Kosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen oder Flächen im Objekt handelt. Strom, der in einem Leerstand anfällt, z. B. durch Bauarbeiten oder Besichtigungen, darf nicht umgelegt werden. Der vom Mieter selbst verbrauchte Strom wird in der Regel vom Versorger direkt abgerechnet und findet sich nicht in der Betriebskostenabrechnung wieder.

Doch welche weiteren Nebenkosten sind auf den Mieter umlegbar? Zu den Wohnnebenkosten zählen folgende Posten:

  • Grundsteuer, die von den Kommunen erhoben wird
  • Versicherungen wie Gebäudeversicherungen, Haftpflichtversicherung
  • Wasserkosten, Grundgebühren, Miete/Kaufpreis der Wasseruhren, Wassergeld und wenn vorhanden, Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage
  • Entwässerungskosten, Gebühren für die Nutzung der öffentlichen Entwässerungsanlage, Regenwasser, Abfuhr sowie Reinigung von Klär- oder Sickergruben
  • Heizkosten, Betrieb der Heizanlage, Abgasanlage (auch Schornsteinfeger), Kosten für den verwendeten Brennstoff nach Verbrauch, Reinigung und Wartung (z.B. bei Etagenheizungen), Kosten der zentralen Warmwasserversorgung
  • Kosten für einen Aufzug, Betriebsstrom, Überwachung, Wartung, Prüfung der Betriebssicherheit
  • Straßenreinigung, Müllabfuhr, Winterdienst
  • Hausreinigung, Ungezieferbeseitigung, Hausmeisterdienst, Gartenpflege
  • Strom für Hausflurbeleuchtung, Außenbeleuchtung
  • Gemeinschaftsantenne (Strom, Wartung), Kosten für eine gemeinschaftlichen Kabelanschluss (wenn dieser genutzt wird)
  • Kosten für Gemeinschaftsräume wie Waschküche oder Trockner (Strom, Wartung, Reinigung)
  • Sonstige Kosten, wenn weitere Gemeinschaftsräume, z. B. Sauna oder Schwimmbad vorhanden sind, diese Kosten müssen detailliert aufgeführt sein

Verwaltungskosten sowie Steuern, die der Eigentümer zu zahlen hat, können nicht pauschal bei der Abrechnung als Posten aufgeführt werden.

Nebenkosten pro qm: Was ist bei der Berechnung wichtig?

Die Höhe der Nebenkosten ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Zum einem ist der Verbrauch bei Wasser, Heizmaterial und Strom von Bedeutung, zum anderen beeinflussen auch Personal-, Wartungs-, Reinigungs- und Versicherungskosten die Summe.

Ein Verteilerschlüssel ist bei Nebenkosten für die Berechnung wichtig.
Ein Verteilerschlüssel ist bei Nebenkosten für die Berechnung wichtig.

Darüber hinaus werden die Nebenkosten nach einem bestimmten Verteilerschlüssel, der entweder die Größe der Wohnung oder die Anzahl der Mieter in der Wohnung berücksichtigt, umgelegt.

Ist im Mietvertrag bezüglich der Nebenkosten kein Verteilerschlüssel festgelegt, gilt die Wohnfläche. Sind Wasseruhren vorhanden, können diese Kosten jedoch zusätzlich auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Mieter können den Verteilerschlüssel erfragen und so ihre Abrechnung überprüfen oder sich vor einer Anmietung einen Überblick verschaffen, ob die angegebenen Nebenkosten zutreffend sind.

Um die Nebenkosten bei einer Vorauszahlung einfordern zu können, müssen sich Vermieter an bestimmte Fristen halten, in denen die Abrechnung erfolgen muss. Bei einer Pauschale ist eine Abrechnung nicht notwendig.

Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum vorliegen. Dies gilt sowohl für Wohnraum also auch für Gewerbe. Nach dieser Frist können nur in wenigen Ausnahmen bei Wohnräumen noch Forderungen geltend gemacht werden. Andernfalls setzt die Verjährung für die Nebenkosten ein. Im Gewerbemietrecht verjährt der Anspruch erst nach drei Jahren.

Über den Autor

Murat Kilinc (Rechtsanwalt)
Murat Kilinc

2011 schloss Murat Kilinc sein Jura-Studium an der Uni Bremen ab. Nach seinem anschließenden Referendariat am OLG Celle und im Landgerichtsbezirk Verden, erhielt er 2014 die Zulassung als Anwalt. Seit 2018 ist er Fachanwalt für Verkehrsrecht. Daneben befasst er sich insbesondere mit dem Mietrecht.

86 Gedanken zu “Nebenkosten: Die zweite Miete im Mietrecht

  1. Ljiljana G

    In meinem mitervertrag steht nicht trinkwasser untersuchung. Es ist in Betriebskosten nach m2 Abgerechnet. Habe ich summe abgezogen, nicht bezahlt

    Danke
    ljiljana

  2. m oberer

    ich habe eine wohnung mit 52,5qm bin alleine.habe vor 3jahren bei einzug 155euro nk bezahlt.habe im 1.jahr 725euro nachzahlen müssen.letztes jahr sollte ich 1134,50nachzahlen.habe ich einspruch erhoben u.bin zum mieterschutz.inzwischen habe ich 530euro unter vorbehalt gezahlt.jetzt droht der vermiter(peachprop=)) mit kündigung.bis 1916habe ich im nebenhaus gewohnt u.wir haben nie so hohe nebenkostenabrechnungen gehabt.da hies der vermieter vonovia.ich bin 85jahre alt und meine rente ist die hälfte der miete.bin am verzweifeln

    mit frdl.gruß m.oberer

  3. Birgit

    Schönen guten Tag, ich hätte bitte eine kurze Frage:

    Habe ich ein Recht von der Vermietungsbaugesellschaft meiner angemieteten Wohnung (privat) den vollumfänglichen Grundriss DER Grünanlagen zu erhalten, für die ich in den Nebenkosten unter „Grünanlagenpflege“ jährlich, finanziell zur Zahlung heran gezogen werde?

    Wohne zur Miete in einem Reihen-Haus von insges. 20 Miet-Wohnungen. Um das Haus herum ist viel Grünanlage. Allerdings auch Grünanlagen die hinter zwei anderen Reihenhäusern, aus zwei ganz anderen Straßen grenzen, und angeblich bezahlen auch wir diese Grünanlagen-Pflege, da die zu uns gezählt wird. Nun wollte ich genau wissen welche Grünflächen, Sträuscher-Anlagen, Bäume, etc. zu unserem Haus gezählt werden. Der Vermieter ist nicht bereit mir diese Grundstücks-Umriss (oder wie man das nennt), zuzusenden oder zu übergeben.
    Darf ich als Mieter von meinem Vermieter erwarten, dass er mir den Grundriss der von mir bezahlten Grünanlagen-Pflege offenlegt und mir diesen Grundriss auch irgendwie aushändigt (als PDF-Datei, Papierform)?

    Über eine kurze Antwort würde ich mich mehr als freuen!
    Danke.

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