Nebenkosten: Die zweite Miete im Mietrecht

Was gehört zu den Nebenkosten?

Zur Miete kommen die Nebenkosten in der Regel hinzu.

Zur Miete kommen die Nebenkosten in der Regel hinzu.

Umgangssprachlich hat sich der Begriff „Nebenkosten“ durchgesetzt, wenn es um die Betriebskosten geht, die zu einer Mietzahlung hinzukommen. Oft kommt es zu Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung. Daher kann es nur von Vorteil sein, wenn beide Mietvertragsparteien wissen, was rechtlich möglich ist und was das Mietrecht bezüglich der Nebenkosten bestimmt.

Doch was zählt zu den Nebenkosten und gibt es einen Unterschied zu den Betriebskosten? Welche Nebenkosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden und welche sind vom Vermieter zu tragen? Der folgende Ratgeber geht näher auf diese Fragen ein und betrachtet, aus welchen Punkten sich die Mietnebenkosten zusammensetzen und wie Mieter ihre Nebenkosten berechnen können.

Das Wichtigste zu den Nebenkosten

  • Als Nebenkosten werden Betriebskosten in der Regel umgangssprachlich bezeichnet. Das sind Kosten, die neben der Miete anfallen.
  • Nebenkosten können pauschal oder als Vorauszahlungen geleistet werden.
  • Nicht alle Nebenkosten können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Die Betriebskostenverordnung setzt hier klare Vorgaben.

Wichtige Themen rund um die Nebenkosten
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Was sind Nebenkosten?

Im Allgemeinen handelt es sich bei den Nebenkosten um all jene Kosten, die neben einem Hauptaufwand anfallen. Im Mietrecht sind das Posten, die neben der eigentlichen Mietzahlung zu begleichen sind. Zu diesen Kosten können beispielsweise Wasser, Heizung, Müllabfuhr oder der Hausmeister gehören.

Nebenkosten: Im Haus zahlt jeder Miete sowie weitere anfallende Kosten.

Nebenkosten: Im Haus zahlt jeder Miete sowie weitere anfallende Kosten.

Rechtlich gesehen, handelt es sich bei den Nebenkosten für ein Haus oder eine Wohnung, die als reiner Wohnraum genutzt werden, um Betriebskosten. Diese sind seit dem 01.01.2004 durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Eine Nebenkostenverordnung in dem Sinne gibt es nicht.

Nur bei gewerblich genutzten Objekten wird in der Regel rechtlich von Nebenkosten gesprochen. Da sich der Begriff jedoch in allen Bereichen des Mietrechts durchgesetzt hat, werden in der Regel umgangssprachlich auch die Betriebskosten als Nebenkosten bei der Miete bezeichnet.

Neben der BetrKV ist auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eine wichtige gesetzliche Grundlage für den Umgang mit bzw. die Vereinbarung über Nebenkosten. Insbesondere § 556 BGB ist hier von Bedeutung, da dieser definiert, was die Kosten genau sind und wie Betriebskosten bzw. Nebenkosten zwischen Mietvertragsparteien vereinbart werden können:

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen[…]

Ob Mieter Nebenkosten zahlen müssen und in welcher Form, muss im Mietvertrag schriftlich geregelt sein. Ist dies nicht der Fall, sind die Hausnebenkosten auch nicht auf den Mieter umzulegen. Es besteht zum einen die Möglichkeit, umlagefähige Nebenkosten als Vorauszahlung jeden Monat zu leisten. Zum anderen kann eine Pauschale vereinbart werden.

Welche Nebenkosten trägt der Mieter? Das legt die BetrKV fest.

Welche Nebenkosten trägt der Mieter? Das legt die BetrKV fest.

Bei einer Nebenkostenvorauszahlung kann, wenn die tatsächlichen Kosten geringer ausfallen, nach der Abrechnung eine Rückzahlung erfolgen. Liegen die Kosten jedoch höher, müssen Mieter mit einer Nebenkostennachzahlung rechnen. Eine Nebenkostenerhöhung kann bei einer Vorauszahlung der Anpassung dienen, was im Rahmen der Abrechnung zu einer geringeren Nachzahlung oder auch einer Rückzahlung führen kann.

Beides ist bei einer Nebenkostenpauschale nicht möglich, da ein fester Betrag unabhängig von den tatsächlichen Kosten vereinbart wurde und weder Vermieter noch Mieter Nach- oder Rückzahlungen verlangen können.

Darüber hinaus muss im Mietvertrag auch geregelt sein, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

Was ist in den Nebenkosten enthalten?

Sind Nebenkosten für eine Wohnung oder ein Haus vereinbart, stellt sich dann die Frage welche Kosten hier dazu zählen und welche nur der Vermieter zu tragen hat. Ob es sich um umlegbare Nebenkosten handelt oder nicht, sorgt oftmals für Unstimmigkeiten.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt jedoch genau fest, welche Punkte bei einem Haus oder einer Wohnung als Nebenkosten gelten. In § 1 BetrKV wird definiert was nicht als Betriebskosten geltend gemacht werden kann. Der § 2 BetrKV bestimmt, welche Posten umgelegt werden können.

Die Regelungen gelten für Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung ebenso wie einer Mietwohnung oder einem Haus. Durchschnittliche Nebenkosten können sich regional je nach anfallenden Kosten für das Haus stark unterscheiden. Ein Betriebskostenspiegel kann Mietern und auch Vermietern einen Überblick verschaffen, welche Kosten angemessen bzw. zu erwarten sind.

Nebenkosten für eine Mietwohnung oder ein vermietetes Haus

Zu den umlegebaren Nebenkosten zählt auch die Gartenpflege.

Zu den umlegebaren Nebenkosten zählt auch die Gartenpflege.

Wenn es um das Thema Nebenkosten geht, stehen Wasser und Heizung bei den meisten im Mittelpunkt. Doch es kommen weitaus mehr Kosten auf Mieter zu, die bei der Suche nach einer Wohnung oder bei der Frage der finanziellen Möglichkeiten eine Rolle spielen.

Die Wasser- und Heizungskosten, die durch den Verbrauch der Mieter anfallen, sind tatsächlich als Nebenkosten zu sehen.

Diese werden üblicherweise verbrauchsabhängig berechnet und in der Regel als warme Betriebskosten durch eine Abrechnung des Versorgers der Nebenkostenabrechnung beigefügt.

Nur bedingt zu den Nebenkosten zählt der Strom. Dieser kann nur dann umgelegt werden, wenn es sich um Kosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen oder Flächen im Objekt handelt. Strom, der in einem Leerstand anfällt, z. B. durch Bauarbeiten oder Besichtigungen, darf nicht umgelegt werden. Der vom Mieter selbst verbrauchte Strom wird in der Regel vom Versorger direkt abgerechnet und findet sich nicht in der Betriebskostenabrechnung wieder.

Doch welche weiteren Nebenkosten sind auf den Mieter umlegbar? Zu den Wohnnebenkosten zählen folgende Posten:

  • Grundsteuer, die von den Kommunen erhoben wird
  • Versicherungen wie Gebäudeversicherungen, Haftpflichtversicherung
  • Wasserkosten, Grundgebühren, Miete/Kaufpreis der Wasseruhren, Wassergeld und wenn vorhanden, Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage
  • Entwässerungskosten, Gebühren für die Nutzung der öffentlichen Entwässerungsanlage, Regenwasser, Abfuhr sowie Reinigung von Klär- oder Sickergruben
  • Heizkosten, Betrieb der Heizanlage, Abgasanlage (auch Schornsteinfeger), Kosten für den verwendeten Brennstoff nach Verbrauch, Reinigung und Wartung (z.B. bei Etagenheizungen), Kosten der zentralen Warmwasserversorgung
  • Kosten für einen Aufzug, Betriebsstrom, Überwachung, Wartung, Prüfung der Betriebssicherheit
  • Straßenreinigung, Müllabfuhr, Winterdienst
  • Hausreinigung, Ungezieferbeseitigung, Hausmeisterdienst, Gartenpflege
  • Strom für Hausflurbeleuchtung, Außenbeleuchtung
  • Gemeinschaftsantenne (Strom, Wartung), Kosten für eine gemeinschaftlichen Kabelanschluss (wenn dieser genutzt wird)
  • Kosten für Gemeinschaftsräume wie Waschküche oder Trockner (Strom, Wartung, Reinigung)
  • Sonstige Kosten, wenn weitere Gemeinschaftsräume, z. B. Sauna oder Schwimmbad vorhanden sind, diese Kosten müssen detailliert aufgeführt sein

Verwaltungskosten sowie Steuern, die der Eigentümer zu zahlen hat, können nicht pauschal bei der Abrechnung als Posten aufgeführt werden.

Nebenkosten pro qm: Was ist bei der Berechnung wichtig?

Die Höhe der Nebenkosten ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Zum einem ist der Verbrauch bei Wasser, Heizmaterial und Strom von Bedeutung, zum anderen beeinflussen auch Personal-, Wartungs-, Reinigungs- und Versicherungskosten die Summe.

Ein Verteilerschlüssel ist bei Nebenkosten für die Berechnung wichtig.

Ein Verteilerschlüssel ist bei Nebenkosten für die Berechnung wichtig.

Darüber hinaus werden die Nebenkosten nach einem bestimmten Verteilerschlüssel, der entweder die Größe der Wohnung oder die Anzahl der Mieter in der Wohnung berücksichtigt, umgelegt.

Ist im Mietvertrag bezüglich der Nebenkosten kein Verteilerschlüssel festgelegt, gilt die Wohnfläche. Sind Wasseruhren vorhanden, können diese Kosten jedoch zusätzlich auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Mieter können den Verteilerschlüssel erfragen und so ihre Abrechnung überprüfen oder sich vor einer Anmietung einen Überblick verschaffen, ob die angegebenen Nebenkosten zutreffend sind.

Um die Nebenkosten bei einer Vorauszahlung einfordern zu können, müssen sich Vermieter an bestimmte Fristen halten, in denen die Abrechnung erfolgen muss. Bei einer Pauschale ist eine Abrechnung nicht notwendig.

Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum vorliegen. Dies gilt sowohl für Wohnraum also auch für Gewerbe. Nach dieser Frist können nur in wenigen Ausnahmen bei Wohnräumen noch Forderungen geltend gemacht werden. Andernfalls setzt die Verjährung für die Nebenkosten ein. Im Gewerbemietrecht verjährt der Anspruch erst nach drei Jahren.
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11 Gedanken zu „Nebenkosten: Die zweite Miete im Mietrecht

  1. springer

    Schaden an der Wasserabflussleitung:Durch Verstopfung des Hauptabflussrohres,trat ein Stop des Toiletten und Duschenabflusses ein,bezw.ein Rücklauf ein.Nach Information an den Vermieter wurde eine Rohrreinigungsfirma bestellt und der Schaden behoben.Kann der Vermieter die anfallenden Kosten auf die Mieter umlegen.Oder muss er laut Gesetz nachweisen das die Verstopfung durch die Mieter verursacht wurde?Die Hauptleitung wurde seit 10 Jahren nicht mehr gereinigt .

    Antworten
    1. Mietrecht.com

      Hallo Springer,

      die Kosten für eine Rohrreinigung zählen nicht zu den allgemeinen Betriebskosten und können deshalb nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Und auch dann kann die Klausel unter Umständen ungültig sein. Erhält Ihr Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung, können Sie diese von einem Anwalt für Mietrecht auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen lassen.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  2. Aman

    Guten Tag,

    bis wann kann der Mieter gegen den Vermieter ansprüche geltend machen ? Gibt es dazu auch eine Frist ?
    Und kann der Vermieter auch Rückwirkend für die letzten Jahre eine Nebenkostenabrechnung verlangen, soweit keine von seiten des Vermieters erstellt wurde?

    Mit freundlichen Grüßen

    Aman S.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Aman,

      in der Regel verjährt der Anspruch auf eine Nebenkostenabrechnung nach drei Jahren. Für Zeiträume, die innerhalb der Frist liegen, kann eine Abrechnung eingefordert werden, sofern dies im Mietvertrag auch vereinbart ist. Ist nichts vereinbart, muss eine Abrechnung nicht erfolgen.

      Die Ansprüche des Mieters auf ein Guthaben bleiben üblicherweise bis zur Verjährung bestehen. Hat der Vermieter die Abrechnung jedoch zu spät zugestellt und hat die Gründe dafür zu vertreten, verfallen dessen Ansprüche. Da wir keine rechtliche Beratung anbieten, wenden Sie sich am besten an einen Mieterverein und klären mit diesem gemeinsam die weitere Vorgehensweise.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Siegfried B.,

      in der Regel muss ein kurzfristiger Aufenthalt nicht angemeldet werden. Bei längerem Wohnen sollte jedoch der Vermieter informiert werden.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  3. Lilly

    Hallo,

    Ich bin vor einigen Monaten aus meiner Wohnung ausgezogen und habe nun die Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr erhalten. Plötzlich soll ich sehr viel Geld nachzahlen, da sich die Kosten für Hausmeister um 1000€ für das ganze Jahr erhöht haben und die Wartung der Rauchwarnmelder würde auch um 400€ erhöht, sowie noch weitere Punkte.
    Darf der Vermieter die Miete der Rauchmelder überhaupt auf die Mieter umlegen? (Ist im Mietvertrag nicht festgelegt)
    Außerdem behält der Vermieter schon seit Monaten die Kaution weiter ein, darf er das?
    Wie kann man sich gegen eine offensichtlich zu hohe Nebenkostenabrechnung wehren?

    Mit freundlichen Grüßen
    Lilly G.

    Antworten
    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Lilly.

      lassen Sie die Abrechnung am besten von einem Mieterverein überprüfen und verlangen Sie gemeinsam mit diesem Einsicht in die zugrunde liegenden Rechnungen.
      Rauchmelder können in der Regel als Betriebskosten umgelegt werden, dies muss nicht explizit im Mietvertrag enthalten sein. Üblicherweise sollte dies jedoch den Mietern mitgeteilt werden.
      Die Kaution kann bis zur Betriebskostenabrechnung einbehalten werden und dazu dienen eventuelle Nachzahlungen auszugleichen. Dies sollten Sie jedoch auch mit dem Mieterverein klären.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  4. G., A und K.-H.

    Hallo, schreibe anonym: Habe Sachverhalt: Tiefgarage, Platz angemietet. Der Vermieter lässt von Firma alte Baumängel beseitigen.
    Frage: Muss ich meinen bezahlten Parkplatz für einige Tage räumen und auf öffentl. Platz auf eigene Kosten parken?
    Ist das zumutbar? Oder gar verpflichtend?
    Viele Grüße Ihr Heiner G.

    Antworten
  5. Sonja M.

    Guten Tag,
    ich habe heute meine Abrechnung für 2017 bekommen. Ich wohne seit 21 Jahren in dieser Wohnung. Die Wohnung hat seit ca. 3 Jahren einen anderen Eigentümer, der Mietvertrag blieb der gleiche.

    Jetzt soll ich die Grundstuer von 2015 bezahlen? Hab ich noch nie bezahlt
    Die angebrachten Feuermelder bezahlen
    Für Gartenpflege. Hab ich nie bezahlt. Ich zahl den Hausmeister und sein Material. Dazu wäre zu sagen das hier nie was gemacht wird. Das was gemacht wird machen die im Erdgeschoss wohnen. das war schon immer so.

    Was tu ich denn jetzt?

    Antworten
  6. Wiltrud S.

    Ich wohne seit 2004 in der Wohnung , vor 2 Jahren war ein Eigentümer wechsel ,Ich habe keinen Mietvertrag
    weil der neue Besitzer meint das wär nicht nötig . In diesem Jahr habe ich das erste Mal Hausmeisterkosten
    bei den Betriebskosten . Es gibt keine Außenanlagen keinen gemeinsamen Hausflur oder Keller , Der Ehemann
    der Eigentümerin hat Instandsetzungsarbeiten , defekte Rollade , Holzwurm in den Türrahmen und Außen-
    anstrich der Haustüre vorgenommen . Meine Frage sind das Hausmeister kosten .
    Für eine Antwort bedanke ich mich schon mal im Voraus
    Mit freundlichem Gruß Wiltrud S.

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