Mietminderung – So können Mieter ihre Miete mindern

Literatur zum Thema Mietminderung

Wichtige Themen rund um die Mietminderung

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Mietminderung bei eingeschränkter Wohnqualität

Trautes Heim, Glück allein. Für viele Menschen sind die eigenen vier Wände ihr Rückzugsort, wo sie sich entspannen und sich wohlfühlen möchten. Doch so mancher Umstand kann die Qualität des Wohnens beeinträchtigen: Schimmel in den Wänden, Ungeziefer im Keller und schallender Lärm nachts um drei sind nur einige Beispiele.

Aber wenn ein Mieter die eigene Wohnung nicht mehr uneingeschränkt genießen kann, muss er dann trotzdem noch die volle Miete bezahlen?

Wann Mietern eine Mietminderung zusteht, wie das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Mietminderung regelt und wie Mieter bei einer Mietminderung vorgehen sollten, verrät Ihnen dieser Ratgeber.

Was bedeutet Mietminderung?

Mietminderungen können in zwei verschiedenen Fällen in Kraft treten:

• In der Wohnung tritt ein genereller Mangel auf, die die Nutzung einschränkt.
• Die Wohnung weist bestimmte Eigenschaften nicht auf, die laut Mietvertrag zugesichert wurden.

In beiden Fällen besteht vonseiten des Mieters Anspruch auf eine Mietminderung, sprich eine Kürzung der zu zahlenden Miete. Diesen Anspruch kann er einseitig ohne die Zustimmung des Vermieters geltend machen. Das bedeutet, dass er ab dem Zeitpunkt, ab dem er seinem Vermieter den Mangel angezeigt hat, seine Mietzahlungen kürzen kann. Die Höhe der Mietminderung kann er eigenmächtig bestimmen, um des lieben Friedens willen sollte er hier jedoch nicht übers Ziel hinausschießen.

Die Mietminderung kann so lange bestehen, wie die Einschränkung der Wohnungsnutzung andauert. Sobald der Mangelzustand behoben ist, muss der Mieter die Mietzahlung wieder in vollem Umfang entrichten.

Erfolgt die Kürzung der Zahlung von der Gesamtmiete und nicht nur von der Nettokaltmiete, muss die Mietminderung in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt und diese vom Vermieter entsprechend aufgestellt werden.

Andernfalls kann es passieren, dass die Mieter im Falle einer Nachzahlung für die Betriebskosten einen Teil ihrer Mietminderung zurückzahlen müssen – was natürlich nicht rechtmäßig ist.

Vermieter, die Probleme bei der Abrechnung vermeiden möchten, sollten deshalb die Mietminderung ausschließlich auf die Nettokaltmiete anrechnen.

Die mietrechtliche Regelung zur Mietminderung findet sich im § 536 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Um wie viel die Miete im Falle einer Mietminderung gekürzt werden kann, richtet sich nach der Schwere und der Dauer des Mangels. Wer wissen möchte, wie hoch eine Mietminderung in seiner individuellen Situation ausfallen kann, sollte sich vom Mieterverein oder von einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Außerdem kann er sich an früheren Urteilen zur Mietminderung von deutschen Gerichten orientieren: Eine fehlende Einbauküche, die laut Mietvertrag in der Wohnung hätte vorhanden sein müssen, rechtfertigte z. B. laut dem Landesgericht Dresden eine Mietminderung von 20 Prozent (Urteil von 2001).

Mietern wiederum, deren Wohnung nach einem Brand mit unbekannter Ursache völlig unbewohnbar war, erließ das Landesgericht Frankfurt/Main die Miete um 100 Prozent (Urteil von 1996).

Kann eine Mietminderung nachträglich geltend gemacht werden?

Folgendes Fallbeispiel: Angenommen ein Mieter stellt einen Mangel in der Wohnung fest, teilt diesen jedoch nicht umgehend dem Vermieter mit. Möglicherweise weil er versuchen möchte, das Problem selbst zu beseitigen, oder um abzuschätzen, wie gravierend der Mangel tatsächlich ist.

Nach einem Monat muss er feststellen, dass die Lebensqualität in der Wohnung erheblich beeinträchtigt wird, und zeigt die Situation doch beim Vermieter an.

Kann er nun eine Mietminderung auch rückwirkend geltend machen für den Monat, in dem er selbst schon von dem Mangel wusste, der Vermieter jedoch nicht?

Prinzipiell ist eine nachträgliche Mietminderung nicht möglich. Denn obwohl das Mietminderungsrecht in dem Zeitpunkt einsetzt, in dem der Mieter das Problem in der Wohnung bemerkt, kann die tatsächliche Mietminderung erst erfolgen, wenn der Vermieter in Kenntnis gesetzt wird.

Eine Ausnahme zu dieser Regelung besteht, wenn der Mangel bereits zum Zeitpunkt des Einzugs bestand, der Mieter aber erst später davon Kenntnis nimmt.

Hat er den Mangel aufgrund eigener Fahrlässigkeit nicht früher wahrgenommen, besteht kein Anspruch auf Mietminderung.

Gründe für Mietminderung: Wann ist es möglich, die Miete zu mindern?

Damit eine Mietminderung berechtigt ist, muss der Nutzen der Wohnung aufgrund von Mängeln eingeschränkt sein. Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung dem Zustand entspricht, der im Mietvertrag festgelegt ist.

Wird die Wohnqualität durch das Selbstverschulden des Mieters oder aufgrund unerheblicher Mängel eingeschränkt, ist eine Mietminderung nicht berechtigt. Gleiches gilt für Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko gehören sowie für sozial übliche oder ortsübliche Gegebenheiten. Unter letzteren werden Umstände bezeichnet, die der Lage der Wohnung zuzuschreiben sind. Diese Einschränkungen, z. B. die Lage neben einem Kindergarten und der damit verbundene Lärm, nimmt der Mieter wissentlich in Kauf, wenn er sich für diese Wohnung entscheidet. Daher kann für solche Gegebenheiten keine Mietminderung geltend gemacht werden.

Inwieweit Mängel als unerheblich gelten, ist nicht immer eindeutig zu beurteilen. Demzufolge kann es schwierig sein einzuschätzen, wann ein Umstand eine Mietminderung billigt: Mäuse, die sich in großer Zahl im Keller eingenistet haben, berechtigen natürlich eine Mietminderung. Was aber, wenn nur eine einzelne Maus im Keller gesichtet wird? Dieser Fall ist eher zum allgemeinen Lebensrisiko zu zählen, denn bei aller Sorgfalt kann nicht immer vermieden werden, dass sich ein solches Tierchen in den Keller einschleicht. Erst wenn das Erscheinen von Mäusen als Plage wahrgenommen wird, ist eine Mietminderung berechtigt.

Im Folgenden führen wir die häufigsten Mietminderungsgründe auf:

Mietminderung wegen Lärmbelästigung

Mietminderung wegen Lärmbelästigung erfolgt u. a. bei:

• Baulärm durch eine benachbarte Baustelle
• Nachbarn, die lautstark streiten oder Musik hören
• bellenden Hunden
• Störung der Nachtruhe
• schlechter Schallisolierung
• Lärm durch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Wohnhaus

Spezielle Infos zur Mietminderung wegen Belästigungen

Geruchsbelästigung Mietminderung wegen Lärm Laute Nachbarn Baulärm Kinderlärm Müll Prostitution im Haus Rauchende Nachbarn Tauben Ungeziefer Verkehrslärm

Mietminderung wegen Feuchtigkeit

Feuchtigkeit und Schimmelbildung kann u. a. in folgenden Fällen eine Mietminderung berechtigen:

• feuchter Keller
• undichtes Dach oder Fenster führt zu Eindringen von Regenwasser
• Schimmelbildung durch Neubaufeuchtigkeit
• Schimmelbildung durch Wärmebrücken
• Schimmelbildung an den Möbeln durch feuchte Wände

Spezielle Infos zur Mietminderung wegen Feuchtigkeit

Abwasserstau Feuchtigkeit Fogging Schimmel Wasserschaden

Mietminderung wegen Strom-, Warmwasser- oder Heizungsausfalls

Wer in der dunklen, kalten Wohnung sitzt, kann in vielen Fällen Mietminderung beanspruchen. Einige Beispiele:

• Ausfall der Heizung im Schlaf- oder Kinderzimmer
• Ausfall der Heizung in der gesamten Wohnung
• Ausfall des Warmwassers im Badezimmer
• Ausfall des Warmwassers in der gesamten Wohnung
• Ausfall der Stromversorgung in der gesamten Wohnung
• Defekt am Lichtschalter

Spezielle Infos zur Mietminderung wegen Strom-, Warmwasser- oder Heizungsausfalls

Badrenovierung Blei im Wasser Gasausfall Heizungsausfall Hitze Legionellen im Wasser Rostiges Wasser Stromausfall Warmwasserausfall Wasserleitung eingefroren

Mietminderung wegen fehlender Eigenschaften der Wohnung

Entspricht eine Wohnung nicht den Vorgaben, die im Mietvertrag angegeben sind, besteht ebenfalls ein Anspruch auf Mietminderung. Dies kann z. B. der Fall sein bei:

• fehlender Einbauküche
• zu geringer Quadratmeterzahl
• fehlenden oder defekten Geräte, die vertraglich bereitgestellt werden müssen
• fehlendem Stellplatz für Fahrzeuge
• fehlendem Kellerabteil
• fehlenden Türen in der Wohnung

Spezielle Infos zur Mietminderung wegen Mängeln in der Wohnung

Alte Fenster Asbest Aufzug defekt Balkon nicht nutzbar Blinde Fenster Briefkasten fehlt Dach undicht Dusche defekt Fenster defekt Fenster undicht Garten nicht nutzbar Kein Internet Klingel defekt Rauchmelder fehlt Rollladen defekt Telefonanschluss defekt Teppichboden kaputt Wohnungstür defekt

Spezielle Infos zur Mietminderung wegen Mängeln durch bauliche Maßnahmen

Dachsanierung Gerüst Sanierung Straßenbauarbeiten

So können Mieter die Mietminderung ankündigen

Angenommen ein Mieter fordert die Mietminderung, weil die Küche wegen Defekten nicht nutzbar ist, obwohl sie gemäß vertraglicher Vereinbarung Bestandteil der Wohnungsausstattung ist.

Dann sollte er zunächst seinen Mietvertrag aufmerksam durchlesen, ob die Defekte dort nicht bereits Erwähnung finden und der Vermieter möglicherweise eine Reparatur in naher Zukunft ankündigt.

Ist dies nicht der Fall, sollte er den Vertrag hinsichtlich Klauseln zu Kleinreparaturen überprüfen. Oftmals legt der Mietvertrag fest, dass Schäden, deren Beseitigung einen festgelegten Kostenrahmen nicht übersteigen, vom Mieter selbst zu beheben sind. Nur wenn der besagte Defekt der Küchengeräte nicht unter diese Klausel fällt, ist die Mietminderungsrecht berechtigt.

Um die Mietminderung geltend zu machen, muss ein Mieter seinen Anspruch nicht erst beim Vermieter oder bei einem Gericht beantragen, da das Mietminderungsrecht automatisch eintritt, sobald die Mängel festgestellt werden.

Er sollte aber eine Mängelanzeige bei seinem Vermieter machen, nur dann ist er zur Mietminderung berechtigt. Diese ist in schriftlicher Form zuzustellen. Wichtig ist hierbei, dem Vermieter ausreichend Zeit einzuräumen, um das Problem zu beheben, bevor die Mietzahlung gekürzt wird. Zudem kann es hilfreich sein, das Problem mittels Fotos zu dokumentieren.

Neben Auflistung der Mängel sollte das Schreiben auch die Mietminderung ankündigen und begründen. Für die Ankündigung einer Mietminderung existiert kein Formular, sie kann also formlos gestellt werden. Im Folgenden finden Sie ein Muster, wie ein solches Schreiben aussehen kann.

Vorlage – Ankündigung einer Mietminderung

Muster für die Mietminderung kostenlos zum Download

Muster für die Ankündigung der Mietminderung (.doc) Muster für die Ankündigung der Mietminderung (.pdf)

Weiterführende Literatur zum Thema Mietminderung

Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Mietminderung:

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