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Loading...Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung vom Mietvertrag
Erfolgt eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag, muss weder die gesetzliche noch die vertragliche Kündigungsfrist eingehalten werden.
Sowohl Mieter als auch Vermieter brauchen für die fristlose Kündigung vom Mietvertrag einen wichtigen Grund, der es für sie unzumutbar macht, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen.
Unser Muster bietet hier ein Beispiel für eine Schreiben einer fristlosen Kündigung. Sie können sich diese Vorlagen kostenlos herunterladen und individuell anpassen.
Wichtige rechtliche Grundlagen und Urteile im Überblick
- §§ 543 BGB und 569 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Inhaltsverzeichnis
Die wichtigsten Themen rund um die fristlose Kündigung
Bei einer ordentlichen Kündigung ist eine Kündigungfrist einzuhalten
Ein bestehendes Mietverhältnis kann auf zwei Arten zu Ende gehen: Wurde ein sog. Zeitmietvertrag abgeschlossen, ist das Mietverhältnis von Anfang an befristet und endet nach Ablauf der vereinbarten Frist von selbst. Wurde die Miete hingegen unbefristet vereinbart, kann das Mietverhältnis nur beendet werden, wenn eine der beiden Parteien den Mietvertrag kündigt.
Hierbei ist üblicherweise eine Kündigungsfrist sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter einzuhalten. Allerdings gilt dies nur für die ordentliche Kündigung. Unter gewissen Umständen ist auch eine außerordentliche fristlose Kündigung vom Mietvertrag möglich.
In diesem Ratgeber verraten wir Ihnen, was es bedeutet, einen Mietvertrag fristlos zu kündigen und wann Vermieter und Mieter eine fristlose Kündigung laut Mietrecht einreichen dürfen.
Mietrecht: Die fristlose Kündigung im Bürgerlichen Gesetzbuch
Die gesetzliche Regelung, wann eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag zulässig ist, findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im § 543. Gemäß diesem ist es jeder Vertragspartei – also sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter – gestattet, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Dies ist allerdings nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies ist der Fall, wenn es dem Kündigenden nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Gemäß § 543 BGB muss das
- unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls (insbesondere eines Verschuldens der anderen Vertragspartei) und
- unter Abwägung der Interessen beider Parteien des Mietvertrags erfolgen.
Ob eine Kündigung vom Mietvertrag fristlos geschehen darf oder ob dies rechtswidrig ist, kann deshalb immer nur von Einzelfall zu Einzelfall unter Berücksichtigung der individuellen Umstände entschieden werden. Nicht selten muss ein Gericht entscheiden, ob eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag zulässig ist oder nicht.
Die fristlose Kündigung vom Mietvertrag durch den Vermieter
Spricht der Vermieter die fristlose Kündigung aus, muss er laut Gesetz also einen wichtigen Grund haben, damit diese zulässig ist. Dieser besteht üblicherweise in einer schwerwiegenden Vertragsverletzung durch den Mieter, welche im Kündigungsschreiben angegeben werden muss.
Der häufigste Grund für die fristlose Wohnungskündigung durch den Vermieter ist Mietrückstand. Dieser muss allerdings erheblich sein, damit die Kündigung zulässig ist. Das Gesetz gibt hierzu sehr genaue Angaben, die in den §§ 543 BGB und 569 BGB festgehalten sind. Die fristlose Kündigung vom Mietvertrag ist zulässig, wenn
- der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt hat,
- der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur einen Teil der Miete gezahlt hat und die ausstehenden Beträge insgesamt höher sind als eine Monatsmiete, oder
- der Mieter über mehr als zwei Monate (diese müssen nicht aufeinander folgen) hinweg keine Miete oder nur teilweise Miete gezahlt hat, sodass er mit einem Betrag von insgesamt mindestens zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug ist.
Erfolgt die fristlose Kündigung vom Mietvertrag aufgrund von Mietrückstand, ist der Vermieter nicht verpflichtet, vorher eine Abmahnung zu erteilen.
Mieter wiederum erhalten eine Schonfrist für die Rückzahlung ihrer Mietschulden: Zahlen sie den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage zurück, wird die fristlose Kündigung vom Mietvertrag unwirksam.
Kündigt der Vermieter aus einem anderen Grund, muss er dem Mieter vorher eine Abmahnung aussprechen. Hier einige Beispiele, welche Gründe von Richtern in Einzelfällen bereits anerkannt wurden:
- andauernde Lärmbelästigung
- unerlaubte Untervermietung der Wohnung
- erhebliche Gefährdung der Mietsache
- vertragswidrige Nutzung der Mietsache
Fristlose Kündigung vom Mietvertrag: Ein Muster für Vermieter zum Download
Möchten Sie als Vermieter eine fristlose Kündigung erteilen, kann Ihnen unser Muster dabei helfen, das Schreiben aufzusetzen. Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei lediglich um eine Vorlage handelt. Übernehmen Sie diese also nicht unverändert.
Wann darf der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen?
Häufig fragen sich Mieter „Kann auch ich meinen Mietvertrag fristlos kündigen?“ In der Tat besteht diese Option auch für die Mieter, wenn entsprechende wichtige Gründe vorliegen. Wird die fristlose Kündigung vom Mietvertrag durch den Mieter eingereicht, muss er diese Gründe noch nicht einmal im Kündigungsschreiben angeben.
Es ist völlig ausreichend, dass überhaupt eine Situation vorliegt, wodurch ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zugemutet werden kann. Allerdings muss bei einem Streitfall der entsprechende Grund trotzdem von einem Gericht anerkannt werden, damit die fristlose Kündigung zulässig wird. Ein solcher Grund kann sein:
- Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung ist nicht gewährleistet.
- Von der Wohnung geht eine Gesundheitsgefährdung für den Mieter aus.
- Der Vermieter stört nachhaltig den Hausfrieden.
Auch eine Vermüllung der Mietsache kann zu einer fristlosen Kündigung führen. So entschied zumindest das Amtsgericht München im Jahr 2018 (Az. 416 C 5897/18) in folgendem Fall:
Eine Münchnerin hatte eine 60 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung in einem Mehrparteienhaus angemietet. Weil bei der Vermieterin vermehrt Beschwerden wegen Geruchsbelästigung und Wasserschäden in der darunterliegenden Wohnung eingingen, wurde die Wohnung im Februar 2018 besichtigt. Das Ergebnis entsetzte die Vermieterin und verleitete sie dazu, die fristlose Kündigung auszusprechen. Die Vermüllung erstreckte sich über die gesamte Wohnung, einschließlich des Balkons.
Nach Meinung der Richterin lag dadurch eindeutig eine Vertragsverletzung vor. Zudem zeigte sich die Mieterin schulduneinsichtig und hatte obendrein einem Sachverständigung, der die Ursache der Wasserschäden klären sollte, den Zutritt zur Wohnung verweigert.
Über den Autor
Guten Tag,
ich habe eine DHH gemietet. ( Neubau )Wir bekommen im Haus bei Betätigung der Elektrik( Schalter Steckdosen) elektrische Schläge. Nachdem die Elektro Rollos immer wieder außer Funktion waren habe ich vom Beauftragten Handwerker erfahren, dass hier wohl eine Firma aus dem Kosovo tätig war und der Bauträger diese nicht mehr kontaktieren kann wegen der Mängel. Jetzt denke ich das wahrscheinlich auch die gesamte Elektrik im Haus von dieser „ Firma“ genau so mies verlegt wurde wie die Rollo Montage. Ein Elektriker des Vermieters sagte natürlich alles ok und tauschte einfach die angeschwärzte Steckdose aus.
Ich werde jetzt von einer anderen Elektro Firma einen sogenannten E- Check machen lassen . Würde diese hier wiederholt auftretende Gefahr der Elektro Schläge eine fristlose Kündigung möglich machen?
( die Vermieter montieren seit 1 Jahr weder Briefkasten noch Hausnummer, ein Aussenlicht wurde jetzt auf mehrfache Nachfrage am Eingang montiert soll nur das Interesse des Vermieters am Mietverhältnis oder aufs Mietobjekt wiederspiegeln)
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
Katja
Hallo meine Tochter mit ihren Söhnen hat vorübergehend aus finanzieller Not bei mir gewohnt. Mein Vermieter hat mir unterstellt ich würde meine Tochter als Untermiete bei mir wohnen lassen und mit einer fristlosen Kündigung gedroht und einer Räumungsklage.
Was natürlich nicht stimmte. Mit der Weile wohnt sie mit ihren Kindern wieder in ihrer Wohnung.
Diese fristlose Kündigung ist bei mir nicht angekommen. Nun standen sie bei mir vor der Türe wegen Wohnungsabnahme. Ich war geschockt.
Ihr guter Rat war demzufolge, ich solle mich wegen einer neuen Wohnung um schauen.
Nur so einfach geht es nicht eine neue Wohnung zu finden.
Ich kann aus meinen Ort nicht raus ziehen da ich eine ältere Dame pflege.
Ich bin auch fündig geworden nur der Makler meldete sich noch nicht auf die Wohnung die ja noch ab zu warten wäre.
Bin fast 40 Jahre Mieter bei meinen Vermieter habe mir nie etwas zu Schulden kommen lassen.
Nur weil ich mein Kind geholfen habe die Notlage zu überbrücken?
Meine Frage ist dies alles rechtens und muss ich wirklich sofort aus der Wohnung wenn ich noch nicht 100%ig weiß wo hin?
Auch meine Frage sind 14 Tage erlaubt?
Hallo, meine Wohnung ist nach Wasserschaden nicht bewohnbar. Ich wohne bei Freunden. Ich möchte in die Wohnung nicht wieder einziehen, da schon öfter Rohrbruch war. Ich möchte fristlos kündigen. Muß ich Fristen beachten oder kann ich zum Ende des Monats kündigen?
Danke!
Hallo,
mein Partner und ich leben seit 01.09.2024 in einer Mietwohnung.
Seit über vier Monaten haben wir kein Internet in der Wohnung, wegen undefiniertem Grund. Weder die Vermieter noch die Hausverwaltung oder die Telekom, können das Problem definieren und beheben.
Wir können kein TV schauen, Wlan nutzen, Homeoffice machen etc…
Die Vermieter sind auch nicht sonderlich kooperativ und haben eine Mietminderung verweigert.
Können wir in diesem Fall fristlos kündigen?
Mein Vermieter will am 23.11.24 die Wohnung besichtigen und Foto machen,da er will die Wohnung verkaufen.Ich habe es abgelehnt,da hier sind meine Sache und privatsphere und er muss nicht fotographieren.Außerdem er besteht darauf alle reparaturen erledigt werden.Ich habe die Wohnung nicht gekündigt und ich wollte am Ende reparierung machen.Er bdroht mich mit fristlosen kündigung.was soll ich machen?
Guten Tag. Hat den Ihr Sohn eine gültige Abmahnung erhalten? Wenn ja, dann darf der Vermieter dein Sohn Fristlos Kündigen und muss die Wohnung innerhalb von 14 Tagen verlassen, und diese 14 Tage sind laut LG Potsdam im Jahr 2006 auch zumutbar. Wenn dein Sohn Wiederspruch eingelegt hat, muss der Vermieter Ihm eine Nachfrist gewähren. Wichtig, der Wiederspruch muss innerhalb von 4 Wochen verschickt worden sein.
Hallo,
mein Sohn hat eine fristlose Kündigung für seine Wohnung wegen Ruhestörung bekommen.
Die Frist sind 14 Tage. In dieser Zeit ist es unmöglich eine neue Wohnung zu bekommen.
Die Miete wird für den ganzen Monat noch bezahlt.
Ist eine Kündigungsfrist von 14 Tagen erlaubt ?
VG