Die fristlose Kündigung durch den Mieter: Das gilt!

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 28. September 2020

Wann dürfen Mieter fristlos kündigen?

Eine fristlose Kündigung des Mieters kann aufgrund unerlaubten Eindringens des Vermieters in die Wohnung erfolgen.
Eine fristlose Kündigung des Mieters kann aufgrund unerlaubten Eindringens des Vermieters in die Wohnung erfolgen.

Möchten Mieter umziehen, müssen sie in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Wer früher aus seinem Mietvertrag raus möchte, benötigt häufig einen Nachmieter. Eine andere Möglichkeit ist die fristlose Kündigung.

Eine fristlose Kündigung durch den Mieter kann jedoch nur aus bestimmten Gründen erfolgen. Welche Gründe das sind und was Sie hierbei sonst noch beachten müssen, zeigt Ihnen dieser Ratgeber auf.

Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung durch Mieter

Haben Mieter die Möglichkeit zu einer fristlosen Kündigung?

Unter bestimmten Umständen können Mieter den Mietvertrag auch fristlos kündigen.

Was berechtigt Mieter zu einer fristlosen Kündigung?

Ist eine vertragsgerechte Nutzung der Mietsache nicht oder nur eingeschränkt möglich, kann das eine fristlose Kündigung begründen.

Wie muss eine fristlose Kündigung erfolgen?

Wie auch bei einer ordentlichen Kündigung vom Mietvertrag muss eine fristlose ebenfalls schriftlich erfolgen. In dieser sind die Gründe für eine solche Kündigung aufzuführen.

Welche Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Mieter sind möglich?

Zunächst einmal haben Sie als Mieter das Recht dazu, Ihre Wohnung außerordentlich zu kündigen, wenn Sie diese nicht nach den Vereinbarungen, die mit dem geschlossenen Mietvertrag gelten, nutzen können.

Diese Tatsache ist über den Paragraphen 543 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Unter anderem besagt dieser im Absatz 2, dass dem Mieter eine fristlose Kündigung zusteht, wenn

[…] dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

Dass der Mieter die Wohnung nicht wie vereinbart nutzen kann, zeigt sich auch in Einzelfällen durch Renovierungsarbeiten, die bereits den Einzug immer weiter nach hinten verschieben.

Vereinbaren Sie mit Ihrem Vermieter vor dem Einzug, dass der Termin dafür etwas später sein wird, aufgrund von Bauarbeiten, dann sollte hierbei immer ein konkreter Termin festgelegt werden.

Wird dieser dann nicht eingehalten und maßgeblich überschritten, sind Sie dazu berechtigt, Ihr außerordentliches Kündigungsrecht als Mieter zu nutzen.

Weiterhin ist Ihnen eine fristlose Kündigung auch zugesichert, wenn die Wohnung enorme Mängel aufweist, wie zum Beispiel durch vorhandene Schädlinge, Schimmel oder Wasserschäden. Stellen Sie das vor dem Einzug fest, dürfen Sie auch fristlos kündigen, bevor Sie überhaupt eingezogen sind.

Eine außerordentliche Kündigung vom betreffenden Mietvertrag durch den Mieter kann wegen langwierigen Bauarbeiten erfolgen.

Achtung ist hierbei allerdings geboten, denn der Mangel, beziehungsweise die Gefährdung Ihrer Gesundheit, muss erheblich sein. Letzteres muss nachweislich durch die Mankos in der Wohnung verursacht worden sein. Außerdem kann eine fristlose Kündigung auch nichtig sein, wenn der vorhandene Mangel mittels schneller und zweckmäßiger Schritte behoben werden kann.

Für die Dauer von solchen Maßnahmen sollte immer eine sogenannte Abhilfefrist gesetzt werden, in welcher der Vermieter alle Defizite beheben muss. Ist sicher, dass der Schaden nicht auf die Schnelle beseitigt werden kann, ist solch eine Abhilfefrist für die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Mieter nicht zwingend notwendig.

Ein weiterer Grund kann das unerlaubte und unangebrachte Eindringen des Vermieters in die Wohnung sein. Das ist nicht erlaubt ohne Absprache mit dem Mieter.

Wichtig ist ebenfalls, dass Sie daran denken, sich eine andere Wohnung als Ersatz zu suchen. Wenn Sie es bereits mit einer Abmahnung bei Ihrem Vermieter versucht haben, dieser aber in keiner Weise darauf reagiert, dann ist die fristlose Kündigung ebenfalls angebracht.

Ohne eine Abmahnung ist eine fristlose Kündigung im Normalfall nicht möglich. Durch Abmahnungen können Sie somit bis zu drei Monate damit verbringen, sich auf die Suche nach einer neuen Wohnung zu begeben.

Wann darf der Mieter laut Gesetz fristlos kündigen?

Im Mietrecht regelt nicht nur der § 543 BGB Bestimmungen zur fristlosen Kündigung, auch § 314 zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund im BGB setzt wichtige Gegebenheiten dazu fest. Diese Paragraph aus dem BGB besagt im Wortlaut im ersten Absatz Folgendes:

Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Das bedeutet, dass ein Mieter oder Vermieter fristlos das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Kündigungsgrund dauerhaft nicht behoben werden kann und eine Zumutung, die Frist einer ordentlichen Kündigung einzuhalten, nicht tragbar ist. Die Initiative kann hierbei auch von beiden Seiten ausgehen und somit eine vernünftige Lösung hervorbringen, ohne einen Mietstreit zu verursachen.

Bildnachweise: istockphoto.com/photoQ, istockphoto.com/Marbury

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