Die außerordentliche Kündigung von einem Mietvertrag: Formen und Regelungen

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 27. September 2020

Wann greift eine außerordentliche Kündigung?

Die außerordentliche Kündigung einer Wohnung kann aufgrund verschiedener Ursachen erfolgen.
Die außerordentliche Kündigung einer Wohnung kann aufgrund verschiedener Ursachen erfolgen.

Dem Begriff der außerordentlichen Kündigung mangelt es definitiv nicht an Komplexität. Doch welche Bedeutung steckt eigentlich genau hinter dem Ausdruck „außerordentliche Kündigung von einem Mietvertrag“? Welche Unterscheidungen macht das Mietrecht hierbei?

Die Antworten auf diese Fragen bekommen Sie nachfolgend in diesem Ratgeber. Nützliche Hinweise sollen Klarheit in die Problematik der außerordentlichen Kündigung bringen.

Das Wichtigste zur außerordentlichen Kündigung vom Mietvertrag

Was bedeutete eine außerordentliche Kündigung?

Hierbei handelt es sich um eine Kündigung vom Mietvertrag, welche ohne die Einhaltung der üblichen gesetzlichen Regelungen erfolgen kann. Hierfür müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Welche Gründe können eine außerordentliche Kündigung begründen?

Neben einer Mieterhöhung, Modernisierungsmaßnahmen oder dem Tod des Mieters können auch Mietrückstände sowie die Störung des Hausfriedens eine außerordentliche Kündigung begründen.

Gelten Fristen bei einer außerordentlichen Kündigung?

Eine Kündigungsfrist ist zu beachten, wenn ein Sonderkündigungsrecht Anwendung findet. Handelt es sich um eine fristlose Kündigung, gelten natürlich keine Fristen.

Außerordentliche Kündigung im Mietrecht: eine kurze Definition

Der Begriff der außerordentlichen Kündigung beinhaltet bereits, dass diese nicht nach den allgemein gültigen Regeln erfolgt – also unter Einhaltung der normalen Frist von drei Monaten durch Einreichen eines Kündigungsschreibens.

Zunächst sollte hierbei nicht vergessen werden, dass nicht jede außerordentliche Kündigung von einem Mietvertrag – ob durch den Vermieter oder Mieter – gleich ist.

Es gibt zum einen die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, auch fristlose Kündigung, und zum anderen die außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist.

Eine pauschale Definition ist aus diesem Grund nicht möglich. Nachfolgend werden Ihnen die verschiedenen Typen der außerordentlichen Kündigung von einem Mietvertrag näher erläutert.

Außerordentliche fristlose Kündigung einer Wohnung

Außerordentliches Kündigungsrecht: Ein Mieter darf unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich kündigen.
Außerordentliches Kündigungsrecht: Ein Mieter darf unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich kündigen.

Wie das Wort schon sagt, erfolgt eine fristlose Kündigung (egal ob ausgehend vom Mieter oder Vermieter) ohne die übliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Die wichtigsten Regeln hierfür legt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) fest. So beinhaltet der § 543 alles zur fristlosen Kündigung inklusive der allgemein anerkannten Kündigungsgründe.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung von einem Mietvertrag kann sowohl durch den Mieter als auch den Vermieter geschehen.

Ob eine Kündigung in fristloser Form gewährt wird, ist immer vom Einzelfall anhängig. Fakt ist: Die Umstände für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses müssen immer unzumutbar sein!

Wichtig: Vor Erteilung einer außerordentlichen aus wichtigem Grund muss in der Regel eine Abmahnung erfolgen.

Mietrecht: außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Wer nun denkt, dass eine außerordentliche Kündigung von einem Mietvertrag – beispielsweise durch den Mieter – niemals Fristen besitzt, dem sei gesagt, dass es laut dem Sonderkündigungsrecht im Mietrecht sehr wohl eine Frist gibt – beispielsweise bei einem Todesfall. So ist im § 564 BGB dazu Folgendes verankert:

Laut Mietrecht existiert eine außerordentliche Kündigung in zwei Formen: fristlos und mit gesetzlicher Frist.
Laut Mietrecht existiert eine außerordentliche Kündigung in zwei Formen: fristlos und mit gesetzlicher Frist.

Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

Ergänzend dazu heißt es im § 573d Abs. 2 BGB, dass eine außerordentliche Kündigung in diesem Sinne

[..] spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig [wird], bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). […]

Die wichtigsten Fakten zusammengefasst

Die außerordentliche Kündigung von einem Mietvertrag kann unter folgenden Voraussetzungen eingereicht werden:

  1. außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist:
    • Mieterhöhung durch den Vermieter
    • Modernisierungsmaßnahmen
    • Tod des Mieters (bei Eintritt eines Nachfolgemieters in den Mietvertrag)
    • Tod des Mieters (bei Erben als Nachfolgemieter)
    • Verweigerung einer Untervermietung durch den Vermieter ohne triftigen Grund
    • nach 30 Jahren Mietzeit (bei einem Vertrag über mehr als 30 Jahre)
  2. außerordentliche fristlose Kündigung (in der Regel nach vorheriger Abmahnung):
    • Mietrückstand
    • Störung des Hausfriedens
    • Vermüllung der Wohnung
    • unerlaubte Untervermietung
    • Ruhestörung
    • nicht genehmigtes Gewerbe in der Mietwohnung

Bildnachweise: istockphoto.com/photoQ, istockphoto.com/tumpikuja, istockphoto.com/Milous

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One thought on “Die außerordentliche Kündigung von einem Mietvertrag: Formen und Regelungen

  1. Johann

    Mein Vermieter ist bei mir eingebrochen. Ich kann und will daher fristlos kündigen. Was bedeutet das für mich? So schnell finde ich keine neue Wohnung, schon gar keine die ich mir leisten kann. Kann ich die fristlose Kündigung erst aussprechen wenn ich eine Wohnung gefunden habe?

    Antworten

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