Unwirksame Kündigung: Ein Mietvertrag besteht weiterhin

Die Kündigung vom Mietvertrag kann unwirksam sein

Eine unwirksame Kündigung vom Mietvertrag kann viele Gründe haben, unter anderem auch Formfehler.
Eine unwirksame Kündigung vom Mietvertrag kann viele Gründe haben, unter anderem auch Formfehler.

Eine unwirksame Kündigung von einem Mietvertag kann sowohl für Vermieter als auch für Mieter unliebsame Folgen haben. Denn ist eine Kündigung nicht gültig, besteht das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten weiterhin.

Werden zum Beispiel Fristen nicht eingehalten oder Gründe für eine Kündigung nicht richtig benannt, liegt eine unwirksame Kündigung vor. Ein Mietvertrag kann von beiden Vertragsparteien gekündigt werden, allerdings unterscheiden sich die Voraussetzungen für Mieter und Vermieter stark.

Wann eine Kündigung vom Mietvertrag unwirksam ist, was Mieter und Vermieter beachten müssen und welche rechtlichen Möglichkeiten hier bestehen, erläutert der nachfolgende Artikel näher.

Wann liegt eine unwirksame Kündigung von einem Mietvertrag vor?

Vermieter haben nur eine Möglichkeit das Mietverhältnis ihrerseits ordentlich zu kündigen, wenn der Mieter sich nicht vertragswidrig verhalten hat – und zwar wenn er für den Wohnraum Eigenbedarf anmeldet.

Eine Kündigung vom Mietvertrag ist unwirksam, wenn zum Beispiel vom Vermieter keine Gründe angegeben werden.
Eine Kündigung vom Mietvertrag ist unwirksam, wenn zum Beispiel vom Vermieter keine Gründe angegeben werden.

Ansonsten gibt es nur die Option der ordent­lichen oder außerordentlichen Kündigung, wenn der Mieter seine Vertragspflichten verletzt hat. In allen Fällen müssen gesetzliche Vorgaben beachtet werden, damit eine Kündigung des Mietverhältnisses auch wirksam ist.

So müssen bei einer Kündigung durch den Vermieter immer Gründe benannt werden, warum das Mietverhältnis beendet wird. Auch müssen diese Gründe nachvollziehbar sein und nachweislich auch vorliegen.

Ein Schreiben, in dem keine Gründe aufgeführt sind, stellt eine unwirksame Kündigung vom Mietvertrag dar.
Diese Kündigung kann vom Vermieter rechtlich dann auch nicht mehr durchgesetzt werden, auch wenn die Gründe tatsächlich vorliegen.
Eine rechtliche Grundlage hierfür bilden unter anderem die §§ 543 und 569 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Hat ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen und basiert diese nachweislich auf vorgetäuschten Gründen, verliert sie ihre Gültigkeit ebenfalls. Vermieter sind in diesem Fall schadensersatzpflichtig. Auch machen sie sich bei vorgetäuschtem Eigenbedarf wegen Betruges strafbar.

Bei einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter kommt außerdem auch hinzu, dass dieser eine Abmahnung bezüglich des Kündigungsgrundes vorausgegangen sein muss. Ist dies nicht erfolgt, kann die Kündigung vom betreffenden Mietvertrag unwirksam sein und das Mietverhältnis besteht fort.

Darüber hinaus sind bei allen Kündigungen durch den Vermieter entweder die gesetzlichen Kündigungsfristen oder die Fristen im Mietvertrag, sofern diese den gesetzlichen nicht widersprechen, einzuhalten. Verpassen Vermieter die Fristen, liegt ebenfalls eine unwirksame Kündigung vor. Der Mietvertrag hat bis zu erneuten, fristgerechten Kündigung Bestand.

Unwirksame Kündigung durch den Mieter: Wann ist das der Fall?

Eine unwirksame Kündigung vom Mietvertrag kann auch durch Mieter erfolgen.
Eine unwirksame Kündigung vom Mietvertrag kann auch durch Mieter erfolgen.

Im Gegensatz zum Vermieter, müssen Mieter keine Gründe für eine ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses angeben. Sie können jederzeit eine Kündigung aussprechen, müssen jedoch selbst auch die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen oder die im Mietvertrag festgehaltenen Fristen einhalten.

Werden diese Zeitpunkte missachtet oder falsch berechnet, handelt es sich auch hier um eine unwirksame Kündigung vom bestehenden Mietvertrag. Dieser bleibt auch hier gültig bis zur erneuten, fristgerechten Kündigung.

Ebenso unwirksam ist eine Kündigung, wenn im Mietvertrag Zeiten vereinbart wurden, in denen eine Kündigung nicht möglich ist. Diese Ausschlüsse haben sowohl für Mieter als auch für Vermieter Bestand und sind daher von beiden Seiten zu betrachten. Eine Kündigung ist dann erst nach Ablauf dieser festgelegten Zeiten möglich.

Feststellungsklage: Wann ist dies sinnvoll?

Zweifeln Mieter die Kündigung durch den Vermieter an, haben sie die Option, eine Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Kündigung von einem Mietvertrag einzureichen.

Eine Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Kündigung vom Mietvertrag kann in einigen Fällen sinnvoll sein.
Eine Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Kündigung vom Mietvertrag kann in einigen Fällen sinnvoll sein.

Lässt sich schon am Kündigungsschreiben erkennen, dass dieses unberechtigt ist, wenn zum Beispiel die Angabe von Gründen fehlt, ist eine solche Klage eher nicht sinnvoll.

Wenn eine Kündigung jedoch unberechtigt erscheint, kann die Klage auf Feststellung für Mieter ein wichtiges Mittel sein – so zum Beispiel, wenn bei Eigenbedarf die Annahme besteht, dass dieser vorgetäuscht ist.

Mieter sollten eine solche Klage jedoch nicht ohne eine sorgfältige Prüfung durch einen Anwalt für Mietrecht anstreben. Dieser ist eher in der Lage zu entscheiden, ob eine solche Vorgehensweise Aussicht auf Erfolg hat und eventuell wirklich eine unwirksame Kündigung vom Mietvertrag vorliegt.
Darüber hinaus bedeutet ein solches Vorgehen oft auch enorme Kosten für den Kläger, sodass hier die Beratung durch einen Anwalt unbedingt empfehlenswert ist.
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14 thoughts on “Unwirksame Kündigung: Ein Mietvertrag besteht weiterhin

    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo K,
      in der Regel muss die Kündigung vom Vermieter unterschrieben sein, damit sie wirksam ist. Fehlt die Unterschrift, kann dass einen Widerspruch begründen. Lassen Sie sich am besten ausführlich von einem Mieterverein beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  1. Neeltje F.

    Interessant, dass eine außerordentliche Kündigung immer einen beweisbaren Grund haben muss. Unser Vermieter hat uns so ein Exemplar ohne Begründung zustellen lassen. Ich werde wohl einen Rechtsanwalt für Mietrecht hinzuziehen.

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  2. mjoelnyr

    Wie verhält es sich, wenn der Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung die Frist für die Kündigung des Mietverhältnisses zu kurz berechnet hat (in diesem Fall: acht statt neun Monate nach neun Jahren Mietdauer)? Ist damit die Kündigung unwirksam?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo mjoelnyr,
      wir können rechtlich nicht beurteilen, ob diese verkürzte Frist sofort zur Unwirksamkeit der Kündigung führt. Lassen Sie sich am besten rechtlich von einem Mieterverein ausführlich beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  3. Philipp

    Surfer
    Mein Vermieter hat unsere zwei kleinen Katzen mit Rattengift vergiftet und uns gedroht-falls wir etwas gegen ihn unternehmen,kündigt er uns die Wohnung und meldet Eigenbedarf an.Wie können wir uns wehren???Meine Frau und ich möchten ihn wegen Tierquälerei anzeigen.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Philipp,
      hier sollten Sie sich an die Polizei wenden und sich ausführlich rechtliche bei einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten lassen.
      Die Redaktion von mietrecht.com

      Antworten
  4. M.a.

    Wenn ich über Jahre hinweg aufgrund vieler Mängel (undichte Fenster, wohnungstür defekt, nasse Fenster, schimmel, keine Lüftung in fensterlosen räumen wie in Küche und Bad, sämtliche Möbel und Kleidungsstücke verschimmelt, Ratten etc) die Miete gekürzt habe und immer wieder versucht habe, mit der Verwaltung in Kontakt zu treten, diese sich aber um nichts gekümmert hat, nun aber seit 2017 eine neue Verwaltung die alte abgelöst hat. Nun hat der Eigentümer einen Nachlass für den gesamten Zeitraum eine Minderung von 25% akzeptiert, will aber für den Rest immer noch über 50% der Miete zurück und schrieb mit jetzt eine außerordentliche fristlose Kündigung. Wie verhält sich das? Ich sollte bis zum 23.03.19 zahlen. Für den schimmel und den Rest habe ich für 11/18 bis 03/19 eine weitere Minderung für schimmel, Haustür bekommen von 15%. Darauf hin, habe ich gebeten, dies neu zu berechnen, da der schimmel und alles andere seit 2014 besteht. Habe ihm dann sämtliche kontaktversuche zukommen lassen, auf meine letzten beiden schreiben kam keine reaktion, sonder direkt eine außerordentliche fristlose Kündigung. Ich bin wirklich überfragt. Es wurde auch begründet, das mietverhältnis mit mir sei unzumutbar. Eine erneute mietminderung seit 01.04.19 wurde nicht zugestimmt, somit habe ich die Miete seit dem 01.04. Komplett überwiesen.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo M.a.,
      leidr können wir keine rechtliche Beratung anbieten und den Sachverhalt daher auch nicht beurteilen. Wir empfehlen Ihnen sich an einen Abwalt bzw. an einen Mieterverein zu wenden. Dort kann das Kündigungsschreiben überprüft und bezüglich der weiteren Vorgehensweise beraten werden.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  5. Jessica R.

    Hallo, da meine Oma am 11.02.19 verstorben ist, haben wir zu 30.04.19 außerordentlich mit Kopie des Totenscheins dem neuen Vermieter (wo wir diesen erstmal auswindig machen mussten, es gab nur ein Schreiben mit Namen und Bank, sonst nichts) gekündigt (Schriftlich mit Rückschein). Ist die Kündigung jetzt unwirksam, obwohl er unter Zeugen gesagt hat, er nimmt die Kündigung so an und die Frist läuft von neuem?

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Jessica R.,
      rechtlich können wir den Sachverhalt nicht beurteilen. Ob eine außerordentliche Kündigung in diesem Fall begründet und wirksam ist, sollten Sie am besten mit einem Mieterverein abklären. Ansonsten wäre hier die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  6. Andrea B.

    Hallo,
    meine Frage ist, wie es sich mit Sonderkündigungsrecht verhält. Meine Vermieterin und ich wohnent in einem Einfalilienhaus.
    In der Kündigung wurde ein komplett falsches Datum des Mietvertrages eingetragen. Statt 01.02.2008, wurde das Datum des Vertrageabschlusses auf 01.03.2013 angegeben.
    Die 12 Monate der Kündigungsfrist wurden jedoch eingehalten.
    Ist die Kündigung nun aufgrund der falschen Angabe desVertragsabschlusses unwerksam?
    M.f.G.

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    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Andrea B.,
      beinhaltet die Kündigung formale Fehler wie falsche Daten, kann das zur Unwirksamkeit führen. Ob das in Ihrem Fall so ist, können wir rechtlich nicht beurteilen. Lassen Sie sich diesbezüglich am besten bei einem Mieterverein beraten.
      Die Redaktion von mietrecht.com

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  7. Marius W

    Ich habe ausversehen eine Nummer bei der PLZ verwechselt und mein Vermieter meldet sich einfach nicht.. auf keine Email, Sms oder Anruf als ob er mich absichtlich meiden würde.. ich habe alles versucht und bisher ohne Erfolg und meine Angst besteht das sie ungültig ist er es weiß und mir aber nichts erzählen mag um länger Miete zu bekommen

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