Unerlaubte Untervermietung: Kann dadurch die eigene Wohnung auf dem Spiel stehen?

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 30. Juni 2020

Ohne Genehmigung Zimmer an Mitbewohner vermieten

Eine unerlaubte Untervermietung kann eine fristlose Kündigung bedeuten.
Eine unerlaubte Untervermietung kann eine fristlose Kündigung bedeuten.

Eine Untervermietung ohne eine vorher eingeholte Erlaubnis ist laut deutschem Mietrecht ein ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung.

Was gilt konkret als unerlaubte Untervermietung? Wie kann diese verhindert werden? Welche Folgen kann ein Vermieter daraus ziehen? Dies und mehr wird Ihnen in diesem Ratgeber beantwortet.

Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung bei unerlaubter Untervermietung

Muss für eine Untervermietung eine Erlaubnis vorliegen?

Ja. Ohne die Erlaubnis des Vermieters darf kein Untermietvertrag abgeschlossen werden. Mieter verstoßen dann in der Regel gegen den Mietvertrag.

Berechtigt eine unerlaubte Untervermietung zu einer fristlosen Kündigung?

Eine unerlaubte Untervermietung stellt in der Regel einen erheblichen Vertragsbruch dar, was eine fristlose Kündigung begründen kann.

Kann eine Räumungsklage bei einer unerlaubten Untervermietung drohen?

Wurden Mieter wegen einer unerlaubten Untervermietung abgemahnt und setzen diese dennoch fort, kann das nach der Kündigung auch eine Räumungsklage nach sich ziehen.

Fristlose Kündigung wegen nicht genehmigter Untervermietung: Das steckt dahinter!

Nicht selten kommt es vor, dass sich Paare trennen und die Wohnung nun zu groß geworden ist. In diesem Fall werden Wohnungen häufig untervermietet. Auch Studenten machen dies gern mit ihrer Einraumwohnung, während sie beispielsweise ein Auslandssemester absolvieren.

Fakt ist: Eine Erlaubnis zur Untervermietung ist definitiv einzuholen, bevor ein Untermieter in die Wohnung einzieht. Denn generell gilt, dass die Wohnung dem Vermieter gehört und auch dieser das Entscheidungsrecht darüber hat, wer dort wohnen darf und wer nicht.

Eine Untervermietung ohne vorherige Zustimmung des Vermieters kann demnach weitreichende Folgen für den eigentlichen Mieter haben. In der Regel ist eine fristlose Kündigung hierfür angebracht, da ein erheblicher Verstoß gegen den Mietvertrag vonseiten des Mieters gegeben und das Vertrauensverhältnis zwischen beiden Parteien im Normalfall so weit geschädigt ist, dass ein normales Mietverhältnis nicht mehr vorliegt.

Darf ein Mieter seine Wohnung untervermieten? – Was sagt das Gesetz?

Im deutschen Gesetz ist die Untervermietung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Der § 540 zur Gebrauchsüberlassung an Dritte regelt die Grundlagen, um eine Wohnung untervermieten zu können. Er besagt im Wortlaut Folgendes:

(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Wird eine unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung fortgesetzt, kann eine Klage folgen.
Wird eine unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung fortgesetzt, kann eine Klage folgen.

Nach dem BGB bedarf eine Untervermietung also immer eine Genehmigung durch den Vermieter.

Erfolgt eine Untervermietung trotz Verbot vonseiten des Vermieters, gilt es als „untervermieten ohne Erlaubnis“ und hat in der Regel eine fristlose Kündigung durch den Vermieter zur Folge.

Achtung: Solch eine unerlaubte Untervermietung kann auch Konsequenzen bedeuten, die weitaus weitreichender sind, als Sie vielleicht annehmen.

Denn nicht nur für den Untermieter ist das schlecht, laut § 541 BGB zur Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch hat ein Vermieter im Mietrecht nämlich das Recht und den Anspruch darauf, den Mieter auf Unterlassung zu verklagen:

Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.

Unerlaubte Untervermietung: Fazit

Als Mieter sollten Sie niemals Ihre Wohnung untervermieten, ohne vorher Ihren Vermieter um Erlaubnis gebeten zu haben. Machen Sie das trotzdem, drohen im schlimmsten Fall eine Räumungs- und Unterlassungsklage.

Zumeist ist die Genehmigung eines Untermieters gar kein Problem und setzt nahezu keinen bürokratischen Aufwand voraus. Fragen Sie als Mieter also lieber, bevor Sie riskieren, Ihre Wohnung selbst zu verlieren. So bleibt sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter der Ärger erspart, fristlos zu kündigen oder gekündigt zu werden.

Bildnachweise: istockphoto.com/photoQ, istockphoto.com/absolut_100

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One thought on “Unerlaubte Untervermietung: Kann dadurch die eigene Wohnung auf dem Spiel stehen?

  1. Rene K

    Mein Arbeitgeber hat seinen Mitarbeitern, bei Arbeiten auf Montage, in einer Wohnung untergebracht, die offiziell nicht vermietet werden durfte, da der Brandschutz in der Wohnung nicht gegeben war. Das war dem Arbeitgeber aber völlig egal, da er ja somit keine Miete bezahlen musste, und damit dann auch viel Geld gespart hat .

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