Fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag: Wenn die Existenzgrundlage weg ist

Von Mietrecht.com, letzte Aktualisierung am: 27. September 2020

Was tun, wenn der Pachtvertrag gekündigt wird?

Für eine fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag ist ein wichtiger Grund vonnöten.
Für eine fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag ist ein wichtiger Grund vonnöten.

Oftmals bildet ein Pachtvertrag die Grundlage für das lang erträumte eigene Café, Restaurant oder den Laden, in dem die selbst entworfenen Kleidungsstücke verkauft werden.

Denn ein Pachtvertrag hält das gewerbliche Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter schriftlich fest. Durch eine fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag durch den Verpächter verliert der betreffende Pächter demnach sowohl den Raum für sein Gewerbe als auch oftmals seine Lebensgrundlage.

Wann solch eine drastische Form der Kündigung Wirkung hat, welche Unterschiede es gibt und wie eine passende Vorlage für die außerordentliche Kündigung von einem Pachtvertrag aussehen kann, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.

Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung eines Pachtvertrags

Kann ein Pachtvertrag fristlos gekündigt werden?

Ein Pachtverhältnis kann von beiden Seiten außerordentlich gekündigt werden. Es gelten im Prinzip die gleichen Regelungen wie bei einer fristlose Kündigung von einem Mietvertrag.

Wann können Verpächter fristlos kündigen?

Sind Pächter beispielsweise im Rückstand mit der Miete bzw. Pacht oder haben sie die Pachtsache entgegen den Vertragsbedingungen genutzt, ist eine fristlose Kündigung durch den Verpächter möglich.

Wie kann eine fristlose Kündigung vom Pachtvertrag formuliert sein.

Eine fristlose Kündigung vom Pachtvertrag muss schriftlich erfolgen. Unser Muster zeigt, wie eine solche formuliert sein kann.

Wann ist die fristlose Kündigung rechtens?

Ein Pachtvertrag stellt eine besondere Art eines Mietverhältnisses dar. Ein Vermieter nimmt hierbei die Rolle des Verpächters und der Mieter die des Pächters ein. Letzterer darf entsprechend der vertraglichen Bedingungen das Mietobjekt nutzen und muss dafür einen festgelegten Pachtzins entrichten.

Da sich ein Pachtvertrag jedoch in den Grundstrukturen nicht von einem „normalen“ Mietvertrag unterscheidet, findet hier das Mietrecht Anwendung.

Bei einem Pachtvertrag kann die außerordentliche Kündigung von beiden Seiten erfolgen. In jedem Fall muss sie nach den Vorgaben von § 594e BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erfolgen. Hierfür gelten im Allgemeinen dieselben Regeln wie für die fristlose Kündigung von einem Mietvertrag.

§ 594e Abs. 2 BGB legt jedoch einen wichtigen Zusatz fest: Die Pacht oder ein nicht unerheblicher Teil davon muss länger als drei Monate nicht entrichtet worden sein.

Auch eine außerordentliche Kündigung von einem Pachtvertrag durch den Pächter ist möglich.
Auch eine außerordentliche Kündigung von einem Pachtvertrag durch den Pächter ist möglich.

Wichtig ist außerdem auch für eine außerordentliche fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag durch den Verpächter oder den Pächter, dass in beiden Fällen ein triftiger Grund vorhanden sein muss.

Das kann beispielsweise einer der folgenden sein:

  • Der Pächter hat mehrfach den Pachtzins nicht gezahlt.
  • Er hat die Pachtsache grob vernachlässigt oder gar beschädigt.

Welche Unterschiede macht das Gesetz?

Entscheidend, welche Bedingungen für eine fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag gelten, ist, ob das Vertragsverhältnis befristet ist oder keine zeitliche Beschränkung besitzt.

Trifft der erste Fall zu, läuft das Pachtverhältnis in der Regel nach der vereinbarten Zeit aus. Ordentlich zu kündigen ist hier also keine Option. Nur eine außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtvertrages gemäß § 543 BGB könnte diesen vorzeitig beenden.

Liegt demnach ein ausreichend triftiger Grund vor, kann eine Weiterführung des Pachtverhältnisses dem Kündigenden nicht zugemutet werden und wurde die entsprechende Frist eingehalten, sollte einer fristlosen Kündigung nichts mehr im Weg stehen. In den meisten Fällen, gerade bei Zahlungsverzug durch den Pächter, sollte vorher in jedem Fall eine Abmahnung erteilt werden.

Bei unbefristeten Verträgen gelten dieselben Vorschriften für eine fristlose Kündigung vom betreffenden Pachtvertrag. Allerdings wäre hier auch eine ordentliche Kündigung denkbar.

Alternativ kann auch ein Aufhebungsvertrag eine Lösung sein. Hierfür ist kein wichtiger Grund vonnöten. Haben Sie dies vor, ist es empfehlenswert, sich vorher Rat von einem Anwalt zu holen.

Für die fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag ist ein Muster in diesem Ratgeber zu finden.
Für die fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag ist ein Muster in diesem Ratgeber zu finden.

Vorlage für eine fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag

Möchten Sie das nachfolgende Beispielformular nutzen, ist es wichtig, dass Sie dies nicht ohne Anpassungen verwenden. Für eine außerordentliche fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag sollte das Muster immer durch die entsprechenden persönlichen Informationen ergänzt werden.

Das folgende Beispiel ist aus der Sicht des Verpächters verfasst:

Muster für eine fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag

 

Name des Verpächters
Adresse des Verpächters

Name des Pächters
Adresse des Pächters

Ort, Datum

Fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses

Sehr geehrte(r) Herr / Frau [Name Pächter],

hiermit kündige ich das bestehende Pachtverhältnis, geschlossen am [Datum Vertragsbeginn], fristlos und aus wichtigem Grund. Ich sehe mich dazu gezwungen, diesen Schritt zu gehen, weil ein weiterbestehendes Pachtverhältnis nicht mehr tragbar für mich wäre.

Bei unbefristeten Verträgen: Wird eine außerordentliche Kündigung wider Erwarten als nicht gerechtfertigt gewertet, kündige ich Ihnen ersatzweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt, dem [Datum bei Einhaltung der Kündigungsfrist].

Zur Begründung:
Ich möchte meine Kündigung wie folgt begründen: [Hier Details zum Kündigungsgrund aufführen]

Dieses Verhalten hat dazu geführt, dass ich in Sie als Pächter kein Vertrauen mehr haben kann. Da somit keine Grundlage mehr für eine angemessene Zusammenarbeit gegeben ist, soll das Pachtverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet werden.

Ich bitte um eine schriftliche Bestätigung der Kündigung.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift des Verpächters]
[Name des Verpächters]

Nachfolgend finden Sie das Musterschreiben für die fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag als Word-Dokument und als PDF-Datei:

Bildnachweise: fotolia.com/© jeremias münch, fotolia.com/© fovito, fotolia.com/© forkART Photography

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