Fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag: Wenn die Existenzgrundlage weg ist

Von Monique L.

Letzte Aktualisierung am: 16. Januar 2024

Geschätzte Lesezeit: 4 Minuten

Was tun, wenn der Pachtvertrag gekündigt wird?

Für eine fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag ist ein wichtiger Grund vonnöten.
Für eine fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag ist ein wichtiger Grund vonnöten.

Oftmals bildet ein Pachtvertrag die Grundlage für das lang erträumte eigene Café, Restaurant oder den Laden, in dem die selbst entworfenen Kleidungsstücke verkauft werden.

Denn ein Pachtvertrag hält das gewerbliche Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter schriftlich fest. Durch eine fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag durch den Verpächter verliert der betreffende Pächter demnach sowohl den Raum für sein Gewerbe als auch oftmals seine Lebensgrundlage.

Wann solch eine drastische Form der Kündigung Wirkung hat, welche Unterschiede es gibt und wie eine passende Vorlage für die außerordentliche Kündigung von einem Pachtvertrag aussehen kann, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.

Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung eines Pachtvertrags

Kann ein Pachtvertrag fristlos gekündigt werden?

Ein Pachtverhältnis kann von beiden Seiten außerordentlich gekündigt werden. Es gelten im Prinzip die gleichen Regelungen wie bei einer fristlose Kündigung von einem Mietvertrag.

Wann können Verpächter fristlos kündigen?

Sind Pächter beispielsweise im Rückstand mit der Miete bzw. Pacht oder haben sie die Pachtsache entgegen den Vertragsbedingungen genutzt, ist eine fristlose Kündigung durch den Verpächter möglich.

Wie kann eine fristlose Kündigung vom Pachtvertrag formuliert sein.

Eine fristlose Kündigung vom Pachtvertrag muss schriftlich erfolgen. Unser Muster zeigt, wie eine solche formuliert sein kann.

Wann ist die fristlose Kündigung rechtens?

Ein Pachtvertrag stellt eine besondere Art eines Mietverhältnisses dar. Ein Vermieter nimmt hierbei die Rolle des Verpächters und der Mieter die des Pächters ein. Letzterer darf entsprechend der vertraglichen Bedingungen das Mietobjekt nutzen und muss dafür einen festgelegten Pachtzins entrichten.

Da sich ein Pachtvertrag jedoch in den Grundstrukturen nicht von einem „normalen“ Mietvertrag unterscheidet, findet hier das Mietrecht Anwendung.

Bei einem Pachtvertrag kann die außerordentliche Kündigung von beiden Seiten erfolgen. In jedem Fall muss sie nach den Vorgaben von § 594e BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erfolgen. Hierfür gelten im Allgemeinen dieselben Regeln wie für die fristlose Kündigung von einem Mietvertrag.

§ 594e Abs. 2 BGB legt jedoch einen wichtigen Zusatz fest: Die Pacht oder ein nicht unerheblicher Teil davon muss länger als drei Monate nicht entrichtet worden sein.

Auch eine außerordentliche Kündigung von einem Pachtvertrag durch den Pächter ist möglich.
Auch eine außerordentliche Kündigung von einem Pachtvertrag durch den Pächter ist möglich.

Wichtig ist außerdem auch für eine außerordentliche fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag durch den Verpächter oder den Pächter, dass in beiden Fällen ein triftiger Grund vorhanden sein muss.

Das kann beispielsweise einer der folgenden sein:

  • Der Pächter hat mehrfach den Pachtzins nicht gezahlt.
  • Er hat die Pachtsache grob vernachlässigt oder gar beschädigt.

Welche Unterschiede macht das Gesetz?

Entscheidend, welche Bedingungen für eine fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag gelten, ist, ob das Vertragsverhältnis befristet ist oder keine zeitliche Beschränkung besitzt.

Trifft der erste Fall zu, läuft das Pachtverhältnis in der Regel nach der vereinbarten Zeit aus. Ordentlich zu kündigen ist hier also keine Option. Nur eine außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtvertrages gemäß § 543 BGB könnte diesen vorzeitig beenden.

Liegt demnach ein ausreichend triftiger Grund vor, kann eine Weiterführung des Pachtverhältnisses dem Kündigenden nicht zugemutet werden und wurde die entsprechende Frist eingehalten, sollte einer fristlosen Kündigung nichts mehr im Weg stehen. In den meisten Fällen, gerade bei Zahlungsverzug durch den Pächter, sollte vorher in jedem Fall eine Abmahnung erteilt werden.

Bei unbefristeten Verträgen gelten dieselben Vorschriften für eine fristlose Kündigung vom betreffenden Pachtvertrag. Allerdings wäre hier auch eine ordentliche Kündigung denkbar.

Alternativ kann auch ein Aufhebungsvertrag eine Lösung sein. Hierfür ist kein wichtiger Grund vonnöten. Haben Sie dies vor, ist es empfehlenswert, sich vorher Rat von einem Anwalt zu holen.

Für die fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag ist ein Muster in diesem Ratgeber zu finden.
Für die fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag ist ein Muster in diesem Ratgeber zu finden.

Vorlage für eine fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag

Möchten Sie das nachfolgende Beispielformular nutzen, ist es wichtig, dass Sie dies nicht ohne Anpassungen verwenden. Für eine außerordentliche fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag sollte das Muster immer durch die entsprechenden persönlichen Informationen ergänzt werden.

Das folgende Beispiel ist aus der Sicht des Verpächters verfasst:

Muster für eine fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag

Name des Verpächters
Adresse des Verpächters

Name des Pächters
Adresse des Pächters

Ort, Datum

Fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses

Sehr geehrte(r) Herr / Frau [Name Pächter],

hiermit kündige ich das bestehende Pachtverhältnis, geschlossen am [Datum Vertragsbeginn], fristlos und aus wichtigem Grund. Ich sehe mich dazu gezwungen, diesen Schritt zu gehen, weil ein weiterbestehendes Pachtverhältnis nicht mehr tragbar für mich wäre.

Bei unbefristeten Verträgen: Wird eine außerordentliche Kündigung wider Erwarten als nicht gerechtfertigt gewertet, kündige ich Ihnen ersatzweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt, dem [Datum bei Einhaltung der Kündigungsfrist].

Zur Begründung:
Ich möchte meine Kündigung wie folgt begründen: [Hier Details zum Kündigungsgrund aufführen]

Dieses Verhalten hat dazu geführt, dass ich in Sie als Pächter kein Vertrauen mehr haben kann. Da somit keine Grundlage mehr für eine angemessene Zusammenarbeit gegeben ist, soll das Pachtverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet werden.

Ich bitte um eine schriftliche Bestätigung der Kündigung.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift des Verpächters]
[Name des Verpächters]

Nachfolgend finden Sie das Musterschreiben für die fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag als Word-Dokument und als PDF-Datei:

Muster für fristlose Kündigung eines Pachtvertrags (.doc) Muster für fristlose Kündigung eines Pachtvertrags (.pdf)

Bildnachweise: fotolia.com/© jeremias münch, fotolia.com/© fovito, fotolia.com/© forkART Photography

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Über den Autor

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Monique L.

Monique gehört seit 2019 zum Redaktionsteam von mietrecht.com. Als Redakteurin schreibt sie Ratgeber zu Themen wie Mietminderung, Kündigung und Mieterrechten. Sie hat einen Abschluss in Wirtschaftswissenschaften.

5 Gedanken über “Fristlose Kündigung von einem Pachtvertrag: Wenn die Existenzgrundlage weg ist

  1. Tom

    Was ist denn, wenn …..

    Szenario:
    Pachtgrund gehört dem Verpächter (VP).
    Darauf steht ein Haus, das aber Eigentum des Pächters (P) ist.
    Es gibt nur befristete Jahrespachtverträge.

    Plötzlich nach 8 Jahren „kündigt“ VP (3 Monate vor Pachtende, obwohl Frist 6 sein müsste), obwohl es bei einem solchen Vertrag doch auch gar keine „Kündigung“ bedarf weil er ja nur befristet ist?!

    Warum will man auch nur befristete Verträge s.u. letzter Satz….

    Die scheinbare Kündigung wurde auch nie ordnungsgemäß zugestellt [ weil es zeitweise gar kein Briefkasten gibt wegen Baumaßnahmen] .

    Für das Folgejahr nach der „Kündigung“ erhält VP weiterhin Geld für eine Jahrespacht für 1 Jahr im Voraus – OHNE schriftlichen Vertrag…. Da die Zahlung nie reklamiert wird, muß P von Akzeptanz ausgehen, dass der Vertrag weiterläuft wie bisher. P baut und baut und investiert, insges. rd 60.000,- euro…. Er werden wegen halbjährlicher Abwesenheit des P die Verträge immer wieder vergeblich beim VP angefordert, um die Pacht beim Amt geltend machen zu können. VP reagiert aber nicht. Es vergehen 2 weitere Jahre,

    Man beruft sich darauf, dass wegen angeblich unbezahlten Strom/Wasser das Pachtverhältnis gekündigt sei, „fristgerecht, ordnungsgemäß“. Zahlungsbeweise vorhanden. Versorgung wurde aber eingestellt…. VP will keine Rechnungen ausstellen für Wasser/Strom, denn die Wasseruhr steht seit 8 Jahren auf NULL wie sich aktuell herausstellt, wird aber jährlich von VP abgelesen…. Denn plötzlich kommt eine utopische Wasserforderung über 1300 euro, die in keinem Verhältnis steht und bedeuten würde dass ein SIngle rd 12 m3 / Monat verbraucht hätte, und das bei halbjährlicher Abwesenheit. VP wird auf seinen „Fehler“ hingewiesen. Oder ist es Betrug/Erpressung, wenn man jährlich denselben Zählerstand abliest und dann utopische Beträge fordert und mit Verlassen des Geländes droht indem man keinen weiteren Pachtvertrag ausstellt? P fordert Rechnung mit Zählerstände „von/bis“, aber VP ignoriert weiter….. P wartet und wartet ….. und plötzlich wird sogar mit Zwangsräumung gedroht….

    Abrechnungsbetrug? Erpressung?

    P müsse nun sein Haus verlassen und ggf einen neuen Pächter durch Verkauf stellen.
    Letztlich würde auch der neue Pächter nur einen Pachtvertrag bezahlen.

    Aus meiner Sicht stellt das auch Diskriminierung, Psychoterror, etc dar oder man versucht sich das Haus illegal anzueignen, um es dann selbst zu vermieten oder zu verkaufen…. Dabei ist die Unterkunft und Leben lt. Gesetz grundsätzlich zu schützen.

    Man beruft sich auch darauf, dass der Pachtvertrag beendet sei und man keinen neuen mehr ausstellen braucht…. wenn das so einfavch ist, lebt Jeder, der nur befristete Jahresverträge bekommt, in der Gefahr vom VP enteignet zu werden.

    Das kann aus meiner Sicht nicht rechtens sein.

    Muss P sein eigenes Haus auf dem Grundstück verlassen, verkaufen?
    Und welche Entschädigung gilt?
    Was kann man tun?

  2. D R

    Hallo, mein Partner und ich haben letztes Jahr ein Gartengrundstück für drei Jahre gemietet.
    inzwischen haben wir festgestellt, dass wir das sehr schwer zu bearbeitende Grundstück, ausgesundheitlichen Gründen, nicht mehr bearbeiten können.
    Das Grundstück ist ein Hanggrundstück mit teilweise sehr nassen und schweren uneben Boden, Wiese.
    Ich bin gezwungen Hochbeete zu errichten, da der Boden nicht für Beete taugt, was uns bei Vertragsabschluss nicht klar war. Wir können durch unseren Gesundheitszustand diesen Garten nicht mehr pflegen. Das darauf stehende Gartenhaus ist eine Spinnenhochburg.
    Eben entfernte Spinnen und Weben sind in kürzester Zeit wieder vorhanden, was für uns einen besonderen Ekelfaktor hat.
    Wir sind nicht in der Lage, hier etwas zu essen, geschweige denn, Gäste einzuladen. Für die ganze Mühen und Entbehrungen, zahlen wir auch noch eine Miete von 60€ im Monat, was uns aus heutiger Sicht, viel zu teuer ist, für so ein Grundstück mit schlechtem Boden und Ekelgartenhaus, welches wir instand halten sollen. Strom und fließend Wasser sind ebenfalls nicht vorhanden, was wir aber wussten.
    Ich möchte gerne außerordentlich kündigen, ist das ok so?
    Vielen Dank schon einmal für Ihre Antwort,
    freundliche Grüße, D. R.

  3. Marcel M

    Habe ein Kleingarten zur Pacht und der Verein hat Ende letzten Jahres komplett im ganzen Verein den Strom abgeklemmt wegen Reperatur… Bei mir würde er bis jetzt nicht wieder angeschlossen und habe immernoch kein Strom … Meine Pacht beträgt ca 130 Euro für das ganze Jahr muss ich da die volle Pacht zahlen oder kann ich da eine Minderung verlangen?

  4. Wolfram

    Mir wurde der Garten am 25.12 zum 31.11 fristlos gekündigt da das Grundstück verkauft wurde
    Gut das es solche Ratgeber gibt

  5. Jim

    Beim Abschluss eines Pachtvertrags ist es wichtig, die Vereinbarungen und Bedingungen sorgfältig zu prüfen, um Missverständnisse oder unerwartete Probleme zu vermeiden. Welche rechtlichen Aspekte sollten bei der Verhandlung und Unterzeichnung eines Pachtvertrags besonders beachtet werden?

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