Sperrfrist bei Eigenbedarf: Was es damit auf sich hat

Von Dörte L.

Letzte Aktualisierung am: 7. März 2024

Geschätzte Lesezeit: 4 Minuten

Eigenbedarf: Die Sperrfrist

Bei Eigenbedarf ist die Sperrfrist gesetzlich festgelegt.
Bei Eigenbedarf ist die Sperrfrist gesetzlich festgelegt.

Mit einer Sperrfrist bei Eigenbedarf müssen sich in der Regel nicht viele Haus- oder Wohnungseigentümer beschäftigen. Daher ist es nachvollziehbar, dass nur wenige die Regelungen zum umgewandelten Wohnraum und den betreffenden Sperrfristen kennen.

Dabei ist in Bezug auf die Eigenbedarfskündigung für umgewandelten Wohnraum einiges zu beachten, zumal die Kündigungssperrfristen je nach Ort und Bundesland unterschiedlich ausfallen können.

Wann eine Sperrfrist bei Kündigung wegen Eigenbedarf eintritt, wie lange diese sein kann und welche Rechte Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung haben, soll im nachstehenden Ratgeber beantwortet werden.

Das Wichtigste zur Sperrfrist bei Eigenbedarf

Ist gesetzlich geregelt, wenn eine Sperrfrist bei Eigenbedarf eintritt?

In § 577a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist definiert, dass bei einer Wohnraumumwandlung eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren eintreten kann. Die Bundesländer können diese auf zehn Jahre verlängern. In diesem Fall ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich.

Wann genau tritt eine solche Sperrfrist ein?

Wird eine Mietwohnung während der Mietzeit in einzelnes Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft, tritt eine Sperrfrist ein, wenn dies für diesen Wohnungsmarkt bestimmt wurde. Käufer übernehmen den bestehenden Mietvertrag, können diesen jedoch nicht kündigen.

Was ist nach Ablauf der Sperrfrist möglich?

Ist der definierte Zeitraum der Sperrfrist abgelaufen, können Vermieter Eigenbedarf anmelden. Hier gelten dann die gesetzlichen Vorgaben für eine solche Kündigung.

Literatur zum Thema Eigenbedarf

Sperrfrist: Bei einer Eigenbedarfskündigung in einigen Fällen gesetzlich vorgeschrieben

Eine Sperrfrist bei Eigenbedarf, auch Kündigungssperrfrist genannt, betrifft grundsätzlich nur umgewandelten Wohnraum. Als umgewandelten Wohnraum werden Wohnungen bezeichnet, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt und danach verkauft wurden.

Gesetzlich ist hier immer eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren vorgesehen. Nach § 577a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können die Bundesländer Verordnungen erlassen, die diese Sperrfrist in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängern. Dies ist unter anderem in Berlin und vielen Ballungsräumen der Fall.

Umwandlungsfall: Es kommt immer zu einer Sperrfrist für Eigenbedarf.
Umwandlungsfall: Es kommt immer zu einer Sperrfrist für Eigenbedarf.

Eine Eigenbedarfskündigung innerhalb der Sperrfrist ist grundsätzlich ausgeschlossen. Erst nach Ablauf dieser ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich. Zog der Mieter jedoch in bereits bestehendes Wohneigentum ein, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für den Eigenbedarf.

Kaufinteressenten sollten sich daher, vor dem Kauf der Immobilie, darüber informieren, ob eine Sperrfrist für Eigenbedarf eintritt. Denn besteht eine solche Kündigungssperrfrist, ist die Immobilie auf Jahre hin nur als Kapitalanlage zu nutzen, jedoch nicht für den eigenen Bedarf.

Umwandlungsfall: Für die Anmeldung von Eigenbedarf ist eine Sperrfrist hier immer gegeben

Erfolgt die Umwandlung der Wohnung in Wohneigentum nach Abschluss des Mietvertrags und wird dieses Eigentum dann an Dritte veräußert, liegt ein Umwandlungsfall vor. Nur die Erschaffung von Wohneigentum reicht nicht aus, um einen solchen Fall zu begründen.
Eine Umwandlung liegt vor, wenn:

  • der Mieter in der Mietwohnung wohnt.
  • die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohneigentum übertragen wird.
  • nach der Übertragung der Verkauf an einen Dritten stattfindet.

Bestehen diese Voraussetzungen für den betroffenen Wohnraum, sind Kündigungen durch den Vermieter innerhalb der Kündigungssperrfrist unwirksam . Es handelt sich auch dann um eine Umwandlung, wenn der jetzige Mieter zur Zeit der Begründung des Wohneigentums nur als Angehöriger in der Wohnung lebt und an Stelle des Mieters kraft des Gesetzes in den Mietvertrag eintritt, zum Bespiel in Folge eines Todesfalls.

Darüber hinaus kann eine Umwandlung auch vorliegen, wenn ein Grundstück mit einer Reihenhaussiedlung in Einzelgrundstücke aufgeteilt wird. Werden die Einzelgrundstücke mit den Reihenhäusern verkauft, besteht für diese Mieter der gleiche Schutz wie bei einer umgewandelten Eigentumswohnung, für die Eigenbedarf angemeldet werden soll.

In all diesen Fällen tritt die Sperrfrist ein. Eigenbedarf kann durch den Vermieter nicht angemeldet werden. Sobald der Eigentumserwerb beendet ist, setzt die Sperrfrist für eine Kündigung wegen Eigenbedarf ein. Der Eintrag in das Grundbuch ist hier die maßgebliche Voraussetzung. Der Abschluss des Kaufvertrags genügt nicht.

Sollte die Wohnung dann erneut verkauft werden, tritt der neue Eigentümer in diese Wartezeit ein und kann bis zum Ende der Sperrfrist ebenfalls keinen Eigenbedarf anmelden. Auch sind die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungssperrfristen nicht verhandelbar, können also nicht durch einen neuen Mietvertrag geändert oder im Voraus festgelegt werden.

Für öffentlich geförderten Wohnraum ist eine Eigenbedarfskündigung für den Zeitraum der Förderung grundsätzlich ausgeschlossen. Wird die Förderung, beziehungsweise das Darlehen, jedoch zurückgezahlt, entfällt die Sperrfrist für den Eigenbedarf, die über die gesetzliche Frist hinausgehen würde.

Kündigungsfrist: Eigenbedarf nach 10 Jahren anmelden

Sperrfrist: Bei der Eigenbedarfskündigung für umgewandeltem Wohnraum immer zu beachten.
Sperrfrist: Bei der Eigenbedarfskündigung für umgewandeltem Wohnraum immer zu beachten.

Nach Ablauf der Sperrfrist kann Eigenbedarf angemeldet werden. Der Vermieter kann dann dem Mieter kündigen. Doch auch hier gilt, das der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben muss. Wie bei allen Eigenbedarfskündigungen soll der Bedarf nachvollziehbar sein und auch nachgewiesen werden können.

Ist die Kündigung wegen Eigenbedarf begründet, muss der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Das heißt, die Kündigung für den betroffenen Mietvertrag muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt sein.

Die Kündigungsfrist verlängert sich um jeweils drei Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre oder länger als acht Jahre besteht. Daher muss der Vermieter mitunter eine Frist von bis zu neun Monaten beachten. Die Kündigungsfristen sind im Mietrecht geregelt und betreffen auch eine umgewandelte Eigentumswohnung.

Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit der Kündigung zu widersprechen und sich auf die Sozialklausel zu berufen.

Weiterführende Literatur zum Thema Eigenbedarf

Nachfolgend finden Sie eine Auswahl verschiedener Bücher zum Thema Eigenbedarf:

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Über den Autor

Dörte
Dörte L.

Dörte schreibt seit 2016 für mietrecht.com. Nach dem Studium an der Universität Potsdam hat sie im Bereich der Haus- und Liegenschaftsverwaltung gearbeitet und kann die dort gesammelten Erfahrungen in der Redaktionsarbeit einbringen. Neben Ratgebern verfasst sie auch News zu wichtigen mietrechtlichen Themen.

62 Gedanken über “Sperrfrist bei Eigenbedarf: Was es damit auf sich hat

  1. Ursula N

    Ich wohne in einer nicht umgewandelte, Eiegentumswohnung .Sollte ich nach 23 Mietjahren wegen Verkaufs
    rausfliegen, wie ist die Kündigungsfrist. Danke!

  2. Petra

    Guten Abend, ich wohne in einer MIetwohnung in Berlin. Das gesamte Haus hatte früher nur einen Eigentümer und jetzt sollen alle Wohnungen einzeln verkauft werden. In Berlin gibt es ja eine Sperrfrist von 10 Jahren, bis der neue Käufer Eigenbedarf anmelden kann. Meine Frage, ab WANN beginnt die Frist? Wenn meine Wohnung verkauft wurde und es einen neuen Eigentümer gibt? Wird die Umwandlung in Eigentumswohnung bereits vorher im Grundbuch eingetragen oder macht das der neue Eigentümer? Ich habe gelesen, dass die Frist beginnt, wenn der Grundbucheintrag stattgefunden hat. WER macht diesen Grundbucheintrag, der jetzige Eigentümer oder der Käufer meiner Wohnung?

  3. Chris

    Guten Tag,
    der Eigentümer unserer 4 Reihenhäuser würde uns unser und das Nachbarhaus verkaufen.
    Wir würden das Nachbarhaus kaufen wollen. Dort wohnen aber Mieter drin.

    Meine Frage bezieht sich nur auf die Sperrfrist:
    Das Grundstück der 4 Reihenhäuser ist aktuell noch nicht geteilt. Wird aber jetzt durchgeführt. Heisst jedes Haus bekommt ein eigenes Grundstück und demnach ein eigenes Flurstück.

    Ich verstehe es so, dass das genau der Grund dieser Sperrfrist ist.

    Oder habe ich es falsch gelesen?

  4. Thomas M

    Hallo,
    ich bin Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus die kürzlich verkauft wurde und unsicher, ob die Wohnung zu Beginn meines Mietsverhältnisses bereits eine Eigentumswohnung war.
    Reicht ein einfacher Grundbuchauszug zur Klärung, oder benötige ich auch die Teilungserklärung?

    Danke und Grüße
    Thomas M

  5. Markus

    Hallo,
    angenommen man kauft gemeinsam mit Freunden (3 Familien) als GbR ein Mehrfamilienhaus mit 6 Mietparteien, das bisher einem einzigen Eigentümer gehört, mit der Absicht, die 6 Wohnungen in 3 große Wohnungen umzuwandeln und dann selbst einzuziehen. Muss man hier dann mit einer Sperrfrist rechnen?
    So wie ich es aus den bisherigen Fragen zum Thema verstanden habe, gilt keine Sperrfrist, da die Wohnungen nicht einzeln, sondern das Haus als ganzes verkauft wird (es findet also keine Umwandlung statt; die neue Eigentümergemeinschaft in Form der GbR meldet selbst den Eigenbedarf an).
    Ich weiß, es gibt hier keine Rechtsberatung, freue mich aber über einen Hinweis. Vielen Dank!

  6. Sibel E

    Hallo, ich habe 2018 eine vermietete Wohnung mit 10 Jahren Sperrfrist gekauft. Wenn ich jetzt die Wohnung verkaufe, haben die neuen Käufer auch eine 10 Jahre Sperrfrist.?

    1. mietrecht.com Beitragsautor

      Hallo Sibel E,

      in der Regel gilt die Sperrfrist ab der Umwandlung. Wird die Wohnung währenddessen erneut verkauft, läuft die ursprüngliche Sperrfrist üblicherweise weiter. Eine neue kommt dann nicht hinzu, da in diesem Fall keine Umwandlung stattfand und das Wohneigentum bereits besteht. Lassen Sie sich diesbezüglich jedoch am besten von einem Anwalt beraten. Wir können keine Rechtsberatung anbieten.

      Ihr Team von mietrecht.com

  7. Dilg

    Hi,

    ich bin Eigentümer eines Zweifamilienhauses.
    Das Haus habe ich als GmbH von zwei Eigentümern gekauft, es war aber ein notarvertrag.

    Die Häuser bestehen aus einem Einfamilienhaus + Anbau, es waren zwei Flurstücke, die das Grundstück jeweils zu 50% geteilt haben.
    (Großes Grundstück)

    Nun haben wir die beiden Häuser in ein Flurstück geteilt und den hinteren Grundstücksteil auch in ein Flurstück, (Baugrundstück) quasi sind es wieder zwei Flurstücke.

    Die Vermessungsingenieure waren da und es gab eine real Teilung.
    Die beiden Häuser wurden aber WEG noch nicht in sich geteilt sondern nur die real Teilung.

    Alles andere haben wir noch nicht gemacht. Wir müssten quasi vor dem Verkauf beide Häuser WEG teilen, da es zwischen den Häusern keine real Teilung gibt.

    Kann ich das vermietete Haus nun an einen Eigennutzer verkaufen oder greift hier die Sperrfrist?
    Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

    1. Karin N L - J

      Hallo, ich habe 2015 eine vermietete Wohnung gekauft, in die ich irgendwann selbst einzuziehen wollte.
      Nun ist es so, dass meine Mieterin schon seit dem Kauf permanent die Wohnung untervermietet. Irgendwann habe ich ihr das Recht entzogen (,weil sie sich nie an die Fristen gehalten hat, mir bescheid zu sagen und außerdem mindestens zwei Winter lang nicht geheizt wurde.) Seitdem vermietet sie unter, ohne mein Einverständnis, was ich ihr nicht beweisen kann, aber weiß, weil sie Post an sie nicht zugestellt werden kann etc. Gemeldet ist und war sie in der Wohnung auch nicht. Gilt trotzdem die Sperrfrist, weil sie die Mieterin ist? Sie ist bei ihnen Eltern gemeldet.

      1. mietrecht.com Beitragsautor

        Hallo Karin,

        ein Sperrfrist gilt nur bei Wohnungen, die von Mietwohnungen in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft wurden. War die Wohnung vor dem Verkauf bereits eine Eigentumswohnung (fand also keine Umwandlung statt), sind üblicherweise keine Sperrfristen zu beachten. Lassen Sie sich bezüglich Ihrer weiteren Möglichkeiten am besten juristisch beraten.

        Ihr Team von mietrecht.com

  8. Ulrike

    Guten Tag,
    auch ich habe eine Frage zum Thema Umwandlung: Wenn ein Abschnitt einer Häuserreihe mit zwei übereinanderliegenden Miet-Wohnungen von einer Wohnungsbaugesellschaft herausparzelliert und an privat verkauft wird, damit dieser sie dann zu einer Art Reihenhaus umbauen kann – ist das dann eine Umwandlung? Gilt also für die beiden Mietparteien die Sperrfrist?

    Gruß § Dank
    Ulrike

  9. Ol

    Hallo,
    wir wohnen seit 2014 in einem Mietshaus, 2019 wurden die Wohnungen aufgeteilt. Im September 2020 wurden die Wohnungen wieder zusammengefügt und sehr kurze Zeit später verkauft, nun wird vom neuen Eigentümer Eigenbedarf angemeldet. Gilt hier für uns das Sonderkündigungsrecht noch? (Die Teilung wurde zwar während der Mietzeit vorgenommen aber kurz vor dem Verkauf wieder rückgängig gemacht.)

  10. Bogdan

    Hallo ihr lieben,
    meine Frau und ich haben eine Wohnung gekauft. Die Wohnung ist Baujahr 1991, die Verkäuferin hat bis 2008 dort gewohnt. Von 2008 bis Heute wurde die Wohnung vermietet.
    Die Frage wäre: können wir als Eigentümer als Eigenbedarf kündigen ( natürlich mit 9Monate Kündigungsfrist) ? Gibt es vielleicht Sperrfrist (8 Jahren für Hessen)?
    Danke sehr.
    Lg Bogdan

    1. Sarah

      Ich bin Eigentümerin eines Hauses mit 4 vermieteten Wohnungen und plane die Aufteilung des Hauses in 4 Eigentumswohnungen. Ich möchte meinem Sohn eine der Wohnungen als vorweggenommene Erbfolge übertragen. Er möchte – nicht sofort, aber in 2-3 Jahren – selbst in diese Wohnungen einziehen.
      Gilt für ihn dann die Sperrfrist bei Eigenbedarf, wie sie nach einem Verkauf gelten würde?
      Das sind in unserer Stadt 10 Jahre und würde bedeuten, dass er erst nach dieser Frist in sein Wohneigentum einziehen könnte.
      Für eine Antwort wäre ich dankbar!

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