Fristlose Kündigung vom Mietvertrag – Wann ist sie möglich?

Bei einer ordentlichen Kündigung ist eine Kündigungfrist einzuhalten

Ist auch eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag möglich?

Ist auch eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag möglich?

Ein bestehendes Mietverhältnis kann auf zwei Arten zu Ende gehen: Wurde ein sog. Zeitmietvertrag abgeschlossen, ist das Mietverhältnis von Anfang an befristet und endet nach Ablauf der vereinbarten Frist von selbst. Wurde die Miete hingegen unbefristet vereinbart, kann das Mietverhältnis nur beendet werden, wenn eine der beiden Parteien den Mietvertrag kündigt.

Hierbei ist üblicherweise eine Kündigungsfrist sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter einzuhalten. Allerdings gilt dies nur für die ordentliche Kündigung. Unter gewissen Umständen ist auch eine außerordentliche fristlose Kündigung vom Mietvertrag möglich.

In diesem Ratgeber verraten wir Ihnen, was es bedeutet, einen Mietvertrag fristlos zu kündigen und wann Vermieter und Mieter eine fristlose Kündigung laut Mietrecht einreichen dürfen.

Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung vom Mietvertrag

  • Erfolgt eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag, muss weder die gesetzliche noch die vertragliche Kündigungsfrist eingehalten werden.
  • Sowohl Mieter als auch Vermieter brauchen für die fristlose Kündigung vom Mietvertrag einen wichtigen Grund, der es für sie unzumutbar macht, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen.

Mietrecht: Die fristlose Kündigung im Bürgerlichen Gesetzbuch

Eine fristlose Kündigung bei der Miete einer Wohnung bedarf eines wichtigen Grunds.

Eine fristlose Kündigung bei der Miete einer Wohnung bedarf eines wichtigen Grunds.

Die gesetzliche Regelung, wann eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag zulässig ist, findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im § 543. Gemäß diesem ist es jeder Vertragspartei – also sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter – gestattet, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Dies ist allerdings nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies ist der Fall, wenn es dem Kündigenden nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Gemäß § 543 BGB muss das

  • unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls (insbesondere eines Verschuldens der anderen Vertragspartei) und
  • unter Abwägung der Interessen beider Parteien des Mietvertrags erfolgen.

Ob eine Kündigung vom Mietvertrag fristlos geschehen darf oder ob dies rechtswidrig ist, kann deshalb immer nur von Einzelfall zu Einzelfall unter Berücksichtigung der individuellen Umstände entschieden werden. Nicht selten muss ein Gericht entscheiden, ob eine fristlose Kündigung vom Mietvertrag zulässig ist oder nicht.

Übrigens: Während die ordentliche Kündigung bei einem Zeitmietvertrag in der Regel nicht möglich ist, kann eine außerordentliche Kündigung hier sehr wohl erfolgen.

Die fristlose Kündigung vom Mietvertrag durch den Vermieter

Spricht der Vermieter die fristlose Kündigung aus, muss er laut Gesetz also einen wichtigen Grund haben, damit diese zulässig ist. Dieser besteht üblicherweise in einer schwerwiegenden Vertragsverletzung durch den Mieter, welche im Kündigungsschreiben angegeben werden muss.

Der häufigste Grund für die fristlose Wohnungskündigung durch den Vermieter ist Mietrückstand. Dieser muss allerdings erheblich sein, damit die Kündigung zulässig ist. Das Gesetz gibt hierzu sehr genaue Angaben, die in den §§ 543 BGB und 569 BGB festgehalten sind. Die fristlose Kündigung vom Mietvertrag ist zulässig, wenn

  • der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt hat,
  • der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur einen Teil der Miete gezahlt hat und die ausstehenden Beträge insgesamt höher sind als eine Monatsmiete, oder
  • der Mieter über mehr als zwei Monate (diese müssen nicht aufeinander folgen) hinweg keine Miete oder nur teilweise Miete gezahlt hat, sodass er mit einem Betrag von insgesamt mindestens zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug ist.

Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Erfolgt die fristlose Kündigung vom Mietvertrag aufgrund von Mietrückstand, ist der Vermieter nicht verpflichtet, vorher eine Abmahnung zu erteilen.

Mieter wiederum erhalten eine Schonfrist für die Rückzahlung ihrer Mietschulden: Zahlen sie den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage zurück, wird die fristlose Kündigung vom Mietvertrag unwirksam.

Kündigt der Vermieter aus einem anderen Grund, muss er dem Mieter vorher eine Abmahnung aussprechen. Hier einige Beispiele, welche Gründe von Richtern in Einzelfällen bereits anerkannt wurden:

  • andauernde Lärmbelästigung
  • unerlaubte Untervermietung der Wohnung
  • erhebliche Gefährdung der Mietsache
  • vertragswidrige Nutzung der Mietsache

Fristlose Kündigung vom Mietvertrag: Ein Muster für Vermieter zum Download

Möchten Sie als Vermieter eine fristlose Kündigung erteilen, kann Ihnen unser Muster dabei helfen, das Schreiben aufzusetzen. Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei lediglich um eine Vorlage handelt. Übernehmen Sie diese also nicht unverändert.

Wann darf der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen?

Häufig fragen sich Mieter „Kann auch ich meinen Mietvertrag fristlos kündigen?“ In der Tat besteht diese Option auch für die Mieter, wenn entsprechende wichtige Gründe vorliegen. Wird die fristlose Kündigung vom Mietvertrag durch den Mieter eingereicht, muss er diese Gründe noch nicht einmal im Kündigungsschreiben angeben.

Es ist völlig ausreichend, dass überhaupt eine Situation vorliegt, wodurch ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zugemutet werden kann. Allerdings muss bei einem Streitfall der entsprechende Grund trotzdem von einem Gericht anerkannt werden, damit die fristlose Kündigung zulässig wird. Ein solcher Grund kann sein:

  • Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung ist nicht gewährleistet.
  • Von der Wohnung geht eine Gesundheitsgefährdung für den Mieter aus.
  • Der Vermieter stört nachhaltig den Hausfrieden.
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15 Gedanken zu „Fristlose Kündigung vom Mietvertrag – Wann ist sie möglich?

  1. Hannelore P.

    Ich möchte als Mieter vorzeitig aus meinem Mietvetrag, also fristlose Kündigung meinerseits. Im Haus wohnt eine psychisch kranke Frau, die uns anderen beiden Mietern das Leben schwer macht (tagsüber und nachts). Sie hatte selbst zum 31. Okt. gekündigt, der Vermieter hatte ihr eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen gegeben. Aber sie ist nicht ausgezogen und will nicht ausziehen! Ich bin mit den Nerven am Ende, will ausziehen. Nun habe ich die Möglichkeit, noch im Dezember, spätestens im Januar umzuziehen. Greift in diesem Fall eine fristlose Kündigung meinerseits? Wenn der Umzugszeitpunkt feststeht, wie lange vorher muss meine fristlose Kündigung beim Vermieter sein?

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    1. mietrecht.com

      Hallo Hannelore P.,

      bei einer fristlosen Kündigung müssen üblicherweise keine Fristen eingehalten werden. Ob in Ihrem Fall ein wichtiger Grund vorliegt, der eine fristlose Kündigung zulässt, sollten Sie jedoch rechtlich abklären, z. B, bei einem Mieterverein. Wir dürfen eine solche Beratung nicht anbieten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  2. Julia R.

    Meine Vermietrrin hat mir verschwiegen das ein rohr durch die außenwand geht, welches immer beheizt wurde. Jetzt muss ich eine menge geld nachzahlen obwohl ich anfangs 5 monate nicht in der wohnung war. Sie hat mir aber nichts von diesem rohr gesagt, meiner meinung nach also eine verschwiegene Tatsache. Kann ich meinen Vertrag fristlos kündigen?

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  3. Inge

    Hallo Mietrecht.com,

    ich habe am 15.112018 eine Wohnung gemietet, die ich zur Zeit noch renoviere. Vor 14 Tagen hatte ich immer mal wieder kleine Fliegen in der Küche und mit unter auch Kakerlaken festgestellt. Und einen für mich undefinierbaren Geruch in der Küche und im Flur. ( Abfluss. usw.??) Die Geruchsbelästigung verstärkte sich zunehmend zu einem penetranten Gestank. Ich stellte fest, dass dieser aus der Nachbarwohnung kam, wo unter Polizeieinsatz 3 Katzen aus einer 1 Zimmerwohnung gerettet wurden. Ich empfinde nur noch unwohlsein, Übelkeit ,wenn ich mich in der Wohnung aufhalte . Vor 5 Tagen habe ich telefonisch den Vermieter kontaktiert und Ihn meine Einstellung zu dieser Wohnung genannt. ( weitere Renovierungsarbeiten die ich durch eine Firma ausführen lassen wollte und auch selber bezahle, habe ich erstmal storniert.) Vor 3 Tagen habe dem Vermieter per Mail kontaktiert bis heute keine Rückmeldung.
    Kann ich eine fristlose Kündigung unter diesen Umständen in Betracht ziehen?
    Ab welchen Voraussetzungen zählt eine Gesundheitsgefährdung?

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  4. Kamonchanok J.

    Guten Tag.. Ich hätte da eine wichtige frage. Da ich schwanger geworden bin und nicht mehr arbeiten gehen konnte und so die Miete nicht zahlen kann. Würde dies vom Amt übernommen da die Bearbeitungszeit 6 Wochen beträgt sind 2 mieten bei dem Vermieter nicht eingangen, ich hat Ihn schriftlich und Verständnis dennoch hat er den Mietvertrag fristlos gekündigt.. meine Frage ist laut dem Brief soll ich am 31. Dezember raus aus der Wohnung.. aber frist gemäß hab ich bis 31. März Zeit (3 Monate frist gerecht), wenn ich dennoch am 31. Dezember aus der Wohnung raus gehe. Muss ich bis dem 31. März noch weiterhin Miete zahlen? Obwohl ich nicht mehr in der Wohnung lebe? Oder endet das miet Verhältnis direkt am 31. Dezember und ich bin aus dem Vertrag raus und muss so nichts mehr zahlen. Ich bitte um eine Antwort da es sehr wichtig ist dies zu wissen,vielen Dank im voraus.

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    1. mietrecht.com

      Hallo Kamonchanok J.,

      bei einer fristlosen Kündigung müssen keine Fristen eingehalten werden, Demnach fallen diese und auch die Zahlungen weg. Das Mietverhältniss endet in der Regel dann mit dem Auszug. Ob die Kündigung in Ihrem Fall gerechtfertigt ist, können wir nicht beurteilen. Lassen Sie sich am besten rechtliche beim Mieterverein beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

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  5. K. Abbing

    Hallo,

    Ich habe eine fristlose kündigung bekommen und die auch akzeptiert. Wollte meine Wohnung dann umgehend abgeben aber ich konnte niemand beim Vermieter erreichen, so dass ich die Wohnung erst 8 wochen nach dem in der fristlosen kündigung eingetragenen Datum die Wohung abgeben konnte. Jetzt mochte der Vermieter das ich die 8 Wochen bezahle.
    Ich verstehe nicht warum. Ich hätte die Wohung zu dem in der fristlosen Kündigung angegebenen Termin zuruck geben können aber der Vermieter hat sich nicht gemeldet bzw hat nicht auf meine Telefonanrufe und Emails geantwortet.
    Können Sie mir vielleicht erklären warum ich diese 8 Wochen Miete zahlen muss!???
    Vielen Dank in vorraus!

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo K. Abbing,

      in diesem Fall empfehlen wir Ihnen, sich rechtlich von einem Mieterverein beraten zu lassen. Wir können dies nicht anbieten und die Sachlage daher nicht beurteilen.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  6. Ana

    Hallo,

    ich habe eine fristlose Kündigung erhalten! MIr wird eine Frist von einer Woche gegeben die Wohnung zu räumen und die rückständige Miete zurückzuzahlen!
    Ist eine Frist von einer Woche rechtens?

    Danke und lg,

    Ana

    Antworten
  7. HS

    Hallo,
    mein Vermieter hat uns am 2.1.19 mitgeteilt, dass er direkt an das bestehende -von uns gemietete- EFH anbaut. Wir wohnen seit 15.09.2017 erst hier und haben leider nur eine mündliche Zusage, dass sich für uns in den nächsten 5 Jahren auf keinen Fall was ändert.
    Er stellt jetzt den Bauantrag, deshalb ist der Baubeginn noch nicht fixiert.
    Dadurch verlieren wir beide (einzigen) mittelgroßen Wohnzimmerfenster, welche durch ein kleineres nach Norden ausgerichtetes Fenster und eine Vergrößerung der Tür in den angrenzenden Wintergarten ersetzt werden soll. Eine umfangreiche Baumaßnahme, welche unser Wohnzimmer einige Zeit nicht bewohnbar macht.
    Das Dach des Neubaus wird in das Dach des bestehenden Hauses integriert, was unser im 1. Stock liegendes Bad und mindestens einen der beiden Schlafräume (wahrscheinlich beide Sclafräume) zeitweise sicher nicht nutzbar macht. Eine Ausweichmöglich für Schlafzimmer haben wir nicht.
    Die von uns gemietete -derzeit untervermietete- Einliegerwohnung fällt weg, da Sie in den Anbau integriert wird.
    Ebenso fallen drei von uns angemietete Anbauten, die KFZ-Stellplätze und ein Drittel des Gartens weg.
    Wir haben uns jetzt mal nach einem neuen Haus umgeschaut und hätten auch was in Aussicht.
    Haben wir ein Sonderkündigungsrecht, falls ja mit welcher Frist?
    Außerdem haben wir in beide Wohnungen Küchen einbauen lassen, Echtglasduschwand, … (alles im Hinblick auf 5 Jahre).
    Abgesehen davon, dass umziehen lästig ist kostet es auch noch ziemlich viel. Und das nach so kurzer Zeit und völlig unverschuldet. Hat irgendwer Rat?

    Antworten
  8. Marika G.

    Guten Tag,

    mein Mieter schaut uns immer wieder in unsere Fenster, er kommt immer unangekündigt zu uns um zu reden und außerdem beobachtet er uns immer wenn wir wegfahren. Dazu haben wir mittlerweile die Rollos unten, weil er immer wieder vorbei gegangen ist und man sich mega beobachtet fühlt.
    Man hat keine Ruhe in dieser Wohnung.

    Da wollte ich fragen, ob des zu “•Der Vermieter stört nachhaltig den Hausfrieden.” zählt oder nicht.

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Marika G.,

      rechtlich können wir nicht beurteilen, ob das der Fall ist. Eventuell kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Lassen Sie sich am besten bei einem fachkundigen Anwalt oder einem Mieterverein beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten
  9. Mo

    Hallo,
    Ich hatte bereits wegen bestehenden Mietschulden die fristlose Kuendigung ausgesprochen, dieses dann nach Eingang der Miete fuer die folgenden Monaten nicht weiter verfolgt. Die Mieter machen allerdings keinerlei Anstalten den offenen Betrag in Hoehe von knapp 2 Monatsmieten zu zahlen. Das Ganze ist jetzt mittlerweile schon ueber2 Jahre her, muss ich nun erneut fristlos kuendigen, weil ich bei der ersten Kuendigung nicht dran geblieben bin. (Es entstehen fuer mich ja auch erhebliche Kosten, die ich bei der ersten Aussprache der Kuendigung nicht haette aufbringen koennen.)

    Vielen Dank

    Antworten
  10. Ghazi A.

    Hallo , ich habe mein Mietverhältnis gekündigt , aber die Kündigungsfrist bis 30.11.2020 , Aber ich würde im März umziehen zu andre Stadt wegen mein Studium dort .
    Auch es gibt waser Schaden kommt von obere Stuck , erstmal der vermieter hat repariert , dann nach ein montat taucht wieder auf . und macht feuchkeit im badzimmer und Pilz .
    kann ich kündigung fristlos machen , wie ?
    oder habe ich andere möglichkeit , wegen soll ich in der nähe mein Uni umziehen , und habe schon nähe mein Uni eine neue Mietverhältnis bekommen.
    Danke für Ihre Antwort

    Antworten
    1. mietrecht.com

      Hallo Ghazi A.,

      lassen Sie den Mietvertrag von einem Mieterverein prüfen. Ind er Regel müssen sich Mieter nur an eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten halten. Andere Klauseln im Mietvertrag, die die Kündigungsfrist des Mieters verlängern, sind üblicherweise nicht zulässig. Für eine fristlose Kündigung müssen besondere Gründe vorliegen, wie z. B. die Unbewohnbarkeit der Wohnung oder ein zu stark geschädigtes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Lassen Sie sich diesbezüglich auch am besten beim Mieterverein beraten.

      Ihr Team von mietrecht.com

      Antworten

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