Betriebskostenpauschale – Was müssen Sie beachten?

Die Betriebskostenpauschale muss im Mietvertrag festgelegt werden.

Die Betriebskostenpauschale muss im Mietvertrag festgelegt werden.

Mit der Zahlung der Wohnungsmiete wird häufig auch eine Zahlung der Betriebskosten vereinbart. Das bedeutet, dass der Mieter die Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum an der Wohnung oder am Gebäude entstehen, anteilig übernimmt.

Dabei existieren zwei mögliche Zahlungsarten. Häufig wird sich auf eine Vorauszahlung der Betriebskosten geeinigt, es kann aber auch Betriebskostenpauschale vereinbart werden.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was es bedeutet, wenn pauschale Betriebskosten im Mietvertrag festgelegt werden, wo der Unterschied zur Betriebskostenvorauszahlung liegt und wann eine Betriebskostenpauschale erhöht werden kann.

Das Wichtigste zur Betriebskostenpauschale

  • Werden Betriebskosten als Pauschale gezahlt, erfolgt keine Betriebskostenabrechnung.
  • Eine Anpassung der Betriebskostenpauschale ist zulässig, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wird.

Betriebskostenpauschale im Mietvertrag – was heißt das?

Wird im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, stimmt der Mieter zu, jeden Monat einen feststehenden pauschalen Betrag zur Deckung der Betriebskosten an den Vermieter zu zahlen. Diese Betriebskostenpauschale ist in der Regel Bestandteil der vereinbarten Miete.

Nach dem gleichen Prinzip funktioniert allerdings auch die Betriebskostenvorauszahlung. Wo ist also der Unterschied? Das ist schnell beantwortet: Im Gegensatz zur Vorauszahlung erfolgt bei der Betriebskostenpauschale keine jährliche Abrechnung der entstandenen Betriebskosten.

Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale werden sämtliche Betriebskosten abgegolten. Da jedoch keine Betriebskostenabrechnung erfolgt, gibt es auch keinen Vergleich, ob der mit der Betriebskostenpauschale gezahlte Betrag den tatsächlichen Verbrauch abdeckt. Das hat zwei Auswirkungen:

Bei der Betriebskostenpauschale wird keine Abrechnung aufgestellt.

Bei der Betriebskostenpauschale wird keine Abrechnung aufgestellt.

  • Hat der Mieter durch einen hohen Verbrauch höhere Betriebskosten verursacht, als mit der Betriebskostenpauschale bezahlt wurden, hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Nachzahlung des Differenzbetrags.
  • Hat der Mieter durch einen niedrigen Verbrauch weniger Betriebskosten verursacht, als mit der Betriebskostenpauschale bezahlt wurden, hat er keinen Anspruch auf eine Rückzahlung des Guthabens durch den Vermieter.
Die Betriebskostenpauschale stellt damit ein schwierig zu kalkulierendes Kostenrisiko dar, andererseits erspart sie dem Vermieter die aufwändige Betriebskostenabrechnung. Daher wird die Betriebskostenpauschale in den meisten Fällen nur bei kurzfristigen Mietverhältnissen vereinbart.

Ist eine Anpassung der Betriebskostenpauschale möglich?

Da pauschale Betriebskosten gezahlt werden, ohne dass eine Abrechnung am Jahresende aufgestellt wird, sind Vermieter oft vor die Frage gestellt, ob sie die im Mietvertrag festgelegte Betriebskostenpauschale verändern dürfen.

Tatsächlich ist eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale unter gewissen Bedingungen zulässig:

  • Die Möglichkeit einer Anpassung der Betriebskostenpauschale muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein.
  • Es muss vertraglich aufgeführt werden, für welche Betriebskosten die Pauschale festgelegt ist, die angepasst werden soll.
  • Die Anpassung der Betriebskostenpauschale muss in schriftlicher Form angekündigt werden. Der Vermieter muss dabei nachvollziehbare Gründe angeben.

Berechnung der Betriebskostenpauschale: Welche Betriebskosten fallen darunter?

Möchte der Vermieter die Höhe der Betriebskostenpauschale festlegen, sollte er auf seine Erfahrungen zurückgreifen und gleichzeitig einen kleinen Puffer einplanen, für den Fall, dass sich Preiserhöhungen ergeben.

Dabei ist zu beachten, dass nicht sämtliche Nebenkosten, die dem Vermieter entstehen, auf den Mieter umgelegt werden können. Das betrifft:

  • Instandhaltung und Instandsetzung
  • Verwaltungsarbeit
  • Leerstandskosten
  • Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen
  • Einkommenssteuer für Mieteinnahmen
  • einmalige Kosten wie Ungezieferbekämpfung und die Abfuhr von Schutt oder Gartenabfällen
Die Betriebskostenpauschale kann nicht für Heizkosten oder Warmwasserkosten vereinbart werden.

Die Betriebskostenpauschale kann nicht für Heizkosten oder Warmwasserkosten vereinbart werden.

Die übrigen Betriebskosten wie Grundsteuer, Abwassergebühr, Gebäudereinigungskosten, Heizungs- und Warmwasserkosten etc. können wiederum vom Mieter anteilig eingefordert werden – und fast alle auch als Betriebskostenpauschale.

Eine Ausnahme bilden die Kosten für die Beheizung und die Versorgung mit Warmwasser, weil diese im deutschen Mietrecht gesondert in der sog. Heizkostenverordnung geregelt sind.

Diese „warmen Betriebskosten“ dürfen in der Regel nur als Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden.

Auch eine Betriebskostenpauschale im Gewerbemietevertrag ist möglich. Hier ist zu beachten, dass der in Deutschland übliche Mieterschutz nur für Wohnraummieter gilt, nicht für Mieter von Gewerberäumen. Deshalb können in gewerblichen Mietverhältnissen wesentlich mehr Nebenkostenpositionen auf die Mieter umgelegt werden, wie z. B. die Bewirtschaftungskosten für die Parkplätze oder die Kosten für die Gebäudeüberwachung.
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