Fristlose Kündigung und der Mieter zieht nicht aus: Wie richtig reagieren?

Letzter Ausweg Räumungsklage?

Mieter zieht nach fristloser Kündigung nicht aus: Eine Räumungsklage kann eingereicht werden.
Mieter zieht nach fristloser Kündigung nicht aus: Eine Räumungsklage kann eingereicht werden.

Einige Umstände lassen die Weiterführung eines Mietverhältnisses vonseiten des Vermieters manchmal nicht zu. Egal ob der Mieter seine Miete mehrfach nicht gezahlt hat, die Wohnung einfach ohne Genehmigung untervermietet oder darin ein unerlaubtes Gewerbe betreibt – eine fristlose Kündigung kommt häufiger vor, als der ein oder andere vielleicht annimmt.

Wie handelt ein Vermieter aber korrekt, wenn eine gerechtfertigte fristlose Kündigung einer Wohnung erfolgte, der Mieter zieht aber einfach nicht auszieht? Welche Möglichkeiten der Vermieter in solch einer Situation hat, wird Ihnen im nachfolgenden Ratgeber erläutert.

Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter nicht auszieht

Welche Möglichkeiten haben Vermieter, wenn Mieter nach einer Kündigung nicht ausziehen?

Der letzte Schritt, den Vermieter gehen können, ist der einer Räumungsklage. Verlassen Mieter trotzt einer fristlosen Kündigung die Wohnung nicht, ist eine Klage oft das notwendige Vorgehen.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Nachdem Vermieter den Mietvertrag fristlos gekündigt haben, müssen Mieter die Mietsache zurückgeben. Geschieht dies nicht, ist eine Räumungsklage bei Gericht einzureichen. Hier erfahren Sie, wie der Ablauf aussieht.

Was ist in Bezug auf den Nutzungsausfall wichtig?

Zeihen Mieter nicht aus, müssen sie in der Regel eine Nutzungsausfallentschädigung zahlen. Bis zu welchem Zeitpunkt diese fällig wird, lesen Sie hier.

Mieter zieht trotz fristloser Kündigung nicht aus: Zwangsräumung als letzter Ausweg

Hat der Vermieter eine fristlose Kündigung erteilt, der Mieter zieht aber nicht aus, ist es empfehlenswert, dass Betroffene eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen. In dieser Situation kann letzten Endes nämlich nur noch eine Räumungsklage helfen.

Sieht sich ein Vermieter dazu gezwungen, eine Räumungsklage einzureichen, muss er in jedem Fall die sogenannte Ziehfrist beachten. Das bedeutet, dass er diese erst zwei Wochen nach erfolgter Kündigung einreichen darf.
Fristlose Kündigung und der Mieter zieht nicht aus: eine Zwangsräumung als letzter Ausweg.
Fristlose Kündigung und der Mieter zieht nicht aus: eine Zwangsräumung als letzter Ausweg.

Dafür muss der Vermieter zunächst einen Räumungstitel einholen. War er damit erfolgreich, ist ein Gerichtsvollzieher die ausführende Gewalt der Räumungsklage.

In der Regel ist dies die einzige legale Lösung für das Problem: „Fristlose Kündigung erteilt, der Mieter zieht jedoch nicht aus“. Ein Gerichtsvollzieher darf bei einer Zwangsräumung sogar Gewalt anwenden, um den hartnäckigen Mieter aus der Wohnung zu holen, wie zum Beispiel Schlösser aufbrechen oder ähnliches.

Wichtig: Der Vermieter darf niemals auf eigene Faust die betreffende Wohnung räumen. Ohne entsprechenden Räumungstitel macht er sich dabei strafbar.

Ablauf einer Räumungsklage

Wer als Vermieter keinen anderen Weg mehr als die Zwangsräumung sieht, sollte sich an die nachfolgenden Punkte halten:

  1. Der Vermieter kündigt dem Mieter fristlos nach erfolgloser vorheriger Abmahnung.
  2. Wurde die fristlose Kündigung ignoriert, der Mieter zieht also dennoch nicht aus oder hat einen Widerspruch eingelegt, kann der Vermieter eine Nachfrist zum Auszug gewähren.
  3. Ignoriert der Gekündigte auch diese Frist, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.
  4. Das daraufhin gefällte Gerichtsurteil wird nach vier Wochen rechtskräftig.
  5. Die Räumungsklage wird durch einen Gerichtsvollzieher ausgeführt.

Nutzungsausfall durch Vorenthalten der Mietsache

Weigert sich ein Mieter also, die Wohnung trotz rechtskräftiger fristloser Kündigung zu räumen und enthält dem Vermieter somit das Mietobjekt vor, kann der Mieter unter Umständen nicht nur zur Zwangsräumung veranlasst werden, sondern auch zur Zahlung einer Nutzungsausfallsentschädigung verpflichtet werden.

Der Grund dafür liegt auf der Hand: Der Vermieter erhält keine Mieteinnahmen, während der Mieter die Wohnung „blockiert“. Damit entstehen dem Vermieter finanzielle Einbußen, die der Mieter verschuldet hat, indem er die fristlose Kündigung ignoriert. Der Mieter zieht hier einfach nicht aus und verursacht dadurch großen Schaden beim Vermieter, welchen es auszugleichen gilt.

Wird dem betroffenen Mieter eine Räumungsfrist gewährt, sollte ein Vermieter deshalb auch immer gleichzeitig bei Gericht eine Nutzungsentschädigung einfordern.

Ein Nutzungsausfall muss ab den Zeitraum gezahlt werden, an welchem die Kündigung rechtskräftig ist, bis zum Tag der Räumung durch den Mieter innerhalb der vom Gericht gewährten Frist. Hält er sich nicht an diese Frist, muss der Nutzungsausfall bis zur endgültigen Zwangsräumung weiter finanziell ausgeglichen werden.

Bildnachweise: istockphoto.com/Kuzma, istockphoto.com/froxx

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